Гражданский кодекс часть 1

ТСЖ «Гражданское» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о признании недействительной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения 1Н площадью 103.1 кв.м., кадастровый № 78:1293:0:10:1 и 2Н площадью 51,1 кв.м., кадастровый № 78:1293:0:10:2 в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, а также о признании права общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев), проживающих в доме 3 на Гражданской улице в Санкт-Петербурге на указанные нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2009 года признано право общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев), проживающих в жилом доме по адресу: <...>, на нежилые помещения 1 Н площадью 103,1 кв.м, кадастровый номер 78:1293:010:1 и 2Н площадью 51,1 кв.м, кадастровый номер 78:1293:0:10:2, в остальной части иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.04.2010 года решение арбитражного суда от 10.12.2009 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении КУГИ представил отзыв, в котором указал, что собственниками помещений не предоставлено право ТСЖ представлять их интересы в суде, кроме того, указал, что спорные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, прошедшими технический и кадастровый учет, которые использовались в самостоятельных целях и в которых отсутствует общее имущество многоквартирного дома, также ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Представитель УФРС в судебное заседание не явился, о времени судебного разбирательства извещен (статья 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ), в отзыве против удовлетворения требований возражал, ссылаясь за законность регистрации права государственной собственности.

ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени судебного разбирательства извещен (статья 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно техническому паспорту здание по адресу: <...> построено в 1798-1837 годах.

В подвале дома имеются помещения 1Н площадью 103,1 кв.м и 2Н площадью 51,1 кв.м, в отношении которых проведен технический и кадастровый учет с присвоением им кадастровых номеров 78:1293:0:10:1 и 78:1293:0:10:2 соответственно.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.12.2008 № 78-78-30/0017/2008-160 спорные помещения являются государственной собственностью Санкт-Петербурга, при этом помещение 2Н в части площади 45,9 кв.м обременено арендой сроком с 10.10.2005 по 12.05.2014 в пользу ФИО1

Решением общего собрания домовладельцев многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> выбран способ управления домом – созданным ТСЖ «Гражданское» (протокол от 10.08.2004 № 1).

ТСЖ «Гражданское» обратилось в экспертное учреждение для производства обследования спорных нежилых помещений с целью определения конструктивных особенностей подвальных помещений и наличия в них инженерных коммуникаций, необходимых для нормальной эксплуатации помещений многоквартирного дома. Согласно заключению эксперта в подвальных помещениях 1Н и 2Н смонтированы и в настоящее время эксплуатируются инженерные системы, необходимые для жизнеобеспечения всех жилых и вспомогательных помещений дома: водопроводные сети (трубы, стояки, запорная арматура); канализационные сети (внутридомовая канализация); тепловые сети (разводка трубопроводов центрального отопления, обратные трубы с запорно-регулировочной арматурой); водомерный узел дома с запорно-регулировочной арматурой), которые требуют технического обслуживания. Кроме того, эксперт в качестве рекомендаций предложил обеспечить круглосуточную возможность доступа специализированных служб к инженерных коммуникациям.

Полагая, что спорные помещения относятся к общему имуществу дома, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив доводы сторон и материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В судебном заседании установлено, что в доме по адресу: <...> находится шесть квартир, все квартиры принадлежат на праве частной собственности гражданам, в государственной собственности находятся только спорные помещения 1Н и 2Н.

Истец наделен правом обращения в суд с настоящим иском на основании решения собственников от 16.03.2009.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Право собственников на общее имущество многоквартирного дома, в число которого входят, в том числе, чердаки, подвалы, технические этажи, предусмотрено также статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Объекты, входящие в состав общего имущества, также определяются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в соответствии с которыми в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

В соответствии с названными нормами, а также с учетом статей 37 - 40 ЖК РФ к общему имуществу могут быть отнесены только те помещения, которые непосредственно предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям, находящимся в собственности собственников этих помещений, тесно связаны с ними назначением и следуют их судьбе.

