Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина Ольга Васильевна, при ведении протокола судебного заседания до перерыва в судебном заседании помощником судьи Максимец Дарьей Леонидовной, после перерыва в судебном заседании секретарем Водопьяновой Евгенией Викторовной, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АКТЕР» к Комитету имущественных отношений города Мурманска об установлении бессрочного постоянного сервитута в отношении нежилого помещения муниципального нежилого фонда, третьи лица – общество с ограниченной ответственностью «Акцент», Мурманское региональное отделение общественной организации «Союз театральных деятелей Российской Федерации», открытое акционерное общество «Агентство Мурманнедвижимость», при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО1, по доверенности, паспорт; от ответчика – не явился, извещен, заявлено ходатайство; от третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АКТЕР» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>; далее – истец, ООО «АКТЕР», Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету имущественных отношений города Мурманска (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>; далее – ответчик, КИО г. Мурманска) об установлении за истцом права ограниченного пользования муниципальными нежилыми помещениями (частный сервитут), расположенными по адресу: <...>, на следующих условиях: срок действия сервитута - бессрочный; сфера действия сервитута - муниципальное нежилое помещение № 1 (коридор), площадью 9,3 кв.м, и № 2 (вестибюль), площадью 17,5 кв.м, расположенные в пристройке 1 этажа (литер А) к дому № 19 по ул. Полярные Зори в г. Мурманске; назначение, правовой режим сервитута - для обеспечения прохода людей в нежилые помещения №№ 3, 3а, 3б, кадастровый номер: 51:20:02:03:070:074:4527:1/3,3а3б, общей площадью 53,4 кв.м, расположенные в пристройке 1 этажа (литер А) к дому № 19 по ул. Полярные Зори в г. Мурманске, принадлежащие ООО «АКТЕР» на праве собственности, а также для возможности пользования истцу водосчетчиками, системой водоснабжения и канализации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Акцент» (ОГРН <***>, далее – третье лицо, ООО «Акцент»), Мурманское региональное отделение общественной организации «Союз театральных деятелей Российской Федерации» (ОГРН <***>; далее – третье лицо, МРООО «Союз театральных деятелей Российской Федерации»), открытое акционерное общество «Агентство Мурманнедвижимость» (ОГРН <***>; далее – третье лицо, ОАО «АМН»).

В обоснование искового заявления ООО «АКТЕР», сославшись на положения статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, указало, что вход в помещение бара, принадлежащего истцу на праве собственности, возможен только через центральный вход, сквозь нежилое помещение муниципального нежилого фонда, площадью 18,7 кв.м, используемое под тамбур. Также в указанном помещении проложены трубы с горячим и холодным водоснабжением, установлены водосчетчики, ведущие к бару. Представители иных арендаторов систематически затрудняют доступ работникам бара и его посетителям в помещение, принадлежащее ООО «АКТЕР» на праве собственности, обращаются в отделение полиции с соответствующими заявлениями, блокируют деятельность Общества. Истец обращался в КИО г. Мурманска с просьбой подписать соглашение об установлении сервитута, однако ответчик во внесудебном порядке не урегулировал данный вопрос. С учетом изложенного, истец, для обеспечения возможности пользования собственным недвижимым имуществом, просит суд установить право ограниченного пользования для ООО «АКТЕР» в отношении соседнего нежилого муниципального помещения (т.1, л.д. 3-5).

Определением Арбитражного суда Мурманской области от 13.12.2012 исковое заявление ООО «АКТЕР» было оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 154-159).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 определение Арбитражного суда Мурманской области от 13.12.2012 по делу №А42-6480/2012 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т. 2, л.д. 35-39). При этом в постановлении от 26.02.2013 по делу №А42-6480/2012 апелляционный суд указал, что Законом не предусмотрено заключение соглашения о сервитуте с арендаторами недвижимого имущества или иными заинтересованными лицами. Арендаторы помещений не являются сторонами (ответчиками) по спору об установлении сервитута с собственником помещения.

В представленном письменном отзыве (до направления дела в Арбитражный суд Мурманской области на новое рассмотрение) КИО г. Мурманска, сославшись на положения статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что считает исковые требования ООО «АКТЕР» законными и обоснованными. Вход в принадлежащее истцу на праве собственности помещение бара возможен только через спорное муниципальное помещение с функциональным назначением «тамбур». По мнению ответчика, без обеспечения единственно возможного доступа в принадлежащее истцу помещение, последний лишается возможности распоряжаться своим имуществом наиболее абсолютным образом и беспрепятственно извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено (т.1, л.д. 108-112). В дополнительном письменном пояснении по спору ответчик просил суд при разрешении спора учесть интересы лиц, владеющих и пользующихся недвижимым имуществом по адресу: <...> на условиях долгосрочной аренды (т. 1, л.д. 118).

