Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд в составе судьи Литвинова А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовым Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 (ИНН <***>; ОГРН <***>) к ООО «Аскон» (ИНН <***>; ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору субаренды нежилых помещений от 01.03.2018 по арендной плате за период ноябрь 2018 – июнь 2019 года в размере 4 336 883 руб. 33 коп., пени за период с 06.11.2018 по 14.10.2021 в размере 4 127 244 руб. 50 коп., с последующим их начислением по день фактической уплаты задолженности, задолженности по оплате коммунальных платежей за период декабрь 2018 года – март 2019 года в размере 238 651 руб. 85 коп., убытков в размере 11 875 642 руб. 20 коп., всего 20 578 421 руб. 88 коп., 3-и лица: ООО «Руссбизнеском», ООО «Торгсервис71». ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4, ООО «Фортуна»,

при участии в заседании:

от истца: представителя ФИО5 - по доверенности от 11.11.2021,

от ответчика: представителя ФИО6 - по доверенности от 01.01.2022,

от ООО «Руссбизнеском»: не явился, извещен в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

от ООО «Торгсервис71»: не явился, извещен в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

от ИП ФИО2: не явился, извещен в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

от ИП ФИО3: не явился, извещен в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

от ИП ФИО4: не явился, извещен в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

от ООО «Фортуна»: не явился, извещен в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 (истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к ООО «Аскон» (ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору субаренды нежилых помещений от 01.03.2018 по арендной плате за период ноябрь 2018 – июнь 2019 года в размере 4 336 883 руб. 33 коп., пени за период с 06.11.2018 по 14.10.2021 в размере 4 127 244 руб. 50 коп., с последующим их начислением по день фактической уплаты задолженности, задолженности по оплате коммунальных платежей за период декабрь 2018 года – март 2019 года в размере 238 651 руб. 85 коп., убытков в размере 11 875 642 руб. 20 коп., всего 20 578 421 руб. 88 коп.

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) 17.05.2022 уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика долг по арендной плате за период декабрь 2018 года – июнь 2019 года в размере 4 022 745 руб., пени в размере 4 022 745 руб., долг по оплате коммунальных платежей в размере 284 836 руб. 24 коп., убытки в размере 11 875 642 руб. 20 коп., всего 20 205 968 руб. 44 коп.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, письменных правовых позициях.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц по имеющимся в деле документам.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

01 июля 2014 года между ИП ФИО1 (арендатор) и ООО «Аскон» (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений, согласно которому арендатор передал, а субарендатор принял во временное пользование следующее недвижимое имущество: офисные помещения общей площадью _335_ кв.м. этаж _1_, лит. _А_, складские помещения общей площадью _1399,7_ кв.м., этаж _1_, лит._А_, в нежилом здании (лабораторный корпус), 2-этажном, (общей площадью 2066,8 кв.м), инв.№ 70:401:001:100517120:0100:20000, расположенные по адресу: г. Тула, Привокзальный р-н, ул. Сурикова, д. 14 (далее - помещения).

01 июля 2014 года сторонами составлены акт приема-передачи указанного помещения, а также акт приема-передачи оборудования и мебели на общую сумму 9 782 200 руб.

Помещение передается в субаренду для размещения в нем офиса и склада (п. 1.2 договора).

15 октября 2014 года сторонами было заключено дополнительное соглашение к данному договору, согласно которому арендатор передал, а субарендатор принял во временное пользование следующее недвижимое имущество: офисные и бытовые помещения общей площадью _256_ кв.м. этаж _2_, в нежилом здании (лабораторный корпус), (общей площадью 2066,8 кв.м), инв.№ 70:401:001:100517120:0100:20000, расположенные по адресу: г. Тула, Привокзальный р-н, ул. Сурикова, д. 14 (далее также помещения).

15 октября 2014 года сторонами составлены акт приема-передачи указанного помещения, а также акт приема-передачи оборудования и мебели на общую сумму 375 600 руб.

Помещение передается в субаренду для размещения в нем офиса (п. 1.2 дополнительного соглашения).

27 мая 2015 года, 28 апреля 2016 года, 01 апреля 2017 года сторонами были заключены договоры субаренды указанных выше нежилых помещений на аналогичных условиях с подписанием актов приема-передачи помещений, оборудования и мебели без снижения их стоимости.

Акты возврата помещений, оборудования и мебели сторонами не составлялись.

