Гражданский кодекс часть 1

ТСН «Витязь» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ПАО «МТС» с учетом уточнения о взыскании 695 022руб.50коп., в том числе: 596 700руб. 00коп. задолженность по внесению арендных платежей за фактическое пользование нежилыми помещениями в отсутствие договора аренды за период времени с 26.03.2016г. по 14.11.2017г., 90 534руб. 58коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 26.03.2016г. по 14.11.2017г. в связи с невнесением платежей за фактическое пользование нежилым помещением, на основании ст.ст. 246, 303, 395 ГК РФ.

Третье лицо ООО «Парковочные технологии», надлежащим образом извещенное судом о времени, дате и месте судебного заседания, в суд не явилось, доказательств уважительности причин неявки не представило, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, возражениях на отзыв и письменных пояснениях, пояснив, что истец был создан в том числе в целях управления общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности, в отсутствие заключенного договора ответчик в спорный период времени размещал на крыше объекта недвижимости оборудование, что относится к имуществу общего пользования, на предложение истца заключить договор аренды ответчик ответил отказом, ответчик вел себя недобросовестно, внося арендные платежи лицу, не имеющему право распоряжаться, владеть и пользоваться спорным имуществом, в договорах, которые являлись основанием полномочий владельцев для заключения договора с ответчиком не предусмотрены полномочия по предоставлению переданного третьим лицам в пользование нежилые помещений и места общего пользования в аренду и субаренду, недобросовестность ответчика также подтверждается заключением договора аренды от 30.06.2015г. с лицом, у которого отсутствовало право на сдачу в субаренду помещений общего пользования, а также трехстороннего соглашения к договору аренды уже после того, как истец уведомил ответчика о наличии юридического лица, уполномоченного на сдачу мест общего пользования в здании в аренду.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве, письменных пояснениях, указав, что часть крыши здания в спорный период находилась в пользовании у ответчика на основании договора аренды от 30.06.2015г. № D150346885, 20.10.2016г. было заключено трехстороннее соглашение о замене стороны по договору аренды, за весь период действия договора аренды ответчиком внесены арендные платежи, истцом не представлено доказательств недобросовестного поведения ответчика при заключении договора аренды, для определения добросовестности поведения арендатора имеет значение нарушение прав третьих лиц на момент заключения договора аренды, в сферу полномочий арендатора не входит оспаривание титула арендодателя, на момент заключения договора аренды ответчик не мог знать об отсутствии полномочий на сдачу в аренду нежилого помещения, поскольку третье лицо действовало на основании договора от 01.01.2015г. № АУГД-5032-002/2015, истцом в материалы дела не представлены доказательства правомочности создания товарищества собственников недвижимости, а также уполномочивания собственниками здания истца на управление общим имуществом, поскольку ТСН «Витязь» создано с нарушением ст. 136 ЖК РФ, то оно не имеет право предоставлять интересы всех собственников недвижимого имущества здания.

Представитель третьего лица ООО «Бел-Авуар-Инвест» возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных пояснениях, указав, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт того, что истец выступает от имени всех собственников спорного здания, единогласно принявших решение о нарушении действиями ответчика законных интересов и прав, ТСН «Витязь» не является действующим, поскольку создано с нарушением законодательства Российской Федерации, истцом не представлен расчет размера взыскиваемой задолженности.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Между ОАО «МОСТОТРЕСТ» (заказчик) и ООО «Парковочные технологии» (исполнитель) заключен договор на передачу на техническое обслуживание и эксплуатацию многоэтажного гараж-стоянки по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4, от 01.01.2015г. № АУГД-5032-0002/2015, в соответствии с которым заказчик передает, а исполнитель принимает нежилые помещения в здании многоэтажного гаража-стоянки, указанные в приложении № 1 к договору, нежилые помещения общего пользования, указанные в акте реализации как таковые, расположенные по адресу: г. Москвы, ул. Южнобутовская, д. 50, к. 4, прилегающую территорию, электрическое, сантехническое оборудование, инженерные сети, необходимые для эксплуатации здания, в пределах границ земельного участка, на котором расположено вышеназванное здание, на техническое обслуживание и эксплуатацию за вознаграждение, выплачиваемое заказчиком в порядке и сроки, установленные договором.