В представленном письменном отзыве (после поступления дела в Арбитражный суд Мурманской области на новое рассмотрение) КИО г. Мурманска, сославшись на положения статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что считает исковые требования ООО «АКТЕР» законными и обоснованными (т. 2, л.д. 44-45). По требованию суда ответчик представил план 1 этажа здания, в котором расположено помещение, принадлежащее истцу на праве собственности.

В представленном письменном отзыве (после поступления дела в Арбитражный суд Мурманской области на новое рассмотрение) ОАО «АМН» указало, что третье лицо не имеет никаких прав на рассматриваемые нежилые помещения. ООО «АКТЕР» является законным владельцем нежилого помещения, общей площадью 53,4 кв.м, этажность 1, расположенного по адресу: <...> (т. 2, л.д. 56-57).

В представленном письменном отзыве (до направления дела в Арбитражный суд Мурманской области на новое рассмотрение) МРООО «Союз театральных деятелей Российской Федерации», сославшись на положения части 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/1, указало на необоснованность и незаконность исковых требований ООО «АКТЕР». По мнению третьего лица, истцом не приведено достаточного обоснования того обстоятельства, что установление сервитута на помещение ответчика является единственным возможным способом обеспечить потребности истца как собственника соседнего помещения; предлагаемые объемы и содержание сервитута не являются соразмерными и компенсирующими. Установление сервитута для ООО «АКТЕР» приведет к нарушению прав КИО г. Мурманска на получение соразмерной платы за пользование его собственностью. В представленной истцом просительной части иска не содержится условие о платности сервитута, не определен режим действия сервитута, не обоснована невозможность организации водоснабжения торгового зала без использования помещения КИО г. Мурманска (т. 1, л.д. 102-107).

В представленном письменном отзыве (до направления дела в Арбитражный суд Мурманской области на новое рассмотрение) ООО «Акцент», сославшись на положения статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, просило суд не принимать согласие КИО г. Мурманска с иском и отказать в удовлетворении исковых требований ООО «АКТЕР» полностью. В обоснование своей позиции третье лицо указало, что в изложенном истцом исковом требовании отсутствует условие о возмездности сервитута, оно не имеет компенсационных составляющих и не отвечает принципу соразмерности. Согласие ответчика с иском нарушает права ООО «Акцент», поскольку предоставление арендуемого помещения в безвозмездное пользование неограниченного круга лиц влечет для арендатора (ООО «Акцент») необходимость несения дополнительных или увеличенных затрат на поддержание состояния помещения, его эксплуатацию в условиях более интенсивного износа. Передача муниципальной недвижимости в безвозмездное пользование нарушает положения Федерального закона «О защите конкуренции» (т.1, л.д. 142-143).

После направления судом апелляционной инстанции дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области МРООО «Союз театральных деятелей Российской Федерации» и ООО «Акцент» письменных отзывов на иск не представили.

В судебном заседании 17.06.2013 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 24.06.2013.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили. В представленном письменном отзыве КИО г. Мурманска просил суд рассмотреть дело по существу в отсутствие его представителя.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителя истца, на основании частей 1, 4 статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

По материалам дела установлено.

17.05.2010 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 82 истец прибрел в собственность часть здания – бар, назначение – нежилое, общей площадью 53,4 кв.м, этажность 1, адрес местоположения: <...>, кадастровый номер 51:20:02:03:070:074:4527:1/3, 3а3б (т.1, л.д. 60-67).

16.06.2010 ООО «АКТЕР» зарегистрировало на указанное недвижимое имущество право собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (свидетельство о регистрации права 51 АВ № 210115 от 16.06.2010) (т. 1, л.д. 28).

17.09.2012 истец обратился в КИО г. Мурманска с просьбой рассмотреть вопрос о заключении соглашения об установлении сервитута для ООО «АКТЕР» в отношении части муниципальных нежилых помещений (гардероб, туалет) (т. 1, л.д. 21-22, 99-101).

Бездействие КИО г. Мурманска в течение длительного периода времени, неполучение ответа на обращение истца о заключении соглашения об установлении права на ограниченное пользование частью муниципальных нежилых помещений, послужило основанием для обращения ООО «АКТЕР» в суд с настоящим иском об установлении сервитута.

Исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения представителя истца, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.

Как установлено по материалам дела, истец является собственником нежилого помещения, общей площадью 53,4 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: <...>.

Согласно пунктам 1, 3 и 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

В силу статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274-276 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Лицо, требующее установление сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд.

В рассматриваемом случае истец и ответчик, являющийся собственником помещений, в отношении которых истец просит суд установить право ограниченного пользования, к соглашению об установлении сервитута во внесудебном порядке не пришли. Вместе с тем, согласно имеющимся в материалах дела отзывам КИО г. Мурманска и документам, представленным ответчиком по требованию суда, КИО г. Мурманска считает требования истца законными и обоснованными с учетом местоположения принадлежащего Обществу на праве собственности нежилого помещения и его функционального назначения.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В материалы дела истцом, ответчиком и Государственным унитарным предприятием технической инвентаризации Мурманской области (определение суда об истребовании доказательств от 14.05.2013) представлены поэтажные планы нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, находящихся в муниципальной собственности, с учетом данных об арендаторах указанных помещений на дату рассмотрения дела, а также копия технического паспорта с экспликацией в отношении нежилого помещения, общей площадью 252,3 кв.м, этаж 1, кадастровый номер: 51-51-01/011/2010-440, расположенного по адресу: <...> (номера на поэтажном плане 1/1,2,4-23).

