Гражданский кодекс часть 1

14.07.2010 Мурманское муниципальное унитарное предприятие «Агентство Мурманнедвижимость» (далее по тексту – ММУП «Агентство Мурманнедвижимость», истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пять Звезд» (далее – ООО «Пять Звезд», ответчик, Общество) о взыскании суммы задатка в размере 15 000 000,00 руб., а также договорной неустойки в размере 300 000,00 руб.

Определением суда от 17.11.2010 судебное разбирательство по делу отложено на 03.12.2010, о чем стороны в силу положений статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уведомлены надлежащим образом.

03.12.2010 в судебном заседании по инициативе суда в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 10.12.2010, о чем представители сторон уведомлены судом под роспись в протоколе судебного заседания.

По материалам дела установлено следующее.

10.09.2009 между ООО «Пять Звезд» и ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, право собственности будущего продавца, на которые ещё не оформлено (далее – Предварительный договор), в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем основной договор о продаже нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>:

- административное здание, общей площадью 571,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 51-51-01/065/2008-968;

- цех переработки, общей площадью 743,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 51-51-01/065/2008-972;

- гараж, общей площадью 889 кв. м, кадастровый (условный) номер 51-51-01/065/2008-970.

Цена нежилых помещений определена пунктом 1.3.1 Предварительного договора и составила 22 000 000,00 руб. (с учетом НДС-18%).

Указанным пунктом стороны предусмотрели также, что общая цена нежилых помещений включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом соответствующего земельного участка или права на него.

Пунктом 1.4 Предварительного договора стороны согласовали, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит подписанию в течение 60 дней с момента оформления права собственности ООО «Пять Звезд» на нежилые помещения.

Пунктом 1.6 Предварительного договора стороны также предусмотрели, что обязательства сторон по договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, данный договор не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Порядок расчетов по Предварительному договору определен пунктом 2, в соответствии с которым ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» обязалось перечислить ООО «Пять Звезд» задаток (обеспечение исполнения покупателем своих договорных обязательств) в размере 15 000 000,00 руб. в течение 10 дней с момента заключения Предварительного договора.

Согласно пункту 2.2 Предварительного договора при заключении основного договора перечисленный ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» задаток засчитывается в счет уплаты цены нежилых помещений; оставшаяся часть цены подлежит перечислению в порядке и сроки, определенные основным договором.

Пунктом 3 Предварительного договора предусмотрена имущественная ответственность сторон в случае ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств по договору.

Так, пунктом 3.3 Предварительного договора определено, что в случае, если основной договор не будет заключен по вине ООО «Пять Звезд», Общество должно будет вернуть ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» внесенный задаток в двойном размере в течение 3 банковских дней с момента истечения срока, указанного в пункте 1.4 Предварительного договора.

В случае не оформления права собственности ООО «Пять Звезд» на нежилые помещения в течение более чем 90 дней после подписания Предварительного договора ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» вправе требовать возврата задатка, и уплаты неустойки в размере 2% от суммы задатка, а ООО «Пять Звезд» обязано будет возвратить задаток и неустойку (если требование о ее выплате будет предъявлено) в течение 3 банковских дней с момента предъявления соответствующего требования (пункт 3.4 Предварительного договора).

16.09.2009 Предприятие во исполнение обязательств по Предварительному договору перечислило платежными поручениями №№ 197, 198 от 16.09.2010 на счет Общества сумму задатка в размере 15 000 000,00 руб.

В нарушение условий Предварительного договора Общество в согласованный сторонами срок (90 дней с даты подписания Предварительного договора, т.е. не позднее 09.12.2009) право собственности на объекты, подлежащие продаже по основному договору, в установленном порядке не переоформило.

Согласно представленным в материалы дела копиям выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №№ 01/023/2010-639, 01/023/2010-640, 01/023/2010-641, оформленным по состоянию на 30.04.2010, собственниками объектов недвижимого имущества (административного здания, цеха переработки, гаража) продолжали оставаться физические лица ФИО4 и ФИО5

03.06.2010 ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» направило в адрес ООО «Пять Звезд» соглашение от 02.06.2010 о расторжении Предварительного договора № б/н от 10.09.2009, при этом в сопроводительном письме от 03.06.2010 № 1207 Предприятие потребовало не только произвести возврат перечисленного ранее задатка, но и уплатить неустойку, исчисленную в порядке пункта 3.4 Предварительного договора, в размере 300 000,00 руб.