01 марта 2018 года между сторонами был заключен договор субаренды указанных выше помещений (далее - договор).

По условиям п. 2.1.1 договора арендатор, или лицо, уполномоченное арендатором, вправе без предварительного уведомления проводить осмотр помещения, осуществлять контроль над выполнением условий настоящего договора в течение рабочего времени, установленного субарендатором. В случае возникновения аварийных, чрезвычайных ситуаций арендатор вправе войти в помещение в любой день недели в любое время суток без предварительного уведомления субарендатора.

В пункте 2.1.3 договора стороны согласовали условие о том, что все акты, направляемые от арендатора к субарендатору, должны быть им рассмотрены в течение 3-х дней и подписаны, либо возвращены с указанием причины не подписания.

Согласно п. 2.2.3 договора арендатор обязан производить в зимнее время уборку территории и необходимых для работы склада подъездных путей по требованию субарендатора в удобное и согласованное время от снега тяжелой техникой, но не чаще одного раза в неделю.

Согласно п. 2.4.2. договора субарендатор обязан содержать арендуемое помещение, его инженерное оборудование и системы так, чтобы их состояние за исключением естественного износа не ухудшалось по сравнению с состоянием, существующем на момент передачи помещения либо после ремонта, проведенного в период аренды, и в порядке, предусмотренном санитарно-гигиеническими требованиями и противопожарными правилами. Осуществлять за свой счет техническое и профилактическое обслуживание, текущий ремонт кондиционеров, освещения, санитарно-технического оборудования, системы вентиляции, электроустановок и инженерных сетей (водопровод, канализация, сигнализация, электропроводка, телефон, ит-коммуникации).

В соответствии с п. 3.2 договора ежемесячная ставка арендной платы за нежилые помещения составляет 595 000 руб., из расчета 298,9 рублей за 1м2. НДС не облагается, поскольку арендатор находится на упрощенной системе налогообложения.

В указанную стоимость арендной платы включены следующие услуги и оборудование, которое передается по акту, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора:

- аренда складских площадей, оборудованных системой кондиционирования, системой пожаротушения, видеоконтроля периметра здания, внешним и внутренним освещением;

- аренда смонтированного комплекта складского стеллажного оборудования на 2210 паллетомест;

- складская погрузочно-разгрузочная техника;

- аренда офисно-бытовых площадей на первом и втором этаже (включая оборудованную кассовую комнату), оснащенных кондиционерами и комплектом офисной мебели;

- предоставление специализированной серверной с кондиционированием для размещения сервера компании;

- предоставление возможности использования офисной АТС;

- вывоз мусора в объеме 1 контейнер в месяц, за исключением отходов, образовавшихся в результате предпринимательской деятельности арендатора, тревожная кнопка в количестве 2-х штук;

- отвал счищенного снега в зимнее время с ближайших подъездных путей к складу и во внутреннем дворе тяжелой техникой по требованию Субарендатора в удобное и согласованное время, но не чаще одного раза в месяц;

- размещение рекламы, относящейся к деятельности субарендатора.

Пунктом 3.3 договора установлено, что оплата арендной платы производится за каждый месяц вперед до 5 числа оплачиваемого месяца путем внесения суммы, определенной п.3.2. настоящего договора.

Оплата тепло- и электроэнергии, вывоз мусора в объеме, превышающем 1 контейнер в месяц осуществляется по счетам, выставляемым арендатором либо арендодателем, и оплачивается в течение трех дней после получения счета от арендатора либо арендодателя (п. 3.5).

Согласно п. 3.11 договора, в случае прекращения действия настоящего договора по любым законным основаниям, включая истечение его срока, субарендатор обязан не позднее последнего дня действия договора произвести все расчеты по арендной плате, эксплуатационным расходам и иным договорным обязательствам, связанным с использованием и содержанием помещения.

В соответствии с п. 5.1 договора, он вступает в законную силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до 31 января 2019 года включительно, но не более срока действия договора аренды нежилых помещений от 1 марта 2018г., на основании которого арендатору принадлежит помещение.

Пунктом 5.3 договора установлено, что любая из сторон вправе в одностороннем порядке без объяснения причин расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив другую сторону, не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней о предстоящем освобождении помещения.

01 марта 2018 года сторонами составлены акт приема-передачи указанных выше нежилых помещений, а также акты приема-передачи оборудования и мебели на сумму 9 782 200 руб. и на сумму 375 600 руб.