Оценив расположение помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, а также местонахождение рассматриваемых муниципальных помещений, суд приходит к выводу, что право ограниченного пользования соседними муниципальными нежилыми помещениями необходимо истцу в целях нормальной эксплуатации принадлежащих Обществу помещений и обеспечения прохода людей в нежилые помещения, принадлежащие ООО «АКТЕР», с учетом их функционального назначения (бар), а также для возможности пользования ООО «АКТЕР» водосчетчиками, системой водоснабжения и канализации, поскольку проход к указанным системам не может быть обеспечен без установления испрашиваемого сервитута.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности исковых требований Общества, судом не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом в той мере, в какой его оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не нарушает прав и законных интересов других лиц.

При наличии запрета и невозможности использования недвижимого имущества одной из сторон без установления сервитута, суд разрешает спор с учетом правил статей 274 и 277 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11, проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

По мнению суда, с учетом правил статей 274 и 277 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «АКТЕР» доказало объективную невозможность использования своего имущества без установления права ограниченного пользования соседними нежилыми муниципальными помещениями и возможность установления сервитута, а также предоставило доказательства того, что интересы собственника не могут быть обеспечены иным способом.

В отношении доводов третьих лиц, изложенных в отзывах, суд приходит к следующему.

Доказательств возможности использования принадлежащего истцу на праве собственности помещения без установления испрашиваемого Обществом сервитута, ответчик и третьи лица в материалы дела не представили.

Правом на назначение экспертизы в рамках настоящего судебного дела МРООО «Союз театральных деятелей Российской Федерации» и ООО «Акцент» не воспользовались.

Статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных руководителем Росземкадастра 17.03.2004, соразмерная плата за сервитут - это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости (сервитуте), выплачиваемая собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен, величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Под убытками согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На момент рассмотрения спора доказательств причинения КИО г. Мурманска убытков в связи с установлением испрашиваемого истцом сервитута ответчик в материалы дела не представлял. С установлением сервитута, испрашиваемого ООО «АКТЕР», ответчик согласен в полном объеме. В соответствии с частью 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не лишен права обратиться в суд с самостоятельным требованием о соразмерной плате за пользование имуществом, при недостижении такого соглашения во внесудебном порядке.

Соответствующие требования ответчик в рамках настоящего дела не заявлял, в связи с чем, судом не исследовался вопрос, касающийся установления сервитутных платежей, поскольку он не относится к предмету доказывания по настоящему иску.

Заключение соглашения о сервитуте с арендаторами недвижимого имущества или иными заинтересованными лицами Законом не предусмотрено. Арендаторы помещений не являются сторонами (ответчиками) по спору об установлении сервитута с собственником помещения.

При наличии законных оснований, арендаторы помещений, в отношении которых установлен сервитут, вправе обратиться к арендодателю с требованием о внесении соответствующих изменений либо дополнений в действующие договоры аренды.

При рассмотрении в судебном заседании вопроса о распределении судебных расходов по делу установлено, что истец платежным поручением № 652 от 05.10.2012 оплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 4 000 руб.

Часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, судебные расходы истца в сумме 4 000 руб. подлежат возмещению за счет средств ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

исковое заявление удовлетворить.

Установить за обществом с ограниченной ответственностью «АКТЕР» (ОГРН <***>) право ограниченного пользования муниципальными нежилыми помещениями (частный сервитут), расположенными по адресу: <...>, на следующих условиях:

Срок действия сервитута: бессрочный;

Сфера действия сервитута: муниципальное нежилое помещение № 1 (коридор), площадью 9,3 кв.м, и № 2 (вестибюль), площадью 17,5 кв.м, расположенные в пристройке 1 этажа (литер А) к дому № 19 по ул. Полярные Зори в г. Мурманске;

Назначение, правовой режим сервитута: для обеспечения прохода людей в нежилые помещения №№ 3, 3а, 3б, кадастровый номер: 51:20:02:03:070:074:4527:1/3,3а3б, общей площадью 53,4 кв.м, расположенные в пристройке 1 этажа (литер А) к дому № 19 по ул. Полярные Зори в г. Мурманске, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «АКТЕР» на праве собственности, а также для возможности пользования обществом с ограниченной ответственностью «АКТЕР» водосчетчиками, системой водоснабжения и канализации.

Взыскать с Комитета имущественных отношений города Мурманска (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АКТЕР» (ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья О. В. Никитина