ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания
Именем Российской Федерации
6 июня 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 5 июня 2019 года
Полный текст решения изготовлен 6 июня 2019 года
при участии до перерыва:
от истца – ФИО4 по доверенности серии 15АА0811767 от 19.12.2018 (оригинал приобщен в судебном заседании),
от ответчика – не явились, извещены надлежащим образом,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания – ФИО5 по доверенности от 25.02.2019 №05-16/81,
от Администрации местного самоуправления муниципального образования Пригородного района Республики Северная Осетия – Алания, Администрации Донгаронского сельского поселения Пригородного района Республики Северная Осетия – Алания, ИП ФИО2 КФХ ФИО3,– не явились, извещены надлежащим образом,
после перерыва лица, участвующие в деле, не явились,
установил: Общество с ограниченной ответственностью «Экомир» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ФИО1) (третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания (даее – Управление Росреестра) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.07.2018 и обязании возвратить объект незавершенного строительства с кадастровым номером 15:08:0010202:276 (расположенный по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, западнее с. Донгарон, с левой стороны автодороги Владикавказ-Моздок) в собственность ООО «Экомир».
Определением от 02.04.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию местного самоуправления муниципального образования Пригородного района Республики Северная Осетия – Алания (далее - Администрация Пригородного района), Администрацию Донгаронского сельского поселения Пригородного района Республики Северная Осетия – Алания (далее - Администрация Донгаронского сельского поселения), Индивидуального предпринимателя ФИО2 крестьянского фермерского хозяйства ФИО3 (далее – ФИО3).
Исковые требования обоснованы следующим.
17 июля 2018 года между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, западнее с. Донгарон, с левой стороны автодороги Владикавказ-Моздок, представляющего собой: сооружение сельскохозяйственного производства (теплица, площадью 1,1га., блочно-модульная котельная ТБКУ/3000 теплопроизводительностью 3000 кВт, водяная скважина с насосом и системной фильтрации, линии электропередач с разрешенным использованием мощностью 630кВт, газораспределительный узел среднего давления с установленным узлом учета). Указанный Договор от 17.07.2018 зарегистрирован в Управлении Росреестра 24 июля 2018 года, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации №15:08:0010202-276-15/001/2018-2.
По указанному Договору от 17.07.2018 Ответчик должен был выплатить установленную в Договоре стоимость недвижимости в рассрочку согласно графику, прописанному в Предварительном Договоре от 06.06.2017 купли-продажи недвижимого имущества - сооружений сельскохозяйственного производства, которые будут созданы (построены) в будущем, в котором был указан порядок оплаты, сроки и размеры платежей по Договору.
Указанное недвижимое имущество было передано Ответчику, что подтверждается Передаточным актом недвижимости от 17 июля 2018 года. В августе 2018 года должен был быть уплачен первый платеж в размере 3000000рублей, однако денежная сумма на расчетный счет Истца не поступила, что подтверждается Выпиской из расчетного счета Продавца от 27.01.2018.
В связи с существенным нарушением Ответчиком условия Договора, которое выразилось в просрочке очередного платежа, Истец направил Ответчику письменное предупреждение от 20 ноября 2018 года о погашении суммы задолженности по очередным платежам за август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2018 года в срок до 20 декабря 2018 года. Однако Ответчик обязанность по уплате просроченных платежей за август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2018 года не исполнил, денежные средства Истцу до настоящего момента не перечислил, что подтверждается выпиской из расчетного счета Истца от 27.01.2018. За весь период с момента заключения Договора купли-продажи недвижимости от 17.07.2018 ни одного платежа не поступало.
Требование (претензию) Истца от 20 декабря 2018 года о досрочном расторжении Договора и возврате переданного имущества Ответчик оставил без ответа.
Учитывая изложенное, истец, со ссылкой на п. 6.1. Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17 июля 2018 года, ст. 307, ст. 309, п.п. 2, 3 ст. 450; п. 2 ст. 452; п.п. 1, 2 ст. 489 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском о расторжении Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17 июля 2018 года, заключенного между ООО «Экомир» и ИП ФИО1, обязании ИП ФИО1 возвратить объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, западнее с. Донгарон, с левой стороны автодороги Владикавказ-Моздок, кадастровый номер: 15:08:0010202:276 в собственность ООО «Экомир».
Ответчик в отзыве на иск (т.2 л.д. 33-34) пояснил следующее.