01 мая 2018 года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стороны установили п. 1.1.1 договора читать в следующей редакции: офисные и бытовые помещения общей площадью _321_ кв.м. этаж _1_, лит. _А_, складские помещения общей площадью _1399,7_ кв.м., этаж лит. __А_, в нежилом здании (лабораторный корпус), 2-этажном, (общей площадью 2066,8 кв.м), инв.№ 70:401:001:100517120:0100:20000, расположенные по адресу; г. Тула, Привокзальный р-н, ул. Сурикова, д. 14 (далее именуемые «Помещение»), а пункт 3.2. договора читать в следующей редакции: ежемесячная ставка арендной платы за нежилые помещения по п.п. 1.1.1. и по п.п. 1.1.2. составляет 590 800 руб., из расчета 298,9 рублей за 1м2. НДС не облагается, поскольку арендатор находится на упрощенной системе налогообложения.

01 марта 2018 года между ИП ФИО1 (исполнитель) и ООО «Аскон» (заказчик) был заключен договор на обслуживание нежилого помещения, предметом которого является оказание исполнителем услуг и выполнение работ по содержанию и обслуживанию арендуемого нежилого помещения общей площадью 1 990,7 кв.м, в том числе офисные и бытовые помещения площадью 335 кв.м. и 256 кв.м, складские помещения площадью 1399,7 кв.м (далее - помещения), расположенные по адресу: г. Тула, Привокзальный р-н, ул. Сурикова, д. 14, позволяющих нормальную эксплуатацию помещений (п. 1.2).

Перечень услуг и работ по содержанию и обслуживанию помещений включает: коммунально-техническое обслуживание и санитарное содержание помещений (п. 1.2).

По условиям п. 2.2 данного договора техническое обслуживание всех инженерных систем и оборудования нежилых помещений здания включает в себя:

- наладку инженерных систем и оборудования;

- плановый профилактический ремонт и сервисное обслуживание инженерных систем и оборудования;

- еженедельные технические осмотры и обходы (обследования) инженерных систем и оборудования;

- подготовку инженерных систем и оборудования к сезонной эксплуатации;

- устранение неисправностей в системах водопровода и канализации;

- устранение неисправностей в системах центрального отопления и водоснабжения;

- устранение неисправностей в электрических сетях и электротехнических устройств;

- прочистка канализации до канализационного колодца, проверка канализационных вытяжек;

- проверка наличия тяги в вентиляционных каналах;

- проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводки;

- замена ламп освещения и мелкий ремонт осветительных приборов в офисном помещении и складском помещении с проведением высотных работ;

- ремонт, регулировка промывка и гидравлическое испытание систем отопления;

- укомплектование тепловых вводов и тепловых узлов поверенными контрольно-измерительными приборами;

- управление тепловым узлом здания, регулировка тепловых распределителей по помещениям, регулировка батарей в помещениях, регулировка теплых полов по помещениям, установление необходимого температурного режима в помещениях;

- осуществление компьютерного учета тепловой энергии по контрольно-измерительным приборам, снятие показателей расхода тепловой энергии, передача сведений в теплосети для расчет оплаты по тепловой энергии;

- осуществление учета потребления электроэнергии, снятие показателей с электрических счетчиков, передача данных в электросети, получение расчета для оплаты потребляемой электроэнергии;

- управление электрощитовой, осуществление ремонта электропроводки, замена вышедших из строя электроавтоматов, установка, ремонт и замена выключателей, розеток, удлинителей;

- осуществление ремонта дверей в помещениях, ремонт доводчиков, замена замков, дверных петель;

- еженедельной осмотр и текущий ремонт подвесного потолка, стен в помещениях, напольного покрытия, офисной мебели;

- ремонт труб наружного водостока, прочистка вентиляционных каналов, устранение причин подтапливания помещений;

- прочие виды работ направленные на нормальное функционирование инженерных систем и оборудования, поддержания помещений и мебели в состоянии естественного износа без ухудшения, устранение неисправностей возникших при эксплуатации.

- запрещается самостоятельное проведение заказчиком ремонтных работ инженерных систем и оборудования, помещений и мебели, переоборудование помещений.

По условиям п. 3.1 договора исполнитель обязался, в том числе организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций, порчи имущества, нанесения вреда помещениям, направлять своего сотрудника для составления акта порчи имущества или нанесения вреда помещениям.

