Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю.Ю. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жирковой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Клейнс Яны Гунаровны (ИНН 143525019260, ОГРНИП 309143518200043) от .12.2019 , без номера, к индивидуальному предпринимателю Федорову Святославу Владимировичу (ИНН 143524040558, ОГРНИП 317144700015185) о признании недействительным договор аренды от 10.09.2018 и взыскании 286 059 руб.,

при участии в судебном заседании до и после перерыва представителя ответчика – ФИО3, по доверенности от 02.09.2020, выданной сроком по 31.12.2020,

в отсутствие истца, извещенного о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л :

истец обратился 24.12.2019 в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным договор аренды от 10.09.2018 и взыскании 286 059 руб., в том числе: 147 000 руб. обеспечительного платежа, 76 109 руб. расходы на выполнение ремонтных работ торгового помещения, 31 450 руб. расходы на изготовление и установку световой вывески, 31 500 руб. расходы по изготовлению дизайн-проекта торгового помещения.

07.09.2020 от ответчика поступило дополнение от 03.09.2020 № б/н к отзыву с приложениями, в том числе копии платежного поручения № 144 от 28.03.2019.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, назначенном на 07.09.2020, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 09 час. 15 мин. 14.09.2020.

Объявление о перерыве с указанием времени и места судебного заседания опубликовано 08.09.2020 в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru/ в сети Интернет.

Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие представителей истца, извещенного о времени и месте судебного заседания в порядке части 6 статьи 121, части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзывах и дополнении к отзыву от 03.09.2020.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

10.09.2018 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды.

В соответствии с пунктом 1.1.1 договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору Торговое место (далее по тексту «Торговое место»), находящееся в Здании торгово-выставочного центра «Сахаэкспоцентр» («Торговый Центр»), расположенное по адресу: <...> (далее по тексту «Здание»),а Арендатор обязуется принять Торговое место. Торговое место предоставляется Арендатору за плату во временное пользование. Арендатор обязуется выплачивать за Торговое место арендную плату, предусмотренную в настоящем Договоре (далее по тексту «Арендная Плата»).Сдача Помещения в аренду по настоящему Договору не предполагает и не влечет передачу прав собственности на него.

Торговое место имеет закрытый контур, находится на третьем этаже здания. Общая площадь торгового места составляет 21 кв.м. Расположение Торгового места указано в плане, являющемся приложением № 1 к договору аренды (п. 1.1.3).

Торговое место сдается для использования в коммерческой деятельности Арендатора (торговля), согласно Ассортиментному перечню (далее по текст «Торговый Профиль»), а также в складских и административных целях, связанных с такой деятельностью (далее по тексту «Разрешенное Использование») (п. 1.1.5).

Согласно пункту 2.1 договор заключен на 11 (одиннадцать) месяцев и вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами. Срок аренды (ранее и далее «Срок аренды») начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи Торгового места, но не позднее 1.10.2018.

Сторонами акт приема-передачи подписан 10.09.2018.

В пункте 2.3 договора стороны обговорили окончание срока аренды, на основании которого Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор путем направления Арендатору за 30 календарных дней уведомления о расторжении.

В разделе 3 договора аренды согласованы условия платежей и расчетов, согласно которым:

3.1.Арендная плата. Арендная плата по настоящему Договору (далее по тексту «Арендная Плата») складывается из Базовой Арендной Платы (п. 3.2. договора), Коммунальных (дополнительных) платежей (п. 3.3. договора), операционных (эксплуатационных) расходов (п. 3.4. договора), маркетингового платежа (п. 3.4. договора).

3.2.Базовая Арендная Плата.

3.2.1. Арендная плата за все помещение составляет 73 500 (Семьдесят три тысячи пятьсот) рублей за календарный месяц, НДС не облагается. Стороны договорились, что Арендатор вносит предоплату за первый месяц аренды, а так же обеспечительный платеж в размере 147 000 (Сто сорок семь тысяч) рублейв следующем порядке: 1-й платеж 10.09.18. в размере 50 000 рублей 2-й платеж 25.09.18. в размере 170 500 рублей.

