Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ФИО1 - ФИО3, представитель по доверенности от 22.09.2011 года,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось закрытое акционерное общество «Научно-производственная фирма «Авангард-ф», г. Саратов (далее – ЗАО «НПФ «Авангард-ф»), к администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района Саратовской области, г. Аркадак, Саратовская область, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, ФИО1, г. Аркадак, Саратовская область, о признании права собственности на объект недвижимости.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просит в силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации признать за ЗАО «НПФ «Авангард-ф» право собственности на незавершенный строительством объект – нежилое здание общей площадью 623,5 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 1 037 кв.м, по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или в части.

Судом уточнения исковых требований приняты.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом их уточнений, указав, что исковые требования ЗАО «НПФ «Авангард-ф» основаны на нормах пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Спорный объект недвижимости – здание бывшего пивного бара по адресу: <...>, расположенный на земельном участке площадью 1 037 кв.м, был приобретен у Аркадакского райпо научно-производственной фирмой «Авангард» по договору купли-продажи № 7 от 18.12.1991 года. При этом в договоре указана цена отчуждаемого строения, а также его состояние: недостроенная коробка, второй этаж перекрыт не полностью (отсутствуют 29 плит перекрытия), без внутренней отделки, рам и дверей. Договор со стороны продавца подписан председателем Аркадакского райпо ФИО4 и заверен печатью Правления Аркадакского райпо – Саратовского облпотребсоюза. Согласно пункту 4 договор вступил в силу с момента его подписания. Оплата по договору была произведена 29.12.1991 года в полном объеме, в сумме 250 950 руб. (включая НДС), о чем указано в тексте договора. Договор датирован 18.12.1991 года, однако, указывает истец, фактически он был подписан после его полной оплаты, а именно – 29.12.1991 года, что подтверждается свидетельскими показаниями ФИО5, являющегося на момент подписания указанного договора директором НПФ «Авангард», в связи с чем, его подпись имеется в данном договоре. Несовпадение дат истец объясняет технической ошибкой – ткст договора был подготовлен ранее, однако, его подписание было отложено до момента фактической оплаты. В договоре не указано, что объект находится в г. Аркадаке, однако, иных зданий пивного бара на Привокзальной площади у Аркадакского райпо не имелось. Обе стороны понимали, о каком объекте идет речь и достигли соглашения по всем существенным условиям сделки, выразив это соглашение в письменной форме. Требование о государственной регистрации либо о нотариальном удостоверении сделки в тот период не требовалось. Таким образом, договор № 7, по мнению истца, полностью соответствовал требованиям гражданского законодательства РСФСР, действовавшего на тот период, предъявляемым к сделкам, их содержанию и форме, а также порядку их заключения, в частности, статьям 42, 44, 60, 161, 237 Гражданского кодекса РСФСР. Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам. Согласно статьям 135-136 Гражданского кодекса РСФСР право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается передача вещи приобретателю. Таким образом, с декабря 1991 года НПФ «Авангард» вступило в права владения, пользования и распоряжения приобретенным зданием. Доказательством осуществления прав собственника являются действия, направленные на оформление прав на земельный участок. Так, постановлением администрации г. Аркадак от 11.11.1994 года № 255 НПФ «Авангард» был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 1 037 кв.м по адресу: <...>, на котором расположено здание бывшего пивбара. На основании указанного постановления между администрацией г. Аркадак и НПФ «Авангард» был заключен договор аренды этого земельного участка и зарегистрирован администрацией города 18.11.1994 года под № 119. Договор со стороны арендатора подписан директором – ФИО5 и заверен печатью общества. Начиная с 1994 года и до момента передачи своих прав на здание и земельный участок НПФ «Авангард» производило уплату арендных платежей за земельный участок. Также как на доказательство осуществления прав собственника НПФ «Авангард» истец ссылается на действия фирмы, направленные на достройку здания. Так, по договоренности с ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» (договоры № 31 от 11.07.1997 года, № 34 от 22.07.1997 года) эта организация осуществляла мероприятия по закупке строительных материалов, аренде оборудования и строительству здания под № 58 в г. Аркадак Саратовской области. Общая сумма работ и услуг по этим договорам составила 250 239 567 руб. В связи с тем, что НПФ «Авангард» не смогло рассчитаться по этим договорам, между НПФ «Авангард» и ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» был заключен договор № 4 от 29.09.1997 года об отступном. Согласно пункту 3.1. указанного договора должник (НПФ «Авангард») передал, а кредитор (ЗАО «НПФ «Авангард-Ф») принял в собственность незавершенное строительством кирпичное здание пивного бара на Привокзальной площади по адресу: <...>, право собственности на которое принадлежит должнику в силу договора № 7 от 18.12.1991 года; право аренды на земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащее должнику на основании договора аренды № 199 от 18.11.1994 года, также переходит к кредитору. В тот же день, т.е. 29.09.1997 года, между сторонами был подписан акт приема-передачи имущества, право собственности на строение перешло к ЗАО «НПФ «Авангард-Ф». 18.04.2005 года между объединенным муниципальным образованием Аркадакского района и ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» было подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 119 от 18.11.1994 года, по условиям которого договор действует до 01.01.2012 года. С 1997 года арендную плату за пользование земельным участком начало уплачивать ЗАО «НПФ «Авангард-Ф», правопреемником которого является истец по настоящему иску – ЗАО «НПФ «Авангард-ф». Арендные платежи оплачены по 2010 год включительно, за 2011 год обществом пока не получены расчеты размера арендной платы. Таким образом, истец считает, что спорное строение принадлежит ЗАО «НПФ «Авангард-ф», являющемуся правопреемником ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» по всем обязательствам в результате реорганизации в форме присоединения. Спорное здание не введено в эксплуатацию, имеет все основные конструктивные элементы и расположено на земельном участке площадью 1 037 кв.м. Техническое состояние строения описано в техническом отчете, выполненном 29.07.2011 года специалистами ООО «Проектно-строительное бюро «Профиль» по результатам инженерного обследования строительных конструкций здания. Правоотношения сторон по вышеуказанным договорам возникли до введения в действие с 01.02.1998 года Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу чего они не подлежали государственной регистрации. Согласно кадастровому паспорту, изготовленному 04.03.2010 года Аркадакским отделением Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», сведения о принадлежности объекта отсутствуют, также как и отметка о регистрации права собственности. Эти обстоятельства послужили основанием для приостановки государственной регистрации права собственности ЗАО «НПФ «Авангард-ф» на спорный объект недвижимости. В настоящее время не представляется возможным устранить препятствия в регистрации права собственности истца на объект незавершенного строительства в виду того, что НПФ «Авангард», как сторона, передавшая это право правопредшественнику истца, исключена из Единого государственного реестра юридических лиц. Кроме того, второй участник договора купли-продажи № 7 от 18.12.1991 года – Аркадакское райпо по сведениям, представленным налоговым органом, прекратило свое существование 15.12.2009 года по решению арбитражного суда. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд за защитой своего нарушенного права.