Согласно п. 3.2 договора исполнитель имеет право самостоятельно определять порядок, сроки и способ выполнения своих обязательств по настоящему договору.

Стоимость услуг и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 4 указанного договора.

В п. 7.3 договора стороны согласовали, что договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон, письменно уведомив другую сторону, не позднее, чем за 60 календарных дней.

Договор действует с 1 марта 2018 года по 31 января 2019 года (п. 8.1).

27 мая 2015 года, 28 апреля 2016 года, 01 апреля 2017 года сторонами были заключены договоры на обслуживание нежилого помещения на аналогичных условиях.

Ссылаясь на оптимизацию бизнес-процессов в компании, субарендатор вручил арендатору уведомление о намерении расторгнуть договор субаренды от 01.03.2018 с 12 ноября 2018 года.

В материалы дела представлены две копии указанного уведомления.

Так, представленная ответчиком копия его экземпляра уведомления о расторжении договора имеет отметку о его получении ИП ФИО1 17.09.2017.

На экземпляре истца, на уведомлении о расторжении договора имеется рукописная отметка 17.11, в связи с чем представитель истца указывает, что уведомление истцом было получено не 17 сентября 2018 года, а 17 ноября 2018 года по электронной почте.

29.10.2018 года ИП ФИО1 выставил ООО «Аскон» счет №111 на сумму 334 911 руб. 33 коп. (591 020/30*17) за 17 дней аренды нежилых помещений по договору в ноябре 2018 года. Сторонами 17.11.2018 были подписан акты №123 «Аренда нежилых помещений по договору субаренды №Б/Н от 01.07.2014 за ноябрь 2018 года». Счет оплачен ответчиком 27.11.18 в размере 154 911 руб. 33 коп. и 17.12.2018 в размере 181 000 руб.

Также 17.11.2018 сторонами были подписан акты №125 об оказании услуг по санитарному содержанию помещений и акт №126 об оказании услуг по коммунально-техническому обслуживанию помещений в ноябре 2018 года по договору на обслуживание помещений №Б/Н от 01.07.2014.

Как следует из актов, стоимость оказанных услуг рассчитана исходя из 17 дней оказания услуг.

Приемка помещений по акту приема-передачи арендатором осуществлена не была.

Предпринимателем обществу было направлено уведомление № 01 от 25.01.2019 с предложением явитьсяв 10:00 01.02.2019 для принятия участия в составлении акта осмотра имущества с последующей оценкой стоимости причиненного ущерба.

Согласно сведениям о доставке корреспонденции, уведомление получено обществом 28.01.2019.

В назначенные дату и время общество не явилось, в связи с чем арендатор произвел осмотр арендованного имущества и составил акт с участием арендодателя и независимого оценщика, без участия субарендатора. По результатам данного осмотра арендованного имущества был составлен акт от 01.02.2019 с перечнем выявленных недостатков имущества.

13.02.2019 обществу была направлена претензия № 1 от 08.02.2019 с требованием уплатить задолженность по арендной плате за период декабрь 2018 года – январь 2019 года в размере 1 181 600 руб., задолженность по коммунальным платежам за период декабрь 2018 года – январь 2019 года в размере 157 695 руб. 06 коп., компенсировать убытки в сумму 10 982 800 руб. К претензии предприниматель приложил акт осмотра и счета на оплату коммунальных услуг за декабрь 2018 года и январь 2019 года.

Письмом от 18.03.2019 субарендатор обратился к арендатору с просьбой осуществить приемку и подписать акт приема-передачи недвижимого имущества по договору от 01.03.2018 и указал, что претензии по отношению состояния возвращаемого имущества могут быть отражены в акте.

Телеграммой от 19.03.2019 общество просило предпринимателя допустить 22.03.2019 в 14 часов представителей общества, эксперта и техника компании ООО «Независимая экспертиза» в арендованные по договору помещения для оценки состояния помещений и оборудования, обеспечив участие своего представителя для подписания совместного акта. Телеграмма была получена предпринимателем 20.03.2019. На телеграмму арендатором был дан ответ об отказе принять участие в осмотре.

21.03.2019 обществу предпринимателем было направлено письмо № 02, в котором обоснованы причины отказа в проведении осмотра, с указанием на то, что осмотр помещений был произведен арендатором 01.02.2019, повторный осмотр нецелесообразен, в помещениях проводится восстановительные работы.

