Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Общество, Фонд имущества, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительными решения и предписания Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (далее – Управление, УФАС, заинтересованное лицо) от 05.06.2012 по делу №К03-60/12.

В качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие дачного обслуживания «Пригородное», ФИО1, ФИО2

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 21.11.2012 объявлен перерыв до 17 часов 15 минут 28.11.2012. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования. Представитель Управления возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемых ненормативных актов. Представители Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия дачного обслуживания «Пригородное» и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга поддержали позицию заявителя. Представитель ФИО1 и ФИО2 поддержал позицию заинтересованного лица, в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Управление Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, после перерыва не направили в судебное заседание своих представителей. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, частью 2 статьи 200 АПК РФ в их отсутствие.

Суд рассмотрел дело по представленным материалам и доводам, изложенным представителями сторон в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, 05.06.2012 Комиссия УФАС по Санкт-Петербургу рассмотрела дело № К03-60/12, возбужденное по признакам нарушения ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» при проведении торгов по продаже находящихся в государственной собственности объектов недвижимости по адресу: г. Санкт-Петербург, <...> участок 1, северо-западнее д. 1, литера А по Круговой ул., кадастровый № 78:38:22121:69 и по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>, литера А, кадастровый номер 78:38:22121:11:79, выразившимся в установлении требования (условия) об обязательном заключении договора о задатке с использованием только типографских бланков, регистрации его в Секретариате торгов ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и указания реквизитов договора о задатке в платежном поручении в части «назначение платежа», что может привести к невозможности внести задаток и подать заявку для участия в торгах тем претендентам, с которыми не подписан договор о задатке, в том числе по вине организатора торгов, и иметь своим результатом недопущение, ограничение устранение конкуренции при проведении торгов.

По результатам рассмотрения дела № К03-60/12 Комиссией Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу 05.06.2012 было вынесено решение о признании в действиях ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» нарушение части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» при проведении торгов по продаже находящихся в государственной собственности объектов недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Круговая ул. участок 1 северо-западнее д. 1, литера А по Круговой ул., кадастровый № 78:38:22121:69 и по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино. Круговая ул., д. 5, литера А, кадастровый №78:38:22121:11:79, выразившимся в установлении непредусмотренного российским законодательством требования (условия) об обязательном заключении договора о задатке, регистрации его в Секретариате торгов ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и указания реквизитов договора о задатке в платежном поручении в части «назначение платежа», что привело к невозможности внести задаток и подать заявку для участия в торгах тем претендентам, с которыми не подписан договор о задатке, в том числе по вине организатора торгов, и в результате привело к недопущению, ограничению, устранению конкуренции при проведении торгов по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, кадастровый №78:38:22121:11:79, а также во включении в договор о задатке при проведении аукциона по объекту по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 1 (северо-западнее д. 1 литера А по Круговой ул.) кадастровый №78:38:22121:69 условия об оплате вознаграждения Фонду имущества, не относящегося к предмету договора о задатке.

На основании решения Комиссии Управлением Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу Обществу выдано предписание от 05.06.2012 по делу №К03-60/12, в котором предписано исключить требования (условия) об обязательном заключении договора о задатке путем подписания его Фондом имущества и участником торгов, регистрации его в Секретариате торгов ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и указания реквизитов договора о задатке в платежном поручении в части «назначение платежа»; не включать в договор о задатке условия об оплате вознаграждения Фонду имущества, не относящегося к предмету договора о задатке.

Полагая указанные решение и предписание незаконными, Общество в порядке статьи 198 АПК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Как следует из оспариваемого решения, Санкт-Петербургским УФАС России рассмотрены заявления граждан: ФИО1 (из ФАС России вх. №4787 от 04.04.2012), ФИО2 (вх. №5606 от 18.04.2012), на действия ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при проведении торгов по продаже находящихся в государственной собственности объектов недвижимости (соответственно):

- земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 1 (северо-западнее д. 1, литера А по Круговой ул., кадастровый №78:38:22121:69, площадью 1030 кв.м., разрешенное использование – для размещения индивидуального жилого дома (жилых домов) (аукцион 1);

- здания по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, кадастровый номер №78:38:22121:11:79 (объект нежилого фонда – здание, являющееся имуществом казны Санкт-Петербурга, общей площадью 97,1 кв.м), закрепленного на праве хозяйственного ведения за Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием дачного обслуживания «Пригородное» (аукцион 2).