Представитель ответчика – администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, иск не признает, заявил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, доказательств в обоснование своей позиции по заявленным требованиям не представил.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и отзыв на исковое заявление, в котором указал, что по состоянию на 06.04.2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества – нежилое здание площадью 623,50 кв.м и земельный участок площадью 1 037 кв.м, расположенные по адресу: <...>. 10.12.2010 года в Управление Росреестра обратилась ФИО6, действующая от имени ЗАО «НПФ «Авангард-ф», с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение и о государственной регистрации договора аренды на земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу. По основаниям, указанным в уведомлениях № 23/033/2010-395, № 23/033/2010-396, государственная регистрация была приостановлена сроком на один месяц. В последующем, на основании письменного заявления ФИО6, действующей от имени «ЗАО НПФ «Авангард-ф», государственная регистрация была приостановлена с 14.01.2011 года сроком на три месяца. Третье лицо указывает, что статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено требование о государственной регистрации права собственности и других вещных прав на объекты недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. По смыслу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ при государственной регистрации перехода права с соответствующим заявлением должны обращаться как передающая сторона, так и сторона, которой передается право. Приведенные положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельствуют о необходимости обращения всех сторон в регистрирующий орган за регистрацией перехода прав. Кроме того, согласно части 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объекты недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектами недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на указанные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учитывая, что в Реестре отсутствуют сведения о государственной регистрации права передающей стороны, государственная регистрация перехода права не представляется возможной. Принимая во внимание положения статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ и то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации права на спорные объекты недвижимости передающей стороны, надлежащим способом защиты права, по мнению третьего лица, будет являться именно признание права собственности. Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Статья 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ в качестве одного из оснований для регистрации права собственности указывает на вступившие в законную силу судебные решения. Статья 28 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ также содержит положение о том, что права на недвижимое имущество, в том числе, их возникновение, установленные решением суда, подлежит государственной регистрации. Приведенные нормы Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают на то, что государственная регистрация признания права возможна при наличии судебного решения, в резолютивной части которого содержится указание о признании права на определенный объект за конкретным лицом.