Письмом от 19.04.2019 № б/н общество повторно просило предпринимателя подписать акт приема-передачи недвижимого имущества по договору от 01.03.2018.

25 июня 2019 года недвижимое имущество, а именно: часть нежилого здания (лабораторный корпус) на 1-этаже: часть помещения № 1, помещения № 2, помещения № 3, помещения № 4, помещение № 14, помещение № 15 общей площадью 1000 кв.м, расположенные по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул. Сурикова, д. 14, были переданы ИП ФИО1 в субаренду ООО «Торгсервис 71» по договору субаренды недвижимого имущества № 01.

В связи с тем, что требования предпринимателя, изложенные в претензии, были оставлены обществом без удовлетворения, истец обратился с иском в суд.

Оценив материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Основание для обращения в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, оплате коммунальных платежей и возмещению убытком, как указывает истец послужило неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды по возврату истцу арендованного ответчиком недвижимого и движимого имущества.

Судом установлено, что обязательства сторон возникли из договора аренды, а также договора оказания услуг на обслуживание нежилого помещения.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды, абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.

В пункте 5.3 договора стороны согласовали, что любая из сторон вправе в одностороннем порядке без объяснения причин расторгнуть договор, письменно уведомив другую сторону, не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней о предстоящем освобождении помещения.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" указано, что в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Как установлено судом, субарендатор воспользовался своим правом и 17 сентября 2018 года уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор субаренды от 01.03.2018 с 12 ноября 2018 года.

Суд считает, что датой получения указанного уведомления ИП ФИО1 является 17.09.2018, а указание на 2017 года при условии, что уведомление содержит ссылку на договор 2018 года, является опиской предпринимателя.

Доводы истца о том, что уведомление было получено им по электронной почте 17 ноябре 2018 года суд считает несостоятельными. Истцом не представлены доказательства получения спорного уведомления по электронной почте 17.11.2018, а рукописная отметка на копии уведомления 17.11 может свидетельствовать о том, что предприниматель указал на уведомлении дату расторжения договора. Указанный вывод суда подтверждается тем, что 29.10.2018 предприниматель выставил счет обществу на оплату за аренду помещений, рассчитанную по 17.11.2018, а также подписанием 17.11.2018 акта №123 аренды помещений в ноябре 2018 года.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что договор субаренды от 01.03.2018 расторгнут 17 ноября 2018 года.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В обоснование исковых требований о взыскании с общества платы за фактическое пользование арендованным помещением и движимым имуществом за период с декабрь 2018 по июнь 2019 года и неустойку за несвоевременную арендную плату, ИП ФИО1 ссылается на то обстоятельство, что субарендатор не возвратил арендуемые помещения, оборудование и мебель по акту приема-передачи, как этого было предусмотрено п. 4.1. договора.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, указано, что обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Согласно правовому подходу, сформулированному Верховным Судом Российской Федерации в определении от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908. акт приема-передачи не может быть признан единственным доказательством, подтверждающим факт возврата имущества арендодателю, при наличии иных доказательств, позволяющих суду при оценке доказательств прийти к убеждению об ином. В силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отсутствии оформленного акта приема-передачи имущества из аренды, арендатор не лишен права представлять иные доказательства в подтверждение факта прекращения пользования имуществом, а арендодатель - доказательства продолжения использования имущества арендатором.

Из материалов дела следует, что кроме договора субаренды, был заключен договор с арендатором (исполнитель) на обслуживание нежилого помещения, предметом которого является оказание исполнителем услуг и выполнение работ по содержанию и обслуживанию арендуемого нежилого помещения, оборудования и мебели, с целью исполнения субарендатором (заказчик) обязательств, указанных в п. 2.4.2.

В соответствии с условиями договора субаренды арендатор, вправе без предварительного уведомления проводить осмотр помещения, осуществлять контроль над выполнением условий договора субаренды в течение рабочего времени, установленного субарендатором.

В соответствии с договором на обслуживание нежилого помещения, исполнитель оказывая услуги по содержанию и обслуживанию помещений обязан проводить - еженедельной осмотр и текущий ремонт подвесного потолка, стен в помещениях, напольного покрытия, офисной мебели.

При этом договор на обслуживание нежилого помещения, также как и договор субаренды может быть расторгнут по инициативе одной из сторон, письменно уведомив другую сторону, не позднее, чем за 60 календарных дней.