3.2.1.1.Маркетинговый сбор. С арендатора помимо ежемесячной арендной платы и других платежей ежемесячно взимается маркетинговый сбор денежных средств, вносимые ежемесячно арендатором арендодателю за мероприятия по формированию рекламного бюджета и продвижению арендодателем торгового комплекса.

3.2.1.2.Величина маркетингового сбора устанавливается в размере 1 %, от базовой арендной платы в месяц. Оплата вносится авансом на основании выставленных счетов.

3.2.2.В случае если Арендатор после прекращения или расторжения настоящего Договора будет продолжать занимать Торговое место полностью или частично, Арендатор будет обязан платить за этот период Арендодателю штраф в размере 150 % (Ста пятидесяти процентов) от Базовой Арендной Платы, предусмотренной в п. 3.2.1. договора.

3.2.3.По истечении каждого второго года аренды, начиная с Даты Начала Арендыуказанной в п. 2.1. договора. Арендодатель имеет право увеличивать размер Арендной платы на последующий год аренды, но не более чем на 7,5 % (семь целых и пять десятых процента) от размера Арендной платы, действовавшего в предшествующем году.

3.3. Арендатор оплачивает Арендодателю денежные средства за фактически израсходованную электроэнергию на основании показания приборов. Оплата производится в течение 5 (Пяти) банковских дней, с даты выставления счета Арендодателем.

3.3. Коммунальные (дополнительные) платежи

3.3.1.Арендатор оплачивает Арендодателю денежные средства за фактически израсходованную электроэнергию на основании выставленных счетов. Оплата производится в течение 5 (Пяти) банковских дней с даты получения счета Арендатором.

3.3.2.В случае увеличения тарифов на коммунальные услуги уполномоченными организациями Арендодатель пропорционально увеличивает размер Коммунальных (дополнительных) платежей;

3.3.3.Неуплата или несвоевременная уплата Арендатором Коммунальных (дополнительных) платежей за потребление электроэнергии по настоящему Договору влечет для Арендатора такую же ответственность, как и неуплата или несвоевременная уплата Базовой Арендной Платы.

3.3.4. Арендатор обязуется заключить договор с Управляющей компанией на вывоз мусора, либо организовать вывоз мусора своими силами.

3.4.Операционные (эксплуатационные) расходы

3.4.1.Арендатор оплачивает Арендодателю эксплуатационные расходы из расчета 250 (двести пятьдесят) рублей за 1 квадратный метр от арендуемой площади за календарный месяц, НДС не облагается.

3.4.2.Неуплата или несвоевременная уплата Арендатором эксплуатационных расходов по настоящему Договору влечет для Арендатора такую же ответственность, как и неуплата или несвоевременная уплата Базовой Арендной Платы.

Арендодатель предоставляет следующие коммунальные и операционные услуги на Площадях общего пользования и прилегающей территории:

а. Общеобменную приточную вентиляцию, сезонное отопление;

б. канализацию;

в. аварийное освещение, наружное освещение;

г. пожарохозяйственный водопровод, систему дымоудаления;

д. техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, обеспечивающих предоставление эксплуатационных услуг в Здании Комплексе, в том числе, эскалаторов, лифтов и иных подъемных механизмов, автоматических дверей;

е. общее администрирование;

ж. уборка снега, уборка прилегающей территории, парковки, уборка и обслуживание мест общего пользования.

3.5.Порядок уплаты Базовой Арендной Платы.

3.4.2.Арендная Плата вносится за каждый месяц Срока Аренды ежемесячно, авансом на основании счетов выставляемых Арендодателем, не позднее 5 (пятого) календарного числа оплачиваемого месяца.

