Гражданский кодекс часть 1

установил: Общество с ограниченной ответственностью «Аврора» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания с исковым заявлением к Управлению Росреестра по РСО-Алания, Администрации местного самоуправления Ирафского района Республики Северная Осетия – Алания о: 1) признании права собственности на объект недвижимого имущества – здание правления, расположенное по адресу: РСО-Алания, <...>, площадью 300,6 кв.м., назначение нежилое, инвентарный номер 90:220:002:000003890, количество этажей 1, год ввода в эксплуатацию 1968 (далее – объект №1); 2) признании права собственности на объект недвижимого имущества: сооружение - навес автотранспорта, кадастровый номер 15:04:00600116:11, номер кадастрового квартала 15:04:0060116, расположенное по адресу: РСО-Алания, <...>, площадью 530, 7 кв.м., год ввода в эксплуатацию 1980 (далее – объект №2); 3) признании права собственности на объект недвижимого имущества – здание (дом бригады) инвентарный номер 90:220:002:000003880, расположенный по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, 3 км юго-восточнее с. Чикола, площадью 94,5 кв.м., назначение – нежилое, количество этажей – 1, год ввода в эксплуатацию 1970 (далее – объект №3); 4) о признании права долгосрочной аренды до 2055 года земельного участка с КН 15:04:020000:0001, общей площадью 2260,76 га, расположенного по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, с. Чикола, в 300 м. восточнее, юго-восточнее тригопункта Дзагепбарс-II (далее – объект №4) и принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты к истцу (с учетом уточнений).

Истец поддержал иск с учетом уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ, что отражено в протоколе и определении суда от 14.04.2015, указав, что в настоящее время ввиду ликвидации продавца спорного имущества истец не может зарегистрировать возникшие по договору № 1 права во внесудебном порядке, так как согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация перехода права собственности производится на основании заявления сторон договора.

Так же истцом уточнено (протокол судебного заседания от 03.06.2015), что требование к Управлению Росреестра по РСО-Алания фактически сводятся к тому, что бы обязать его принять решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на спорные объекты.

Управление Росреестра по РСО-Алания в отзыве от 20.02.2015 №10-39 указало, что требование истца о признании права собственности не может быть адресовано Управлению, поскольку последнее не претендует на спорные объекты и не является их правообладателем (л.д. 101, 102).

Администрация со ссылкой на отзыв от 18.05.2015 №635 указала, что производство по делу следует прекратить, поскольку по делу №А61-52/2011 спор относительно указанных объектов рассмотрен по существу, вынесено решение от 31.10.2013, вступившее в законную силу, либо отказать в удовлетворении иска по основанию отсутствия оспариваемых прав.

Так же в отзыве Администрация указала на пропуск истцом срока исковой давности, однако в судебном заседании представитель АМС пояснил, что требование о применении срока исковой давности не относится к объектам №2 и №3.

Определением от 03.06.2015 суд выделил в отдельное производство с присвоением каждому отдельного номера:

требование о признании права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, с. Чикола, ул. А ФИО6 дом 33, общей площадью 300,6 кв.м, назначение нежилое, количество этажей 1, год ввода в эксплуатацию 1968, инвентарный номер 90:220:002:000003890, наименование-здание правления (объект №1);

требование о признании права долгосрочной аренды до 2055 года земельного участка с КН 15:04:020000:0001, общей площадью 2260,76 га, расположенного по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, с. Чикола, в 300 м. восточнее, юго-восточнее тригопункта Дзагепбарс-II (объект №4).

Таким образом, в рамках дела №А61-4529/14 рассматриваются требования:

о признании права собственности на объект недвижимого имущества: сооружение - навес автотранспорта, кадастровый номер 15:04:00600116:11, номер кадастрового квартала 15:04:0060116, расположенное по адресу: РСО-Алания, <...>, площадью 530, 7 кв.м., год ввода в эксплуатацию 1980 (объект №2);

о признании права собственности на объект недвижимого имущества – здание (дом бригады) инвентарный номер 90:220:002:000003880, расположенный по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, 3 км юго-восточнее с. Чикола, площадью 94,5 кв.м., назначение – нежилое, количество этажей – 1, год ввода в эксплуатацию 1970 (объект №3).