Представитель третьего лица – ФИО1 в судебном заседании просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в обоснование своей позиции указав, что основным доказательством по заявленным исковым требованиям является представленный истцом договор купли-продажи № 7 от 18.12.1991 года. Вместе с тем, по мнению третьего лица, данный договор является ничтожным, поскольку в нем не указано уполномоченное лицо на заключение сделки от стороны по договору – Аркадакского райпо, кто подписал договор со стороны продавца – не известно. Кроме того, в нарушение положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в представленном истцом договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Также, в договоре, датированном 18.12.1991 года, указано, что покупатель уже оплатил стоимость здания через десять дней после заключения настоящего договора, т.е. 29.12.1991 года. Представленную истцом в подтверждение оплаты по договору купли-продажи № 7 от 18.12.1991 года копию платежного поручения № 191 от 29.12.1991 года нельзя признать допустимым доказательством, поскольку стороной по договору указана НПФ «Авангард», а плательщиком по платежному поручению выступает НТК «Авангард». Кроме того, получателем по платежному поручению является Аткарское райпо, исправленное шариковой ручкой на «Аркадакское», однако отметки о достоверности исправления в платежном поручении нет. Также, в назначении платежа в поручении указано: «предоплата по договору № 126 от 10.11.1991 года, по счету № 12 за здание, перечисляется вторично», однако, истцом не представлены ни вышеуказанный договор № 126 от 10.11.1991 года, ни счет № 12. Кроме того, истцом не доказаны права на землю под спорным зданием, поскольку представленное в материалы дела дополнительное соглашение об изменении договора аренды, заключенного с НПФ «Авангард» от 18.11.1994 года, по мнению третьего лица, незаконно, составлено спустя несколько лет после прекращения действия указанного договора и неуполномоченным лицом. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством договор аренды земельного участка от 18.11.1994 года, заключенный сроком на 5 лет, т.е. до 18.11.1999 года, а также дополнительное соглашение о внесении в него изменений, подлежали государственной регистрации. ЗАО «НПФ «Авангард-ф» не представило доказательств перехода к нему права аренды от ЗАО «НПФ «Авангард-Ф», в деле отсутствуют доказательств государственной регистрации договора аренды и изменений к нему. Также представитель третьего лица указал, что в сентябре 1991 года ФИО1 обратился в Аркадакское райпо о продаже незавершенного строительством нежилого двухэтажного кирпичного здания пивного бара с подвалом, общей площадью 785,27 кв.м. находящегося по адресу: <...>. 27.09.1991 года правление Аркадакского райпо приняло решение о продаже ему указанного здания за 245 000 руб., что подтверждается протоколом заседания правления Аркадакского райпо № 21 от 27.09.1991 года. 04.10.1991 года ФИО1 уплатил в кассу Аркадакского райпо 245 000 руб. наличными деньгами в счет покупки указанного здания, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 3507 от 04.10.1991 года. С указанного времени ФИО1 открыто, непрерывно и добросовестно владел данным зданием как своим собственным, полагая, что является его приобретателем. Никто и никогда не предъявлял к нему претензий по поводу его владения. Все эти годы ФИО1 содержал его в надлежащем техническом состоянии, неоднократно производил ремонт кровли, внутренней и наружной отделки здания, осуществил подключение к зданию газ, водопровод, оборудовал канализацию, благоустроил прилегающую к зданию территорию, о чем имеются соответствующие справки уполномоченных органов. 13.04.2011 года Аркадакским районным судом Саратовской области было принято решение по гражданскому делу № 2-128(1)/2011, оставленному без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда, которым суд фактически признает, что до ликвидации прежнего собственника – Аркадакского райпо оно фактически отказалось от своего права собственности, передав его за определенную плату во владение ФИО1, который вступил во владение спорным зданием, т.е. его права и обязанности производны от прав и обязанностей Аркадакского райпо, т.к. переданное имущество сохранило все свои качества, изменился лишь субъект права. Таким образом, по мнению третьего лица, указанное решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному делу, вступившее в законную силу, в соответствии с пунктом 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных указанным выше решением суда общей юрисдикции, и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Дополнительно представитель третьего лица указал, что представленные истцом документы не являются основанием для возникновения каких-либо прав на имущество, в отношении которого истцом заявлены требования. Статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются положениями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В течение 1991 года подлежал применению Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 года, в редакции, действовавшей с 11.04.1991 года по 31.12.1991 года. таким образом, на отношения сторон договора № 7 от 18.12.1991 года распространяются требования Гражданского кодекса РСФСР. Согласно статье 41 Гражданского кодекса РСФСР сделками признаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и двух- или много сторонними (договоры). В соответствии со статьей 42 Гражданского кодекса РСФСР сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). В силу статьи 44 Гражданского кодекса РСФСР в письменной форме должны совершаться сделки государственных, кооперативных и других организаций между собой и подписаны лицами, их совершающими. Поскольку организация – юридическое лицо само по себе не может подписать сделку в виду того, что от лица организации сделку подписывает уполномоченное лицо этой организации, с учетом требований статьи 44 Гражданского кодекса РСФСР сделка, совершаемая в письменной форме, коим является договор № 7 от 18.12.1991 года, должна быть подписана лицом, законно и правомочно выступающим от лица организации ее заключившей, что является обязательным условием соблюдения формы сделки. Согласно статье 46 Гражданского кодекса РСФСР несоблюдение требуемой законом простой письменной формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, а в случаях, прямо указанных в законе, влечет за собой недействительность сделки с последствиями, предусмотренными частью 2 статьи 48 Гражданского кодекса РСФСР. Статьей 160 Гражданского кодекса РСФСР установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам. существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Поскольку истцом заявлено требование о признании его права собственности на конкретный обусловленный объект, ЗАО «НПФ «Авангард-ф» ссылается на обстоятельства возникновения прав его правопредшественника – НПФ «Авангард» именно на спорный объект, сделка, заключенная относительно этого объекта, должна содержать в качестве существенного условия данные, позволяющие идентифицировать этот объект. Договор № 7 от 18.12.1991 года таких данных вообще не содержит, в нем указано лишь, что продавец обязуется передать в собственность /полное хозяйственное ведение/, а покупатель принять и оплатить здание пивного бара на Привокзальной площади. Таким образом, в договоре, по мнению представителя третьего лица, не соблюдены условия по его существенному условию, а именно, не определен объект передачи – не указана площадь здания, не указан его адрес, а также не указаны другие данные, позволяющие идентифицировать предмет сделки. В связи с изложенным, договор № 7 от 18.12.1991 года является недействительной сделкой, а исходя из его условий и содержания, не может считаться заключенным, поскольку не содержит соглашения по его существенным пунктам, а именно, не определен предмет купли-продажи. Пунктом 1 вышеуказанного договора установлены основополагающие взаимные обязательства сторон: для продавца – передать, а для покупателя – принять некое здание пивного бара. Соответственно, данное условие должно быть исполнено сторонами, подтверждаться актом приема-передачи предмета договора, либо иным документом, позволяющим идентифицировать передаваемый объект. Такой документ в материалы дела истцом не представлен. Кроме того, обязанность оплатить предмет договора № 7 от 18.12.1991 года, установленная его пунктом 1, неразрывно связана с обязанностью покупателя принять предмет договора. В обоснование заявленных доводов и требований истцом не представлено доказательств получения (приемки) объекта, равно как и не представлено доказательств его оплаты, поскольку платежное поручение № 191 от 29.12.1991 года, на которое истец ссылается в обоснование заявленных требований, не позволяет достоверно установить, что перечисленные по нему денежные средства уплачены именно за предмет заявленных исковых требований. Таким образом, по мнению представителя третьего лица, истцом не представлено доказательств возникновения у него прав на имущество, относительно которого заявлены исковые требования.

В соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса, извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленным настоящим Кодексом, не позднее, чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Извещения направляются арбитражным судом по адресу: указанному лицом, участвующим в деле, либо по месту нахождения организации или по месту жительства гражданина. Лица, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изменении своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения копии судебных актов направляются по последнему известному арбитражному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает. При отсутствии заявлений в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо считается надлежаще извещенным согласно части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В силу части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Кроме того, информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru, в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам. При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании изложенного, суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 23.09.2011 года был объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 27.09.2011 года, вынесено протокольное определение. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей истца, третьих лиц, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованные лица вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской федерации, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения,

существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Как следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Аркадакского районного Совета народных депутатов Саратовской области от 17.09.1980 года № 264-7 правлению районного потребительского общества разрешено строительство пивного бара в <...>, для чего выбран и обследован земельный участок (акт выбора и обследования участка от 08.09.1980 года).

15.05.1985 года решением этого же исполнительного комитета № 172 правлению районного потребительского общества разрешена реконструкция недостроенного пивного бара и надстройка второго этажа по ул. Ленина, 54, в г. Аркадаке.

В связи с вводом в эксплуатацию двухэтажных жилых домов № 54 и 56 по ул. Ленина в г. Аркадаке произошла перенумерация домов, в связи с чем, незавершенный строительством объект (нежилое двухэтажное кирпичное здание пивного бара), ранее числящийся за № 54, приобрел № 58.

Истец указывает, что спорный объект недвижимости – здание бывшего пивного бара по адресу: <...>, расположенный на земельном участке площадью 1 037 кв.м, был приобретен у Аркадакского райпо научно-производственной фирмой «Авангард» по договору купли-продажи № 7 от 18.12.1991 года.

Согласно пункту 1 вышеуказанного договора продавец (Аркадакское райпо) обязуется передать в собственность /полное хозяйственное ведение/, а покупатель (НПФ «Авангард») принять и оплатить здание пивного бара на привокзальной площади. за двести тридцать девять тысяч рублей и 5 % налог с продажи Одиннадцать тысяч девятьсот пятьдесят рублей (оплачено полностью 29.12.1991 года). Общая сумма сделки с налогом с продажи составила двести пятьдесят тысяч девятьсот пятьдесят рублей.