3.4.3.Арендная Плата, а также все другие суммы, подлежащие выплате Арендодателю по настоящему Договору, перечисляются Арендатором на расчетный счет Арендодателя, указанный в разделе 10 настоящего Договора или в кассу Арендодателя.

3.4.4.Обязательство Арендатора по уплате Арендной Платы считается исполненным с даты поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

3.7. Порядок компенсации платежей.

В случае недостаточности оплаченных сумм, требования Арендодателя удовлетворяются из сумм платежей Арендатора по договору в следующем порядке:

1. компенсация любых убытков или повреждений Торгового Центра по вине Арендатора;

2. возмещение Арендодателю любых расходов, понесенных Арендодателем в ходе принудительного осуществления его прав по настоящему Договору;

3. возмещение Арендодателю любых расходов, понесенных в ходе ремонта или обслуживания арендуемого Торгового места от имени Арендатора или вывоза имущества Арендатора из Торгового места;

4. любые штрафы или пени за просрочку;

5. просроченные Коммунальные (дополнительные) платежи;

6. просроченная Базовая Арендная Плата;

3.8. Стороны договариваются, что по условиям настоящего Договора Сторона, являющаяся кредитором по любым денежным обязательствам, вытекающим из настоящего договора, не имеет право на получение от Стороны, являющейся должником по таким обязательствам, процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами, предусмотренных п. 1 ст. 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Условия настоящего пункта не подлежат применению к иным условиям настоящего договора, наделяющих Стороны настоящего Договора правами на взыскание договорных штрафных санкций, по основаниям ненадлежащего исполнения или неисполнения условий договора.

В разделах 4 и 5 договора стороны согласовали права и обязанности.

В пункте 5.2. договора аренды прописаны обязанности Арендатор, в частности, согласно которым:

Арендатор обязуется содержать Торговое место, внешнюю витрину и рекламные световые короба в Торговом месте в исправном рабочем состоянии и производить за свой счет текущий ремонт Торгового места и его отделки. Если Арендатор не содержит Торговое место в исправном рабочем состоянии или если в разумный срок, который в любом случае не может превышать 21 (Двадцать один) календарный день с того момента, когда Арендатору стало известно о необходимости осуществления ремонта, Арендатор не осуществит необходимый ремонт, Арендодатель вправе по своему усмотрению осуществить необходимый ремонт за счет Арендатора (п. 5.2.3);

Арендатор за свой счет устанавливает и содержит в надлежащем состоянии внешнюю витрину Торгового места, а также конструкции, обеспечивающие закрытие доступа в Торговое место (п. 5.2.7);

Арендатор за свой счет вывешивает, содержит в надлежащем состоянии и освещает соответствующие вывески на внешней витрине Торгового места. Арендатор письменно согласует с Арендодателем размер, вид, характер и расположение таких вывесок (п. 5.2.8);

Арендатор обязуется не производить какие-либо изменения или модификации структурных компонентов Торгового места, а также неотделимые улучшения Торгового места без предварительного письменного согласия Арендодателя (п. 5.2.9);

Арендатор обязуется в течение 7 (Семи) календарных дней после истечения Срока Аренды: (а) освободить и передать Торговое место Арендодателю в том же состоянии, в котором Арендатор первоначально принял Торговое место, за исключением нормального износа; (б) вывезти все свои товары, имущество и отделимые улучшения или модификации из Торгового места (п. 5.2.12);

В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и/или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении 7 (семи) календарных дней с момента окончания Срока Аренды, Арендодатель вправе, действуя по собственному выбору, либо (а) счесть такое имущество оставленным, в таком случае такое имущество становится исключительной собственностью Арендодателя, (б) либо удалить такое имущество и хранить его, не отвечая перед Арендатором за его утрату. Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором (п. 5.2.13).

