Гражданский кодекс часть 1

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области

при ведении протокола секретарем судебного заседания Турлюк А.Ю.

при участии в заседании:

от истца: Гребнева Т.А. – по доверенности от 20.06.2018 года;

от ответчика: не явились, извещены з/п № 625052098356 п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ);

от третьего лица: не явились, извещены (отзыв от 04.07.2018 года);

установил:

ООО «Милтраст» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «ДТЕ Групп» о признании отсутствующей регистрационной записи № 72 79-01/475/2014-079 в отношении договора аренды нежилого помещения от 23 сентября 2014, заключенного между ООО «Милтраст» и ООО «ДТЕ Групп».

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 27.06.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.

Доводы искового заявления со ссылками на условия договора аренды нежилого помещения от 23.09.2014 года основаны на том, что истец воспользовался правом на одностороннее расторжение договора аренды нежилого помещения от 23.09.2014 года, предоставленное ему пунктом 6.2 Договора, однако ответчик от обязанности по совместному обращению в компетентный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (Управление Росреестра по Тюменской области) для подачи заявления о снятии обременения (в виде права аренды) на недвижимое имущество, уклоняется.

В судебном заседании, начатом 22.08.2018 года, был объявлен перерыв до 27.08.2018 года, после чего слушание дела было продолжено.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, отношение к иску не выразил, извещен о месте и времени слушания дела надлежащим образом, что подтверждается заказным письмом, направленным судом по последнему известному адресу ответчика, которое было возвращено организацией почтовой связи по причине истечения срока хранения, что по смыслу положений п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ расценивается судом в качестве надлежащего извещения. Указанное обстоятельство позволяет суду рассмотреть спор в отсутствие представителя ответчика.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, заявило ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие его представителя. В материалы дела третьим лицом представлен письменный отзыв, который содержит возражения против удовлетворения иска по тем основаниям, что требование о признании отсутствующей записи о регистрации договора аренды от 23.09.2014 не подлежит удовлетворению, так как не основано на нормах действующего законодательства, поскольку наличие решения суда не освобождает заявителей от предоставления иных необходимых для государственной регистрации документов.

Исследовав письменные доказательства, доводы искового заявления, отзыва, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Как следует из представленных в материалы дела документов и из содержания искового заявления, предметом искового требования является признание отсутствующей регистрационной записи № 72 79-01/475/2014-079 в отношении договора аренды нежилого помещения от 23 сентября 2014, заключенного между ООО «Милтраст» и ООО «ДТЕ Групп».

В материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения от 23 сентября 2014 (л.д.10-19 т.1 далее Договор), согласно которому Арендодатель (ООО «Милтраст») предоставляет Арендатору (ООО «ДТЕ Групп») во временное владение и пользование помещение, общей площадью 338,9 кв. м., (в том числе: № 8 Склад 321,20 кв. м., № 11 Кабинет 17,70 кв. м.) расположенное на первом этаже по адресу: г. Тюмень, ул. Тополиная, д.6, строение 4, нежилое одноэтажное строение, литера А10, этаж 1, № по плану 8, Склад 321,20 кв. м., № по плану 11, Кабинет 17,70 кв. м. (далее - помещение), а Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных Сторонами в настоящем Договоре (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 235 (Двести тридцать пять) рублей за 1 кв.м. в месяц. Общая стоимость арендуемого Помещения составляет 79641руб. 50 коп. (семьдесят девять тысяч шестьсот сорок один) рубль 50 копеек в месяц, НДС не облагается. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем не позднее 10 числа текущего месяца

Пунктом 5.1 Договора определено, что срок аренды Помещения по настоящему договору составляет 6 (шесть) лет c момента его принятия Арендатором по Акту приема-передачи.

Согласно пункту 6.2 Договора любая из Сторон вправе досрочно, в том числе в одностороннем внесудебном порядке, расторгнуть настоящий Договор, если другая Сторона нарушает его существенные условия. Под существенными условиями в отношении Арендатора Стороны понимают просрочку Арендатором в уплате арендной платы и стоимости коммунальных услуг более чем на один месяц, использование помещения не по назначению, ухудшение Арендатором технического или санитарного состояния помещения и/или здания (сооружения) и/или прилегающей к зданию (сооружению) территории земельного участка. Одностороннее расторжение Договора по иным основаниям допускается также в случаях, предусмотренных законодательством.

