Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Отдел службы судебных приставов ГУ ССП МЮ РФ по Ростовской области, Управление Роснедвижимости по Ростовской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области

о признании права собственности на нежилое помещение - подвал, Литер «А» общей площадью 143.2 кв.м, расположенное по адресу; <...>; о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права № 61-61-22/0116/2005-649 от 20.10.2005г. в части включения в него подвала общей площадью 143,2 кв.м. Литер «А» расположенный по адресу; <...>,

и установил: исковые требования о признании права собственности Константиновского районного потребительское общество заявлены в отношении нежилого помещения - подвал, Литер «А» общей площадью 143.2 кв.м, расположенного по адресу; <...> и свидетельства о государственной регистрации права, в соответствии с которым право собственности на этот объект зарегистрировано за ФИО2

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что ответчиком в рамках исполнительного производства фактически приобретено нежилое помещение, расположенное на 1 этаже здания по адресу: <...> общей площадью 284,2 кв.м, тогда как регистрация права собственности ФИО2 произведена в отношении нежилого помещения (с подвалом) общей площадью 429,8 кв.м литер А по адресу: <...>.

В судебном заседании истец уточнил формулировку исковых требований об оспаривании права ответчика и просил признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО2 на нежилое помещение – подвал тер «А» площадью 143,2 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Уточнение формулировки судом принято.

Ответчик в письменном отзыве на иск отклонил доводы истца, ссылаясь на то, что по результатам торгов им приобретено нежилое помещение «Дискобар» литер А общей площадью 286,6 кв.м с подвалом литер А общей площадью 143,2 кв.м (общая площадь помещения 429,8 кв.м), расположенного по адресу; <...>. Решением Константиновского районного суда Ростовской области от 25.07.2007г. публичные торги по реализации данного имущества, проведенные 18.12.2003г., признаны состоявшимися, проведенными в соответствии с действующим законодательством.

В письменном ходатайстве ответчик заявил о прекращении производства по делу в порядке части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности.

В письменных пояснениях истец возражает против доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, указывая на то, что о признании за ФИО2 права собственности на спорное помещение Константиновскому Райпо стало известно осенью 2006 г. В обоснование этого ответчик ссылается на то, что решение Константиновского районного суда Ростовской области от 25.08.2005г., которым за ФИО2 признано право собственности на нежилое помещение первого этажа с подвальным помещением общей площадью 429,8 кв.м, расположенное по адресу: <...> принято без участия Константиновского Райпо.

В судебном заседании представитель истца поддержали заявленные требования, заявили ходатайство о допросе свидетеля.

Представители третьих лиц в заседание не явились. Третьи лица отзывы на иск не представили. О времени и месте слушания дела третьи лица уведомлены надлежащим образом.

Корреспонденция суда, направленная по известным суду адресам ООО «Сельхоз-Энерго-Газ» в том числе – по юридическому адресу, возвращена с отметками об истечении срока хранения и о выбытии адресата, причем из последнего адреса корреспонденция переадресовывалась органом связи по новому адресу и соответствующим отделением связи также сделана отметка об отсутствии адресата по этому адресу. По правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование об уведомлении этой организации о времени и месте слушания дела признаны судом соблюденными, вследствие чего рассмотрение дела возможно без участия ее представителя. При оценке этого обстоятельства суд принял также во внимание, что в ходе судебного разбирательства по адресу, из которого определение возвращено за истечением срока хранения, корреспонденция суда была третьим лицом получена, чем было обеспечено его право на участие в процессе, но третье лицо воздержалось от его реализации. При таких обстоятельствах суд не усматривает препятствий к рассмотрению дела без участия этой организации.

Ответчик в судебное заседание не явился, письменным ходатайством просил отложить судебное разбирательство. В заседании был объявлен перерыв, о чем ответчик был уведомлен телеграммой, однако в заседание вновь не явился, повторив ходатайство об отложении слушания.

