Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузиной К.С., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ЗАПАДНЫЕ ВОРОТА" (адрес: 143604, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2013, ИНН: <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС "ВОЛОКОЛАМСКИЙ" (адрес: 143604, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.04.2009, ИНН: <***>) с требованиями о признании

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЗАПАДНЫЕ ВОРОТА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС "ВОЛОКОЛАМСКИЙ" (далее - ответчик) с требованиями

- признать недействительным односторонний отказ от исполнения договора аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019.

- признать договор аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019 действующим.

До принятия окончательного судебного акта по настоящему делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил о признании недействительным односторонний отказ от исполнения договора аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019, признать договор аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019 действующим до 01.12.2021 (том 2 л.д. 1-2).

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял к производству уточненные исковые требования.

В судебном заседании 16.06.2022 судом в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 20.06.2022. Информация об объявленном перерыве в установленном порядке размещена на официальном сайте в системе https://kad.arbitr.ru/. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик обеспечил явку представителя в судебное заседание, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав позиции сторон, суд установил следующее.

16.01.2019 между ООО ЗАПАДНЫЕ ВОРОТА" (Арендатор) и ООО "СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС "ВОЛОКОЛАМСКИЙ" (Арендодатель) заключен Договор аренды №01/19 недвижимого имущества (далее – договор), с учетом дополнительных соглашений к договору.

Согласно пункту 1.1. договора Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество (далее- арендуемое имущество или объекты), указанные в пунктах 1.1.1.-1.1.4. договора:

- помещения общей площадью 428,5 кв.м., находящиеся в Административном здании,

- складские площади общей площадью 33171,1 кв.м., находящиеся в здании «Складские помещения»;

- сооружение автодорога и площадки площадью 11 600 кв.м.;

- сооружение «Часть железнодорожной ветки» общей протяженностью 200,5 кв.м, (далее - Арендованное имущество).

В соответствии с пунктом 1.2. договора сторонами согласовано, что все указанное в настоящем договоре арендуемое имущество будет использоваться Арендатором в качестве склада временного хранения.

Согласно пункту 2.3. договора арендуемое имущество считается переданным в аренду с момента подписания Акта приема-передачи.

В последний день срока аренды Арендатор обязан возвратить арендованное имущество Арендодателю по Акту приема-передачи (пункт 2.4. договора).

В соответствии с пунктом 2.5. договора арендуемое имущество должно быть возвращено Арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано в аренду с учетом нормального износа.

Пунтом 3.1. договора определено, что недвижимое имущество сдается в аренду на пять лет ("срок аренды"), датой начала срока аренды Стороны считают дату подписания Сторонами Акта приема-передачи.

Срок аренды может быть сокращен по соглашению Сторон (пункт 3.2. договора).

Арендная плата и порядок взаиморасчетов сторон определен сторонами в разделе 4 договора.

Пунктом 5.1.1. договора установлено, что Арендодатель обязан передать Арендатору арендуемое имущество в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в пункте 1.2. настоящего Договора. Не чинить препятствия Арендатору в использовании объектов аренды.

В соответствии с пунктом 5.1.2. договора Арендодатель обязан после подписания настоящего договора совместно с Арендатором осуществить действия по государственной регистрации Договора.

Согласно пункту 5.4.1. договора Арендатор обязан принять Объекты от Арендодателя по Акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 5.4.2. договора Арендатор обязан использовать преданное ему в аренду арендуемое имущество исключительно в соответствии с пунктом 1.2. настоящего Договора.

Арендатор обязан вносить арендную плату и иные платежи в сроки и в соответствии с порядком, установленным настоящим Договором. Нести расходы по содержанию арендуемого имущества (пункт 5.4.3 договора).

Пунктом 8.1. договора сторонами согласовано, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Стороны договорились, что с момента подписания настоящего Договора и до момента его государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ к отношениям Сторон так же применяются условия настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 8.2. договора до момента государственной регистрации настоящего договора стороны расценивают настоящий договор как заключенный на 11 месяцев.