Судом установлено, что общество за 60 дней до даты освобождения арендуемых помещений известило предпринимателя, стороны, кроме подписания акта №123 об оказании услуг по предоставлению в аренду помещений в ноябре 2018 года, подписали акты №125 и 126 по договору об оказании услуг по обслуживанию помещений, которые ответчиком были оплачены. Как следует из материалов дела, после 17.11.2018 истец прекратил оказывать услуги по обслуживанию помещений. Истец пояснил следующее: счета за обслуживание помещений им не выставлялись, поскольку во время предварительного осмотра в декабре 2018 года было установлено, что все помещения находятся в крайне плачевном состоянии, им требовалось не текущее обслуживание, а ремонт, т.к. всему имуществу быт причинен ущерб.

На основании изложенного, учитывая, что предприниматель, являясь одновременно лицом передавшим в аренду обществу нежилые помещения, оборудование и мебель и исполнителем по договору на обслуживание и ремонт переданного в аренду обществу имущества, прекращая исполнения своих обязательств по обслуживанию помещения признал, что имущество выбыло из пользования ответчика (субарендатора) 17.11.2018.

Следует отметить, что после подписания акта 17.11.18 и до февраля 2019 года акты и счета за аренду в декабре 2018 и январе 2019 истец ответчику не представлял.

Довод истца о том, что ответчик фактически пользовался помещениями с 18.11.2018 по июнь 2019 года, что подтверждается оставленным субарендатором мусором в помещениях и оплатой дополнительно выставленного счета за ноябрь 2018 года, суд отклоняет по следующим основаниям.

Обязанность по вывозу мусора из помещений возложена на самого истца (арендатора) согласно договору на обслуживание нежилого помещения от 01.03.2018. Из материалов дела следует, что услуги по вывозу мусора из помещений субарендатором оплачены в полном объеме по выставленным арендатором счетам.

Как пояснил ответчик, дополнительный счет был выставлен арендатором в связи с тем, что до конца ноября ответчик использовал площадку арендатора, которая по договору субаренды не передавалась, для перегрузки товара.

Из материалов дела следует, что акт о предоставлении услуг по аренде помещений за период с 18.11.18 по 30.11.18 истцом не составлялся, сторонами не подписывался, в связи с чем суд признает довод ответчика обоснованным

Кроме того заявленный довод истца противоречит материалам дела. Из представленных истцом фотографий следует, что помещения освобождены от имущества ответчика, а в письме №02 от 21.03.19, в котором истец, отказываясь принимать участие в совместном осмотре помещения, указывает, что в настоящее время оборудование частично демонтировано, проводятся ремонтно-восстановительные работы.

Следует отметить, что подписывая, в дату расторжения договора, акт №123 от 17.11.18 предприниматель вместе с обществом должен был составить акт приема–передачи имущества. Однако отдельный акт о приеме арендатором возвращаемого субарендатором имущества, по спорному договору, как и по аналогичным договорам, заключенных сторонами 27 мая 2015 года, 28 апреля 2016 года, 01 апреля 2017 года, сторонами не составлялся.

Довод истца о том, что акт приема-передачи имущества обязан был составлять субарендатор и требовать от арендатора его подписания, суд признает несостоятельным.

При таких обстоятельствах, учитывая, что при заключении договора субаренды, сторонами не согласована форма и содержание акта приема передачи возвращаемого арендатору имущества, а также учитывая, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения ежегодно перезаключаемых с 2014 года договоров субаренды письменные документ о возврате арендатору имущества не составлялись, суд пришел к выводу, что подписывая акт №123 от 17.11.2018 предприниматель подтвердил возврат ему арендованного ответчиком имущества.

Нахождение оборудования и мебели в помещениях, которые арендовал ответчик, подтверждается, в том числе актом осмотра от 01.02.2019, в котором перечислена вся мебель и оборудование переданное ответчику в аренду. Факт нахождения имущества во владении истца подтверждается письмом от 21.03.19, из которого следует, что по состоянию на 21.03.19 оборудование частично демонтировано. Из акта совместного осмотра помещений от 21.03.2022 следует, что истец демонтировал стеллажи и переместил мебели и часть оборудования.

Довод о том, что акт осмотра от 21.03.2022 является ненадлежащим доказательством, суд признает несостоятельным.