В соответствии с пунктом 2 договора качество товара: продана недостроенная коробка здания, второй этаж перекрыт не полностью (нет 29 плит перекрытия), без внутренней отделки, рам и дверей.

Пунктом 3 договора продавец принял на себя обязательство передать покупателю: а) паспорт на отвод земельного участка под здание; б) комплект проектной документации на здание.

Договор вступает в силу с момента его подписания (пункт 4 договора № 7 от 18.12.1991 года).

Кроме того, согласно представленным в материалы дела документам, постановлением администрации г. Аркадак от 11.11.1994 года № 255 НПФ «Авангард» был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 1 037 кв.м по адресу: <...>.

На основании указанного постановления между администрацией г. Аркадак и НПФ «Авангард» 18.11.1994 года был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения без права выкупа земельных угодий общей площадью 1 037 кв.м, согласно прилагаемой экспликации земель для построек и производственной зоны, Ленина, 58.

В соответствии с договором № 4 о замене стороны обязательства (отступное) от 29.09.1997 года Научно-производственная фирма «Авангард» в лице исполнительного директора ФИО7, действующего на основании решения от 28.09.1997 года, именуемая в дальнейшем «Должник», и ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем «Кредитор», заключили договор, согласно пункту 1 которого должник не имеет финансовой возможности исполнить свои обязательства перед кредитором по договору № 31 от 11.07.1997 года и по договору № 34 от 22.07.1997 года в установленные сроки, в результате чего стороны договорились произвести замену исполнения обязательств по уплате денежных средств по указанным договорам на условиях настоящего соглашения.

Согласно пункту 2 задолженность должника перед кредитором составляет 250 239 567 руб., в которую включается задолженность должника за оплату услуг и строительного материала для строительства здания по адресу: <...>, в том числе, по исполнению обязательств, перечисленных в пункте 2 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3 договора № 4 от 29.09.1997 года взамен уплаты задолженности по договору № 31 от 11.07.1997 года и по договору № 34 от 22.07.1997 года должник передал, а кредитор принял в собственность имущество, принадлежащее должнику на основании договора о купле-продаже № 7 от 18.12.1991 года, имеющее следующие характеристики: незавершенное строительством кирпичное здание пивного бара на привокзальной площади, расположенное по адресу: <...>, количество этажей – 2, без внутренней отделки (далее – имущество) (пункт 3.1.).

В пункте 4 настоящего договора указано, что земельный участок, на котором расположено имущество, принадлежит должнику на праве аренды на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 18.11.1994 года, зарегистрированном администрацией г. Аркадака Саратовской области под регистрационным номером 199, право на который также переходит к кредитору в соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно пункту 6 договора № 4 от 29.09.1997 года имущество и вся имеющаяся документация на него переданы кредитору до подписания настоящего договора.

В подтверждение факта передачи имущества истец ссылается на акт приема-передачи имущества от 29.09.1997 года, в пункте 1 которого указано, что НПФ «Авангард» передал, а ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» принял незавершенное строительством двухэтажное здание, расположенное за земельном участке площадью 1 037 кв.м по адресу: <...>. Обязательства сторонами исполнены в полном объеме, стороны претензий друг к другу не имеют (пункты 3, 4 акта приема-передачи).

Решением акционеров 11.07.2004 года были внесены изменения в устав ЗАО «НПФ «Авангард-ф», пункт 1.1. устава дополнен абзацем вторым: «Общество является правопреемником ЗАО «НПФ «Авангард-Ф», зарегистрированного администрацией города Саратова 25.06.1997 года, инспекцией МНС России по Волжскому району 15.12.2002 года за ОГРН <***>, юр. адрес: <...>, по всем обязательствам, независимо от того, были ли эти обязательства отражены в передаточном акте».

Дополнительным соглашением от 18.04.2005 года, заключенным между объединенным муниципальным образованием Аркадакского района Саратовской области и ЗАО «Научно-производственная фирма «Авангард-ф», в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:02:02 01 41:0033, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1 037 кв.м, внесены изменения, а именно: 1) в пункте 1.2. договора вместо слов «настоящий договор заключен сроком на пять лет» читать «настоящий договор действует до 01.01.2012 года». Далее по тексту.

Указанные обстоятельства, по мнению истца по настоящему иску, подтверждают, что спорное строение принадлежит ЗАО «НПФ «Авангард-ф», являющемуся правопреемником ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» по всем обязательствам в результате реорганизации в форме присоединения.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права и возможно в отношении имущества, право собственности на которое приобретено лицом по установленным законом основаниям.

Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу.

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Имущество подразделяется на движимое и недвижимое. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено требование о государственной регистрации права собственности и других вещных прав на объекты недвижимого имущества.

Согласно пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 11, 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской федерации).