При этом на основании пункта 4.1.6 договора аренды, если Арендатор не согласовал дизайн проект Торгового места, смонтировал Торговое место с расхождением с согласованным дизайн проектом, не представляет Арендодателю требующиеся по договору документы к дате начала аренды, Арендодатель вправе запретить Арендатору начать его коммерческую деятельность в арендуемом Помещении до представления таких требующихся документов Арендодателю. Кроме того, за каждый день такой задержки начала коммерческой деятельности Арендодатель имеет право на взыскание штрафа в дополнение к Базовой арендной плате в сумме 10 % от суммы Базовой арендной платы за каждый календарный день до устранения Арендатором вышеперечисленных нарушений.

Условия расторжения договора изложены в разделе 8.

11.09.2018 ответчик (Заказчик) заключил с ООО "Марина" (Исполнитель) договор на выполнение ремонтных работ торгового помещения, находящейся по адресу <...> этаж. По условиям которого Исполнитель обязуется по заданию Заказчика выполнить работы по ремонту торгового помещения площадью 21 кв.м. согласно сметы (п. 1.1). Оплата за выполненные работы производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя или за наличный расчет после выполнения работ по настоящему контракту на основании КС-2, КС-3 (п. 2.1). Стоимость работ согласно сметы составляет 76 109 руб. (п. 2.2). Срок выполнения работ – с 11.09.2018 по 17.09.2018 (п. 3.1). Договор распространяется на правоотношения, возникшие с 11.09.2018 и действует до 30.12.2018.

Согласно акту формы КС-2 работы выполнены и приняты Заказчиком 17.09.2019. стоимость работ составил 76 109 руб., что также подтверждается справкой формы КС-3 от 17.09.2018.

Ответчик оплатил стоимость выполненных работ по договору от 11.09.2018 на выполнение ремонтных работ торгового помещения в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 17.09.2018 № б/н.

08.11.2018 ответчик (Заказчик) заключил с ИП ФИО4 (Исполнитель) договора № 25-ИП, согласно которому Заказчик поручает и оплачивает, а Исполнитель принимает на себя обязательство по организации и выполнению работ, перечисленных п. 1.2. договора (п. 1.1). Согласно пункту 1.2. в рамках данного договора Исполнитель по заданию Заказчика из материала Исполнителя предоставляет услуги, вид, содержание и объем которых определены в Счете № 5495 от 08.11.2018, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора. Стоимость оказываемых услуг составляет 31 450,00 руб. (Тридцать одна тысяча четыреста пятьдесят рублей 00 копеек), НДС не предусмотрен, на основании пункта 2 статьи 346.11 НКРФ.

Согласно счету № 5495 от 08.11.2018 Исполнителя предоставляет услуги по изготовлению, установке световой вывески.

Согласно акту № 5338 от 15.11.2018 Исполнителем выполнены обязательства по изготовлению и установке световой вывески, Заказчик принял работы без претензий по объему, качеству и срокам оказанных услуг.

Ответчик оплатил стоимость выполненных работ по договору от 08.11.2018 в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 1760 от 08.11.2018.

09.01.2019 ответчик (Заказчик) заключил с АО "РОСТБЛАНКИЗДАТ" (Исполнитель), согласно которому Исполнитель обязуется по заданию Заказчика выполнить работы по изготовлению дизайн - проекта для торгового помещения площадью 21 кв.м. (п. 1.1). Оплата за выполненные работы производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя или за наличный расчет после выполнения работ по настоящему контракту на основании акта приема-сдачи выполненных работ (п. 2.1). Стоимость работ составляет 1 500 руб. за 1 кв.м. Итого 31 500 (тридцать одна тысяча пятьсот) руб. (п. 2.2). Срок выполнения работ – с 09.01.2019 по 18.01.2019 (п. 3.1).

Во исполнение условий договора от 09.01.2019 ответчик оплатил 31 500 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № б/н от 18.01.2019. Согласно акту от 18.01.2019 Исполнителем выполнены работы по изготовлению дизайн – проекта.

