Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Сидоровой О.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Белоусовым Н.А., рассмотрев заявление

ООО «ЭЙЧДИ СИБИРЬ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению Росреестра по Тюменской области (ИНН <***>, ОРГН 104720990891)

об оспаривании отказа в государственной регистрации, выраженного в уведомлении от 18.06.2019 № КУВД-001/2018-4187646/3; об обязании совершить действия;

третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - АО «ТЮМЕНСКИЙ ДОМ ПЕЧАТИ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), ООО СК «Интреграл» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

при участии представителей сторон:

от заявителя – не явились, извещены,

от ответчика – ФИО1 на основании доверенности от 17.09.2019; ФИО2 на основании доверенности от 01.04.2019;

от третьих лиц – не явились, извещены

установил:

ООО «ЭЙЧДИ СИБИРЬ» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Росреестра по Тюменской области (далее - ответчик, Управление) об оспаривании отказа в государственной регистрации договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции №10/09/2019 от 10.09.2018 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 72:23:0000000:12563), выраженного в уведомлении от 18.06.2019 № КУВД-001/2018-4187646/3; об обязании Управления произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора.

В судебном заседании представители ответчика возражали против заявленных требований.

Заявитель и третьи лица, извещенные о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

10.09.2018 между ООО «ЭЙЧДИ СИБИРЬ» (рекламораспространитель) и АО «Тюменский дом печати» (собственник недвижимого имущества) заключен договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции №10/09/2018.

Согласно п. 1.1 договора АО «Тюменский дом печати» оказывает услугу по предоставлению Обществу за плату во временное пользование части бокового фасада здания (рекламное место), расположенного по адресу: <...>, площадью 594 кв. м, размером 18 м х 33 м, с целью установки и эксплуатации рекламной конструкции, принадлежащей рекламораспространителю, а также услуги по обеспечению эксплуатации рекламной конструкции.

В соответствии с п. 1.5 договора рекламное место расположено на фасаде здания, принадлежащего собственнику недвижимого имущества на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 72 НЛ 924616, выданным Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области 18.08.2010 (запись в ЕГРЮЛ от 18.08.2010 № 72-72-01/127/2010-374).

В силу п. 11.6 договора от 10.09.2018 №10/09/2018 рекламораспространитель своими силами и за свой счет проводит государственную регистрацию права временного пользования частью бокового фасада здания во всех государственных и муниципальных учреждениях и организациях.

В соответствии с п. 2.1 договора от 10.09.2018 №10/09/2018 срок действия договора определен с 11.09.2018 по 11.09.2028.

18.09.2018 заявитель обратился в Управление с заявлением о регистрации договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции от 10.09.2018 №10/09/2019 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 72:23:0000000:12563) ( т. 1 л.д. 83).

Уведомлением от 27.09.2018 №КУВД-001/2018-4187646/1 (т.1. л.д. 142) Управление приостановило регистрацию сделки об ограничении, обременении права.

Управлением установлено, что в соответствии с условиями договора от 10.09.2018 №10/09/2018 АО «Тюменский дом печати» передает Обществу часть бокового фасада здания, расположенного по адресу <...>, площадью 594 кв.?, размером 18м*33 м с целью установки и эксплуатации рекламной конструкции.

В данной части Управление пришло к выводу о невозможности идентификации объекта недвижимого имущества. Управлением установлено, что в ЕГРП отсутствуют сведения о постановке на учет части здания расположенного по адресу <...>, площадью 594 кв.?, размером 18м*33 м. В договоре не указан кадастровый номер объекта, позволяющий установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

По результатам рассмотрения дополнительных документов, представленных во исполнение уведомления от 27.09.2018, Управлением было вынесено новое уведомление от 22.11.2018 (т.1. л.д. 142), согласно которому государственная регистрация не может быть возобновлена.

В качестве нового основания приостановления государственной регистрации Управление указало на следующие обстоятельства.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в состав здания с кадастровым номером 72:23:0000000:711, расположенного по адресу: <...>, входят следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение с кадастровым номером 72:23:0000000:12563 (право собственности зарегистрировано за АО «Тюменский дом печати»),

- нежилое помещение с кадастровым номером 72:23:0000000:10608 (право собственности зарегистрировано за ООО СК «Интеграл»).

Представленный на государственную регистрацию договор аренды от 10.09.2018 №10/09/2018 не соответствует требованиям законодательства. Управлением указано на необходимость дополнительного представления заявления о государственной регистрации договора арены в отношении помещения с кадастровым номером 72:23:0000000:10608.

Уведомлением от 18.12.2018 № КУВД-001/2018-4187646/2 государственная регистрация была приостановлена по ходатайству Общества (т. 2 л.д. 92).

Из материалов дела следует, что 11.06.2019 в порядке возобновления государственной регистрации Общество представило в Управление согласие от ООО «СК «Интеграл» (второй собственник) на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, а также протоколы от 01.02.2019 № 1, от 28.04.2019 № 2 (т. 1 л.д. 24-30).