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Кроме того, согласно части 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объекты недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектами недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на указанные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По смыслу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ при государственной регистрации перехода права с соответствующим заявлением должны обращаться как передающая сторона, так и сторона, которой передается право. Приведенные положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельствуют о необходимости обращения всех сторон в регистрирующий орган за регистрацией перехода прав.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по состоянию на 06.04.2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества – нежилое здание площадью 623,50 кв.м и земельный участок площадью 1 037 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

10.12.2010 года в Аркадакский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области обратилась представитель ЗАО «НПФ «Авангард-ф» ФИО6 с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, на основании договора № 7 о купле-продаже от 18.12.1991 года, договора № 4 о замене исполнения обязательства (отступное) от 29.09.1997 года, акта приема-передачи от 29.09.1997 года, а также о проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка для содержания здания, расположенный по вышеуказанному адресу, на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 18.11.1994 года, дополнительного соглашения от 18.04.2005 года о внесении изменений к договору аренды № 119 от 18.11.1994 года.

При проведении Аркадакским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области правовой экспертизы документов, представленных истцом на государственную регистрацию, в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ установлено, что нарушены требования статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, а именно, не представлены документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, соответствующие требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, что послужило основание для приостановления государственной регистрации (уведомления о приостановлении государственной регистрации № 23/033/2010-395 и № 23/033/2010-396 от 23.12.2010 года).

Согласно представленным на государственную регистрацию вышеуказанным документам, ЗАО «НПФ «Авангард-ф» принял в собственность незавершенное строительством здание, однако, кадастровый паспорт, изготовленный Аркадакским отделением Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 04.03.2010 года представлен на нежилое двухэтажное здание, являющееся объектом завершенного строительства, общей площадью 623,5 кв.м, год постройки 1991 год. Документы на созданный объект недвижимого имущества, подтверждающие факт его создания, в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, на государственную регистрацию не представлены.

Кроме того, как указано в уведомлении о приостановлении государственной регистрации № 23/033/2010-395 от 23.12.2010 года, на договоре № 7 о купле-продаже от 18.12.1991 года, договоре № 4 о замене исполнения обязательства (отступное) от 29.09.1997 года, акте приема-передачи от 29.09.1997 года отсутствует отметка регистрирующего органа о регистрации права собственности ЗАО «НПФ «Авангард-ф» на приобретенный объект, в кадастровом паспорте от 04.03.2010 года сведения о принадлежности объекта также отсутствуют.

Кроме того, договор и план, который является приложением № 1 к договору аренды земли, имеют повреждения и не оговоренные исправления, план исполнен карандашом. Помимо этого у регистрирующего органа возникли сомнения в наличии оснований для регистрации договора аренды земельного участка для содержания здания, т.к. он зарегистрирован администрацией г. Аркадака 18.11.1994 года (№ 119).

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации № 23/033/2010-396 от 23.12.2010 года представленный на регистрацию договор в нарушение требований статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ не содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, переданное арендатору в качестве объекта аренды, а также содержит сведения относительно земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для построек и производственной зоны, в то время как кадастровый паспорт от 18.11.2010 года № 6402/201/10-3636 представлен на земельный участок, отнесенный к категории земли населенных пунктов и используемый для содержания здания.

Указанные обстоятельства препятствуют государственной регистрации и послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку не представляется возможным устранить препятствия в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в виду того, что передавшая здание сторона – НПФ «Авангард» исключена из Единого государственного реестра юридических лиц, а Аркадакское райпо (участник договора о купле-продаже № 7 от 18.12.1991 года) по сведениям, представленным налоговым органом ликвидировано вследствие признания его несостоятельным (банкротом), о чем свидетельствуют представленные в материалы дела выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

Вместе с тем, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав мнения сторон, суд приходит к следующим выводам.

Статья 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ в качестве одного из оснований для регистрации права собственности указывает на вступившие в законную силу судебные решения.

Статья 28 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ также содержит положение о том, что права на недвижимое имущество, в том числе, их возникновение, установленные решением суда, подлежит государственной регистрации.

Приведенные нормы Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают на то, что государственная регистрация признания права возможна при наличии судебного решения, в резолютивной части которого содержится указание о признании права на определенный объект за конкретным лицом.

Статьями 420, 421, 422, 431, 432, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как установлено статьями 454, 549-551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. К отдельным видам договора купли-продажи (продажа недвижимости) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки юридических лиц между собой должны совершаться в простой письменной форме. Возможность совершения сделок между юридическими лицами в устной форме действующим законодательством не предусмотрена. Правовое последствие такого нарушения установлено в пункте 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Статья 307 предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание, и подписана лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Пунктом 2 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В силу пункта 1 статьи 4, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам, заключенным до введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются нормативные акты, действующие на момент их заключения.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденные Верховным Советом СССР 31.05.1991 года № 2211-1, и Гражданский кодекс РСФСР, утвержденный Верховным Советом РСФСР 11.06.1964 года, действовавшие в 1991 году, также предписывали совершать договор купли-продажи недвижимости в письменной форме. Несоблюдение формы договора влекло его недействительность.