Как установлено пунктом 6.3. Договора, Сторона, имеющая намерение расторгнуть Договор по основаниям, предусмотренным в п. 6.2 настоящего Договора, обязана уведомить об этом другую Сторону в письменной форме не позднее, чем за 30 календарных дней до расторжения договора аренды с приложением документально подтвержденной аргументации своего намерения.

Как следует из пункта 6.8 Договора, при расторжении настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке сторон инициатор расторжения предоставляет в регистрирующий орган уведомление, направленное в соответствии с п. 6.3 или п. 6.5 настоящего Договора, а также доказательство вручения уведомления противоположной стороне.

Актом приема-передачи от 01.12.2014 года имущество передано в пользование арендатору (л.д.17).

Договор также имеет отметку о прохождении государственной регистрации.

Материалы дела содержат претензионное письмо истца в адрес ответчика б/н, б/д (л.д.20), согласно которому арендодатель уведомляет арендатора о нарушении условий Договора в части внесения арендной платы с 01.06.2017 года, в связи с чем, сообщает арендатору об отказе от Договора в одностороннем порядке по основаниям пункта 6.2 Договора с 03.05.2018 года и просит сообщить дату для совместного обращения в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области с целью погашения регистрационной записи в отношении расторгнутого договора аренды.

Направление данной претензии в адрес ответчика истец подтверждает представлением в материалы дела копии почтовой квитанции от 03.04.2018 года и сведениями с официального сайта Почта России об отслеживании почтового отправления, согласно которому письмо истца было возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения, при этом имелась неудачная попытка вручения 04.04.2018 года (л.д.21,22).

Мотивируя нарушение своих прав невозможностью совместного обращения с арендатором в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области с целью погашения регистрационной записи в отношении расторгнутого договора аренды, ввиду неполучения ответчиком претензии истца, истец обратился с настоящим исковым требованием.

В силу положений ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 1, 2 ст. 450.1 Г РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Материалы дела свидетельствуют, что положениям Договора стороны предусмотрели право арендодателя на односторонний отказ от Договора в случае просрочки Арендатором в уплате арендной платы и стоимости коммунальных услуг более чем на один месяц (пункт 6.2 Договора).

По неоспоренному утверждению истца ответчиком допущена просрочка в уплате арендной платы и стоимости коммунальных услуг более чем на один месяц. Указанное обстоятельство истец подтвердил представлением в материалы дела выписки с банковского счета истца.

При отсутствии возражений со стороны ответчика, данное фактическое обстоятельство (факт просрочки в уплате арендной платы и стоимости коммунальных услуг более чем на один месяц) с учетом положений пункта 3.1 ст. 70 АПК РФ суд полагает установленным.

Материалы дела содержат также доказательства соблюдения истцом порядка одностороннего расторжения Договора, установленного пунктом 6.3 Договора, а именно направление ответчику уведомления о расторжении Договора по надлежащему адресу.

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно пункту 2 указанной статьи правила пункта 1 данной статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Вышеизложенное, по мнению суда, свидетельствует о состоятельности доводов истца о расторжении им Договора в одностороннем порядке с 05.05.2018 года (судом принята во внимание дата неудачной попытки вручения ответчику корреспонденции истца: 04.04.2018 года л.д.22 и установленный пунктом 6.3 Договора тридцатидневный срок с момент получения соответствующего уведомления).

Между тем, требования иска не могут быть удовлетворены судом по следующим основаниям.

Согласно положениям пункта 1 и подпунктов 5, 8 пункта 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Как установлено положениями пункта 1 ст. 51 Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

В силу подпункта 7 пункта 4 ст. 14 Закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Подпунктом 3 пункта 3 ст. 15 Закона определено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 ст. 15 Закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, с учетом вышеизложенных норм права, за государственной регистрацией обременения имущества путем сдачи его в аренду могут обратиться как две стороны договора, так может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункта 1 ст. 51 Закона, подпункт 3 пункта 3 ст. 15 Закона). Последующее снятие такого обременения подлежат государственной регистрации по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости и в случае государственной регистрации прекращения ограничения или обременения (подпункт 2 пункта 3 ст. 15 Закона).

