Гражданский кодекс часть 1

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) _________________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

ООО «ПК «БЫЛОВО»

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) ______________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

ЗАО «ЮНИТЕКС»

_________________________________________________________________________________

государственной регистрации договоров

к____________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________о ________________________________________________________________________________

от истца: ФИО1

от ответчика: ФИО2, ФИО3

от 3 лица: не явился, извещен

при участии в заседании ____________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:

ООО «ПК «БЫЛОВО» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО «ЮНИТЕКС» при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Московской области о государственной регистрации договоров долевого участия в долевом строительстве подписанных между ООО «ПК «БЫЛОВО» и ЗАО «ЮНИТЕКС»: № 8/1/16 от 01.12.2016 г. в отношении квартир №№ 370, 419, 578, 601, 585, 627, 629, 641, 643, 626, 616, 640, 619, 462, 458, 556, 583, 582, 618, 569 в многоквартирном доме № 1, возводимом на земельных участках с кадастровым номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20; № 9/2/16 от 01.12.2016 г. в отношении квартир №№118, 130, 123, 171, 241, 98, 193, 146, 9, 49, 19, 68, 12, 157, 162, 206, 78, 15, 228 в многоквартирном доме № 2, возводимом на земельных участках с кадастровым номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20; №10/3/16 от 01.12.2016 г. в отношении квартир №№144, 167, 88, 110, 69, 113, 168, 38, 98 в многоквартирном доме № 3, возводимом на земельных участках с кадастровым номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20; №11/4/16 от 01.12.2016 г. в отношении квартир №№129, 84, 57, 79 в многоквартирном доме №4/1, возводимом на земельных участках с кадастровым номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123,156 АПК РФ,

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве и выступлении представителя в судебном заседании.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 01 декабря 2016 года между истцом (Застройщик) и ответчиком (Участник долевого строительства) были подписаны Договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома:

№ 8/1/16 от 01.12.2016 г. в отношении квартир №№ 370, 419, 578, 601, 585, 627, 629, 641, 643, 626, 616, 640, 619, 462, 458, 556, 583, 582, 618, 569 в многоквартирном доме № 1;

№ 9/2/16 от 01.12.2016 г. в отношении квартир №№ 118, 130, 123, 171, 241, 98, 193, 146, 9, 49, 19, 68, 12, 157, 162, 206, 78, 15, 228 в многоквартирном доме № 2;

№ 10/3/16 от 01.12.2016 г. в отношении квартир №№144, 167, 88, 110, 69, 113, 168, 38, 98 в многоквартирном доме № 3;

№ 11/4/16 от 01.12.2016 г. в отношении квартир №№129, 84, 57, 79 в многоквартирном доме № 4/1.

По условиям договоров истец осуществляет строительство 7-ми многоквартирных домов (многоквартирные дома №№ 1, 2, 3, 4/1, 4/2, 4/3, 5) переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом по адресу: <...> напротив домов № 6 и № 8.

Право Застройщика на строительство жилых домов переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом на ул.Молодежная в районе ЦРБ в городском округе Химки Московской области подтверждено Разрешением на строительство №RU-50-63-6417-2016 от 14.11.2016 г., выдано Министерством строительного комплекса Московской области.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии с ч.5 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ, такой договор считается незаключенным.

В соответствии с условиями каждого из указанных договоров долевого участия определены подлежащие передаче Участнику долевого строительства конкретные объекты, срок передаче, цена договора и иные существенные условия, в том числе:

Согласно пункту 1.2. каждого договора Застройщик привлекает денежные средства Участника долевого строительства для строительства соответственно: Многоквартирного жилого дома №1 (Договор № 8/1/16 от 01.12.2016 г.), Многоквартирного жилого дома №2 (Договор № 9/2/16 от 01.12.2016г.), Многоквартирного жилого дома №3 (Договор № 10/3/16 от 01.12.2016г.), Многоквартирного жилого дома №4-1 (Договор №11/4/16 от 01.12.2016г.), входящих в состав жилых домов переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом на ул. Молодежная, в районе ЦРБ в городском округе Химки Московской области на следующих земельных участках: земельном участке площадью 18 263 кв.м., категория земель – Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для многоэтажного жилищного строительства с гимнастическим залом и учебно-тренировочным центром, кадастровый номер 50:10:0010115:20, и земельном участке площадью 7 262 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для многоэтажного жилищного строительства, кадастровый номер 50:10:0010115:19.