Следовательно, отнесение помещения к общему имуществу законодатель связывает не с нахождением данного имущества (расположением в пределах дома), а с его назначением: предназначено ли оно непосредственно для обслуживания, использования и доступа к помещениям, находящимся в собственности собственников этих помещений, а также тесно связано с ними назначением.

Из представленных в материалы дела документов следует, что помещения 1Н и 2Н являются самостоятельными объектами недвижимости, им присвоены кадастровые номера, помещения имеют электроснабжение, отопление, канализацию. Истец не представил доказательства, подтверждающих, что спорные помещения необходимы исключительно для обслуживания жилого дома. Собственно факт нахождения в помещениях коммуникаций, используемых для обслуживания дома, не свидетельствует о том, что такое помещение должно относиться к общему имуществу домовладельцев. Указанные истцом коммуникации (водопроводные, канализационные, тепловые сети) проходят через все жилые и нежилые помещения многоквартирного дома и факт их наличия не может влиять на правовой режим помещений, поскольку правовой режим помещения обусловлен предназначением непосредственно самого помещения, а не того имущества, которое в нем расположено.

В помещении 2Н расположен водомерный узел, при этом согласно разделу 2.3 «Эксплуатационные показатели общего имущества» технико-экономического паспорта многоквартирного дома (т. 2, л.д. 26) водомерный узел занимает площадь 10 кв.м, в то время как площадь всего помещения 51,1 кв.м, остальное помещение арендуется ФИО1 по договору аренды от 10.01.2003 № 11-А248266 для использования под нежилые цели. В судебном заседании представитель истца пояснил, что помещение используется под фотоателье, что подтверждено представленными в дело фотографиями дома (т.1, л.д.31). Согласно плану вторичного объекта недвижимости от 11.10.2001 назначение помещения 2Н – склад (т.1, л.д.131), при этом помещение имеет отдельный вход со двора, в помещении имеются все элементы благоустройства: электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация (т.1, л.д.133). Из представленных КУГИ документов следует, что часть помещения 2Н площадью 45,9 кв.м, начиная с 2001 года сдавалась в аренду различным лицам (т.1, л.д.137-153).

Помещение 1Н также имеет вход отдельный со двора, в помещении имеются все элементы благоустройства (т.2, л.д.15), истцом представлен договор аренды помещения 1Н от 02.12.1999 № 11-А265012, заключенный с ЗАО «Продюсерский центр «Твой» (т.2, л.д.6-12), из которого следует, что помещение использовалось под нежилые цели, при этом от имени арендатора договор заключен директором ФИО4, являющейся собственником квартир 2 и 5 дома по адресу: <...>. Договор был расторгнут решением арбитражного суда от 28.11.2006.

Изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод, что фактически спорные помещения использовались и используются владельцами квартир в собственных предпринимательских целях.

Суд также принимает доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности. ТСЖ «Гражданское» зарегистрировано 29.09.2004, право собственности членов ТСЖ зарегистрировано в период 1998 – 2003 г.г. На момент создания ТСЖ члены ТСЖ знали об использовании помещений в предпринимательских целях, все договоры аренды являются долгосрочными, были зарегистрированы в УФРС, соответственно, членам ТСЖ было известно о регистрации права государственной собственности.

Оснований для применения статьи 208 ГК РФ не имеется, поскольку фактически помещения использовались не в интересах членов ТСЖ как общее имущество дома, а в предпринимательских целях отдельных собственников квартир.

С учетом изложенного иск удовлетворению не подлежит, госпошлина остается на истце. При подаче иска истцом не в полном объеме была уплачена госпошлина, требования о признании права собственности и о признании недействительной государственной регистрации права заявлены в отношении двух помещений, соответственно, госпошлина должна быть уплачена в общей сумме 8000 руб., оплачено 2000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 112. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Взыскать с ТСЖ «Гражданское» в доход федерального бюджета 6000 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Иванилова О.Б.