Учитывая выше изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период декабрь 2018 года – июнь 2019 года в размере 4 022 745 руб., пени в размере 4 022 745 руб., долг по оплате коммунальных платежей в размере 284 836 руб. 24 коп.

В связи с невозвратом ответчиком имущества по акту приема-передачи истом заявлено требование о возмещении ответчиком убытков в размере 11 875 642 руб. 20 коп., в том числе: за ремонтно-восстановительные работы помещения в размере 1 717 842 руб. 20 коп., в возмещение стоимости оборудования и мебели по приложению №3 в размере 9 782 200 руб. и по приложению №4 в размере 375 600 руб.

В обосновании требований истец указывает, что во время осмотра 01.02.2019 имущества переданного в аренду ответчику были зафиксированы недостатки в помещениях, оборудовании, мебели, а также учитывая, что весь период времени, начиная с 2014 по 2019 г.г., в помещениях находился только ответчик, то именно его действиями и был причинен заявляемый ущерб.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует, из п. 2.4.2. договора субарендатор обязан содержать арендуемое помещение, его инженерное оборудование и системы так, чтобы их состояние за исключением естественного износа не ухудшалось по сравнению с состоянием, существующем на момент передачи помещения либо после ремонта, проведенного в период аренды, и в порядке, предусмотренном санитарно-гигиеническими требованиями и противопожарными правилами. Осуществлять за свой счет техническое и профилактическое обслуживание, текущий ремонт кондиционеров, освещения, санитарно-технического оборудования, системы вентиляции, электроустановок и инженерных сетей (водопровод, канализация, сигнализация, электропроводка, телефон, ит-коммуникации).

Как ранее было указано, с целью исполнения субарендатором (заказчик) обязательств, указанных в п. 2.4.2. с арендатором (исполнитель) был заключен договор на обслуживание нежилого помещения, предметом которого является оказание исполнителем услуг и выполнение работ по содержанию и обслуживанию арендуемого нежилого помещения, оборудования и мебели. В соответствии с условиями договора субарендатору запрещается самостоятельное проведение ремонтных работ инженерных систем и оборудования, помещений и мебели, переоборудование помещений. По условиям договора обязательства по выполнению вышеперечисленных работ принял на себя арендатор.

В качестве документального подтверждения причинения ответчиком истцу убытков ИП ФИО1 представило суду акт осмотра помещений и движимого имущества от 01.02.2019, в котором перечислены недостатки помещения, мебели и оборудования и отчет оценщика, учувствовавшего в осмотре помещения.

Из представленных актов и отчета следует, что мебель, часть оборудования и помещения требуют текущего ремонта, необходимость которого возникла в связи с нормальным износом, а также с не проведением своевременного обслуживания. Таким образом, указанные в акте недостатки имущества являются не следствием деятельности субарендатора, а следствием неисполнения ИП ФИО1 своих обязательств по договору на обслуживание нежилого помещения от 01.03.2018. Кроме того, требование истца о возмещении стоимости мебели и оборудования, без учета их использования в течение длительного времени суд признает необоснованным.

Следует отметить, что помещения и часть оборудования, ранее находившиеся в субаренде ответчика, в дальнейшем были переданы в субаренду третьим лицам, при этом доказательства несения истцом расходов связанных с ремонтом помещений, оборудования или мебели в материалы дела не представлены.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 этой статьи).

Из указанных норм следует, что для возложения на должника (ответчика) обязанности по возмещению убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником принятых на себя обязательств, возникновение у кредитора (истца) убытков и их размер, причинно-следственную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств и возникшими у кредитора убытками, а также в предусмотренных законом или договором случаях вину должника.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает применение ответственности в виде взыскания убытков.

При этом размер реального ущерба или упущенной выгоды, а также наличие причинной связи подлежит доказыванию истцом.

Исследовав и оценив по правилам статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд признает доказанным и установленным факт возврата ответчиком истцу имущества, переданного ему по договору аренды и не доказанным факт ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по содержанию арендуемого помещения, оборудования и мебели и причинно-следственной связи между выявленными истцом недостатками и действиями ответчика. Истцом также не доказан факт возникновение у него убытков и их размер.

Следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований в силу статей 15, 393 ГК РФ

С учетом установленных судом обстоятельств, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины и оплате услуг представителя подлежат отнесению на истца в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Уточнение размера исковых требований принять.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 124 010 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия через Арбитражный суд Тульской области.

Судья А.В. Литвинов