Согласно пункту 1.5. каждого договора долевого участия – по окончании строительства и ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию Застройщик, при условии выполнения Участником долевого строительства всех принятых на себя в соответствии с настоящим Договором обязательств, передает Участнику долевого строительства Объекты долевого строительства – структурно – обособленное жилые помещения (Квартиры), а также встроенные помещения, помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких жилых помещениях, неотапливаемые помещения (лоджии, балконы), расположенные в многоквартирных домах по адресу: ул.Молодежная, в районе ЦРБ в городском округе Химки Московской области (Объекты/Объекты долевого строительства). Описание Объектов долевого строительства, подлежащих передаче Участнику долевого строительства, определены сторонами в Приложении № 1 к договорам. Местоположение каждого Объекта долевого строительства на плане Многоквартирных домов, и его планируемая общая площадь определены сторонами в Приложении № 2 к договорам.

В Приложении № 3 к каждому договору перечислены Объекты долевого строительства, подлежащие передаче Участнику долевого строительства, их условные номера, площади всех помещений (с применением понижающего коэффициента для неотапливаемых помещений), этаж расположения,

Согласно п. 2.1 каждого договора цена Договора определяется как произведение стоимости одного квадратного мера на общую площадь объекта долевого строительства и на момент подписания составляет: 87.453.600руб. – п. 2.1 Договора №8/1/16 от 01.12.2016 г.; 109.056.000руб. - п. 2.1 Договора № 9/2/16 от 01.12.2016 г.; 41.517.000руб. - п. 2.1 Договора № 10/3/16 от 01.12.2016 г.; 15.970.800руб. - п. 2.1 Договора №11/4/16 от 01.12.2016 г.

Стоимость одного квадратного метра общей площади каждого объекта долевого строительства, указанная в Приложении № 3 к каждому из договоров, является фиксированной, и составляет 120.000руб.

Согласно пункту 1.6. каждого из договоров долевого участия – срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – не позднее 4 квартала 2019 года.

Согласно п.13.6 каждого договора, Договор составлен в трех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и одни экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Строительство осуществляется на земельных участках, арендованных у Администрации городского округа Химки Московской области:

- Земельный участок-1: кадастровый (условный) номер 50:10:0010115:20, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного строительства с гимнастическим залом и учебно-тренировочным центром площадью 18 263 кв.м., расположенный по адресу: <...> в районе РЦБ;

- Земельный участок-2: кадастровый (условный) номер 50:10:0010115:19, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации торгово-делового центра площадью 7262 кв.м., расположенный по адресу: <...> напротив домов № 6 и № 8.

В отношении прав истца на земельный участок 2 судом установлено следующее.

16 апреля 2012г. между ЗАО «Монолевер-трейд» и Администрацией ГО Химки Московской области заключен Договор аренды земельного участка № 2 № ЮА-144 от 16.04.2012 г. сроком на 49 лет. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы, кадастра и картографии по Московской области за рег. № 50-50-10/001/2012-361 от 27.04.2012 г.

17 февраля 2014г. права по Договору аренды № ЮА-144 от 16.04.2012 г. переданы от ЗАО «ЮНИТЕКС» к ООО «ПК «БЫЛОВО» на основании Соглашения № 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012 г., которое зарегистрировано Управлением Росреестра по Московской области за рег. № 50-50-10/018/2014-212 от 13.03.2014г.