Как следует из содержания искового заявления, 28.02.2019 по инициативе ответчика, до истечения срока аренды (за 5 месяцев), стороны подписали передаточный акт возврата помещения, при этом соглашение о расторжении договора аренды истица не подписывала, поскольку не согласна с досрочным расторжением договора и условиями соглашения о его расторжении.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 17.10.2019 № б/н с требованием не позднее 28.10.2019 выплатить понесенные расходы в размере 139 059 руб., а также возвратить обеспечительный платеж в размере 147 000 руб. Всего 286 059 руб.

Претензия получена ответчиком 22.10.2019 и 24.10.2019, что подтверждается уведомлениями о вручении заказных писем с почтовыми идентификаторами 67700040068019, 67701840014732 соответственно.

В связи с тем, что претензионные требования ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд, изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 71, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункт 2 статьи 166 ГК РФ). Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В силу пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации приведенного правового принципа пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением, установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иных правовых актов, а также действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации названы договоры и иные сделки.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно пункту 3 приведенной статьи к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Статьями 421 и 422 ГК РФ установлен принцип свободы договора, на основании которого условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником. Причем арендодатель должен обладать правом собственности не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи арендатору.

Как следует из сведений Единого государственного реестра недвижимости собственником объекта недвижимого имущества, в котором расположен объект аренды, является ФИО5.

В материалы дела представлен агентский договор от 10.04.2017, согласно которому индивидуальный предприниматель ФИО5, именуемая далее «Принципал», ОГРНИП <***>, с одной стороны, и индивидуальный предприниматель ФИО2, именуемый далее «Агент», ОГРНИП <***>, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили договор (далее – агентский договор), согласно которому Агент обязуется за вознаграждение заключать от своего имени, но за счет Принципала договоры аренды Торговых мест закрытого контура (далее по тексту – «Торговое место») в Здании торгово – выставочного центра «Сахаэкспоцентр» далее по тексту - («Здание»), расположенном по адресу: <...>, и совершать юридические и фактические действия, связанные с заключением, исполнением, продлением срока действия, досрочным расторжением и прекращением договоров аренды, получением арендных и иных платежей по договорам аренды, а также иных действий, связанных с организацией аренды и эксплуатацией Здания, а Принципал обязуется выплатить Агенту вознаграждение за исполнение поручения (п. 1.1).

Пунктом 6.4 агентского договора установлено, что договор распространяется на Торговые места, не сданные Принципалом в аренду, вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до 31.12.2017.

На основании пункта 6.5 агентского договора, если ни одна из Сторон не заявит о прекращении данного договора за один месяц до окончания срока действия договора, то он автоматически пролонгируется на новый срок на тех же условиях.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

При указанных обстоятельствах названная сделка относится к оспоримым сделкам.

Суд, оценивая доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, установил следующее.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, при этом течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Учитывая, что договор аренды от 10.09.2018 подписан истцом собственноручно, срок исковой давности для признания данного договора недействительным, начал течь соответственно с 10.09.2018. Следовательно, на момент обращения в суд с рассматриваемым исковым заявлением – 24.12.2019, годичный срок исковой давности истек.

Вместе с тем, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Избранный истцом способ защиты нарушенного права должен привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса, быть соразмерен нарушению.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствие согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

Договор аренды в установленном порядке не признан недействительным, встречных исковых требований по данным основаниям заявлено не было.

Истец, ссылаясь на положения статей 153, 160, 162 ГК РФ и то, что сторонами сделки не согласован порядок использования факсимиле при заключении договора аренды от 10.09.2018, полагает, что его использование свидетельствует о несоблюдении простой письменной формы такой сделки и влечет ее недействительность.