Согласно протоколу общего собрания №1 ООО «ЭЙЧДИ СИБИРЬ» предоставлена во временное пользование часть бокового фасада здания, расположенного по адресу <...>, площадью 594 кв.?, размером 18м*33 м с целью установки и эксплуатации рекламной конструкции сроком на 10 (десять) лет с даты выдачи разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции согласно схемы места расположения (Приложение №1 к настоящему протоколу).

Кроме того, решением общего собрания АО «Тюменский дом печати» уполномочено на заключение договора с ООО «ЭЙЧДИ СИБИРЬ» на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на части бокового фасада указанного здания.

Кроме того, 28.04.2019 собственниками нежилых помещений в здании по адресу: <...>, проведено общее собрание собственников, о чем составлен протокол №2 (т. 1 л.д. 115-116).

По итогам собрания собственники решили уполномочить АО «Тюменский дом печати» от имени всех собственников нежилого здания, расположенного по адресу: <...> на обращение в регистрирующий орган с любыми заявлениями по вопросу регистрации договора, заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «ЭЙЧДИ СИБИРЬ» на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на части бокового фасада здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 594 кв.м., размером 18м*33 м., в том числе, но, не ограничиваясь указанным, с заявлением об обременении нежилого здания от имени собственников здания в силу норм действующего законодательства Российской Федерации в установленном законом порядке.

Согласно протоколу общего собрания собственников нежилых помещений здания, расположенного по адресу: <...> от 31.05.2019 № 3 решения, принятые по протоколам №1 от 01.02.2019 и №2 от 28.04.2019 участниками собрания подтверждены, срок действия протокола №1 от 01.02.2019 и протокола №2 от 28.04.2019 распространен на правоотношения, возникшие на момент заключения договора № 10/09/2018 на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, а именно на 10.09.2018, заключенного между АО «Тюменский дом печати» и ООО «ЭЙЧДИ СИБИРЬ» (ОГРН <***>, ИНН 55041532М), согласно условиям которого АО «Тюменский дом печати» предоставил ООО «ЭЙЧДИ СИБИРЬ» во временное пользование часть бокового фасада здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 594 кв.м., размером 18м*33 м с целью установки и эксплуатации рекламной конструкции сроком на 10 (десять) лет с даты выдачи разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции согласно схемы места расположения.

По результатам рассмотрения указанных выше документов Управлением было вынесено уведомление от 13.06.2019 № КУВД-001/2018-4187646 (т. 2 л.д. 129-130) государственная регистрация обременения была приостановлена.

Основанием к приостановлению государственной регистрации послужили выводы Управления о несоответствии представленных протоколам требованиям законодательства, а именно положениям п. 1, п. 4 ст. 185. Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи с положениями ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) в связи с тем, что протоколы не были удовлетворены нотариально.

Уведомлении от 18.06.2019 № КУВД-001/2018-4187646/3 (т. 1 л.д. 37-38) в государственной регистрации обременения было отказано в связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, а именно в связи с непредставлением заявлениям о государственной регистрации договора аренды и обременения права собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 72:23:0000000:10608, а также отсутствием нотариального заверения протоколов от 01.02.2019 № 1, от 28.04.2019 № 2.

Общество считает незаконным и необоснованным отказ в государственной регистрации, выраженный в Уведомлении от 18.06.2019 № КУВД-001/2018-4187646/3

Оспаривая уведомление, заявитель указывает, что, правовым основанием для заключения договора на установку и размещение рекламной конструкции на фасаде здания является решение общего собрания собственников здания по аналогии с п.4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Законодательством допускается заключение уполномоченным лицом договора от имени всех собственников. Представленные в Управление документы (протоколы общего собрания собственников нежилых помещений по определению и согласию на передачу заявителю части боковой части фасада здания, а также согласие собственника нежилого помещения, ООО «Интеграл») свидетельствуют о соблюдении Обществом требований законодательства. Кроме того, заявитель считает необоснованными требования Управления о нотариальном заверении протоколов и предоставления нотариальной доверенности на имя АО «Тюменский дом печати» от имени другого собственника.

Управление возражает против заявленных требований, считает отказ в государственной регистрации законным и обоснованным.

Третьи лица поддерживают позицию заявителя.

Исследовав материалы дела, суд считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Размещение рекламы, в том числе на фасадах зданий, внешних стенах строений и крышах, должно осуществляться в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон № 38-ФЗ).

В соответствии с ч. 5 ст. 19 Закона №38-ФЗ установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.

Как было указано ранее, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции от 10.09.2018 №10/09/2018 заключен с АО «Тюменский дом печати» как с собственником недвижимого имущества.

Из материалов дела (т. 1 л.д. 83) следует, что Общество обратилось с Управлением с заявлением о государственной регистрации договора аренды в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером с кадастровым номером 72:23:0000000:12563 (собственник АО «Тюменский дом печати»).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что согласно данным ЕГРН в состав здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 72:23:0000000:711, входят следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение с кадастровым номером 72:23:0000000:12563 (право собственности зарегистрировано за АО «Тюменский дом печати»);

В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Таким образом, нормами действующего законодательства с учетом приведенного выше разъяснения высшей судебной инстанции допускается заключение договора аренды в отношении части здания (в настоящем случае фасада).