Заявителями указано, что Фонд имущества понуждает потенциальных участников торгов к заключению договора о задатке. Так, в извещениях о проведении торгов Фондом имущества установлено: «... задаток подлежит перечислению на счет организатора аукциона после заключения договора о задатке (договора присоединения) и перечисляется непосредственно стороной по договору о задатке (договору присоединения). Надлежащей оплатой задатка является перечисление денежных средств на основании договора о задатке (договора присоединения). В платежном документе в графе «Назначение платежа» должны содержаться ссылки на реквизиты договора о задатке (договора присоединения), дату проведения аукциона и адрес объекта».

Заявитель ФИО1 по аукциону 1 указывает, что в соответствии с пунктом 3.8.2 договора о задатке установлена обязанность участника торгов выплатить вознаграждение Фонду имущества за организацию и проведение аукциона, которое подлежит перечислению на расчетный счет последнего в случае победы данного участника торгов. ФИО1 полагает, что само по себе требование Фонда имущества об обязательном заключении договора о задатке, а также включение в него условия о выплате вознаграждения не относится к предмету договора о задатке, противоречит действующему законодательству и нарушает права лиц на предоставление земельных участков в собственность, установленное Земельным кодексом Российской Федерации.

Заявитель ФИО2 сообщает, что в соответствии с извещением от 25.11.2011 о проведении аукциона 2 она получила бланк договора о задатке в секретариате торгов Фонда имущества, заполнила его, подписала и отдала для подписания в Фонд имущества. В соответствии с извещением о проведении аукциона, в платежном поручении в части «назначение платежа» должна содержаться ссылка на реквизиты договора о задатке (договора присоединения), дату проведения аукциона и адрес объекта. Однако до 23.12.2011 Фонд имущества не выдал ей подписанный договор о задатке. Данное обстоятельство, ввиду отсутствия реквизитов договора о задатке, воспрепятствовало ФИО2 перечислить сумму задатка, которая должна была поступить на счет, указанный в извещении не позднее 23.12.2011, а, следовательно, подать заявку на участие в торгах. Фактически, по сообщению ФИО2, подписанный Фондом имущества договор о задатке был предоставлен ей 26.12.2011, после окончания срока приема заявок для участия в аукционе, что не позволило ей внести обеспечение и подать в установленный срок заявку для участия в аукционе, а следовательно, участвовать в аукционе и конкурировать за право заключить договор купли-продажи.

Таким образом, по мнению ФИО1 и ФИО2, хотя в извещении о проведении аукциона и определены размер задатка и реквизиты счета, без заключенного договора о задатке фактически оплатить задаток потенциальный участник аукциона не может, поскольку в платежном поручении должна быть ссылка на номер договора о задатке.

Соответственно, Фонд имущества своими действиями незаконно понуждает участников торгов к заключению договоров о задатке, несмотря на отсутствие такой обязанности в действующем законодательстве, чем нарушает порядок допуска потенциальных участников к торгам. Ограничение допуска к торгам выражается непосредственно в удлинении процедуры подачи заявки на участие в торгах, чем это предусмотрено законом, что нарушает права и интересы участников торгов.

По запросу Санкт-Петербургского УФАС России от 02.04.2012 №03/3456 Фонд имущества письмом (вх. №5564 от 17.04.2012) сообщил, что информационное сообщение не содержало в себе условий о возможности внесения задатка в отсутствие подписанного между претендентом на участие в аукционе и организатором аукциона договора о задатке (договора присоединения). Согласно пункту 3 раздела 2 информационного сообщения процедура заключения договора о задатке предусматривает использование только типографских бланков во избежание внесения несанкционированных изменений в текст договора претендентами на участие в аукционе. Договор о задатке (договор присоединения) регистрируется в установленном порядке в секретариате торгов Фонда имущества в день его подписания обеими сторонами. В ходе заседания Комиссии представитель Фонда имущества пояснил, что отсутствует регламент, устанавливающий сроки подписания договоров о задатке Фондом имущества.