В уточнении от 29.05.2020 истец указывает;

что негативными последствиями имущественного характера для истицы являются: приостановление своей деятельности и как результат неполучение доходов от нее; невозможность использования результатов работ по приведению арендованного помещения в состояние пригодное для осуществления торговой деятельности и понесенные в этой связи расходы в размере 76 109 руб.; расходы в размере 31 450 руб. на изготовление и установку световой вывески и 31 500 руб. по изготовлению дизайн-проекта торгового помещения;

истице причинены убытки в виде утраты имущества и невозможности его использовать по назначению, что выражается в следующем. Действиями ответчика по досрочному расторжению договора аренды истица была лишена возможности использовать результат выполненных в помещении работ, о котором указывалось выше, т.е. приготовленное ею и для нее же торговое место; демонтаж установленной световой вывески торгового места - это утрата назначения этого предмета, который специально изготавливался для арендуемого помещения.

Между тем, судом не установлены нарушения прав или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку – арендатора, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия, поскольку материалами дела подтверждается, что истец, понимая недействительность сделки – договора аренды от 10.09.2018, добровольно подписала данный договор и по акту от 10.09.2018 приняла Торговое место, указанное в спорном договоре со всеми вытекающими условиями и обязательствами, в целях использования в коммерческой деятельности (торговля) согласно пункту 1.1.5 договора аренды.

Материалами дела также подтверждается факт передачи ответчиком торгового места истцу по акту приема-передачи от 28.02.2019.

Следовательно, истец фактически пользовался арендованным помещением с 10.09.2018 до 28.02.2019.

При этом истец не оспаривает, что договор аренды, акты приема-передачи Торгового места, подписаны ею добровольно и собственноручно.

Кроме того, ответчик, являющийся Арендодателем торгового места, являющийся Агентом на основании агентского договора от 10.04.2017, не отрицает факт подписания спорного договора путем проставления факсимильного воспроизведения его подписи при помощи «клише». Факсимильная подпись также закреплена оттиском печати «ИП ФИО2».

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец, оспаривая сделку по изложенным в иске основаниям, противоречит принципу добросовестности.

Вместе с тем, судом не установлены законные основания для признания договора аренды от 10.09.2018 недействительным, в связи с чем в удовлетворении требования о признании недействительным договор аренды от 10.09.2018, следует отказать.

В части требований истца о взыскания с ответчика 286 059 руб., в том числе: 147 000 руб. обеспечительного платежа, 76 109 руб. расходы на выполнение ремонтных работ торгового помещения, 31 450 руб. расходы на изготовление и установку световой вывески, 31 500 руб. расходы по изготовлению дизайн-проекта торгового помещения, судом установлено следующее.

Согласно пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Положения данной нормы права регулируют также и обязательства, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.

К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанности своевременно вносить арендную плату (статья 614 ГК РФ), поддерживать имущество в исправном состоянии (статья 616 ГК РФ), при прекращении договора аренды вернуть арендодателю объект найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 3.2.1 договора аренды установлено, что арендная плата за все помещение составляет 73 500 руб. за календарный месяц, НДС не облагается. Стороны договорились, что Арендатор вносит предоплату за первый месяц аренды, а так же обеспечительный платеж в размере 147 000 руб.в следующем порядке: 1-й платеж 10.09.2018. в размере 50 000 руб. 2-й платеж 25.09.18. в размере 170 500 руб.

Материалами дела подтверждается, что в счет исполнения обязательств по договору истцом (арендатором) внесены 220 500 руб., в том числе: 50 000 руб. платежным поручением № 25 от 10.09.2018 и 170 500 руб. платежным поручением № 28 от 17.09.2018.

Пунктом 5.2.9 договора аренды Арендатор обязался не производить какие-либо изменения или модификации структурных компонентов Торгового места, а также неотделимые улучшения Торгового места без предварительного письменного согласия Арендодателя.

При этом согласно пункту 4.2.8 договора аренды в случае проведения Арендатором работ, связанных с созданием неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений возмещению Арендодателем не подлежит.