После государственной регистрации настоящего договора настоящий пункт утрачивает свое действие.

Согласно пункту 8.3. договора все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями Сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

16.01.2019 Арендодатель передал в аренду указанное в договоре имущество по Акту приема-передачи к договору аренды №01/19 недвижимого имущества от 16.01.2019.

В соответствии с пунктом 2 акта приема-передачи, сторонами установлено, что в передаваемых помещениях в Административном задании, а именно №3, 4, 5, 18, 19 на 3 этаже Здания имеются потертости линолеума, стен. Арендатор обязуется согласно графику ремонта произвести текущий ремонт и устранить указанные недостатки.

Истцом указано, что 12.10.2021 от ООО «Складской комплекс «Волоколамский» поступило Уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019.

В указанном уведомлении об отказе от исполнения договора указано, что в нарушение статьи 615 ГК РФ ООО «Западные ворота» использует арендованное имущество с многочисленными нарушениями Договора аренды, в нарушение пункта 5.4. договора аренды. В результате действий арендатора арендованному имуществу причинен значительный ущерб.

Также в уведомлении об отказе указано, что в нарушение пункта 1.1. Дополнительного соглашения №1 от 01.08.2021 к Договору аренды, пункта 4.10.1 Договора аренды арендатором до настоящего момента не исполнено обязательство по доплате Обеспечительного платежа в сумме 342 850 руб. 70 коп.

Ввиду указанных обстоятельств, как указано в Уведомлении об отказе от договора ООО "СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС "ВОЛОКОЛАМСКИЙ" в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, пунктом 5.2.5 Договора аренды в связи с указанными нарушениями Договора аренды ООО «Западные Ворота» ООО «Складской комплекс «Волоколамский» отказывается от исполнения Договора аренды недвижимого имущества №01/19 от 16 января 2019 года.

Договор аренды недвижимого имущества №01/19 от 16 января 2019 года считается расторгнутым с даты получения ООО «Западные Ворота» настоящего Уведомления.

ООО «Западные ворота» обязано освободить арендованное имущество полностью и передать его по Акту приема-передачи ООО «Складской комплекс «Волоколамский» в срок не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента получения настоящего Уведомления.

Как указал истец, оспариваемое Уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019 подписано техническим директором ФИО1, действующей на основании доверенности. Однако, представленная ФИО1, копия доверенности №1-2021 от 06.07.2021 не содержит полномочий на принятие решений об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества и подписании уведомления об отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества. Доверенность не содержит никаких полномочий ФИО1 на прекращение (расторжение) каких-либо гражданско-правовых договоров от имени ООО «Складской комплекс «Волоколамский».

Таким образом, Уведомление подписано от имени ООО «Складской комплекс «Волоколамский» неуполномоченным на совершение таких действий лицом.

В связи с вышеизложенным, истец считает вышеуказанное Уведомление не имеющим юридической силы и не влекущим расторжения Договора аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019, о чем истец направил в адрес ответчика письма, в которых выразил свое несогласие с указанным уведомлением.

ООО «Западные ворота» считает, что оспариваемый отказ от исполнения Договора нарушает права и законные интересы истца.

Поскольку требования истца в добровольном порядке не были удовлетворены, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 5.2.5. договора сторонами согласовано, что Арендодатель вправе без обращения в суд в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случае использования Арендатором арендованного имущества не в соответствии с целевым назначением, в случаях использования Арендатором арендованного имущества (его частей) любыми способами, приводящими к его порче, или при невнесении постоянной части и/или переменной части арендной платы за один месяц аренды, или при осуществлении Арендатором перепланировки или переоборудования, либо иных работ, затрагивающих конструктивные элементы арендованных зданий, сооружений, без предварительного согласования с Арендодателем.

В случае наступления любого из предусмотренных настоящим пунктом обстоятельств Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление о расторжении настоящего Договора.

При этом Договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором уведомления об отказе от исполнения договора; Арендатор, получивший указанное уведомление, обязан освободить арендованное имущество в течение 15 рабочих дней с момента получения уведомления.

Таким образом, положениями пункта 5.2.5. договора определен порядок одностороннего отказа от договора Арендодателем.