В соответствии с п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" в случае выделения требования в отдельное производство срок рассмотрения дела начинает исчисляться заново только при рассмотрении выделенного требования.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления Росреестра по РСО – Алания в порядке ст. 156 АПК РФ, извещенных надлежащим образом о времени и месте заседания в порядке ст. 123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, иные материалы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

31.08.2010 конкурсным управляющим СПК «Колхоз им. Ленина» (далее – СПК, Колхоз) ФИО7 в рамках конкурсного производства по делу №А61-405/09 была осуществлена продажа имущества и имущественных прав должника - СПК «Колхоз им. Ленина», а именно: навес автотранспорта (адрес:РСО-Алания, <...>, площадью 530,7 кв.м); жилой дом бригады № 1 (адрес: РСО-Алания, Ирафский район, 3 км юго-восточнее с. Чикола, площадью 94,5 кв.м); здание правления (адрес: РСО-Алания, <...>, площадью 300,6 кв.м); сад колхозный (адрес: РСО-Алания, Ирафский район, с. Чикола, площадью 7 га); права долгосрочной аренды земельного участка с КН 15:04:020000:0001, общей площадью 2260,76 га (адрес: РСО-Алания, Ирафский район, с. Чикола, в 300 м восточнее, юго-восточнее тригопунктаДзагепбарс-П).

Победителем торгов признано ООО «Аврора» (протокол от 31.08.2010 об определении победителя в открытых торгах по продаже имущества должника СПК колхоз им. Ленина), предложившее наибольшую цену.

31.08.2010 по результатам торгов между СПК «Колхоз им. Ленина» в лице арбитражного управляющего ФИО7 и ООО «Аврора» в лице генерального директора ФИО1 заключен договор купли продажи №1 (т.1 л.д. 18-20).

По акту приема-передачи от 23.09.2010 (л.д. 21) объекты переданы покупателю - ООО «Аврора».

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 14.10.2010 по делу № А61-405/09 конкурсное производство СПК Колхоз им. Ленина завершено.

После чего в январе 2011 года АМС Ирафского района РСО-Алания обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с исковым заявлением к ООО «Аврора», арбитражному управляющему ФИО7 о признании недействительными (ничтожными) протокола об определении победителя в открытых торгах от 31.08.2010 по продаже недвижимого имущества СПК «Колхоз им. Ленина» Ирафского района РСО-Алания и договора купли-продажи от 31.08.2010 № 1 недвижимого имущества СПК «Колхоз им. Ленина», заключенных между СПК Колхоз им. Ленина» и ООО «Аврора», делу присвоен № А61-148/11.

АМС Ирафского района РСО – Алания в судебном заседании по делу № А61-148/11 изменила предмет иска и вместо применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение просила в порядке ст. 301 ГК РФ истребовать у ООО «Аврора» приобретенное последним по указанному договору (от 31.08.2010) имущество. Изменения приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ (стр. 3 решения по делу № А61-148/11).

Таким образом, Администрация заявила вещный иск об истребовании имущества, приобретенного Обществом с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 29.01.2013 по делу № А61-148/2011 суд принял отказ АМС Ирафского района РСО-Алания от иска, производство по делу прекратил.

Как указано во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда РСО-Алания от 29.01.2013 по делу № А61-148/2011, заявляя отказ, АМС Ирафского района РСО-Алания сослалась, в том числе на то, что ООО «Аврора» исполняет надлежащим образом условия договора аренды.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу (№А61-148/11 и №А61-405/09), не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч.2 ст.69 АПК РФ).

17.11.2011 Общество в рамках дела №А61-52/11 обратилось в суд с заявлением о признании права собственности на приобретенные с публичных торгов объекты.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 31.10.2013 по делу № А61-52/2011 Обществу отказано в признании права собственности на недвижимое имущество в связи с несоблюдением досудебного порядка, поскольку до обращения в суд истец не обращался с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган.

Истец обратился с соответствующими заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган и получил отказ Управления Росреестра в государственной регистрации по каждому из спорных объектов.

Учитывая, что в обоснование настоящего иска положены новые обстоятельства – отказ регистрирующего органа, ссылка Администрации на наличие оснований для прекращения производства по делу в силу п.2 ч.1 ст. 150 АПК РФ несостоятельна. Кроме того, ответчиком по настоящему делу является Управление Росреестра, которое в деле № А61-52/2011 являлось третьим лицом, а в деле № А61-52/2011 помимо АМС Ирафского района ответчиком являлось Министерство имущественных отношений РСО - Алания. Кроме того, как усматривается из текста решения по делу № А61-52/2011, истцу отказано, поскольку он не обращался с заявлением в Управление Росреестра о переходе права собственности.

На вопрос суда представители АМС в судебном заседании от 03.06.2015 пояснили (отражено в протоколе и аудиозаписи по делу), 1) что возражают относительно удовлетворения требований истца, 2) АМС оспаривает права на все объекты, которые истец приобрел с торгов при банкротстве колхоза, 3) кто в настоящее время является владельцем спорных объектов пояснить не могут, сами их не занимают; в реестре муниципальной собственности спорное имущество не значится.