27 декабря 2016г. истец и ответчик подписали дополнительное соглашение № 2 к Соглашению № 29/01, в соответствии с которым определили порядок оплаты 318.156.000руб. (стоимости уступаемых прав). Дополнительное соглашение зарегистрировано 18.12.2017 г.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перечисленных договоров долевого участия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Как усматривается из материалов дела, договорами долевого участия не установлен срок, в течение которого такие договора подлежали подаче на государственную регистрацию.

На основании п. 2. ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Ввиду отсутствия законодательного определения понятия «разумного срока исполнения обязательства», а также специальных критериев разумности срока, данное понятие носит оценочный характер в каждом конкретном деле.

Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 54 от 22.11.2016 г. «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по смыслу пункта 2 статьи 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, должник вправе при непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства предложить кредитору принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства. При отказе кредитора принять исполнение, в том числе посредством уклонения от принятия, он считается просрочившим (статья 406 ГК РФ), если срок не регламентирован ни соглашением сторон, ни законодательством, то соответствующее обязательство по общему правилу должно исполняться не позднее 7 дней с момента представления соответствующего кредиторского требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу п.2. ст.314 ГК РФ, срок исполнения обязательства по подаче документов на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет 08 декабря 2016 года включительно.

Однако, до указанной даты, как и вплоть до даты 23.12.2017г. (то есть более одного года) истец не совершал зависящих от его воли действий, направленных на государственную регистрацию договоров - не обращался с предложением к ответчику осуществить государственную регистрацию договоров долевого участия, а также не обращался самостоятельно в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, что подтверждается материалами дела, представленными истцом, а именно:

- 23.12.2017 г. в адрес ответчика направлена телеграмма о необходимости явки 29.12.2017 г. в 12.00 уполномоченного представителя в Автономное учреждение городского округа Химки Московской области МФЦ для подачи договоров №№ 8/1/16; 9/2/16; 10/3/16; 11/4/16 и необходимых документов на государственную регистрацию.

- 26.12.2017 г. истец повторно направил сообщение письмами через курьерские службы DCL и CDEK.

- 29.12.2017 г. истец подал на государственную регистрацию договоры №№ 8/1/16; 9/2/16; 10/3/16; 11/4/16 от 01.12.2016 г.

- 18.01.2018 г. Управление Росреестра по Московской области направило истцу уведомление о приостановке до 17.04.2018 г. государственной регистрации договоров №№ 8/1/16; 9/2/16; 10/3/16; 11/4/16 от 01.12.2016 г. в связи с отсутствием заявления ответчика о государственной регистрации договоров, документов по оплате госпошлины и отсутствие документов об одобрении общим собранием участников истца заключения договоров долевого участия, как крупных сделок.

- 20.02.2018 г. истец направил ответчику срочную телеграмму с уведомлением о приостановке Управлением Росреестра по Московской области государственной регистрации договоров №№ 8/1/16; 9/2/16; 10/3/16; 11/4/16 от 01.12.2016 г., а также причинах приостановки регистрации. Также в данной телеграмме истец потребовал от ответчика явиться на регистрацию и указал, что в случае бездействия ответчика, обратится за регистрацией в судебном порядке.

- 20.02.2018 г. истец направил ответчику почтой России письмо № 3 от 20.02.2018г. с аналогичным содержанием телеграмме от 20.02.2018 г.

Вместе с тем, рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, установленного ст. 165 ГК РФ, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

Вопрос о специальном сроке исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки решен в пункте 4 статьи 165 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 №100-ФЗ. В силу пункта 4 статьи 165 ГК РФ срок исковой давности по требованиям, указанным в ст. 165 ГК РФ, составляет один год.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013г. №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» срок исковой давности, указанный в статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется к требованиям, основания для которых возникли после вступления в силу закона (с 01.09.2013г.)

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно формулировке положений п.1 ст.200 ГК РФ полномочия по определению момента начала течения срока исковой давности, исходя из фактических обстоятельств дела, принадлежит суду (Определение Конституционного Суда РФ от 25.05.2017 N 1159-О).