Кроме того, стороны в пункте 4.1.5 договора аренды согласовали, что произведенные Арендатором неотделимые улучшения Торгового места, вне зависимости от того, осуществлены они с согласия Арендодателя или без него, становятся собственностью Арендодателя при передаче Торгового места от Арендатора Арендодателю.

При изложенных и согласованных сторонами условиях договора аренды, у Арендодателя (ответчика) отсутствуют обязательства по возмещению Арендатору (истцу) расходов в размере 139 059 руб. по неотделимым улучшениям Торгового места.

Пунктом 11 Правил для Арендаторов (Приложение № 2 договора аренды) установлено, что Арендатор имеет право изменять дизайн Помещения с письменного согласия Арендодателя, но не имеет право изменять дизайн мест общего пользования Торгового Центра. Арендатор осуществляет внутренний дизайн Помещения и внешней его витрины по письменному согласованию с Арендодателем.

Как следует из условий договора аренды, на основании пункта 8.1 договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ) отказаться от исполнения договора в случаях: если Арендатор не выполняет какие-либо другие положения договора в течение 10 (десяти) календарных дней с даты получения письменного уведомления Арендодателя о необходимости исполнения данных положений договора. В этом случае Арендодатель имеет право расторгнуть договор, предварительно направив письменное уведомление Арендатору, не менее чем за 15 (Пятнадцать) календарных дней до такого расторжения (п. 8.1.3).

Уведомлением от 03.01.2019, полученным Арендатором в тот же день, Арендодатель сообщил о нарушении пункта 4.1.6 договора, а именно предоставление Арендатором для согласования с Арендодателем дизайн-проекта Торгового места и напомнил о необходимости исполнения положений договора от 10.09.2018.

Также в материалах дела имеются уведомления от 21.01.2019, согласно которым Арендодатель поставил в известность Арендатора:

о том, что по состоянию на 21.01.2019 последним не устранены нарушения п. 4.1.6 договора аренды, а именно не предоставлен для согласования дизайн-проект Торгового места. В связи с чем начислил и взыскал штраф в размере 10 % от базовой арендной платы за период с 14.01.2019 по 20.01.2019 из внесенного ранее обеспечительного платежа;

об окончании срока аренды помещения с 28.02.2019 и расторжении договора аренды. В связи с указанным попросил направить подписанный экземпляр соглашения о расторжении. Осуществить возврат Торгового места. С данным уведомлением направлены 2 экземпляра соглашения о расторжении договора аренды. Арендодатель в уведомлении пояснил, что арендная плата и иные платежи, предусмотренные п. 3 договора, с даты данного уведомления до даты расторжения договора аренды будут зачтены за счет суммы ранее внесенного обеспечительного платежа.

С учетом положений пунктов 4.1.6., 8.1.3 договора и 11 Правил для Арендаторов, в течении 10 дней с даты получения уведомления от 03.01.2019, Арендатору следовало обратиться к Арендодателю с дизайн-проектом Торгового места его для согласования, т.е. с 03.01.2019 по 13.01.2019.

В связи с неисполнением условий договора аренды, на основании пункта 4.1.6. договора Арендодателем начислен штраф в размере 51 450 руб. исходя из расчета 10 % от базовой арендной платы за период с 14.01.2019 по 20.01.2019 (73 500 руб. х 10 % х 7 дней = 51 450 руб.).

Как следует из условий договора аренды (раздел 3), с учетом периода фактического пользования арендуемым помещением (с 10.09.2018 до 28.02.2019) и начисленных штрафов, арендатором должны были быть внесены в счет арендодателя денежные средства в сумме 494 946 руб. (за 5 месяцев и 18 дней), в том числе: 411 600 руб. базовая арендная плата (п. 3.2.1) + маркетинговый сбор (п. 3.2.1.2) + 27 780 руб. эксплуатационные расходы (п. 3.4.1) + 51 450 руб. штрафа за период с 14.01.2019 по 20.01.2019 (п. 4.1.6). Кроме того, должны были быть внесены коммунальные (дополнительные) платежи за фактическое использование электроэнергии.