Материалами дела, в том числе актом приема-передачи от 23.09.2010 к договору от 31.08.2010 №1 подтверждается, что фактическим владельцем спорных объектов является Общество (истец) со дня подписания акта приема-передачи в порядке заключенного договора №1 от 31.08.2010.

Как указывалось выше, договор купли-продажи №1 оспаривался Администрацией (дело №А61-148/11), однако впоследствии она отказалась от иска.

Также Администрация была лицом, участвующим в деле о банкротстве СПК колхоз им. Ленина, в рамках которого заключен договор купли-продажи №1. В материалах дела (в рамках дела о банкротстве) отсутствуют доказательства возражений со стороны Администрации о том, что имущество отчуждается Обществу от неуправомоченного лица.

Общество обратилось с иском о признании права собственности на объекты №№1, 2, 3, 4 (в рамках дела №А61-52/11) 17.01.2011 года.

10.02.2011 суд приостановил производство по делу №А61-52/11 по заявлению Администрации до разрешения дела №А61-148/11.

Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания по делу № А61-148/2011 принято 29.01.2013.

Учитывая отказ от иска по делу №А61-148/11 и участие в деле о банкротстве Колхоза им. Ленина, действия должностных лиц Администрации носят противоречивый характер и не могут быть квалифицированы как добросовестное поведение.

Актом приема-передачи подтверждается и сторонами не оспаривается, что фактически имущество находится у истца.

Исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.

Такой иск выполняет ту же функцию, что и негаторный иск, ибо с его помощью устраняются нарушения права собственности.

Отсутствие регистрации существующего права собственности не является препятствием для удовлетворения такого иска.

В соответствии с правилами ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304) исковая давность не распространяется.

Учитывая изложенное, ссылка АМС на пропуск истцом срока исковой давности несостоятельна, кроме того, представители АМС пояснили, что заявление о пропуске срока исковой давности не относилось к требованиям, заявленным относительно объектов, права по которым рассматриваются в рамках настоящего дела.

Как следует из материалов дела, в том числе ответов из Управления Росреестра (т.1 л.д. 83-86) и выписок из ЕГРП (т. 1 л.д. 121, 122), на момент совершения сделки по приобретению имущества Обществом и в настоящее время право собственности в ЕГРП на спорные объекты (№№2 и 3) не было зарегистрировано ни за кем, в том числе за Администрацией. При утверждении судом сделки (дело №А61-405 /11) Администрация, участвовавшая в деле, о правах на указанное в договоре купли-продажи имущество не заявляла.

При совершении сделки приобретатель (Общество) не мог усомниться в праве продавца (колхоза) на отчуждение имущества и приобрел имущество.

Договор купли-продажи отвечает признакам действительности сделки и совершен в рамках дела о банкротстве №А61-405/09, судебный акт по которому вступил в законную силу. Имущество должника было реализовано конкурсным управляющим с публичных торгов в соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Как усматривается из ответа Управления Росреестра (т.1 л.д. 83, 85) на основании статьи 20 Закона о регистрации истцу отказано в государственной регистрации права собственности - на объект недвижимого имущества нежилое сооружение, расположенное по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Ирафский район, с.Чикола, ул.М. ФИО8, д.202, документы на которую были представлены 20.11.2014, входящий номер представленных на регистрацию документов 222 в книге учета входящих документов 04/168/2014 и - на объект недвижимого имущества жилой дом, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, <...> км. юго-восточнее с.Чикола, документы на которую были представлены 20.11.2014, входящий номер представленных на регистрацию документов 223 в книге учета входящих документов 04/168/2014, по следующей причине:

-правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав.

Основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества послужило отсутствие доказательств принадлежности имущества на праве собственности колхозу им. Ленина.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности является прежний собственник имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Несмотря на то, что истец в полном объеме выполнил обязанности по вышеуказанному договору, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В порядке ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора. Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы. Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника – СПК колхоза им. Ленина по вышеуказанному договору; договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально и не оспаривается, суд считает заявленные исковые требования законными и обоснованными.