Таким образом, юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего спора с учетом заявления о пропуске срока исковой давности является установление момента, когда истец узнал или должен был узнать об уклонении другой стороны от регистрации.

Исследовав материалы дела и выслушав представителей сторон, суд считает, что таким моментом является дата заключения договоров долевого участия - 01 декабря 2016 года, исходя из нижеследующего.

01 декабря 2016 года между истцом (Застройщик) и ответчиком (Участник долевого строительства) были подписаны спорные Договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно ч.3 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ).

В силу п.3 ст. 1 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (п.4 ст.1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно п.2. ст.16 Федерального закона №218-ФЗ датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.

В соответствии с п.6.1 Договоров от 01.12.2016г. договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Таким образом, заключая вышеуказанные договоры 01.12.2016г., истец, являющийся специализированным застройщиком в терминологии Федерального закона №214-ФЗ, к которому действующее законодательство предъявляет специальные требования (ст. 2 Федерального закона №214-ФЗ), был осведомлен о необходимости государственной регистрации вышеуказанных договоров.

При этом пунктом 3.1.4 каждого из договоров обязанность по государственной регистрации возложена именно на Застройщика.

Согласно п. 1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п.2 ст. 8.1 ГК РФ).

Согласно пункту 3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Более того, Застройщик является заинтересованным лицом в государственной регистрации, поскольку обязанность оплатить цену договора возникает у Участника долевого строительства в течение 10 (десяти) дней с даты государственной регистрации настоящего Договора (п. 2.2. каждого из договоров).

Из представленных в материалы дела доказательств - Дополнительного соглашения № 2 от 27.12.2016г. к Соглашению №29/01 от 17.02.2014г. о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012г. также следует, что от факта государственной регистрации договоров долевого участия, являющихся предметом настоящего судебного разбирательства, зависит исполнение встречных обязательств истца перед ответчиком по оплате денежной суммы по Соглашению № 29/01 от 17.02.2014 г. о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012г., а именно:

Согласно п. 2 Дополнительного соглашения № 2 к Соглашению № 29/01 от 17.02.2014 г. о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка №ЮА-144 от 16.04.2012г. за передачу прав и обязанностей по Договору Правоприобретатель - ООО «ПК «БЫЛОВО» уплачивает Правообладателю - ЗАО «ЮНИТЕКС») денежную сумму в размере 318.156.000руб. частями:

- 64.268.400руб. в срок до 31 марта 2017 года, включительно, путем предоставления Правообладателю прав на получение по договорам долевого участия в строительстве (далее – «ДДУ») соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, (стоимость 1 квадратного метра - 120 000 рублей) и оформления взаимозачета обязательств по оплате ДДУ и оплате Цены Соглашения;

- оставшуюся часть Цены Соглашения в срок до 31 декабря 2017 года, включительно, путем предоставления Правообладателю прав на получение по ДДУ соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, (стоимость 1 квадратного метра - 120 000 рублей) и оформления взаимозачета обязательств по оплате ДДУ и оплате Цены Соглашения.

Согласно абзаца 5 п. 2 Соглашения в редакции Дополнительного соглашения №2 от 27.12.2016г., при нарушении Правоприобретателем более чем на три календарных месяца обязательства по оплате по сроку 31 декабря 2017 года Цены Соглашения включительно, Правообладатель вправе отказаться от исполнения соглашения в одностороннем внесудебном порядке и потребовать возврата Земельного участка.

Другие договоры долевого участия, заключенные между теми же лицами, были зарегистрированы.

Верховный Суд РФ в Определении от 01.09.2015г. по делу №305-ЭС15-1923, А40-102200/2013 установил, что в гражданских отношениях ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства должником нарушает субъективное материальное право кредитора. Значит, право на иск возникает с момента нарушения такого права, и именно с этого момента определяется начало течения срока давности (с учетом того, когда о нарушении стало или должно было стать известно кредитору).