По сообщению Фонда имущества (вх. №8149 от 04.06.2012) аукцион 1 проводился на основании статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Санкт-Петербурга от 03.10.2006 №1198 «О продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства» и во исполнение распоряжения администрации Курортного района Санкт-Петербурга от 13.04.2010 №520-р «О продаже земельного участка для индивидуального жилищного строительства по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>. 1 (северо-западнее д. 1 литера А по Круговой ул.)».

Извещение о проведении аукциона 1 опубликовано в «Официальном бюллетене «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» №14 (28), апрель 2010 года, повторно в «Официальном бюллетене «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» №26 (300), июль 2010 года.

В извещении о проведении аукциона 1 указано на необходимость представить заявку установленной формы, а также документы, подтверждающие внесение задатка, а именно, договор о задатке (договор присоединения) в трех экземплярах, платежный документ с отметкой банка об исполнении, подтверждающий внесение претендентом задатка в счет обеспечения исполнения обязательств в соответствии с договором о задатке.

Согласно пункту 3 Извещения: «задаток подлежит перечислению на счет организатора аукционов после заключения договора о задатке (договора присоединения)... В платежном документе в графе «Назначение платежа» должна содержаться ссылка на реквизиты договора о задатке (договора присоединения), дату проведения аукциона и адрес объекта торгов».

Предметом договора о задатке для участия в аукционе 1 является оплата денежных средств (задатка), который служит обеспечением исполнения обязательства претендента по заключению договора купли-продажи земельного участка в случае признания претендента победителем аукциона.

Кроме того, пунктом 3.8.2 договора о задатке установлена обязанность победителя торгов оплатить вознаграждение Фонду имущества, как организатору торгов, за проведение аукциона, а пунктом 3.8.3 установлены штрафные санкции за нарушение условий пункта 3.8.2 договора.

Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России отмечает, что оплата вознаграждения Фонду имущества не является предметом договора о задатке.

Распоряжением КУГИ от 26.02.2007 №72-р утверждена форма договора купли-продажи земельного участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства, пункты 2.5 и 2.6 которого регулируют сроки и порядок оплаты покупателем цены земельного участка и суммы вознаграждения Фонда имущества (вносятся отдельными платежными документами).

Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 12 статьи 38.1 ЗК РФ для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц);

документы, подтверждающие внесение задатка.

В соответствии с пунктом 13 статьи 38.1 ЗК РФ организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 статьи 38.1 ЗК РФ, документов.

Установление требований о заключении договора о задатке действующим земельным законодательством не предусмотрены.

Таким образом, Управление пришло к выводу, что требования Фонда имущества о заключении договора о задатке противоречит пункту 12 статьи 38.1 ЗК РФ и может иметь результатом ограничение конкуренции при проведении аукциона, что запрещено частью 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции» (далее – Закон №135-ФЗ).

Аукцион 2 по продаже объекта недвижимости (объект нежилого фонда – здание, являющееся имуществом казны Санкт-Петербурга, общей площадью 97,1 кв.м), закрепленного на праве хозяйственного ведения за Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием дачного обслуживания «Пригородное», проводился Фондом имущества 28.12.2011 в соответствии с распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 24.11.2011 №1075-рк и на основании договора поручения от 24.11.2011 № Фао-952/2011, заключенного между организатором аукциона (Фондом имущества) и Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием дачного обслуживания «Пригородное».