Кроме того, суд также учитывает, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законом порядке не признан недействительными. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд не принимает довод ответчика - Управления Росреестра о том, что он является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору, как противоречащий позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и сложившейся правоприменительной практике. В постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09 суд указал, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке, в том числе и в случае ликвидации продавца недвижимости (юридического лица), может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Отказ в удовлетворении исковых требований при исполнении сторонами обязательств по договору, в отсутствие правопритязаний третьих лиц на это имущество не соответствует нормам ст. 223, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу правовой неопределенности, а судебные акты об отказе в удовлетворении требований нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Суд считает, что приведенная в настоящем постановлении позиция не противоречит разъяснениям, содержащимся в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В силу п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРП отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, то надлежащим способом защиты права истца является обращение в арбитражный суд с требованием, заявленным к регистрирующему органу по правилам искового производства, на основании заключенного договора купли-продажи, на действительность которого, как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, не влияет само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи.

При этом и в том, и в другом случаях обязательным условием является обращение истца в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество.

Как следует из п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд при обжаловании действий регистратора проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. В порядке же искового производства судом дается оценка обстоятельствам (возникновения) приобретения права собственности продавца и наличия у него правомочий по распоряжению имуществом, а также наличия (отсутствия) правопритязаний третьих лиц, для чего необходимо их привлечение к участию в деле, что является прерогативой суда, а регистрирующий орган в силу предоставленных ему законом функций делать не вправе.

Как следует из материалов дела, обязательное условие для обращения в арбитражный суд с настоящим иском истцом соблюдено - доказательство обращения в регистрирующий орган и получение отказа в государственной регистрации представлено в материалы дела.

При таких обстоятельствах, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. Иное означало бы нарушение баланса интересов сторон и лишение истца права на защиту, поскольку истец уже обращался с иском о признании права и ему было отказано ввиду отсутствия обращения в регистрирующий орган. Кроме того, иной подход нарушает единообразие в толковании и применении арбитражным судом норм права, так как противоречит принципу правовой определенности.

Вместе с тем, согласно ст. 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками являются организации и граждане, к которым предъявлен иск, те есть ответчик - это лицо, привлекаемое судом к арбитражному процессу в связи с заявлением истца о том, что им оспариваются или нарушаются принадлежащие последнему права.

Следовательно, из смысла статьей 4 и 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обращение в суд за зашитой нарушенного права допускается в отношении лиц, нарушивших данное право, и удовлетворение иска допустимо только в отношении лиц, оспаривающих права. В противном случае отсутствует спор о праве, подлежащий разрешению судом.

Кроме того, в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09 суд указал, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке, в том числе и в случае ликвидации продавца недвижимости (юридического лица), может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Из изложенного следует, что требования к государственному регистратору правомерны.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом в силу требований статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.

Согласно статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация является обязательной. Гражданским кодексом не предусмотрена государственная регистрация договора купли-продажи здания (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Договор №1, на котором основывает свое право истец, является договором купли-продажи недвижимости, в отношении которого гражданское законодательство не содержит требования о государственной регистрации в подтверждение заключенности.

В пункте 3 постановления от 29.04.2010 N 10/22 предусмотрено, что суды при подготовке дела к рассмотрению должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении.

Исходя из этих положений постановления N 10/22, суд в целях надлежащего разрешения возникшего между сторонами спора учитывает, что общество, заявляя иск, преследовало интерес, направленный на регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенные им объекты на основании указанного выше договора. Ввиду ликвидации продавца истец был лишен возможности обратиться за регистрацией в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

Между тем отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения, о чем Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указывал, в том числе в постановлении от 27.05.2003 N 1069/03.

Впоследствии в пункте 62 постановления от 29.04.2010 N 10/22 было определено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд, и в резолютивной части решения суд может при удовлетворении требования обязать регистрационный орган зарегистрировать переход права собственности.

Общество уже обращалось в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, и ему было отказано в иске с указанием на необращение до подачи иска в регистрационный орган.

Учитывая повторное обращение общества в суд для защиты своих прав, изложенные ранее основания для отказа в удовлетворении заявленных им исков, а также принимая во внимание отсутствие у суда сомнений в добросовестности приобретения упомянутого имущества на публичных торгах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования.

Иной подход не обеспечивал бы должной защиты приобретателя имущества с публичных торгов и при названных обстоятельствах не соответствует целям судопроизводства, предусмотренным статьей 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ответу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РСО – Алания от 29.05.2015 №05/897 спорные объекты недвижимости в реестре федерального имущества не значатся.

Согласно ответу Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО – Алания от 02.06.2015 №548 спорные объекты недвижимости в реестре государственного имущества РСО - Алания не значатся.

В судебном заседании от 03.06.2015 представители АМС так же указали, что спорные объекты не значатся в реестре муниципальной собственности.