С учетом приведенных правовых норм, а также буквального толкования условий договоров, с требованием о государственной регистрации которых обратился истец с настоящим иском, поскольку договор долевого участия в силу прямого указания как специальных положений закона, так и общих начал ГК РФ, считается заключенным, то есть подлежит исполнению, в том числе, оплате участником долевого строительстве цены такого договора, с момента его государственной регистрации, о чем не могло не быть известно застройщику, заключен 01.12.2016г., о необходимости его государственной регистрации истцу стало известно не позднее указанной даты.

Следовательно, срок для обращения в суд с исковыми требованиями об обязании государственной регистрации данных договоров от 01.01.2016 г. истек в декабре 2017 года (01.12.2017 г., но не позднее 27.12.2017 г.)

Таким образом, по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ началом течения срока исковой давности по требованию о государственной регистрации договоров долевого участия от 01.12.2016 г. является именно день подписания сторонами договоров, что подтверждается в том числе п. 3.3.3 договоров (обязанности Участника долевого строительства), согласно которому Участник долевого строительства обязан осуществить все необходимые действия для государственной регистрации настоящего Договора (а также любых дополнительных соглашений к нему, в случае их подписания Сторонами), а также предоставить Застройщику все необходимые для государственной регистрации настоящего Договора документы в момент подписания настоящего договора.

Всеми документами, необходимыми для государственной регистрации договоров, истец располагал в момент подписания договоров - 01.12.2016г., однако в течение 1 года с даты подписания истец не обращался к ответчику с просьбой (требованием) о предоставлении документов и государственной регистрации, и впервые обратился к ответчику лишь 23.12.2017г. (телеграмма о необходимости явки 29.12.2017 г. в 12.00 уполномоченного представителя в Автономное учреждение городского округа Химки Московской области МФЦ для подачи ДДУ №№ 8/1/16; 9/2/16; 10/3/16; 11/4/16 и необходимых документов на государственную регистрацию).

В соответствии с п.3.1.4 договоров (обязанности Застройщика) Застройщик обязан совершить возложенные на него законом действия, необходимые для государственной регистрации настоящего договоров.

Однако, до даты 23.12.2017 г. Застройщик не выполнил своих обязательств и не совершал никаких действий, направленных на регистрацию договоров.

Таким образом, несмотря на то, что договоры долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№ 8/1/16; 9/2/16; 10/3/16; 11/4/16 подписаны сторонами 01.12.2016 г., истец впервые обратился к ответчику только 23.12.2017 г. с требованием явиться 29.12.2017 г. в МФЦ г.о.Химки на подачу ДДУ и документов на государственную регистрацию (заказная телеграмма от 23.12.2017г. ), то есть спустя более чем 1 год. 0

При этом направление ответчику телеграммы 23.12.2017г. о необходимости явиться в Управление Росреестра для регистрации 29.12.2017г., а также иные обращения в адрес ответчика (письмо №23 от 22.12.2017 г., срочная телеграмма от 20.02.2018г., письмо №3 от 20.02.2018г.), не являются юридически значимым обстоятельством при рассмотрении спора, поскольку не прерывают и не приостанавливают течение срока исковой давности в соответствии со ст.ст.202, 203 ГК РФ.

В силу пункта 1 ст.204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Согласно ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковое заявление подано в суд 20.03.2018г. - за пределами срока исковой давности по требованиям о государственной регистрации сделок, установленный п. 4 ст. 165 ГК РФ, о чем заявлено ответчиком, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Относительно иных доводов сторон суд отмечает следующее:

В силу п. 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017г.), помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Позиция истца о том, что отсутствуют правовые препятствия для государственной регистрации договоров №№ 8/1/16; 9/2/16; 10/3/16 и 11/4/1/16 от 01.12.2016г., подтверждения не находит.

В соответствии с частью 6 ст.52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство обязано осуществлять строительство в соответствии с проектной документацией.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Законом.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве на застройщика возложена обязанность опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (часть 1 статьи 19 Федерального закона №214-ФЗ).