Иные случаи одностороннего отказа от договора по инициативе арендодателя сторонами не установлены.

Ответчик, возражая по требованиям истца, указал, что 27.09.2021 в адрес Арендодателя от Арендатора поступило уведомление о расторжении вышеуказанного договора аренды с 01.10.2021, то есть за 3 календарных дня до даты расторжения. Арендатор однозначно выразил свою позицию досрочно прекратить арендные правоотношения, в нарушение условий о расторжении Договора аренды, предусматривающий 2-х месячный срок на подачу подобного рода уведомлений. Указанное уведомление отозвано не было.

Данное расторжение Договора аренды Арендодатель воспринял как нежелание арендатора выполнять принятые на себя по Договору обязательства, о которых Арендодатель указал в письме от 21.09.2021.

В этой связи ввиду неоднократного неисполнения условий Договора аренды, ответчик направил оспариваемое Уведомление об одностороннем отказе от договора, которое было вручено Генеральному директору истца 12.10.2021, повторно от 22.10.2021.

Ответчик указал, что в нарушение пункта 5.4. договора, Арендатор допустил нарушения.

Ссылка ответчика на неисполнение обязательств арендатора по текущему ремонту в нарушение пункта 5.4.16 договора, текущий ремонт не выполнен, судом отклоняется, поскольку документально не подтверждено.

Представленное ответчиком письмо от 21.09.2021 не содержит конкретной суммы стоимости восстановления въездной группы, не указано какой именно организацией составлена сметная стоимость работ; к Уведомлению не приложен ни Отчет ни сметная стоимость работ; не указана какая именно площадь подлежит ремонту, поскольку согласно Приложению №5, на которое ссылается ответчик, указано заделка выбоин и ям на арендуемых площадях, при этом, согласно договору в аренду передана не вся автодорога, а только ее часть. Указанные документы в адрес истца не поступали.

Также следует отметить, что при проведении проверки, как указано ответчиком допущенных истцом нарушений, произведена выездная экспертизы, о проведении которой истец не был уведомлен, иного ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Доводы ответчика об отсутствии на открытой площадке СВХ в нарушение пунктов 5.4.5, 5.4.18, 5.4.22 договора, имевшиеся на дату передачи имущества в аренду, согласно Акту приема-передачи от 16.01.2019, первичных средств пожаротушения, в испорченном состоянии без средств пожаротушения, о том, что ящики для песка разломаны, песок отсутствует, на площадке СВХ вне специальных мест складирования мусора в нарушение пункта 5.4.15 договора находится большое количество мусора и стекла, документально не подтверждены.

Ссылка ответчика на произведенную перепланировку стоек для навеса на автопандусе в нарушение пунктов 5.4.9, 5.4.10 договора без предварительного согласования что, в том числе, может привести к обрушению навеса в зимний период, что на площадке СВХ в нарушение пунктов 5.4.4, 5.4.10, 5.4.18, 5.4.21 договора частично разрушена бетонная перегородка, с внутренней стороны площадки СВХ повреждена стена строения (гараж) также документально не подтверждено.

Направленное ответчиком письмо от 21.09.2021 содержит указание на устранение выявленных нарушений в кратчайшие сроки, при этом в письме не указаны сроки для их устранения, не приложены подтверждающие данные нарушения документы.

Представленные ответчиком письма об устранении нарушений о перепланировке, проведению текущего ремонта, направленные ранее, также документально не подтверждены.

Как следует из содержания уведомления об отказе от договора арендодатель также указывает в качестве оснований отказа на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд может являться по условиям договора основанием для одностороннего отказа.

Вместе с тем, как указано в части третьей статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Такого предупреждения, с указанием сроков устранения нарушений истцу не направлялось и суду не представлено.

Из разъяснений пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление Пленума N 54) следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Постановлением Пленума № 54 даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права.

Так, в пункте 14 Постановления Пленума № 54 указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части ГК РФ" (далее - Постановление от 23.06.2015 №25), следует, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Поскольку такая односторонняя сделка, совершенная с нарушением предъявляемых к ней требований, не влечет юридических последствий, то она фактически ничтожна.

