Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Безикова О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области

об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации прав в отношении помещения: квартиру, площадью 117,5 кв.м, кадастровый номер 72:17:1313001:17156, расположенную по адресу: <...>, согласно уведомлению № КУВД-001/2018-7949114/3 от 07.05.2019,

третьи лица - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе, арбитражный управляющий ФИО2, ФИО3 в лице законного представителя ФИО4, Управление социальной защиты населения в г.Тюмени и Тюменском районе,

при участии

от заявителя – ФИО5 на основании доверенности от 15.08.2016,

от ответчика – ФИО6 на основании доверенности от 19.09.2018 №111,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - ответчик, Управление, регистрирующий орган) об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации прав в отношении помещения: квартиру, площадью 117,5 кв.м, кадастровый номер 72:17:1313001:17156, расположенную по адресу: <...>, согласно уведомлению № КУВД-001/2018-7949114/3 от 07.05.2019.

Определением суда от 29.04.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – третье лицо, Управление Росимущества), арбитражный управляющий ФИО2 (далее – третье лицо, арбитражный управляющий) и ФИО3 в лице законного представителя ФИО4.

Определением суда от 27.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление социальной защиты населения в г.Тюмени и Тюменском районе в лице Отдела по опеке, попечительству и охраны прав детства в г.Тюмени.

Третьи лица о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями статей 122 и 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для участия в судебное заседание своих представителей не направили.

Дело рассматривается в отсутствие третьих лиц.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Тюменской области от 05.04.2016 по делу №A70-13551/2015 ФИО4 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 22.06.2017 по делу № А70-13551/2015 были признаны недействительными договоры дарения:

- в размере 7 906 293 рублей, оформленный квитанцией от 22.10.2015 №520, заключенный между ФИО4 и ФИО3;

- в размере 8 471 706 рублей, оформленный квитанцией от 22.10.2015 №521, заключенный между ФИО4 и ФИО3;

- в размере 6 122 001 рублей, заключенный между ФИО4 и ФИО3.

Судом применены последствия недействительности сделок в виде взыскания с ФИО3 в конкурсную массу ФИО4 денежных средств в сумме 22 500 000 рублей.

В рамках дела о банкротстве судом сделан вывод о том, что договоры дарения были совершены должником при наличии у ФИО4 кредиторской задолженности в размере 23 020 000 рублей, с целью вывода имущества в виде денежных средств, причинения вреда кредиторам, в результате совершения оспариваемой сделки кредиторам должника был причинен имущественный вред. ФИО3 обязана передать денежные средства финансовому управляющему, а не должнику ФИО4, в связи с чем, последствием недействительности является обязание ФИО3 в лице ее законного представителя ФИО4 возвратить в конкурсную массу должника денежные средства в размере 22 500 000 рублей.

Квартира общей площадью 117,5 кв.м., кадастровый номер 72:17:1313001:17156, расположенная по адресу: <...> была переда в Управление Росимущества на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Протоколом от 04.12.2018 №03/9 (3060) заседания комиссии по результатам торгов и определении победителя торгов ИП ФИО1 был признан победителем торгов по продаже арестованного имущества – указанной выше квартиры (л.д.21-22).

Согласно указанному протоколу цена проданного имущества составила 4 530 874 руб.

Платежными поручениями №1049 от 22.11.2018, № 1073 от 05.12.2018 заявителем произведена оплата полной стоимости квартиры (л.д.23-24).

14.12.2018 между Управлением Росимущества (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) был заключен договор №306-М-ТМН купли-продажи арестованного имущества, в соответствии с которым организатор торгов, действующий от имени и по поручению Продавца, передает в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить указанную выше квартиру (л.д.25-28).

17.12.2018 в Управление поступило заявление ФИО1, в лице уполномоченного представителя ФИО7, о государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости квартира с кадастровым номером 72:17:1313001:17156, расположенная по адресу: <...>.

В дальнейшем государственная регистрация прав была приостановлена сроком до 28.06.2019 по заявлению заявителя.

06.02.2019 в Управление ФИО1 представлены дополнительные документы.

На основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) Управлением 07.02.2019 было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета, сроком до 07.05.2019, с указанием причин, препятствующих государственной регистрации.

В Уведомлении от 07.02.2019 №КУВД-001/2018-7949114/2 о приостановлении государственной регистрации прав Управление указало, что при отсутствии разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества ФИО3, регистрация прекращения права собственности ФИО3 и регистрация права собственности ФИО1 не могут быть осуществлены.

Кроме того, Управлением указано на необходимость предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи.

07.05.2019 Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации прав, на основании статьи 27 Закона №218-ФЗ.

Полагая, что отказ Управления в государственной регистрации прав объекта недвижимости нарушает права и законные интересы ИП ФИО1, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Позиция заявителя мотивирована тем, что закон допускает отчуждение имущества несовершеннолетнего при принудительном обращении на него взыскания. Законом определены категории граждан, которым органы опеки и попечительства вправе дать согласие на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетнего - родителям, опекунам и лицам, их замещающих. В данном случае Управление Росимущества в лице ООО «Лесной дом» является стороной по сделке. Продавцом по сделке выступает государственный орган, исполняющий свою публично-правовую функцию, продавший полученное на реализацию имущество в рамках своей компетенции. Ни государственный орган, ни заявитель не могли получить согласие органа опеки и попечительства, поскольку не являются лицами, уполномоченными в соответствии с законом на получение такого согласия. По мнению заявителя, требование органа опеки и попечительства о соблюдении формы сделки несостоятельно, поскольку ФИО3 выбыла из правоотношений по продаже арестованного имущества.