Между ФИО1 и ООО «Экомир» был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, западнее с. Донгарон, с левой стороны автодороги Владикавказ-Моздок, и представляющий собой: сооружение сельскохозяйственного производства (теплица, площадью 1,1га., блочно-модульная котельная ТБКУ/3000 теплопроизводительностью 3000 кВт, водяная скважина с насосом и системной фильтрации, линии электропередач с разрешенным использованием мощностью 630 кВт, газораспределительный узел среднего давления с установленным узлом учета, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания 24 июля 2018 года, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации №15:08:0010202-276-15/001/2018-2. По указанному Договору ФИО1 должна была выплатить установленную в Договоре стоимость недвижимости в размере 180000000рублей в рассрочку до 2022 года согласно Договору от 06.06.2017 года купли-продажи недвижимого имущества - сооружений сельскохозяйственного производства, которые будут созданы (построены) в будущем, в котором был указан порядок оплаты, сроки и размеры платежей. Согласно п. 2.1. Договора купли-продажи от 17.07.2018 ФИО1 должны были вноситься ежемесячные платежи в размере 3000000рублей, начиная с августа 2018 года, однако указанная денежная сумма на расчетный счет продавца ООО «Экомир» до сих пор не вносилась. Ответчик считает законным требование о расторжении договора купли-продажи, так как не имеет возможности вносить ежемесячно указанную денежную сумму в размере 3000000рублей в срок до 2022 года.
До перерыва ответчик, Администрация Пригородного района, Администрация Донгаронского сельского поселения, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ. Заседание проведено в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.
От Администрации Донгаронского сельского поселения поступило ходатайство от 29.05.2019 №82 о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
От ФИО3 поступил отзыв от 31.05.2019, в котором указано следующее.
На основании Постановления Администрации Донгаронского сельского поселения №01 от 21.08.2015 между ФИО3 и Администрацией Донгаронского сельского поселения - Пригородный район был заключен договор аренды земельного участка №3381 от 15.09.2015, о чем в ЕГРП была сделана запись регистрации №15/008/078/2015-720/2 от 29 сентября 2015 года. Согласно указанному договору ФИО3 был передан в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером: 15:08:0010202:256, общей площадью 10,5000 га, находящийся по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, с. Донгарон, с левой стороны автодороги Владикавказ-Моздок, для выращивания сельскохозяйственной продукции. Срок аренды до 14.05.2061 года. Ввиду невозможности исполнения своих обязательств, как арендатора, в соответствии с договором аренды земельного участка №3381 от 15.09.2015 года, а также в соответствии с п.4.3.2. гл.4 договора аренды №3381 от 15.09.2015 ФИО3 были переданы права и обязанности по договору аренды №3381 от 15.09.2015 Обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоМир» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 151301001). Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельного участка от 29 сентября 2015 года права ФИО3, как арендатора указанного земельного участка с кадастровым номером: 15:08:0010202:256, были переданы ООО «ЭкоМир». Указанное соглашение было подписано ФИО3 собственноручно и зарегистрировано в Управлении Росреестра за №15-15/008/108/2015-167/3 от 07.10.2015 года. С момента подписания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренду (перенаем) земельного участка от 29.09.2015 года ФИО3 никакого отношения к земельному участку с кадастровым номером: 15:08:0010202:256 не имеет. Решение данного спора оставляет на усмотрение суда и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.
По ходатайству представителя Управления Росреестра в заседании 04.06.2019 объявлен перерыв до 05.06.2019 для исполнения определения суда от 30.04.2019, в котором судом предложено Управлению Росреестра представить письменную позицию по делу и в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представить копию заявления (и приложенных к нему документов), поданного в адрес Управления Росреестра при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за ФИО1 (вид, номер и дата государственной регистрации №15:08:0010202:276-15/001/2018-2 от 24.07.2018); копию соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 15.06.2015.
После перерыва через канцелярию суда от Управления Росреестра поступили следующие пояснения.
Согласно сведениям ЕГРН право собственности на объект незавершенного строительства 13.12.2016 зарегистрировано за ООО "ЭкоМир" на основании разрешения на строительство от 21.07.2016 №15-15508000-31-2016 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 29.09.2015. В выписке из ЕГРП от 13.12.2016, выданной ООО «ЭкоМир» в графе «Документы-основания» указанны: разрешение на строительство от 21.07.2016 №15-15508000-31-2016 и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 15.06.2015. Произошла описка: в соглашении о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) вместо «29.09.2015» указано «15.06.2015». В обоснование своей позиции Управление Рсреестра приобщило копию Расписки в получении документов на государственную регистрацию о чем 30.09.2015 в книгу учета внесена соответствующая запись №167, копию заявления от 30.09.2015 о регистрации сделки об отчуждении земельного участка с КН 15:08:0010202:256; копию соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 29.09.2015; копию расписки в получении документов на государственную регистрацию, о чем 19.07.2018 в книгу учета внесена соответствующая запись №781; копию заявления от 19.07.2018 о регистрации прав в отношении объекта недвижимости с КН 15:08:0010202:276; копию заявления от 19.07.2018 о регистрации прав в отношении объекта недвижимости с КН 15:08:0010202:276; копию договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.07.2018; копию передаточного акта от 17.07.2018.
После перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ. Заседание проведено в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом Обществом (продавец) и ответчиком ФИО1 (покупатель) были заключены:
- договор купли-продажи недвижимого имущества (сооружений сельскохозяйственного производства, которые будут созданы в будущем) от 06.07.2017 (л.д. 13-16 т.1), согласно условиям которого (п.1, п.2 договора), истец обязался передать в собственность покупателя сооружение сельскохозяйственного производства (тепличный комплекс), площадью 12162,2кв.м., которое будет расположено на земельном участке с кадастровым номером 15:08:0010202:256, общей площадью 10,5га, по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, западнее с. Донгарон, с левой стороны автодороги Владикавказ-Моздок, а ответчик обязался оплатить за указанное имущество 180000000руб. (п.2 договора) в течение 5 лет ежемесячными платежами (размер ежемесячного платежа составляет 3000000руб.), начиная со дня следующего месяца после государственной регистрации договора купли-продажи объекта строительства, равными частями. В соответствии с правилами п.2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
- договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.07.2018 (т.1 л.д. 17), согласно условиям которого, истец продал ответчику недвижимое имущество (объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 15:08:0010202:256 (п. 1.2 договора) по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, западнее с. Донгарон, с левой стороны автодороги Владикавказ-Моздок, представляющий собой сооружение сельскохозяйственного производства - теплица, площадью 1,1 га., блочно-модульная котельная ТБКУ/3000 теплопроизводительностью 3000 кВт, водяная скважина с насосом и системной фильтрации, линии электропередач с разрешенным использованием мощностью 630 кВт, газораспределительный узел среднего давления с установленным узлом учета), а ответчик обязался оплатить за указанное имущество полную стоимость (п.1.1 договора) в порядке и сроки, установленные договором. В соответствии с п. 2 договора от 17.07.2018 стоимость объекта составляет 180000000руб., цена установлена соглашением сторон в договоре купли-продажи недвижимого имущества (сооружений сельскохозяйственного производства, которые будут созданы в будущем) от 06.07.2017.
В обоснование права собственности на момент заключения договора от 17.07.2018 на объект, передаваемый ответчику по указанному договору, истец представил: - соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 29.09.2015 и разрешение на строительство от 21.07.2016 №15-15508000-31-2016, на которое имеется ссылка в п. 1.1, п. 1.3 договора от 17.07.2018; - договор аренды земельного участка от 15.09.2015 №3381, заключенный между Администрацией Донгаронского сельского поселения и ФИО3; - соглашение от 21.10.2016 к договору аренды земельного участка от 15.09.2015 №3381; - соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 17.07.2018, заключенное между ООО «Экомир» и ФИО1; выписку из реестра прав на недвижимое имущество от 13.12.2016 (т.2 л.д. 30); - паспорт автоматизированной блочно-модульной котельной ТБКУ – 3000.
В п. 1.1, п. 1.3 договора от 17.07.2018, зарегистрированного в Управлении Росреестра 24.07.2018 (л.д. 21), имеется так же ссылка на Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 15.06.2015, заключенное между ФИО3 и ООО «Экомир», однако к исковому заявлению приложено соглашение от другой даты – 29.09.2015.
Как указал представитель Управления Росреестра в пояснениях, согласно сведениям ЕГРН право собственности на объект незавершенного строительства 13.12.2016 зарегистрировано за ООО "ЭкоМир" на основании разрешения на строительство от 21.07.2016 №15-15508000-31-2016 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 29.09.2015; в выписке из ЕГРП от 13.12.2016, выданной ООО «ЭкоМир» в графе «Документы-основания» указанны разрешение на строительство от 21.07.2016 №15-15508000-31-2016 и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 15.06.2015, поскольку произошла описка, в соглашении вместо «29.09.2015» указана неправильная дата - «15.06.2015».
Из выписки из ЕГРН (исх. от 11.04.2019 №0731), полученной по запросу суда, так же усматривается (лист №1 раздел2, п. 3.1 выписки), что основанием для государственной регистрации права за ФИО1 явилось соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 29.09.2015.
Истец исполнил свои обязательства по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.07.2018, заключенному с ответчиком, надлежащим образом, передав ответчику имущество, предусмотренное условиями договора. На основании указанного договора покупатель осуществил государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты за собой 24.07.2018, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации №15:08:0010202-276-15/001/2018-2 права собственности (т.1 л.д. 21).