В соответствии с частью 5 ст.19 Федерального закона №214-ФЗ изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 Закона застройщик обязан вносить в проектную декларацию ежеквартально.

Изменения, указанные в части 4 и 5 настоящей статьи, подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию (часть 6 статьи 19 Федерального закона №214-ФЗ).

В силу пункта 3 части 1 ст.20 Федерального закона №214-ФЗ информация о застройщике должна содержать информацию об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица. В пункте 6 части 1 ст.20 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что информация о застройщике должна включать в себя, в том числе информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Однако доказательств опубликования каких-либо ежеквартальных изменений в проектной декларации, как и самой проектной декларации, ООО «ПК «БЫЛОВО» в материалы дела не представлено.

Как следует из Федерального закона №218-ФЗ, для государственнойрегистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными Федеральным законом №218-ФЗ, за исключением документов, указанных в пунктах 1 - 7 части 2 статьи 48 Федерального закона №218-ФЗ, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 3 ст.48 Федерального закона №218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию 29 декабря 2017 года не были представлены полисы страхования гражданской ответственности застройщика, являющиеся необходимым условием для регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов в силу ст. 15.2 Федерального закона №214-ФЗ (ред. 23.07.2013), применяемой к спорным правоотношениям, поскольку такие документы были оформлены только 16 января 2018 года.

Кроме того, как пояснил ответчик на вопрос суда, истец фактически не ведет строительство объектов, что дает основания полагать, что договоры не будут исполнены в установленный срок, в связи с чем фактически со стороны ООО «ЮНИТЕКС» утрачен интерес к принятию исполнения по договорам.

Относительно довода истца о том, что он неоднократно обращался в ЗАО «ЮНИТЕКС» с требованием о необходимости государственной регистрации договоров №№ 8/1/16; 9/2/16; 10/3/16; 11/4/1/16 от 01.12.2016г., суд отмечает, что все перечисленные обращения: телеграмма от 23.12.2017 г., письмо №23 от 22.12.2017 г., срочная телеграмма от 20.02.2018 г., письмо №3 от 20.02.2018 г., не соответствуют порядку, согласованному сторонами каждым из договоров.

Согласно п. 13.3. каждого из договоров стороны определили, что все уведомления, извещения, претензии являются надлежащими, если они совершены в письменной форме и направлены курьером под роспись или заказным отправлением с описью вложения. Ни одна из перечисленных истцом корреспонденций, направленная в адрес ответчика, не соответствует форме, установленной соглашением сторон.

В отношении ссылки истца на п. 3 ст. 54 и ст. 165.1 ГК РФ, в соответствии с которыми сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу, следует отметить, что в силу п. 2 ст. 165.1 ГК РФ правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Таким образом, уведомление о необходимости государственной регистрации, направленными телеграммами, не может быть признано надлежащим уведомлением.

С учетом изложенного суд не усматривает злоупотребления со стороны ответчика и намеренных действий по уклонению в государственной регистрации.

Довод истца о том, что отзыв и письменные пояснения ЗАО «ЮНИТЕКС» не содержат причин и оснований, по которым ЗАО «ЮНИТЕКС» не осуществило зависящие от него действия в целях государственной регистрации договоров №№8/1/16; 9/2/16; 10/3/16; 11/4/1/16 от 01.12.2016г., не имеет самостоятельного правового значения, поскольку закон не связывает исследование указанных обстоятельств с заявлением о пропуске срока исковой давности для защиты права.

Напротив, из материалов дела следует, что ООО «ПК «БЫЛОВО», имея очевидный материально правовой интерес к регистрации договоров, и располагая всеми необходимыми документами, не совершило возложенных на него законом и договором действий, зависящих от его воли, необходимых для государственной регистрации (п. 3.1.4 каждого из договоров долевого участия).

Причин и оснований, по которым ООО «ПК «БЫЛОВО» не осуществило зависящие от него действия в целях государственной регистрации договоров №№ 8/1/16; 9/2/16; 10/3/16; 11/4/1/16 от 01.12.2016г., а также не выполнило своих обязательств, вытекающих из пункта 3.1.4 каждого из договоров, ни исковое заявление, ни письменные возражения и устные пояснения истца не содержат.