Извещение о проведении аукциона было опубликовано в «Официальном бюллетене «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» №48 (382) от 25.11.2011. Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, согласно распоряжению КУГИ от 24.11.2011 №1075-рк, не являлся объектом торгов. Распоряжением КУГИ было установлено условие о необходимости заключения с покупателем объекта недвижимости, договора аренды земельного участка площадью 2 193 кв.м., кадастровый номер 78:38:22121:11.

В соответствии с пунктом 4 извещения «Задаток подлежит перечислению на счет организатора аукциона после заключения договора о задатке (договора присоединения). В платежном поручении в части «Назначение платежа» должна содержаться ссылка на реквизиты договора о задатке (договора присоединения), дату проведения аукциона и адрес объекта».

Предметом договора о задатке для участия в аукционе 2 является оплата денежных средств (задатка), который служит обеспечением исполнения обязательства претендента по заключению договора купли-продажи земельного участка в случае признания претендента победителем аукциона.

Пункт об обязанности победителя торгов оплатить вознаграждение Фонду имущества за проведение аукциона в договоре о задатке отсутствует, в отличие от договора о задатке по аукциону 1. Договор купли-продажи также не содержит условий по оплате вознаграждения Фонду имущества. Оплата вознаграждения Фонду имущества по аукциону 2 возложена на Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие дачного обслуживания «Пригородное» в соответствии с пунктом 2.2.3 договора поручения №Фао-952/2011 от 24.11.2011.

В соответствии с пунктом 5 раздела II Положения об организации продажи государственного и муниципального имущества посредством публичного предложения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 22.07.2002 №549 (в редакции постановления Правительства РФ от 12.02.2011 №71), информационное сообщение о проведении продажи имущества наряду со сведениями, предусмотренными Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», должно содержать сведения о размере задатка, сроке и порядке его внесения, назначении платежа, реквизитах счета, порядке возвращения задатка, а также указание на то, что данное сообщение является публичной офертой для заключения договора о задатке в соответствии со статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации, а подача претендентом заявки и перечисление задатка являются акцептом такой оферты, после чего договор о задатке считается заключенным в письменной форме.

Федеральная антимонопольная служба письмом от 29.03.2011 №ИА /11163 «О контроле нарушений антимонопольного законодательства при приватизации государственного и муниципального имущества» указала на вступление в силу постановления Правительства Российской Федерации от 12.02.2011 №71 «Об изменении и признании утратившим силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам приватизации государственного и муниципального имущества», которым предусмотрен механизм публичной оферты для всех способов приватизации государственного или муниципального имущества в виде размещения организатором торгов всей необходимой информации на официальном сайте в сети «Интернет», которая акцептируется подачей заявки и оплатой задатка. Таким образом, не допускается установление требования о подписании отдельного договора (соглашения) о задатке обеими сторонами.

Кроме того, по мнению ФАС России (письмо от 27.03.2012 №АЦ/1517-ПР, вх. №4787 от 04.04.2012) установление требования об обязательном заключении договора задатка может привести к злоупотреблению со стороны лиц, ответственных за организацию торгов, путем отказа в допуске к участию в торгах заявителям, с которыми не подписан договор о задатке, в том числе по вине организатора торгов.

Требование Фонда имущества о подписании договора о задатке и внесении задатка в соответствии с этим договором противоречат требованиям вышеуказанного Положения.

Согласно статье 1 главы 1 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Предмет аукциона 2 – купля-продажа здания, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга.

Вместе с тем, по мнению КУГИ (вх. №8072 от 31.05.2012), проведение торгов Фондом имущества по продаже объектов на основании указанных распоряжений КУГИ не попадает в сферу действия законодательства о приватизации государственного имущества в силу пункта 2 статьи 3 Закона №178-ФЗ. Таким образом, указанные в информационных сообщениях о продаже объектов условия о заключении договоров о задатке не регулируются нормами, установленными Положением об организации продажи государственного имущества посредством публичного предложения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 22.07.2002 №549.

Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России отмечает, что статья 17.1 Закона №135-Ф3 регулирует порядок заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, в том числе закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Правила организации и проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее – Правила), утверждены приказом ФАС России от 10.02.2010 №67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов форме конкурса».