В соответствии с п. 1.2 договора исполнитель осуществляет техническое обслуживание и эксплуатацию, а именно:

- поддерживает в надлежащем состоянии инженерные системы помещений и здания в целом;

- обеспечивает сохранность недвижимого имущества заказчика, а также иных владельцев помещений в многоэтажном гараже-стоянке;

- обеспечивает организацию пропускного режима для владельцев размещенных в нем автомобилей;

- обеспечивает бесперебойную работу систем электрической сети, освещения в помещениях, своевременную замену электрических лампочек, вышедших из строя;

- обеспечивает бесперебойную работу освещения в темное время суток наружного периметра здания;

- организует комплекс работ для своевременной уборки прилегающей территории;

- организует работы по уборке снега в зимний период: уборка снега на прилегающей территории, чистка кровли от снега и наледи, вывоз снега;

- осуществляет текущий ремонт кровли, наружных стен, фасадов, перекрытий, несущих стен, конструкций фундамента;

- организует проведение специальных работ для выполнения режимных требований по эксплуатации гаража-стоянки.

Согласно п. 1.4 договора исполнитель от своего имени и по поручению заказчика заключает договоры с пользователями машино-мест на предоставление им на платной основе услуг паркования по цене, установленной п. 4.1 договора, а также осуществляет сопровождение указанных договоров.

Между ОАО «Мобильные Телесистемы» (пользователь) и ООО «»Парковочные технологии» (владелец) заключен договор от 30.06.2015г. № D 150346885, в соответствии с которым владелец предоставляет, а пользователь принимает во временное пользование нежилую площадь 8,82 кв.м на конструктивном элементе (кровле) здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4, для использования под размещение оборудования базовой станции подвижной радиотелефонной связи и антенн в соответствии со схемой размещения.

В соответствии с п. 1.2 договора площадь, передаваемая в пользование, принадлежит владельцу на основании договора от 01.01.2015г. № АУГД-5032-0002/2015 на передачу на техническое обслуживание и эксплуатацию многоэтажного гараж-стоянки, заключенным между владельцем и ОАО «МОСТОТРЕСТ».

Согласно п. 2.1 договор заключается на 11 месяцев.

В п. 2.2 договора установлено, что по окончании срока действия договора и при отсутствии письменных уведомлений сторон о расторжении договора (не менее чем за два месяца до окончания срока его действия), договор считается перезаключенным каждый раз на одиннадцать месяцев на тех же условиях.

Принятия от владельца в пользование указанного в договоре помещения ответчиком подтверждается актом приема-передачи площади от 30.06.2015г.

Между ПАО «МОСТОТРЕСТ» (арендодатель) и ООО «Бел-Авуар-Инвест» (арендатор) заключен договор на аренду помещений в многоэтажном здании гаража-стоянки по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4, от 01.05.2016г. № АУГД-5032-0329/2016, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения в здании многоэтажного гаража-стоянки, указанные в приложении № 1 к договору, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4 (строительный адрес: Южное Бутово, мкр. 4А, корп. 16).

В соответствии с п. 1.2 договора нежилые помещения будут использоваться арендатором для передачи их в субаренду третьим лицам для паркования автотранспорта.

Согласно п. 1.4 договора срок действия договора устанавливается с 01.06.2016г. по 30.11.2016г.

Между ООО «Парковочные Технологии» (прежний владелец) и ООО «Бел-Авуар-Инвест» (новый владелец) и ПАО «Мобильные ТелеСистемы» (пользователь) заключено соглашение о замене стороны от 20.10.2016г. по договору, в соответствии с п. 1 которого прежний владелец передает, а новый владелец принимает на себя в полном объеме права и обязанности владельца по договору от 30.06.2015г. № D150346885 с 01.06.2016г.

В соответствии с п. 4 соглашения о замене площадь, передаваемая в пользование, принадлежит владельцу на основании договора от 01.05.2016г. № АГУД-5032-0329/2016.

Внесение ответчиком арендной платы по договору подтверждается представленными ответчиком платежными поручениями.

В п. 1 акта приемки-передачи помещений в многоэтажном здании гаража-стоянки от 30.11.2016г. установлено, что арендатором возвращены полученные в пользование по договору от 01.05.2016г. № АУГД-5032-0329/2016 нежилые помещения арендодателю.