Истец возражал против отложения слушания дела, ссылаясь на нарушение сроков его рассмотрения, на умышленное затягивание ответчиком процесса и совершение им действий по обжалованию судебных актов по его иску о признании права собственности. В подтверждение этому истец представил копию заявления ФИО2 о восстановлении срока на обжалование определения кассационной коллегии от 24.12.2007 г. и определения суда от 20.11.2008 г. об отказе в восстановлении срока на обжалование.

Рассмотрев ходатайство и возражения на него, суд пришел к выводу об отсутствии оснований к его удовлетворению, приняв во внимание истечение процессуальных сроков рассмотрения дела, участие ответчика в ранее состоявшихся судебных заседаниях, заявление им правовой позиции по спору, представление в материалы дела отзыва на иск и доказательств и отсутствие в ходатайстве указания на намерение представить какие-либо доказательства, о которых ответчик ранее суду не заявил.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения истца и допросив свидетеля, суд установил следующее.

Предметом иска явилось требование об оспаривании права ответчика на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>. Истец, настаивая на том, что это помещение принадлежит ему на праве собственности в составе имущественного комплекса потребительского общества. Полагая, что в рамках исполнительного производства было отчуждено помещение первого этажа столовой, а право на помещение подвала зарегистрировано за ответчиком незаконно, истец настаивает на сохранении за ним права на это помещение.

Исследовав представленные истцом доказательства, суд установил, что Константиновское районное потребительское общество зарегистрировано в качестве юридического лица постановлением Главы администрации Константиновского района Ростовской области от 6.12.1991 г. № 396 и является правопреемником ПТПО «Донское» и ООО «Коопунивермаг».

Постановлением Главы администрации Константиновского района Ростовской области от 6.12.1991 г. № 398 за Констатнтиновским райпо зарегистрированы на праве собственности здания и сооружения, числившиеся на балансе подведомственных ему предприятий. В числе прочего было зарегистрировано по праву собственности помещение столовой № 1 1917 года постройки, расположенное в <...>.

Описанное свидетельствует о возникновении у истца на момент его государственной регистрации в 1991 году права собственности на это здание. Согласно статье 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу названного закона, признаются юридически действительными при отсутствии государственно регистрации, введенной этим законом.

Таким образом, Константиновское Райпо является надлежащим истцом в отношении спорного имущества.

Как следует из содержания свидетельства о государственной регистрации права № 61-61-22/0116/2005-649 от 20.10.2005г., которым подтверждено право предпринимателя ФИО2 на спорное помещение, основанием регистрации права явилось решение Константиновского районного суда от 25.08.2005 г. Указанным судебным актом за ФИО2 признано право собственности на нежилое помещение площадью 286,6 кв. м и подвал площадью 143,2 кв. м, всего 429,8 кв.м в литере «А» по адресу: <...>.

Судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда 3.03.2008 г. это решение отменено, производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью иска предпринимателя суду общей юрисдикции.

Таким образом, основание для выдачи свидетельства ныне не существует, однако иск Констатнтиновским Райпо как заинтересованным лицом заявлен об оспаривании зарегистрированного права лишь в части – в отношении помещения подвала. В этих пределах он и рассматривается судом.

Возражая против иска, ответчик ссылается на законность приобретения права, и суд полагает необходимым исследовать его доводы по существу и разрешить между сторонами спор о том, перешло ли к ответчику право на принадлежавшее истцу помещение.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, к числу их отнесено создание имущества, приобретение его по сделке, в порядке наследования и правопреемства при реорганизации юридического лица. Право на имущество, не имеющее собственника, может быть приобретено по основаниям и в порядке, предусмотренном Кодексом. Из перечисленных оснований ответчиком заявлено приобретение по сделке. ФИО2 полагает, что приобрел его в составе имущества по договору купли-продажи, заключенного на торгах в рамках исполнительного производства.

Как видно из представленных сторонами документов, 15.10.2003 г. в рамках исполнительного производства, возбужденного отношении Константиновского Райпо, был наложен арест на ряд объектов недвижимости, в том числе – помещение дискобара, расположенное на 1 этаже кирпичного здания по ул. Ленина с подвальным подсобным помещением, площадью по 1 этажу 317,1 кв. м. Кроме этого были подвергнуты аресту 4 объекта недвижимости, расположенные по другим адресам.