Частью 114 раздела XVII Правил установлено, что документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать, в том числе, в силу пункта 12, требование о внесении задатка, размер задатка, срок и порядок внесения задатка, реквизиты счета для перечисления задатка в случае установления организатором конкурса требования о необходимости внесения задатка. При этом в случае если организатором конкурса установлено требование о внесении задатка, а заявителем подана заявка на участие в конкурсе в соответствии с требованиями документации об аукционе, соглашение о задатке между организатором конкурса и заявителем считается совершенным в письменной форме. Установление требования об обязательном заключении договора задатка между организатором конкурса и заявителем не допускается.

Таким образом, Управление пришло к выводу, что требование о заключении договора о задатке противоречит нормам постановления Правительства Российской Федерации от 12.02.2011 №71, нарушает пункт 12 части 114 раздела XVII Правил и может иметь своим результатом ограничение конкуренции при проведении аукциона, что запрещено частью статьи 17 Закона №135-Ф3.

ФИО1 и ФИО2 представили в Санкт-Петербургское УФАС России журнал «Официальный бюллетень «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» №48 (382) от 25.11.2011 (далее – Вестник Фонда имущества), в котором опубликованы объявления о проведении аукционов по продаже земельных участков и объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга. При анализе полученной информации Комиссией Санкт-Петербургского УФАС России установлено, что при проведении аукционов по продаже объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга (помещений, объектов нежилого фонда - зданий), Фонд имущества, как организатор аукциона, в различных аукционах устанавливает различные требования к заключению договоров о задатке.

Так, в аукционах, объявления о которых размещены на стр.4-49 Вестника Фонда имущества, установлено, что претендент вносит задаток в соответствии с условиями договора о задатке, форма которого опубликована в настоящем издании (стр. 53), путем перечисления денежных средств на один из нескольких расчетных счетов организатора торгов – Фонда имущества. Информационное сообщение является публичной офертой для заключения договора о задатке в соответствии с формой договора о задатке (договора присоединения), опубликованной в настоящем издании, согласно статье 437 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанный договор о задатке считается в любом случае заключенным в письменной форме на условиях формы договора о задатке (договора присоединения), опубликованной в информационном сообщении, в случае подачи претендентом заявки на участие в аукционе и перечисления суммы задатка.

Объявление о проведении аукциона 2 опубликовано на странице 54 Вестника Фонда имущества и содержит требование об обязательном заключении договора задатка между организатором аукциона и претендентом.

На основании вышеизложенного, Управлением сделан вывод, что своими действиями Фонд имущества может влиять на круг участников аукциона путем установления различных требований к договору о задатке и включению в него различных условий, в том числе не относящихся к предмету договора о задатке, поскольку без заключенного договора о задатке, который подписывает Фонд имущества, невозможно подать пакет документов, необходимый для участия в торгах.

Оценив представленные доказательства, суд находит требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В извещениях о проведении аукционов по продаже земельного участка и объекта недвижимости было указано, что для участия в аукционе необходимо представить, в том числе, заявку установленной формы, а также документы, подтверждающие внесение задатка, а именно, договор о задатке (договор присоединения) в трех экземплярах, платежный документ с отметкой банка об исполнении, подтверждающий внесение претендентом задатка в счет обеспечения исполнения обязательств в соответствии с договором о задатке.

По условиям договора о задатке (договора присоединения) для участия в аукционе по продаже земельного участка победитель торгов оплачивает Фонду имущества вознаграждение.

В договоре о задатке (договоре присоединения) для участия в аукционе по продаже объекта недвижимости такое условие отсутствовало.

В решении УФАС указывает на несоответствие указанных Фондом имущества в извещениях о проведении торгов требований о заключении договора о задатке действующему земельному законодательству и приказу Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67, а также ссылается на нормы Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и на Положение об организации продажи государственного имущества посредством публичного предложения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 22.07.2002 № 549 (в редакции постановления Правительства РФ от 12.02.2011 №71).