Следовательно, в силу ч. 1 ст. 618 ГК РФ прекратил свое действие договор от 30.06.2015г. № D 150346885, поскольку связи с заменой арендодателя на субарендодателя указанный договор был изменен соглашением сторон по своей правовой природе на договор субаренды.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации юридического лица от 06.07.2015г. серия 77 № 017186209 Товарищество собственников недвижимости «Витязь» создано 06.07.2015г.

Согласно уставу Товарищества собственников недвижимости «Витязь», утвержденного решением учредительного собрания собственников помещений недвижимости в здании по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4, оформленного протоколом от 29.04.2015г. № 1 товарищество собственников недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4, является добровольным объединением граждан – собственников гаражных боксов в здании, созданном для совместного использования общего имущества, в силу закона находящегося в их совместной собственности и в общем пользовании, созданным в соответствии с положениями ГК РФ, других законодательных и иных нормативных актов.

В п. 2.1 устава установлено, что предметом деятельности товарищества является совместное использование имущества, в силу закона находящегося в их общей долевой собственности и в общем пользовании, управление им в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом.

Основной целью деятельности товарищества является в том числе передача в аренду и/или использование общего имущества, помещений, фасадов, элементов зданий, прилегающей территории.

Подпунктом 5 пункта 3.2 устава предусмотрено, что в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников и владельцев недвижимости, товарищество также вправе заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Истцом в адрес ответчика было направлено заявление от 24.03.2016г. № 24/03/2016-1, в котором истец просил ответчика предоставить ему копию договора аренды, а также уведомлял ответчика о том, что для управления имуществом, находящемся в общей долевой собственности, 06.07.2015г. было создано товарищество собственников недвижимости «Витязь».

К указанному заявлению истцом были приложены протокол собрания собственников помещений, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, устав товарищества.

В письме от 22.09.2016г. № 1438 ответчик сообщил истцу о том, что заявление истца рассмотрено, запрошенный договор аренды не может быть предоставлен, поскольку относится к конфиденциальной информации, предоставленная информация о создании товарищества собственников недвижимости принята к сведению.

В связи с тем, что ответчиком не были произведены платежи за фактическое пользование крышей, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 05.09.2016г., в которой требовал осуществить выплату за три года, предшествующих получению претензии, платежи за пользование крышей.

Ответчиком в ответ на претензию истца от 05.03.2017г. было направлено письмо от 10.05.2017г. № 552, в котором ответчик указывал, что на момент заключения договора на временное пользование нежилой площадью на кровле здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4, истец еще не был зарегистрирован в качестве юридического лица.

Истцом в отсутствие представителя ответчика составлен акт осмотра оборудования от 09.11.2017г., в соответствии с которым на кровле нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, Южнобутовская, д. 50, корп. 4, находится оборудование базовой станции ПАО «МТС».

В соответствии с представленной телеграммой от 08.11.2017г. истцом в адрес ответчика была направлена телеграмма, которая была ему доставлена.

Довод ответчика о том, что представленная в материалы дела телеграмма не подтверждает надлежащее извещение ответчика о необходимости явиться на осмотр кровли, на котором находится оборудование ответчика, отклоняется судом, поскольку ответчиком не представлено доказательств направления истцом телеграммы с иным содержанием в указанный период времени, а также, принимая во внимание акт выполненных работ по демонтажу оборудования БС № 274 по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, стр. 4, от 14.11.2017г., составленного в присутствии с представителя ПАО «МСТ» и ООО «Бел-Авуар-Инвест».

В связи с тем, что ответчиком не была внесена плата за фактическое пользование кровлей до демонтажа оборудования, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 15.11.2017г. с требованием оплатить задолженность и проценты за пользование чужими денежными средствами, что подтверждается почтовой квитанцией.