Из технического паспорта помещения, расположенного по адресу: <...>, видно, что площадь первого этажа составляет 282,4 кв. м, площадь подвала 143, 2 кв. м.

22.10.2003 г. судебным приставом был назначен оценщик для оценки здания дискобара, 4.11.2003 г. приставом утверждена оценка здании дискобара в сумме 230 000 рублей. 27.11.2003 г. им оформлен акт передачи арестованного имущества на реализацию, согласно которому на реализацию в торгующую организацию «Сельхоз-энерго-газ» было передано здание (бывшее административное райпо) – дискобар на 1 этаже 2-этажного здания по ул. Ленина, 34, рыночная стоимость которого определена оценщиком – 230 000 рублей.

18.12.2003 г. состоялись торги, результат их оформлен протоколом № 32, который в силу статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет силу договора и к которому, следовательно, применяются правила закона о договорах соответствующего вида.

Спорный объект – подвальное помещение - является объектом недвижимости, поскольку прочно связан с землей и перемещение его без ущерба назначению невозможно. Следовательно, к сделкам купли-продажи такого объекта применяются нормы параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статьей 554 Кодекса установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Обязательным условием договора продажи недвижимости в силу статьи 555 Кодекса является цена имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.

В соответствии со статьей 431 Кодекса договор подлежит толкованию по буквальному значению содержащихся в нем слов и выражений.

В пункте 1.1 протокола о результатах торгов указано, что организатор торгов от имени и по поручению продавца передает в собственность покупателя находящееся под арестом в рамках исполнительного производства нежилое помещение, используемое под дискобар, расположенное по адресу: <...>, арестованное не основании акта описи и ареста имущества должника от 15.10.2003 г. и проданного в соответствии с поручением РФФИ от 26.11.2003 г. и актом передачи имущества на реализацию от 27.11.2003 г.

Таким образом, подвальное помещение не указано в протоколе в качестве предмета сделки.

Исследовав акт описи и ареста имущества, суд установил, что в качестве помещения, используемого под дискобар в нем указано помещение, расположенное на первом этаже, а подвальное помещение определено как подсобное. При этом акт передачи имущества на реализацию от 27.11.2003 г. вообще не содержит упоминания о подвальном помещении. В нем определенно указано, что на реализацию передается помещение дискобара, расположенное на первом этаже двухэтажного здания по ул. Ленина, 34.

Эта формулировка исключает предложенное ответчиком толкование документа, как допускавшего продажу подвального помещения. Ссылка в этом акте на акт описи и ареста имущества от 15.10.2003 г. не означает, что передается на реализацию все упомянутое в нем имущество (всего 5 объектов). Этот акт указан при передаче на реализацию как основание изъятия у должника имущества, на которое обращено взыскание.

В материалы дела представлен отчет от 29.10.2003 г. № 61-76 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, выполненного по заказу Подразделения службы судебных приставов-исполнителей по г. Константиновск ГУМЮ РФ по Ростовской области ООО «Центр независимой профессиональной оценки Эксо-С». В этом документе указано, что предметом оценки было недвижимое имущество в составе части нежилого помещения общей площадью 282,2 кв. м, расположенное на первом этаже двухэтажного административного здания по адресу: <...>.

Согласно выводам оценщика рыночная стоимость этого помещения составляет 230 000 рублей. Именно эта стоимость утверждена приставом в постановлении от 4.11.2003 г. об установлении стоимости арестованного имущества и указана в качестве цены передаваемого на реализацию имущества в акте передачи имущества на реализацию от 27.11.2003 г. По этой же цене имущество приобретено ответчиком.

Таким образом, оценено, передано на реализацию и продано помещение площадью 282,4 кв. м.

Следовательно, из содержания письменных документов о продаже недвижимости, на которых основано право ФИО2, в том числе из протокола торгов от 18.12.2003 г., видно, что подвальное помещение не было предметом сделок. Стоимость его не определялась и не включалась в общую цену продаваемого имущества.

Это влечет вывод о том, что в отношении спорного объекта договор не заключался.