Между тем, при ссылке на нарушение Фондом имущества пункта 13 статьи 38.1 ЗК РФ, УФАС не учтены требования иных норм действующего законодательства.

В силу статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 12 статьи 38.1 ЗК РФ для участия в аукционе по продаже земельного участка для жилищного строительства предоставляются документы, подтверждающие перечисление задатка, к которым как раз и относится упомянутый договор о задатке.

При этом вопрос о законности заключения договора о задатке (договора присоединения) для участия в аукционе по продаже земельного участка для индивидуального жилищного строительства уже являлся предметом рассмотрения в Октябрьском районном суде Санкт-Петербурга по делу № 2-2831/2011, и при рассмотрении дела судом не было установлено нарушений законодательства, регулирующего проведении торгов при продаже земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Ссылаясь на нормы Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и на Положение об организации продажи государственного имущества посредством публичного предложения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 22.07.2002 № 549 (в редакции постановления Правительства от 12.02.2011 № 71), УФАС не учитывает, что указанный Закон № 178-ФЗ, в силу пункта 2 статьи 3, не распространяет свое действие на отношения, возникающие при отчуждении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, а также при отчуждении государственным унитарным предприятием объекта недвижимости, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения.

Положение об организации продажи государственного имущества посредством публичного предложения, утвержденное постановлением Правительства РФ от 22.07.2002 № 549, определяет порядок организации продажи посредством публичного предложения, являющегося одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества. Указанные в информационных сообщениях о проведении торгов по продаже земельного участка и объекта недвижимости условия о заключении договоров о задатке не могут противоречить Положению об организации продажи государственного имущества посредством публичного предложения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 22.07.2002 № 549, поскольку данное Положение не распространяет свое действие на отношения, связанные с организацией и проведением торгов по продаже рассматриваемых земельного участка и объекта недвижимости.

Кроме того, определяя нарушенные нормы законодательства Российской Федерации, УФАС ссылается на постановление Правительства РФ от 12.02.2011 № 71 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам приватизации государственного и муниципального имущества», статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и на Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67.

Между тем, основания для применения к спорным правоотношениям постановления Правительства РФ от 12.02.2011 № 71 отсутствуют, поскольку данный акт Правительства РФ является нормативным актом в сфере регулирования отношений, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества, и устанавливает порядок публичной оферты лишь для способов приватизации государственного и муниципального имущества, а именно тех способов отчуждения государственного и муниципального имущества, которые установлены Законом №178-ФЗ, действие которого на отношения, связанные с продажей рассматриваемых земельного участка и закрепленного на праве хозяйственного ведения объекта недвижимости, не распространяется.

Статья 17.1 Закона № 135-ФЗ и Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 в ее исполнение, также не могут быть применены к спорным отношениям, связанным с продажей земельного участка и объекта недвижимости, закрепленного на праве хозяйственного ведения.

Как следует из текста статьи 17.1 Закона №135-ФЗ, а также из текста Правил, установленный указанными нормами порядок регламентирует проведение именно тех конкурсов и аукционов, которые организуются в целях заключения договоров, предметом которых является передача (а не отчуждение) имущества во временное владение и (или) пользование (договоры аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления, концессионные соглашения).

Комиссия УФАС при вынесении решения по делу № К03-60/12 отметила, что условие об оплате вознаграждения ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» не является предметом договора о задатке. При этом правовое обоснование такого вывода, а также указание на нормы законодательства, нарушенные в результате включения в договор о задатке условий об оплате вознаграждения, в решении отсутствуют. Таким образом, выводы Управления о незаконности включения в договор условия об уплате вознаграждения необоснованны.