Ответчик ФИО1 свои обязательства по оплате недвижимого имущества, предусмотренного договором купли-продажи недвижимого имущества (сооружений сельскохозяйственного производства, которые будут созданы в будущем) от 06.07.2017 (п.2) и договором купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.07.2018 (п.2) не исполнила, что не оспаривается ответчиком.
Как указано в письменном отзыве ответчика (т.2 л.д. 33-34), согласно п. 2.1. Договора купли-продажи от 17.07.2018 ФИО1 на счет истца должны были вноситься ежемесячные платежи в размере 3000000рублей, начиная с августа 2018 года, однако денежная сумма на расчетный счет продавца ООО «Экомир» не вносилась, так как ответчик не имеет возможности вносить ежемесячно денежную сумму в размере 3000000рублей в срок до 2022 года.
В соответствии с ч.3 ст. 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Признание, изложенное в письменной форме, приобщается к материалам дела.
Указанные фактические обстоятельства установлены судом и не оспариваются лицами, участвующими в деле; выводы суда о фактических обстоятельствах основаны на письменных доказательствах, имеющихся в деле.
Ответчик не представил доказательств оплаты полученного по указанным договорам имущества, в связи с чем истец обратился с требованием о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.07.2018 и обязании возвратить объект купли-продажи.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суд, давая правовую оценку спорному договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.07.2018, квалифицировал его как договор купли-продажи в кредит.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 1102 названного Кодекса).
Установив, что неполучение в течение длительного периода времени оплаты за проданные объекты лишает продавца того, на что он в силу закона (ст. 309, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации) вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.07.2018 в судебном порядке.
Истец направлял в адрес ответчика требование о внесении на расчетный счет продавца денежной суммы за четыре месяца (т.1 л.д. 25-26), полученное ответчиком 20.11.2018.
Истец направлял в адрес ответчика соглашение о расторжении договора, передаточный акт (т.1 л.д. 23-26), полученные ответчиком 20.12.2018 (л.д. 23, 24, 27-29).
Указанные обращения оставлены ответчиком без ответа и без удовлетворения.
Установив факт нарушения ответчиком обязательств по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.07.2018, посчитав соблюденным претензионный порядок расторжения договора со стороны истца, суд пришел к выводу, что требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.
Право выбора одного из способов защиты нарушенного права принадлежит истцу как носителю соответствующего субъективного права. Возможность расторжения договора ввиду существенного нарушения договора одной из сторон предусмотрена законом и истец вправе просить суд о применении соответствующего способа защиты права.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности. В нем указано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Исходя из приведенных разъяснений, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору: он вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.
В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой права собственности на него, однако не оплатил имущество). Арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12 и от 12.07.2013 N ВАС-8666/13).
Факт неоплаты ответчиком приобретенного по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.07.2018 недвижимого имущества в течение длительного периода времени установлен судом, подтвержден документально и признан ответчиком в письменном отзыве в соответствии с ч.3 ст. 70 АПК РФ. При расторжении договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса.
При удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи у ответчика возникает обязанность возвратить имущество, переданное ему и не оплаченное.
Таким образом, учитывая разъяснения, указанные в пункте 65 постановления N 10/22, суд считает законными и обоснованными исковые требования в части расторжения договора и возвращении имущества по расторгнутому договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.07.2018 (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.09.2014 по делу N А32-20336/2013).
В силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность надлежащей правовой квалификации лежит на суде. Право требования о возвращении переданного покупателю имущества по расторгнутому договору возникло у истца на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.
В силу разъяснения, данного в пункте 65 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, поэтому самостоятельные требования о погашении записи о праве собственности ответчика и внесении записи о праве собственности истца не подлежали бы удовлетворению, поскольку указанные вопросы относятся не к надлежащему способу защиты права, а к порядку исполнения судебного акта.
Учитывая изложенное, оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд считает, что исковые требования следует удовлетворить.
Государственную пошлину по делу в размере 6000руб., учитывая правила ст. 110 АПК РФ, следует отнести на ответчика. Истец при подаче иска уплатил 6000руб. госпошлины, что подтверждается чеком-ордером (л.д. 11 т.1).
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров о защите права собственности и других вещных прав"; статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.07.2018 б/н, заключенный между продавцом Обществом с ограниченной ответственностью «Экомир» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и покупателем Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>).
Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) возвратить в собственность Обществу с ограниченной ответственностью «Экомир» (ОГРН <***>, ИНН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 15:08:0010202:276, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 15:08:0010202:256, по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, западнее с. Донгарон, с левой стороны автодороги Владикавказ-Моздок.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) и государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Экомир» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 15:08:0010202:276.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.
Судья В.И. Арчинова