На основании пункта 3.7. договора аренды, в случае недостаточности оплаченных сумм, требования Арендодателя удовлетворяются из сумм платежей Арендатора по договору, в том числе любые штрафы или пени за просрочку (п.п. 4).

В уточнении от 29.05.2020 истица не подтверждает возврат ответчиком денежных средств из обеспечительного платежа, внесенного ею по оспариваемому договору, о котором в своем отзыве на исковое заявление указывает ответчик.

Между тем, ответчиком представлено платежное поручение № 144 от 28.03.2019 с назначением платежа – возврат излишне перечисленных денежных средств на сумму 16 182,84 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как установлено частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

На основании части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированного со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент, участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Довод истца о том, что для расторжения договора и досрочного его прекращения первому следовало обращаться в суд, однако ответчиком в нарушение вышеприведенных норм договор был расторгнут по собственной инициативе, в одностороннем и внесудебном порядке. Условия договора, допускающие такое право ответчика как арендодателя не являются законными и соответственно правомерными, суд отклоняет по следующим основаниям.

В силу пункта 1, 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4 указанной статьи сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1). 2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2).

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что ответчик направлял в адрес истца уведомление о расторжении с 28.02.2019 договора с приложением экземпляров соглашения о расторжении договора аренды от 10.09.2018. Также подтверждается факт возврата арендодателю торгового места, переданного в аренду по указанному договору.

При этом соглашение от 28.02.2019 о расторжении договора аренды от 10.09.2018 со стороны арендатора не подписано. Между тем, в материалы дела не представлены доказательства расторжения договора аренды от 10.09.2018 в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

Вместе с тем, данное обстоятельство не является препятствием для рассмотрения искового заявления по настоящему делу, поскольку предметом спора, в данном случае, является признание недействительным договор аренды от 10.09.2018, взыскание обеспечительного платежа и расходов по приведению арендованного помещения в пригодное для эксплуатации в качестве торгового помещения.

Довод ответчика о том, что ни условия п. 4.1.6. договора, нарушение которого ставится в вину истице ни иные его пункты, а также Правила для арендаторов не содержат требований или рекомендаций для арендатора необходимые для получениясогласия арендодателя на дизайн-проект торгового помещения которое арендуется. Более того, по условиям этого же пункта в случае его нарушения арендодатель запрещает арендатору начать его коммерческую деятельность в случае несогласования с ним дизайн-проекта помещения к началу срока аренды. Эта же позиция отражена в отзыве ответчика на исковое заявление, с том, что причиной расторжения оспариваемого договора послужило непредоставление истицей дизайн-проекта в срок, установленный договором. Однако уведомление ответчика истице о необходимости согласования дизайн-проекта датировано только 03.01.2019 г., в котором также не указано о требованиях и рекомендациях, предъявляемых арендодателем к дизайн-проекту помещения. Действия ответчика по уведомлению истицы о нарушении ею условий оспариваемого договора и его одностороннему расторжению является злоупотреблением правом со стороны ответчика-арендодателя. Поскольку воспользовался этим условием в нужный для него момент. Таким образом арендодатель-ответчик недобросовестно осуществлял свои права, судом отклоняются, поскольку рассматриваемый договор подписан истцом без разногласий, кроме того, перечисленные истцом условия (пункты) договора не признаны в судебном порядке недействительными и нарушающими права арендатора или других лиц.

По поводу довода истца относительно пункта 17 Правил для арендаторов и выполнение указанных правил не может применяться к истице, суд также отклоняет, поскольку материалами дела не подтверждается, что ответчиком применялись положения данного пункта в отношении истца.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом результата рассмотрения дела, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Судья Ю.Ю. Клишина