Основываясь на доводах заявителей и анализе информационных сообщений о проведении торгов по продаже земельного участка и закрепленного на праве хозяйственного ведения объекта недвижимости, УФАС делает вывод о том, что включение различных условий в договор о задатке (а именно условий об оплате вознаграждения) является одним из квалифицирующих признаков состава правонарушения антимонопольного законодательства, которое заключается в недопущении, ограничении, устранении конкуренции при проведении торгов, и при этом предписывает не включать в договор о задатке условия об оплате вознаграждения. Вместе с тем следует отметить, что как видно из протоколов, представленных Фондом имущества при рассмотрении дела № К03-60/12, в аукционах по продаже земельного участка принимали участие 23 участника (22.06.2010) и 19 участников (17.08.2010), а в аукционе по продаже объекта недвижимости принимали участие 4 участника, то есть, несмотря на наличие условий об оплате вознаграждения в договорах о задатке для участия в аукционе по продаже земельного участка и отсутствие таких условий в договорах о задатке для участия в аукционе по продаже объекта недвижимости, количество участников аукциона по продаже земельного участка было больше, чем при проведении аукциона по продаже объекта недвижимости.

Таким образом, УФАС не установлена причинно-следственная связь между действиями Фонда имущества, устанавливающего в договорах о задатке условия об оплате вознаграждения, и недопущением, ограничением, устранением конкуренции при проведении торгов.

При этом судом принято во внимание, что ФИО1 принимала участие в аукционе по продаже земельного участка, была признана победителем аукциона, однако впоследствии уклонилась от заключения договора купли-продажи земельного участка. От участия в аукционе по продаже объекта недвижимости ФИО1 отказалась и к моменту определения участников аукциона отозвала свою заявку.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона №135-ФЗ при проведении торгов, запроса котировок цен на товары (далее – запрос котировок) запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе:

1) координация организаторами торгов, запроса котировок или заказчиками деятельности его участников;

2) создание участнику торгов, запроса котировок или нескольким участникам торгов, запроса котировок преимущественных условий участия в торгах, запросе котировок, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом;

3) нарушение порядка определения победителя или победителей торгов, запроса котировок;

4) участие организаторов торгов, запроса котировок или заказчиков и (или) работников организаторов торгов, запроса котировок или работников заказчиков в торгах, запросе котировок.

Частью 2 данной статьи предусмотрено, что наряду с установленными частью 1 настоящей статьи запретами при проведении торгов, запроса котировок, если организаторами или заказчиками торгов, запроса котировок являются федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, государственные внебюджетные фонды, а также при проведении торгов, запроса котировок на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд запрещается не предусмотренное федеральными законами или иными нормативными правовыми актами ограничение доступа к участию в торгах, запросе котировок.

Пункт 7 статьи 4 Закона №135-ФЗ определяет, что под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Признаками ограничения конкуренции являются сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных законодательством Российской Федерации (пункт 17 статьи 4 Закона №135-ФЗ).

В связи с этим констатация тех или иных действий Фонда имущества, не может рассматриваться как необходимое и достаточное основание для признания Общества нарушившим требования части 1 статьи 17 Закона №135-ФЗ, а необходимо выяснить возможные либо действительные негативные последствия для определенной конкурентной среды.

В оспариваемом решении УФАС ссылается на невозможность подписания претендентами договора о задатке по вине организатора торгов. Однако в решении не указано, в чем выражается вина организатора торгов, а также не приведены конкретные факты, свидетельствующие о невозможности претендентами заключить договор о задатке с организатором торгов по его вине.

Между тем условие об обязательном заключении договора о задатке, а также включение в договор о задатке при проведении аукциона по объекту по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 1 (северо-западнее д. 1 литера А по Круговой ул.) кадастровый №78:38:22121:69 условия об оплате вознаграждения Фонду имущества, не означает создание каким-либо участникам аукциона преимущественных условий, поскольку все лица, желающие принять участие и участники аукциона, в равной степени руководствовались идентичной информацией и равными требованиями.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В данном случае антимонопольным органом не доказано наличие в действиях ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» нарушения части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции».

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, оспариваемые решение и предписание Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу от 05.06.2012 по делу №К03-60/12 являются недействительными, а требования ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать недействительными решение и предписание Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу от 05.06.2012 по делу №К03-60/12.

Взыскать с Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу в пользу открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» 2000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Анисимова О.В.