Согласно почтовому уведомлению № 597472 указанная выше корреспонденция получена ООО «Пять Звезд» 09.06.2010.

С учетом изложенного, перечисленная в качестве задатка сумма должна была быть возвращена Обществом не позднее 14.06.2010.

В нарушение условий Предварительного договора, статей 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство по возврату суммы задатка, а также уплате неустойки Обществом не исполнено. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Письмом № 06 от 16.06.2010 ООО «Пять Звезд» (за пределами срока исполнения указанного выше обязательства) предложило ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» рассмотреть вопрос о возврате суммы задатка без начисления штрафных санкций.

31.08.2010 Кольским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области (далее – УФРС) осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества, в связи с чем, 03.09.2010 ООО «Пять Звезд» выданы Свидетельства о государственной регистрации права собственности на поименованные выше объекты недвижимого имущества серии 51-АВ № 221794, № 221795, № 221796.

В судебном заседании истец, сославшись на неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по Предварительному договору № б/н от 10.09.2009, на допущенные со стороны Общества нарушения статей 309, 310, 314 ГК РФ, на удовлетворении исковых требований настаивал, представил дополнительные доказательства по делу: копию соглашения от 02.06.2010 о расторжении Предварительного договора № б/н от 10.09.2009, направленного ООО «Пять Звезд» сопроводительным письмом от 03.06.2010 № 1207, содержащим также требование о возврате перечисленного задатка и уплате неустойки, а также доказательства их вручения ответчику 09.06.2010.

Ответчик требования истца не признал, возражал по доводам, приведенным в отзыве № б/н от 07.09.2010, а также в дополнениях от 08.10.2010, от 03.12.2010, от 12.12.2010.

По мнению ответчика, требования ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

01.09.2009 между ООО «Пять Звезд» и физическими лицами ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу <...>:

- административного здания, общей площадью 571,2 кв.м.,

- цеха переработки, общей площадью 743,8 кв.м.,

- гаража, общей площадью 889 кв.м.

Поскольку по состоянию на 10.09.2009 право собственности на указанные выше объекты за Обществом в установленном порядке зарегистрировано не было, между ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» и ООО «Пять Звезд» был заключен Предварительный договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимого имущества, в силу которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества в течение 60 дней с момента оформления права собственности Общества на указанные выше объекты.

07.10.2009 необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности от правообладателей ФИО5 и ФИО4 к ООО «Пять Звезд» документы были сданы в Кольский отдел УФРС по Мурманской области, о чем свидетельствуют копии расписок, представленные в материалы дела.

В связи с отсутствием у продавцов - физических лиц надлежащим образом оформленного права землепользования участком, на котором расположены подлежащие продаже объекты недвижимого имущества, процедура государственной регистрации перехода права собственности по заявлениям собственников 13.11.2009 была приостановлена до 12.02.2010.

Впоследствии необходимые документы физическими лицами были оформлены и представлены в УФРС.

Вместе с тем 12.02.2010 в государственной регистрации перехода права собственности было отказано, в связи с произведенной в рамках уголовного дела № 1-246 выемкой из УФРС подлинников правоустанавливающих документов, касающихся указанных выше объектов недвижимого имущества.

Поскольку изъятые документы были признаны доказательствами по уголовному делу № 1-246, возбужденному в отношении директора ММУП «Агентство Мурманнедвижимость», в удовлетворении ходатайства о возврате изъятых документов ООО «Пять Звезд» было отказано.

В целях исполнения своих обязательств по Предварительному договору, Общество обратилось к продавцам - физическим лицам с просьбой получить дубликаты правоустанавливающих и иных документов.