Проданные объекты находились на балансе колхоза им. Ленина, были выставлены на продажу с публичных торгов как имущество колхоза им. Ленина, что было установлено в рамках дела о банкротстве №А61-405/09 (кроме того, к материалам дела приобщены копии из книги складского учета колхоза им. Ленина, в которой учтено спорное имущество). Администрация до заключения сделки (продажи имущества с публичных торгов) не предъявляла иски на истребование объектов у колхоза им. Ленина. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника - СПК по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме (платежное поручение от 17.09.2010 №79 и квитанция к приходному кассовому ордеру №1 от 24.08.2010), что подтверждается документально, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования являются законными и обоснованными.

Поскольку заключенная обществом сделка соответствует закону, представлены доказательства ее исполнения, то есть оплаты приобретенных объектов и фактического владения ими, иск в силу статьи 8, пункта 2 статьи 218, статьи 549 Гражданского кодекса подлежит удовлетворению.

Указанный подход подтверждает и сложившаяся судебная практика, в том числе и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 №9032/11 по делу №А04-7559/2009.

То, что истец не зарегистрировал имущество сразу после заключения договора купли-продажи не может влечь неблагоприятные юридические последствия, поскольку договор заключен 31.08.2010 года, а иск о признании права собственности (в рамках дела №А61-52/11) заявлен 17.01.2011, то есть через 4,5 месяца. В пределах разумного срока. Законодательством не предусмотрен определенный срок для регистрации права собственности на имущество, приобретенное в рамках дела о банкротстве с публичных торгов.

Исходя из правил ст.ст. 131, п.2 ст. 223 ГК РФ, учитывая выводы, изложенные выше, суд считает, что требование истца к ответчикам о признании права собственности на объект недвижимого имущества: сооружение - навес автотранспорта, кадастровый номер 15:04:00600116:11, номер кадастрового квартала 15:04:0060116, расположенное по адресу: РСО-Алания, <...>, площадью 530, 7 кв.м., год ввода в эксплуатацию 1980; о признании права собственности на объект недвижимого имущества – здание (дом бригады) инвентарный номер 90:220:002:000003880, расположенный по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, 3 км юго-восточнее с. Чикола, площадью 94,5 кв.м., назначение – нежилое, количество этажей – 1, год ввода в эксплуатацию 1970 следует удовлетворить.

Согласно ст. 16, п.1 ст. 17 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлину следует отнести на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Госпошлина по делу по двум неимущественным требованиям, учитывая правила ст. 333.21 (пп.4 п.1) в редакции, действовавшей до 01.01.2015, составляет 8000рублей (по 4000руб. за каждое требование).

По указанным требованиям судебные расходы подлежат отнесению на ответчиков поровну (по 4000руб. на каждого), которые в силу ст. 333.37 НК РФ освобождены от уплаты госпошлины, но не освобождены от возмещения расходов истца по уплате госпошлины.

Истец при подаче иска уплатил 5000руб. госпошлины, что на 3000руб. меньше.

Следовательно, с ответчиков в доход бюджета РФ госпошлина в размере 3000руб. взысканию не подлежит, однако с них в пользу истца следует взыскать 5000руб. (по 2500руб. с каждого) в возмещение расходов по уплате госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Аврора» (ОГРН <***>, ИНН <***>):

- право собственности на объект недвижимого имущества: сооружение - навес автотранспорта, кадастровый номер 15:04:00600116:11, номер кадастрового квартала 15:04:0060116, расположенное по адресу: РСО-Алания, <...>, площадью 530, 7 кв.м., год ввода в эксплуатацию 1980;

- право собственности на объект недвижимого имущества – здание (дом бригады) инвентарный номер 90:220:002:000003880, расположенный по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, 3 км юго-восточнее с. Чикола, площадью 94,5 кв.м., назначение – нежилое, количество этажей – 1, год ввода в эксплуатацию 1970;

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к Обществу с ограниченной ответственностью «Аврора» на: объект недвижимого имущества: сооружение - навес автотранспорта, кадастровый номер 15:04:00600116:11, номер кадастрового квартала 15:04:0060116, расположенное по адресу: РСО-Алания, <...>, площадью 530, 7 кв.м., год ввода в эксплуатацию 1980;

объект недвижимого имущества – здание (дом бригады) инвентарный номер 90:220:002:000003880, расположенный по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, 3 км юго-восточнее с. Чикола, площадью 94,5 кв.м., назначение – нежилое, количество этажей – 1, год ввода в эксплуатацию 1970.

Взыскать с Администрации местного самоуправления Ирафского района Республики Северная Осетия - Алания в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Аврора» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2500руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Взыскать с Управления Росреестра по РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Аврора» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2500руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке и в сроки, предусмотренные статьями 259, 260, 275 -277 АПК РФ.

Судья В.И. ФИО9