Учитывая предмет договора от 10.09.2018 № 10/09/2018 на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, суд приходит к выводу о том, что названный договор по существу представляет собой договор аренды части задания (в настоящем случае фасада).

С учетом изложенного выше разъяснения, срока действия договора, названный договор договора от 10.09.2018 № 10/09/2018 как сделка об ограничении, обременении права подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно п.п. 5 п. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

В соответствии со ст. 18 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация права осуществляются на основании заявлений заинтересованных лиц.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте.

Таким образом, заявление о государственной регистрации права является одним из необходимых документов для осуществления данного юридически значимого действия.

Управлением установлено и подтверждается материалами дела, что в здание, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 72:23:0000000:711, входят следующие нежилые помещения:

При этом в силу разъяснения, изложенного в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае передачи в аренду части объекта недвижимого имущества, обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Из материалов дела следует, что Общество обратилось в Управлением с заявлением о государственной регистрации (т. 1 л.д. 83) следует, что Общество обратилось с Управлением с заявлением о государственной регистрации договора аренды в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 72:23:0000000:12563 (собственник АО «Тюменский дом печати»).

Указанное обстоятельство противоречит, разъяснениям, изложенным в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Обременение подлежит установлению на все здание с кадастровым номером 72:23:0000000:711.

В данном случае Обществом было представлено только заявление о государственной регистрации договора в аренды в отношении помещения кадастровым номером 72:23:0000000:12563. (т. 1 л.д. 83).

Заявление о государственной регистрации договора аренды в отношении помещения с кадастровым номером 72:23:0000000:10608 Общество не представило.

Необходимость представления заявления о регистрации договора аренды в отношении помещения с кадастровым номером 72:23:0000000:10608 была указана в уведомлении от 22.11.2018 (т.2 л.д. 84-85)

Заявление государственной регистрации договора аренды в отношении помещения с кадастровым номером 72:23:0000000:711 Общество также не представило.

Таким образом, Обществом не устранено обстоятельство, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, что в силу ст. 27 Закона № 218-ФЗ является основанием для отказа в государственной регистрации.

В качестве самостоятельного основания для отказа в государственной регистрации Управление также указало на отсутствие нотариального удостоверения протоколов от 01.02.2019 № 1, от 28.04.2019 № 2. Указанное обстоятельство явилось основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с уведомлением от 13.06.2019 № КУВД-001/2018-4187646 (т. 2 л.д. 129-130).

Согласно ч. 4 ст. 15 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с п. 4 ст. 185 Гражданского кодекса РФ правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Судом установлено, что протоколы от 01.02.2019 № 1, от 28.04.2019 № 2 по существу является решениями собственников указанный выше помещений, в соответствии с которыми оформлены полномочия на представления интересов собственников помещений, в связи с чем Управление ссылается на положения о необходимости их нотариального удостоверения (п.1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ, ч. 4 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с уведомлением от 13.06.2019 № КУВД-001/2018-4187646 (т. 2 л.д. 129-130) в данной части Управлением сформулирован вывод об отсутствии нотариального удостоверения протоколов 01.02.2019 № 1, от 28.04.2019 № 2, отсутствии нотариальной доверенности, подтверждающей полномочия ОАО «Тюменский дом печати» на заключение договора аренды и подачу в Управление заявления о государственной регистрации сделки и обременения.

Вместе с тем суд не принимает указанные доводы как основание для отказа в государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Закона №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, в силу указанной выше нормы для государственной регистрации договора аренды достаточно представления заявления Общества как одной из сторон сделки.. Следовательно, не требуется подачи заявления о государственной регистрации от остальных участников сделки и нотариального выражения полномочий ОАО «Тюменский дом печати» на представление заявления на государственную регистрацию.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что нарушение требований п.п. 7 п. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ (во взаимосвязи с положениями ч. 4 ст. 15 Закона № 218-ФЗ) в данном случае отсутствует, поскольку не требуется представление на государственную регистрацию заявления ОАО «Тюменский дом печати».

Отсутствие нотариального удостоверения полномочия ОАО «Тюменский дом печати» на заключение договора аренды от имени обоих собственников (множественность на стороне арендодателя), выраженного в указанных протоколах, не подпадает по действие ч. 4 ст. 15 Закона № 218-ФЗ, на нарушение которой ссылается Управление. При этом суд отмечает, что нарушение требований ст. 163 Гражданского кодекса РФ (нотариальное удостоверение сделки) Управление не вменяет.

Таким образом, материалами дела, подтверждается наличие основания к отказу в государственной регистрации, в связи с чем заявленные требования о признании недействительным отказа в государственной регистрации, выраженного в уведомлении от 18.06.2019 № КУВД-001/2018-4187646/3 не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. относятся на Общество в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья Сидорова О.В.