Суд отмечает, что сам по себе отказ в государственной регистрации не является пресекательным для последующего обращения за государственной регистрацией.

В силу статьи 27 Федерального закона №218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Правовых последствий в виде невозможности осуществить государственную регистрацию в ходе повторного обращения закон о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не содержит.

Принцип надлежащего исполнения закреплен в статье 309 ГК РФ, которая устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Представленные истцом в качестве подтверждения своего довода о том, ЗАО «ЮНИТЕКС» почти полностью исполнило со своей стороны обязательство по оплате договоров копии Акта сверки за период с 01 января 2014 г. по 28 декабря 2016 г., а также Соглашения о зачете взаимных требований от 28 декабря 2016 года, не относимы ни к предмету рассматриваемого спора, ни к выполнению ЗАО «ЮНИТЕКС своих обязательств по договорам №№ 8/1/16, 9/2/16, 10/3/16, 11/4/1/16, о регистрации которых заявлен иск, поскольку касаются иных договоров долевого участия.

Также данный довод не соответствует фактическим взаимоотношениях сторон, что подтверждает сам истец как в исковом заявлении, так и в тексте направленной в адрес ответчика претензии от 22.12.2017г., где указывает на необходимость завершения взаиморасчетов по Соглашению № 29/01 о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № ЮА—144 от 16.04.2012 г. в сумме 254 987 600 рублей.

Таким образом, из материалов дела усматривается, что обязательства сторон, вытекающих из Соглашения № 29/01 о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012 г., а именно обязанность ООО «ПК «БЫЛОВО» по оплате за переуступаемые права, по состоянию на декабрь 2017 года не была исполнена.

Суд также полагает, что указанное дополнительное соглашение №2 к Соглашению № 29/01 не является новацией.

Как следует из положений ст. 414 ГК РФ, целью соглашения о новации является прекращение существующего между сторонами обязательства и установление между теми же сторонами иного обязательства. Прекращение обязательства означает, что первоначальная юридическая связь между сторонами, выраженная в конкретном обязательстве, утрачивается и возникает новое обязательство (Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2015 по делу №310-КГ14-5185, А48-3437/2013).

Согласно п. 1 ст. 414 ГК РФ необходимым элементом новации является воля сторон на полное прекращение обязательства и возникновение другого обязательства с иным предметом или способом исполнения.

Однако, как следует из текста самого Дополнительного соглашения № 2 к Соглашению № 29/01 о переводе прав, за Правообладателем (ЗАО «ЮНИТЕКС») остается право расторгнуть соглашение о передаче прав в одностороннем внесудебном порядке и требовать изъятия земельного участка (абз. 5 п. 2 Дополнительного соглашения № 2). Эти обстоятельства свидетельствуют об отсутствии воли сторон на полное прекращение существующего обязательства.

Таким образом, из представленных истцом документов не следует вывод о фактическом исполнении ЗАО «ЮНИТЕКС» своих обязательств по спорным договорам, следовательно, к спорным правоотношениям не применим п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу которого сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

В тоже время, согласно статье 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (пункт 1). После перерыва течение срока исковой давности начинается заново (пункт 2).

Таким образом, подписание соглашения о зачете 28 декабря 2016 года, не касающегося спорных договоров, если и прерывает срок исковой давности, то с указанной даты такое срок начинает течь заново и по состоянию на дату подачи иска в суд - 20.03.2018г. считается истекшим.

Истец полагает, что срок исковой давности по требованию о государственной регистрации договоров №№ 8/1/16; 9/2/16; 10/3/16; 11/4/1/16 от 01.12.2016г. начал течь в момент, когда ЗАО «ЮНИТЕКС» не явилось по требованию ООО «ПК «БЫЛОВО» (телеграмма от 23.12.2017 г.) в назначенное время и место на подачу документов на государственную регистрацию указанных договоров, поскольку именно в этот момент ООО «ПК «БЫЛОВО» узнало лицо о нарушении своего права.