Таким образом, к договору № 7 от 18.12.1991 года подлежат применению нормы Гражданского кодекса РСФСР от 11.06.1964 года в редакции, действовавшей в период временис 11.04.1991 года по 31.12.1991 года.

Согласно статье 41 Гражданского кодекса РСФСР, сделками признаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей.

Статьей 160 Гражданского кодекса РСФСР установлено, что договор считается заключенным, в случае, когда между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем его существенным пунктам.

Следовательно, в силу статьи 41 Гражданского кодекса РСФСР, в случае, если сделка совершена в отношении какого либо имущества, в таком случае, устанавливаются, изменяются и прекращаются права лиц, совершивших сделку в отношении ее предмета, - имущества передаваемого и (или) отчуждаемого по сделке, сделка выраженная в форме договора должна содержать соглашения ее сторон по всем существенным пунктам этого договора, - должен быть индивидуально определен предмет договора, его стоимость, условия передачи.

Истец указывает, что на основании договора № 7 от 18.12.1991 года у него возникли права на спорный объект недвижимого имущества, – нежилое здание общей площадью 623,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>, соответственно, истец должен доказать, что в силу указанной у него возникли права именно на объект, являющийся предметом заявленных требований.

Вместе с тем, исследованный в рамках разрешения спора, договор № 7 от 18.12.1991 года, на который истец ссылается в подтверждение заключенной сделки купли-продажи, не отвечает требованиям статьи 160 Гражданского кодекса РСФСР, а именно, не содержит точных, достоверных данных о его предмете, не позволяет достоверно установить объект, являющийся предметом договора купли-продажи, в отношении которого, в силу продажи (отчуждения), прекратились права Аркадакского райпо и возникли права ЗАО «НПФ «Авангард-ф».

В качестве предмета сделки в договоре № 7 от 18.12.1991 года указано здание пивного бара на Привокзальной площади, при этом, в договоре № 7 не указаны: площадь здания, дата его по стройки, плошать занимаемого зданием земельного участка, его адресный ориентир, либо иные идентифицирующие данные, позволяющие индивидуально определить предмет сделки, а так же определить, что именно это здание является предметом заявленных истцом требований.

Согласно статье 42 Гражданского кодекса РСФСР сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В силу 44 Гражданского кодекса РСФСР сделки в письменной форме должны быть подписаны лицами их совершающими.

Само по себе юридическое лицо (организация) не может подписать договор, от лица организации, выступает какое либо физическое лицо (гражданин), наделенное соответствующими полномочиями.

В силу положения статей 45, 46 Гражданского кодекса РСФСР несоблюдение простой письменной формы сделки влечет за собой недействительность сделки.

Статьей 46 Гражданского кодекса РСФСР установлено, что несоблюдение требуемой законом простой письменной формы (статья 44 Гражданского кодекса РСФСР) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания.

В числе обязательных условий соблюдения простой письменной формы сделки, установленных статьей 44 Гражданского кодекса РСФСР, содержится условие о подписании сделки уполномоченным лицом.

В соответствии со статьей 28 Гражданского кодекса РСФСР юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в пределах прав, предоставленных им по закону или уставу (положению). Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется уставом (положением).

Совокупность норм статей 28 и 41 Гражданского кодекса РСФСР позволяет сделать вывод о том, что сделка считается заключенной, совершенной, а права лица на имущество, передаваемое по сделке, возникшими, только в том случае, если договор, реализующий сделку (в рамках настоящего спора – договор № 7 от 18.12.1991 года), подписан уполномоченным лицом, а данное лицо наделено полномочиями на совершение этой сделки – на распоряжение имуществом, передаваемым по сделке, от лица организации, в интересах которой оно выступает.

Следовательно, подписание сделки правомочным лицом, в силу требований статей 28, 41, 44 Гражданского кодекса РСФСР, являлось обязательным условием соблюдения формы сделки по состоянию на 1991 год – на дату заключения договора № 7 от 18.12.1991 года.

Между тем, в договоре № 7 от 18.12.1991 года не содержится сведений о лице, подписавшем его со стороны Аркадакского райпо – не указана должность этого лица, не установлены его полномочия на отчуждение имущества по сделке, не указанны его фамилия имя и отчество.

Кроме того, в договоре № 7 от 18.12.1991 года указано, что, стоимость спорного объекта недвижимого имущества была выплачена 29.12.1991 года. В подтверждение данного обстоятельства истцом представлено платежное поручение № 191 от 29.12.1991 года.

В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что дата в договоре – 18.12.1991 года – указана ошибочно, фактически договор был подписан после его полной оплаты, а именно 29.12.1991 года. Несовпадение дат истец объяснил технической ошибкой.