После получения продавцами – физическими лицами дубликатов правоустанавливающих документов и представления их в УФРС, 31.08.2010 переход права собственности на объекты недвижимого имущества был зарегистрирован, в связи с чем 03.09.2010 Обществу были выданы Свидетельства о государственной регистрации права собственности на поименованные выше объекты недвижимого имущества серии 51-АВ № 221794, № 221795, № 221796.

06.09.2010 ООО «Пять Звезд» направило в адрес ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» уведомление № 19 от 06.09.2010 о готовности заключить основной договор купли-продажи указанных в Предварительном договоре объектов недвижимого имущества.

По мнению ответчика, со стороны Общества были приняты все необходимые меры к своевременному и надлежащему исполнению обязательств по Предварительному договору. При этом Общество, при всей степени заботливости и осмотрительности, не могло предвидеть ни отсутствие у продавцов - физических лиц надлежащим образом оформленных документов по землепользованию участком, на котором расположены подлежащие продаже объекты недвижимого имущества, ни обстоятельства, связанные с возбуждением уголовного дела № 1-246.

ООО «Пять Звезд» постоянно информировало Предприятие о положении дел, стремилось максимально уменьшить возможные убытки от задержки исполнения Предварительного договора.

Ответчик полагает, что действия правоохранительных органов по изъятию правоустанавливающих документов из УФРС являются действиями непреодолимой силы, которые повлекли за собой невозможность своевременно исполнить Обществом свои обязательства по Предварительному договору.

Ссылаясь на положения пунктов 1, 3 статьи 401 ГК РФ, ответчик настаивал на отсутствии правовых оснований для применения к Обществу имущественной ответственности в виде неустойки.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустимы.

Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт несвоевременного исполнения обязанности по оформлению права собственности на указанные в Предварительном договоре объекты недвижимого имущества ответчиком не опровергнут, подтвержден материалами дела и установлен судом.

Последствия нарушения Обществом установленного Предварительным договором срока оформления права собственности ООО «Пять Звезд» на нежилые помещения определены пунктом 3.4 Предварительного договора.

Доказательств возврата Обществом полученного от Предприятия задатка суду не предоставлено и по материалам дела не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причиненные ему убытки.

Пунктом 3.4 Предварительного договора стороны предусмотрели имущественную ответственность ООО «Пять Звезд» за нарушение срока, в течение которого Общество обязано переоформить на себя права собственности на нежилые помещения, указанные в Предварительном договоре.

Доказательств своевременного исполнения Обществом указанной выше обязанности ответчиком не представлено.

С учетом изложенного начисление неустойки является предусмотренным Предварительным договором правом истца.

Ссылка ответчика на положения пункта 2 статьи 330, пунктов 1, 3 статей 401 ГК РФ, на отсутствие правовых оснований для применения к Обществу имущественной ответственности в виде неустойки, а также на наличие форс-мажорной ситуации, по мнению суда, является несостоятельной, в связи с чем, подлежит отклонению.

Согласно произведенному истцом расчету сумма неустойки составила 300 000,00 руб.

Замечаний к арифметическому расчету неустойки не заявлено.

Статья 333 ГК РФ устанавливает, что в случае, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Приняв во внимание разъяснения, изложенные в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив длительность неисполнения Обществом принятых на себя обязательств, наличие основного долга на дату судебного разбирательства, а также то обстоятельство, что размер предъявленной к взысканию неустойки не превышает размера требований в части основного долга, суд пришел к выводу об отсутствии объективных оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

С учетом изложенного, а также в силу статей 309, 310, 314, 330, 380, 421 ГК РФ, суд нашел требования ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд установил, что истцом при подаче иска платежным поручением № 46 от 06.07.2010 перечислена в доход Федерального бюджета государственная пошлины в сумме 99 500,00 руб.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины по иску подлежат возмещению за счет средств ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственности «Пять Звезд» (ОГРН <***>, юридический адрес: <...>) в пользу Мурманского муниципального унитарного предприятия «Агентство Мурманнедвижимость» (ОГРН <***>, юридический адрес: <...>) сумму задатка в размере 15 000 000,00 руб., договорную неустойку в размере 300 000,00 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 99 500,00 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его вынесения в апелляционный суд.

Судья Севостьянова Н.В.