Однако на момент обращения с иском отсутствовал отказ в государственной регистрации, а из текста уведомления о приостановлении государственной регистрации от 18.01.2018г. следует, что существуют иные препятствия правового характера в регистрации договоров, кроме отсутствия заявления другой стороны.

При этом отказ регистрирующего органа не является пресекательным с точки зрения возможности подать документы на государственную регистрацию в дальнейшем.

Кроме того, суд полагает, что позиция истцом о том, что срок исполнения в настоящем деле определен моментом востребования - со дня предъявления кредитором требования о его исполнении - направлением телеграммы от 23.12.2017г., основано на неверном толковании положений действующего законодательства.

Как изложено выше, согласно позиции Пленум Верховного Суда РФ в п. 59 Постановления от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Таким образом, Верховный суд РФ установил момент начала течения срока исковой давности по данной категории дел не как момент предъявления кредитором требования (п. 2 ст. 200 ГК РФ), а моментом, когда кредитор (истец) узнал или должен был узнать об уклонении другой стороны от государственной регистрации (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда РФ, данному в абзаце втором пункта 1 Постановления от 29 сентября 2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Таким образом, с даты подписания договоров - 01.12.2016г., а также даты подписания дополнительного соглашения № 2 к Соглашению № 29/01 о переводе прав - 27.12.2016г. истцу было известно о необходимости и его прямой обязанности регистрации договоров долевого участия.

Позиция истца о том, что договором не определена сторона договора, которая инициирует подачу документов на государственную регистрацию, не соответствуют содержанию представленных документов, поскольку исходя из содержания п. 3.1.4 и 3.3.3 договоров долевого участия, обязанность совершить действия для государственной регистрации возложена именно на застройщика, то есть именно застройщик выступает инициатором государственной регистрации, поскольку именно ему переданы участником все необходимые для регистрации документы (п. 3.3.3), а также передан экземпляр договора, подлежащий передачи регистратору (п. 13.6 договоров).

Кроме того, как указано выше, из Федерального закона №218-ФЗ следует, что для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными Федеральным законом №218-ФЗ, за исключением документов, указанных в пунктах 1 - 7 части 2 статьи 48 Федерального закона №218-ФЗ, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 3 статьи 48 Федерального закона №218-ФЗ).

Такие договоры страхования не были представленным застройщиком на день обращения в регистрирующий орган (29.12.2017г.), как и на день обращения к ЗАО «Юнитекс» (телеграмма от 23.12.2017 г.), поскольку были заключены только 18 января 2018 года.

То есть являясь профессиональным застройщиком и зная свои обязанности по государственной регистрации договоров, застройщик ни на момент заключения (подписания) договоров, ни на момент обращения за государственной регистрацией, не выполнил свои обязанности по страхованию гражданской ответственности (ст. 15.2. Федерального закона №214-ФЗ), и доказательств обратного в материалах дела не представлено.

Таким образом, не соответствует действительности довод истца о том, что ЗАО «ЮНИТЕКС» и ООО «ПК «БЫЛОВО» равнообязаны и равноответственны в совершении действий, направленных на государственную регистрацию договоров.

Ссылка истца на судебную практику по другим делам, как подтверждение довода о начале течения срока исковой давности с момента направления требования о необходимости явиться для государственной регистрации, не может быть принята во внимание в рамках настоящего дела, поскольку касается иных фактических обстоятельств конкретных споров. Никаких значимых, общих определяющих выводов о порядке определения начала течения срока исковой давности перечисленные указанные истцом судебные акты не содержат. Суд в каждом конкретном случае определяет начало течения срока исковой давности исходя из обстоятельств конкретного спора, документов и взаимоотношений сторон.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине возлагаются на истца.

Руководствуясь ст.ст. 165, 199, 200 ГК РФ, ст.ст.102,110,123,156,167-170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Бобкова С.Ю.