Исходя из изложенного, суд полагает, что право на односторонний отказ от договора аренды при неисполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы могло быть реализовано только после направления арендодателем арендатору требования об исполнении обязательства в разумный срок. В противном случае нарушается установленный законом порядок расторжения договора.

Утверждение истца о нарушении сроков внесения арендной платы, о наличии задолженности по внесению арендной платы, опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

В материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2021 по 10.12.2021, подписанный со стороны ООО "СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС "ВОЛОКОЛАМСКИЙ" содержит сведения о том, что задолженность составляет 0,01 руб.

В акте сверки взаимных расчетов за период 1 полугодие 2021 года также усматривается отсутствие задолженности по договору.

В актах сверки за 1 квартал 2021 года, за 9 месяцев 2021 года напротив усматривается наличие задолженности перед ООО "Западные ворота", соответственно за период 9 месяцев 2021 года у истца перед ответчиком имелась переплата.

Представленные истцом в материалы дела доказательства, акты сверки, подписанные со стороны ответчика, ответчиком в установленном порядке не оспорены, заявлений о фальсификации представленных истцом доказательств в порядке статьи 161 АПК РФ ответчиком не заявлено.

Указание ответчика о наличии просрочки арендной платы в 2020 году, а также указание в связи с этим, на возможное расторжение договора, судом отклоняются, поскольку действия сторон в 2021 года были направлены на сохранение арендных отношений, до сентября 2021 года, воля сторон была выражена, арендатор использовал имущество, арендодатель получал и принимал со стороны арендатора арендную плату.

Таким образом, ответчиком не доказан факт наличия просрочки оплаты арендной платы на момент направления уведомления об одностороннем отказе от договора.

Доказательств того, что ответчик использовал арендуемые помещения и объекты не по назначению, осуществлении перепланировки без согласия Арендодателя, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано.

Доводы ответчика о том, что ООО «Западные ворота» использует арендованное имущество в нарушение пункта 5.4 и иных условий Договора аренды, что истцом были нарушены условия договора, судом отклоняются.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, в том числе Заключению №16-2179-21 от 17.11.2021 выполненному ООО «АНЭ «ОцЭкс», усматривается, что состояние объектов оценивается как работоспособное, совместимое с дальнейшей эксплуатацией по функциональному назначению.

Также специалистом указано, что дефектов и повреждений, существенно снижающих несущую способность несущих элементов объектов, при осмотре не обнаружено, объекты используются по назначению, за исключением «Часть железнодорожной ветки», в период осмотра подъездные пути не эксплуатировались.

При этом суд отмечает, что осмотр производился 01.11.2021 (акт осмотра №35-2179-21), какие-либо существенные нарушения установлены не были.

Ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы, с целью определения факта наличия нарушений целостности объектов, выявлению перепланировки, в случае наличия таковой, сторонами в ходе рассмотрения дела не заявлено.

Суд отмечает, что в соответствии с пунктом 5.2.1. договора у Арендодателя имеется право в рабочее время не чаще одного раза в месяц проверять арендованное имущество на предмет его технического состояния и целевого использования в присутствии представителей Арендатора, предварительно (за 24 часа до визита) уведомив Арендатора о предстоящем визите в письменной форме. Требовать от Арендатора устранения выявленных нарушений.

Ответчиком в материалы дела не представлено сведений о направлении каких-либо уведомлений о проведении проверок на предмет соответствия арендованного имущества технического состояния и целевого использования.

Истцом в материалы дела представлен договор подряда, согласно которому истец исполнил обязанности по проведению текущего ремонта, (Договор подряда №23-Р от 10.10.2020, акт №120 от 15.10.2020).

С учетом изложенного выше, суд приходит к выводу, что указанные в Уведомлении об отказе от исполнения договора от 12.10.2021 не содержат предусмотренных пунктом 5.2.5 договора оснований, которые могли бы послужить основанием для одностороннего отказа от исполнения условий договора.