Таким образом, заявителем сделан вывод о том, что поскольку квартира приобретена им в предусмотренном законом порядке с проведением публичных торгов в форме аукциона, которые не были обжалованы, заключен договор купли-продажи арестованного имущества, представлены доказательства его исполнения, отсутствие предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а равно нотариального удостоверения договора не должно ограничивать заявителя права добросовестного приобретателя.

Возражая против заявленных требований, Управление основывает свою позицию на выводах, изложенных в отзыве, считает, отказ в государственной регистрации права законным и обоснованным. В отзыве Управлением полностью поддержаны выводы оспариваемого отказа.

Из отзыва ответчика также следует, что особенности осуществления сделок по отчуждению принадлежащего несовершеннолетнему имущества, заключенные по результатам торгов, действующим законодательством, не предусмотрены. В связи с чем, подлежит применению общий порядок, указанный в части 2 статьи 54 Закона №218-ФЗ. По мнению Управления, в связи с несоблюдением нотариальной формы договор купли-продажи арестованного имущества № 3060-М-ТМН от 14.12.2018 является ничтожной сделкой. Государственная регистрация перехода прав на основании ничтожной сделки не допускается.

В представленном отзыве Управлением Росимущества сделан вывод о том, что заявитель приобрел право собственности на спорную квартиру на законных основаниях. Действия по реализации арестованного имущества осуществлены в установленном законом порядке.

От Управления социальной защиты населения в г.Тюмени и Тюменском районе в лице Отдела по опеке, попечительству и охраны прав детства в г.Тюмени поступило ходатайство, в котором выражена просьба при вынесении решения учесть интересы несовершеннолетнего ребенка.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по нижеследующим основаниям.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Законом № 218-ФЗ.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию прав заявителем представлен договор купли-продажи арестованного имущества от 14.12.2018 №3060-М-ТМН, в соответствии с которым заявителем приобретена квартира с кадастровым номером 72:17:1313001:17156, расположенная по адресу: <...>.

Управлением установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержится актуальная запись о государственной регистрации права собственности на данную квартиру за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Вместе с тем, в силу прямого указания положений части 2 статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 указанного закона.

Судом установлено, что 11.01.2019 ИП ФИО1 обратился в Отдел по опеке, попечительству и охране прав детства г.Тюмени Управления социальной защиты населения г.Тюмени и Тюменского района с заявлением о разрешении совершения сделки между заявителем и Управлением Росимущества по купле-продаже указанной выше квартиры для дальнейшей регистрации права собственности (л.д.98).

По результатам рассмотрения заявления, приказом уполномоченного органа от 15.01.2019 №462-п ФИО1 отказано в выдаче предварительного разрешения на заключение договора купли-продажи спорной квартиры (л.д.99).

Основания отказа отражены в письме от 15.01.2019 №20-10/0527 (л.д.100), из которого, со ссылками на пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, пункт 1 статьи 61 Семейного кодекса РФ, следует, что заявлений на заключение договора купли-продажи квартиры 50, д.3 по ул.Раушана ФИО8 г. Тюмени, от законных представителей несовершеннолетней ФИО3 в отдел по опеке, попечительству и охране прав детства города Тюмени Управления социальной защиты населения города Тюмени и Тюменского района не представлено.

Из указанного письма также следует, что определением Арбитражного суда Тюменской области о признании сделки недействительной от 22.06.2017 признаны недействительными договоры дарения денежных средств между ФИО4 и несовершеннолетней ФИО3 Указаний на расторжение договора купли-продажи квартиры определение суда не содержит.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что Управлением сделан обоснованный вывод о невозможности осуществления прекращения права собственности ФИО3 и регистрации права собственности ФИО1, при отсутствии разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение спорного имущества.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд также разделяет позицию ответчика о том, что в данном случае сторонами не соблюдена нотариальная форма договора купли-продажи арестованного имущества от 14.12.2018 №3060-М-ТМН.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 54 Закона №218-ФЗ о регистрации недвижимости сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограничено дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В данном случае несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 Гражданского кодекса РФ).

По верному утверждению ответчика, особенности осуществления сделок по отчуждению принадлежащего несовершеннолетнему имущества, заключенные по результатам торгов, действующим законодательством не предусмотрены. В связи с чем, подлежат применению изложенные выше положения закона.

Суд отклоняет довод заявителя о несостоятельности требования органа опеки и попечительства о соблюдении формы сделки, со ссылкой на то, что ФИО3 выбыла из правоотношений по продаже арестованного имущества.

Суд исходит из того, что на момент совершения сделки в Едином государственном реестре недвижимости содержалась и в настоящее время содержится актуальная запись о государственной регистрации права собственности на квартиру за несовершеннолетней ФИО3

Следовательно, соблюдение положений части 2 статьи 54 Закона №218-ФЗ является обязательным и в рассматриваемой ситуации не предусматривает каких-либо исключений из обозначенной нормы.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО1 отказано в государственной регистрации права при наличии на то достаточных правовых оснований.

Позиция и выводы Управления заявителем не опровергнуты.

Оценивая иные доводы заявителя применительно к изложенным выше обстоятельствам, с учетом перечисленных положений норм права, а также доказательств, представленных в материалы настоящего дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания таких доводов обоснованными.

На основании изложенного, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении требований заявителя.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований судебные расходы, связанные с рассмотрением настоящего дела относятся на заявителя.

Излишне уплаченная сумма государственной пошлины подлежит возврату ИП ФИО1 на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса РФ и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 6000 (шесть тысяч) рублей государственной пошлины, уплаченной чеком-ордером № 4964 от 01.04.2019 на сумму 6300 руб. Выдать справку на возврат.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Безиков О.А.