Все описанные документы были предоставлены покупателю к моменту начала торгов, и он не мог заблуждаться относительно предмета приобретения. Этот вывод следует из того обстоятельства, что копии описанные документов заверены и представлены суду именно ответчиком, иными документами в подтверждение оснований приобретения спорного объекта ФИО2 не располагает.

То обстоятельство, что в признании торгов недействительными отказано, не имеет значения для выводов по предмету спора, поскольку спорное имущество на торги не выставлялось и, следовательно, на торгах не куплено. Торги действительны применительно к тому имуществу, которое было передано приставом и продано организатором торгов.

Довод ответчика о том, что помещение подвала непосредственно связано с помещением первого этажа и не может эксплуатироваться отдельно от него, судом отклонен как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела.

Из представленных в материалы дела фотографий, объяснений истца и показаний свидетеля следует, что помещение подвала имеет отдельный вход и приспособлено для самостоятельного использования по целевому назначению, отличному от назначения помещения первого этажа (бара), а именно – как овощехранилище.

Так, допрошенная судом в качестве свидетеля и предупрежденная судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, ФИО3, ныне пенсионерка, работавшая в Констатнтиновском Райпо с декабря 1973 года по декабрь 1995 года калькулятором, пояснила следующее. Ее рабочее место располагалось в бухгалтерии Райпо на втором этаже здания по адресу <...>. Все здание использовалось в хозяйственной деятельности Райпо. Подвал имеет отдельный вход, в нем находилось овощехранилище и помещение для засолки овощей и склад консервированной продукции, 1 этаж – столовая, 2 этаж – административный. Помещение подвала приспособлено для самостоятельного использования, ранее было оснащено специальным оборудованием – транспортером для подачи товара.

Ответчик, приводя довод о функциональной связи помещений, не сослался на статью 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако существо его довода подпадает под квалификацию подвала как принадлежности главной вещи – помещения первого этажа и именно с этой точки зрения оценивается судом. Спорный объект не может быть признан принадлежностью первого этажа. Как следует из нормы названной статьи, принадлежностью признается вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. Принадлежность следует судьбе главной вещи.

Между тем, из описанного выше видно, что помещение первого этажа может быть использовано самостоятельно и для его обслуживания подвал не является необходимым. Также и сам подвал не служит цели функционирования помещения первого этажа. Нахождение в подвале коммуникаций, обслуживающих все здание (в том числе – 2 этаж, ответчику не принадлежащий) не создает оснований для возникновения у ответчика права собственности на подвальное помещение. Это обстоятельство является основанием для урегулирования вопроса эксплуатации и содержания общих коммуникаций в рамках иного правоотношения.

Ссылка ответчика на пропуск истцом срока исковой давности судом отклонена, поскольку моментом нарушения права истца является момент государственной регистрации права собственности за ответчиком. С момента таковой – 20.10.2005 г. – до момента обращения в суд с настоящим иском 24.07.2008 г. трехлетнего срока не прошло, следовательно, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не истек.

Кроме того, на иски о защите права собственности по правилам статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется.

Описанное влечет вывод о законности и обоснованности требований истца о признании зарегистрированного права собственности ФИО2 на помещение подвала недействительным. Следовательно, за Константиновским Райпо сохранилось право собственности на этот объект, и оно подлежит судебной защите в виде признания его судом.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с полным удовлетворением требований истца его судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным зарегистрированное право ФИО2 на нежилое помещение Литер «А» расположенное по адресу: <...> общей площадью 429,8 кв. м, оформленное свидетельством о государственной регистрации права № 61-61-22/0116/2005-649 от 20.10.2005г., в части включения в него помещения подвала общей площадью 143,2 кв.м.

Признать за Констатнтиновским районным потребительским обществом право собственности на нежилое помещение подвала расположенное по адресу: <...> Литер «А» площадью 143,2 кв. м,

Взыскать с ФИО2 в пользу Констатнтиновского районного потребительского общества 4000 рублей судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной и кассационной инстанции в порядке и в сроки, установленные главами 34 и 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Т.Д. Пипник