Документальных доказательств того, что имущество использовалось не в соответствии с целевым назначением, имелась задолженность по арендной плате, даже с учетом неоднократного увеличения арендной платы, допущена порча арендованного имущества, содержание помещений в надлежащем виде (с учетом нормального износа), проведено переоборудование, работы, затрагивающие конструктивные элементы зданий, ответчиком суду не представлено.

Таким образом, оснований для одностороннего отказа от договора у ответчика на момент направления оспариваемого уведомления не имелось.

С учетом изложенного выше, основания для одностороннего отказа от договора в порядке статьи 450.1 ГК РФ не доказаны, не подтверждены ответчиком документально (статья 65 АПК РФ).

Кроме того, оспариваемое уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019 подписано со стороны истца техническим директором ФИО1 по доверенности от 06.07.2021.

При этом сведений о том, что ФИО1 предоставлено право на расторжение договором, односторонний отказ от сделок, в доверенности от06.07.2021 не содержится.

Также в материалы дела представлена доверенность от 14.07.2021 на имя ФИО1, в которой также не содержится сведений о предоставлении права от имени ООО "СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС "ВОЛОКОЛАМСКИЙ" на расторжение договором, односторонний отказ от сделок, а лишь указано право на регистрацию договором, изменений к ним и иных действий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из Закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 160, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная путем составления документа, должна быть подписана лицом, совершающим сделку, или должным образом уполномоченным лицом.

Сделка, не соответствующая требованиям Закона, ничтожна.

В силу положений статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По смыслу положений статьи 153 ГК РФ уведомление об одностороннем отказе от договора, является сделкой, поскольку направлено на прекращение гражданских прав и обязанностей, возникших в связи с заключением договора.

В соответствии с частью 1 статьи 160 ГК РФ сделка, совершаемая в письменной форме, должна быть подписана лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 1, 2 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. В предусмотренных названным Кодексом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.

Согласно пункту 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность подтверждает наличие у поверенного права действовать от имени доверителя, определяет условия и границы реализации этого права. Она предназначена для предъявления третьим лицам, в отношениях с которыми поверенный выступает от имени доверителя. Таким образом, третьи лица должны иметь возможность убедиться в том, что у поверенного есть необходимые полномочия.

По смыслу статьи 182 ГК РФ, учитывая информационное письмо Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 № 57, следует, что представительство является средством временного юридическою расширения личности представляемого для его участия в гражданском обороте, позволяющим приобретать права и исполнять обязанности через представителей одновременно и в территориально удаленных друг от друга местах, исключающих его личное присутствие.

По общему правилу оно оформляется письменным уполномочием, которое может быть предъявлено иным лицам, в том числе должникам в обязательствах, обладающим правом на информирование об исполнении обязательства надлежащему лицу (статьи 312 ГК РФ).

При этом в целях защиты добросовестных контрагентов представляемого, закон допускает наличие отношений представительства в отсутствие его письменного оформления, когда ситуация (обстановка), в которой контрагент общается с представителем противостоящего ему в обязательстве лица, такова, что не порождает обоснованных сомнений в наличии у этого представителя полномочий действовать от имени представляемого, что является суррогатом доверенности.

Односторонний отказ от договора связан с прекращением обязательств по договору, прекращением действия договора по требованию одной из сторон.

Из материалов дела усматривается, что уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019 подписано со стороны истца техническим директором ФИО1 по доверенности от 06.07.2021 выданной ООО "СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС "ВОЛОКОЛАМСКИЙ"

Доверенность, содержит ряд конкретно определенных полномочий для представителя ФИО1, а именно совершать все необходимые действия в целях охраны, использования и распоряжения вверенных материальных ценностей и денежных средств, получать причитающееся доверителю имущество, денежные средства; заключать любые договоры от имени Общества, в т.ч по текущей деятельности Общества; принимать и увольнять работников в Общество, подписывать трудовые договоры с работниками; участвовать в переговорах, как с российскими, так и с иностранными партнерами. Имеет право оформлять, подавать заявления, подписывать (ставить свою подпись), на всех необходимых для осуществления указанных полномочий документах, а также вести дела, совершать все действия и формальности, связанные с выполнением данного поручения. Иных полномочий данной доверенностью не предоставлено.