Право сдачи имущества в аренду в силу ст. 608 ГК РФ принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 3 п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями ст. 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу ст. 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующего права (абз. 4, 5 п. 12 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

С учетом того, ни договор на передачу на техническое обслуживание и эксплуатацию многоэтажного гараж-стоянки по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4, от 01.01.2015г. № АУГД-5032-0002/2015, ни договор на аренду помещений в многоэтажном здании гаража-стоянки по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4, от 01.05.2016г. № АУГД-5032-0329/2016 не предусматривали передачу полномочий третьих лиц на заключение договора аренды или субаренды, действуя осмотрительно и добросовестно, ответчик при заключении договора от 30.06.2015г. № D 150346885 и соглашения о замене стороны в указанном договоре с учетом указаний перечисленных договоров в качестве оснований полномочий третьих лиц на распоряжение кровлей нежилого здания имел возможность запросить у контрагентов договоры и ознакомиться с объемом полномочий третьих лиц, что им сделано не было, что нельзя расценивать в качестве добросовестного поведения со стороны ответчика.

Также при оценке поведения ответчика при заключении договора от 30.06.2015г. № D 150346885 и соглашения к нему суд учитывает, что на момент заключения соглашения о замене стороны в договоре ответчик был уведомлен о том, что полномочия на сдачу в аренду помещений общего пользования, к которым относится кровля здания, принадлежат истцу, при этом как указано выше ответчик сообщил в ответном письме истцу, что данная информация принята им к сведению.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что истец не представил доказательств того, что он уполномочен выступать от имени собственников нежилых помещений в спорном здании, поскольку зарегистрирован в качестве юридического лица с нарушением законодательства Российской Федерации, судом откланяются, поскольку ответчиком и третьим лицом не представлено доказательств оспаривания протокола, которым было оформлено решение собственников помещений в здании о создании ТСН «Витязь», признание его недействительным.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу данной нормы для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить факт приобретения или сбережения ответчиком имущества без законных оснований, а также отсутствие обстоятельств, исключающих возможность взыскания неосновательного обогащения.

Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Таким образом, обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает у лица при наличии в совокупности следующих условий:

1) приобретение или сбережение имущества за счет другого лица; то есть приобретение имущества предполагает увеличение объема имущества одного лица при уменьшении такового у другого лица. Сбережение имущества имеет место в случаях, когда у лица происходит сохранение имущества, хотя оно и должно было уменьшиться вследствие того, что другое лицо соответствующее имущество утрачивает;

2) приобретение или сбережение имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, то есть для квалификации обязательства, возникшего вследствие неосновательного обогащения необходимо отсутствие юридических фактов, предусмотренных гражданским законодательством, для приобретения имущественных прав.

С учетом положений ст. 65 АПК РФ при обращении с требованием о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт использования ответчиком имущества, отсутствие обстоятельств, исключающих возможность взыскания неосновательного обогащения и размер неосновательного обогащения.

В данном случае возможной формой возмещения безвозмездного пользования для ответчика является плата, подлежащая взысканию в порядке применения норм о неосновательном обогащении.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства встречного исполнения обязательства, законных оснований пользования спорным нежилым помещением, непредставления ответчиком доказательств того, что не является обоснованным использования при расчете размера платы за фактическое пользование помещения ставки, равной размеру платы, предусмотренного от 30.06.2015г. № D 150346885, а также с учетом подтверждения материалами дела недобросовестного поведения ответчика при заключении и исполнении договора от 30.06.2015г. № D 150346885 и соглашения о замене стороны в договоре, суд находит требования о взыскании задолженности в размере 596 700руб. 00коп. обоснованными.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о неосновательности получения до даты фактического возврата.

Поскольку истцом не представлено доказательств направления в адрес ответчика требования о задолженности за фактическое пользование помещением ранее 15.11.2017г., что находится за пределами периода, за который истец просит взыскать проценты за пользование чужими средствами, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению за период с 26.03.2016г. по 14.11.2017г. в размере 90 534руб. 58коп. удовлетворению не подлежат.

На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, государственная пошлина в размере 155руб. 00коп. подлежит возврату истцу из доходов федерального бюджета Российской Федерации в связи с уменьшением размера исковых требований.

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 8, 12, 307, 309, 310, 314, 395, 1102, 1107 ГК РФ, руководствуясь ст. 2, 4, 65, 66, 71, 101-103, 110, 112, 121, 122, 123, 156, 167-171, 228, 229 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ПАО «МТС» в пользу ТСН «Витязь» 596 700 руб. 00 коп. долга и 14 539 руб. 00 коп. госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Возвратить ТСН «Витязь» из федерального бюджета Российской Федерации 155 руб. 00 коп. госпошлины, уплаченную платежным поручением от 17.01.2018 № 2.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.В. Маслов