Допрошенный в ходе судебного заседания в качестве свидетеля ФИО5, который на момент подписания договора являлся директором НПФ «Авангард», сообщил суду, что в договоре его подпись, здание передавалось по акту приема-передачи, в эксплуатацию здание не вводилось, а в 1992 году составили договор об отступном. Акт приема-передачи отсутствует поскольку весь архив фирмы уничтожен, денежные средства перечислялись через банк.

Вместе с тем, суд критически относится к показаниям указанного свидетеля, поскольку в соответствии со ст.68 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Исследовав представленное истцом платежное поручение № 191 от 29.12.1991 года, суд приходит к выводу о том, что данное платежное поручение не позволяет достоверно установить перечисление по нему денежных средств именно за здание пивного бара, указанное в договоре № 7 от 18.12.1991 года, не позволяет установить, что денежные средства были перечислены за объект недвижимого имущества, указанный истцом в исковом заявлении.

Так, в качестве назначения платежа в платежном поручении № 191 указан договор № 126 от 10.11.1991 года по счету № 12 за здание на сумму 239 000-00 5 % налог 11 950-00 Всего 250950-00.

В качестве плательщика в платежном поручении № 191 указан НТК «Авангард», в качестве получателя денежных средств – Аткарское Райпо, при этом, наименование «Аткарское» зачеркнуто, исправлено на «Аркадакское», отметок и пояснений о верности внесенных исправлений – не указано.

Согласно статье 228 Гражданского кодекса РСФСР кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в части. При исполнении сделок между государственными, кооперативными и другими организациями, организация, оплатившая товары или услуги, должна получить от другой стороны документ, удостоверяющий уплату денег и ее основание.

Таким образом, в силу требований закона доказательством совершения платежа по договору может быть лишь выданный покупателю документ (квитанция к приходному кассовому ордеру, чек и иные документы) установленной формы либо платежное поручение подтверждающие оплату предмета сделки.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт оплаты стоимости здания, указанного в договоре № 7 от 18.12.1991 года, либо иного объекта недвижимого имущества, в том числе, указанного исковом заявлении.

В пункте 1 договора № 7 от 18.12.1991 года указано: «Продавец обязуется передать в собственность /полное хозяйственное ведение/, а покупатель принять и оплатить здание пивного бара на Привокзальной площади».

Исходя из положений пункта 1 договора № 7 от 18.12.1991 года, обязанности продавца передать здание корреспондирует обязанность покупателя его принять.

С учетом положений пункта 1 договора № 7 от 18.12.1991 года сделка может считаться состоявшейся и исполненной сторонами при условии передачи указанного в договоре здания.

В ходе рассмотрения дела истцом не представлено доказательств передачи здания, указанного в договоре № 7 от 18.12.1991 года от Аркадакского райпо НПФ «Авангард», равно, как и не представлено доказательств приобретения НПФ «Авангард» либо истцом объекта, заявленного в исковых требованиях.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статьям 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из материалов дела усматривается, что в договоре купли-продажи N 7 от 18.12.1991 года отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по данному договору, в том числе данные, определяющие месторасположение спорного объекта недвижимости, его конкретные признаки и характеристики.

Поскольку сторонами (продавцом и покупателем) не составлялся и не подписывался один документ, в котором бы были предусмотрены все существенные условия продажи недвижимости, исходя из предмета и основания заявленных истцом требований, и с учетом того, что истцом не представлены доказательства возникновения права собственности на спорное здание продавца (Аркадакского райпо) путем составления одного документа, подписанного сторонами, данное обстоятельство (несоблюдение формы договора продажи недвижимости) в силу требований статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность.

Истцом не представлено и доказательств подтверждающих право собственности правопредшественника ЗАО «НПФ «Авангард-ф»- ЗАО «НПФ «Авангард-Ф».

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. В соответствии с пунктом 1 статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования, при таких обстоятельствах, не подлежат удовлетворению.

Поскольку незаключенный договор купли-продажи не порождает правовых последствий, то истец не доказал право собственности на спорное имущество.

На основании имеющихся в материалах дела документов, иных оснований возникновения права собственности ЗАО «НПФ «Авангард-ф» на спорный объект недвижимости, не установлено.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии со статьей 50 Бюджетного кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делам, рассматриваемым арбитражными судами, уплачивается в федеральный бюджет.

Решая вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит их на истца.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ЗАО «НПФ «Авангард-ф» в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований закрытому акционерному обществу «Научно-производственная фирма «Авангард-ф» – отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Научно-производственная фирма «Авангард-ф» (ОГРН <***>), г. Аркадак, Саратовская область, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 4 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru, в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда, а также может быть получена по телефонам: <***> (факс), 57-42-73 (телефон судебного отдела), документы могут быть направлены в адрес арбитражного суда по электронной почте: info@saratov.arbitr.ru.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья арбитражного суда

Саратовской области Е.Л. Большедворская