Следовательно, Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 12.0.2021 подписано неуполномоченным на данное действие лицом и соответственно не влечет юридических последствий.

В силу статьи 1 ГК РФ при осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая изложенное, требования в части признания незаконным решения общества с ограниченной ответственностью "СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС "ВОЛОКОЛАМСКИЙ" об отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Иные доводы ответчика судом рассмотрены и отклонены, отзыв ответчика не содержит основанных на законе и подтвержденных доказательствами доводов, которые опровергали бы представленные истцом доказательства и которые могли бы служить основанием для отказа в удовлетворении иска в части признания недействительным уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019.

Требования в части признания договора действующим до 01.12.2021 судом отклоняются.

В соответствии с пунктом 3.1. договора сторонами согласовано, что недвижимое имущество сдается в аренду на пять лет ("срок аренды"), датой начала срока аренды Стороны считают дату подписания Сторонами Акта приема-передачи.

Согласно пункту 3.2. договора срок аренды может быть сокращен по соглашению Сторон.

После государственной регистрации настоящего договора настоящий пункт утрачивает свое действие.

Основания для одностороннего отказа от договора могут быть предусмотрены как законом, так и соглашением, достигнутым между участниками соответствующих правоотношений. Применительно к арендным правоотношениям, исходя из положений действующего законодательства, процедура одностороннего отказа от договора аренды может быть реализована в случае, если он заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), а также если соглашением сторон предусмотрена возможность в одностороннем порядке прекратить арендные отношения. Спорным договором не предусмотрено право арендатора досрочно отказаться от договора. В суд с требованием о расторжении договора ООО "ЗАПАДНЫЕ ВОРОТА" не обращалось.

Ссылка истца на пункт 5.4.13 договора, которым предусмотрена обязанность Арендатора письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 1 (один) месяц о предстоящем освобождении арендованного имущества, не является правом на отказ от договора в одностороннем порядке, а лишь указывает на порядок и сроки освобождения арендованного имущества.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу, что договор аренды является действующим в течение установленного в нем срока, либо до срока, установленного соглашением сторон.

При этом, что, поскольку в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, то в данном случае для признания договора аренды расторгнутым требуется согласие арендодателя, и подписание соответствующего соглашения о расторжении сделки. В данном случае соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто, соглашение о расторжении договора суду не представлено, иного истцом не доказано. Наличие согласия арендодателя на направленное ответчиком уведомление исх. №89 от 27.09.2021 о расторжении договора (том 2 л.д.3), в материалы дела не представлено.

Доказательств того, что спорный договор аренды расторгнут в судебном порядке, не имеется.

Наличие сведений в таможенном органе оп прекращении договора аренды, по письму ответчика, также не может свидетельствовать о достигнутых сторонами соглашениях, по указанным истцом основаниям.

Также суд отмечает, что в указанном уведомлении исх. №89 от 27.09.2021 содержатся противоречивые сведения о дате расторжения, согласно которому истец указывает о предстоящем освобождении арендованного имущества и расторжении договора с 01.10.2021, при этом указав последний день аренды 01.12.2021.

Учитывая изложенное выше, требования истца в части признания договора действующим именно до 01.12.2021 удовлетворению не подлежат.

Иные доводы сторон судом рассмотрены в порядке статьи 71 АПК РФ.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании вышеизложенного Арбитражный суд Московской области полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в части признания недействительным одностороннего отказа общества с ограниченной ответственностью "СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС "ВОЛОКОЛАМСКИЙ" от исполнения договора аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019, в удовлетворении остальной части заявленных требований суд отказывает.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью "СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС "ВОЛОКОЛАМСКИЙ" от исполнения договора аренды недвижимого имущества №01/19 от 16.01.2019.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС "ВОЛОКОЛАМСКИЙ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЗАПАДНЫЕ ВОРОТА" государственную пошлину в сумме 6000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья Д.Н.Москатова