В настоящем случае истец является правообладателем объекта недвижимости, следовательно, при наличии в конструкции нормы допущения в виде союза (или), имеет право на обращение с соответствующим заявлением в регистрирующий орган самостоятельно.

В этой связи суд также отмечает, что и условиями Договора, стороны определили односторонний порядок обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией снятия обременения в виде права аренды.

А именно: пунктом 6.8 Договора определено, что при расторжении настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке сторона инициатор расторжения предоставляет в регистрирующий орган уведомление, направленное в соответствии с п. 6.3 или п. 6.5 настоящего Договора, а также доказательство вручения уведомления противоположной стороне.

Стороны в пункте 6.9 Договора также установили, что Договор аренды считается расторгнутым с момента внесения соответствующей записи в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, до этого все права и обязанности Сторон по договору существуют в прежнем объеме и считаются не прекращенными.

Ссылки истца на разъяснения, данные в абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее – Постановление), согласно которым в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора, суд полагает не подлежащими принятию в настоящем споре ввиду следующего:

- указанные разъяснения были даны до вступления в действие Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";

- абзацем вторым этого же пункта 11 разъяснено, что, если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ), между тем, как установлено судом выше, стороны Договора пунктом 6.8 предусмотрели возможность именно одностороннего обращения стороны инициатора расторжения с соответствующим заявлением в суд лишь с соблюдением порядка уведомления об этом другой стороны, что, по мнению суда, свидетельствует о достижении контрагентами Договора одностороннего порядка обращения с соответствующим заявлением (что исключает возможность нарушения прав одной из сторон сделки) и это условие Договора не оспорено;

- последствием отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением в регистрирующий орган, согласно этому же разъяснению абзаца 3 пункта 11 данного Постановления является возникновение у стороны, заявившей об отказе от исполнения договора, права обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся и только решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Между тем предметом спора является требование о признании отсутствующей регистрационной записи № 72 79-01/475/2014-079 в отношении договора аренды нежилого помещения от 23 сентября 2014, заключенного между ООО «Милтраст» и ООО «ДТЕ Групп». И, как следует из пояснений представителя истца, с соответствующим заявлением в регистрирующий орган истец не обращался.

Как следует из отзыва третьего лица, его возражения против удовлетворения иска также связаны с избранием истцом не предусмотренного законом способа защиты права, направленного на преодоление установленного законодательством заявительного порядка обращения за государственной регистрацией прекращения обременения права.

Гражданское и Арбитражное процессуальное законодательства Российской Федерации, определяют задачи судопроизводства и возможность судебной защиты в зависимости от наличия нарушения или оспаривания гражданских прав заинтересованного лица. Требование защиты права имеет две стороны: процессуально-правовую, связанную с порядком заявления и рассмотрения требования, и материально-правовую, связанную с его удовлетворением. Юридическое признание субъективной ситуации, является следствием квалификации совокупности юридических фактов, наделяющих активную сторону отношения правомочием на исковую защиту своего требования, а также создаёт обязанность пассивной стороны отвечать по иску.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Основываясь на статьях 9, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что выбор способа защиты права результат частного усмотрения заинтересованного лица.

В предмет доказывания по делу входит выяснение вопроса о том, на защиту какого нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса направлен иски. Истец обязан определить и обосновать в исковом заявлении наличие у него основанных на законе, субъективных, гражданских прав, нарушенных либо оспариваемых ответчиком.

Однако, суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, пришел к выводу, что им не представлено доказательственных обоснований нарушения его прав и законных интересов именно ответчиком, поскольку в указанной ситуации ни законом, ни Договором (пункт 6.8) достижение желаемой истцом цели: произвести государственную регистрацию снятия обременения в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом Договора аренды нежилого помещения от 23 сентября 2014, заключенного между ООО «Милтраст» и ООО «ДТЕ Групп», не связано с действиями/бездействием арендатора.

Кроме того, по мнению суда, по избранному истцом способу защиты права «о признании отсутствующей регистрационной записи № 72 79-01/475/2014-079 в отношении договора аренды нежилого помещения от 23 сентября 2014, заключенного между ООО «Милтраст» и ООО «ДТЕ Групп», ответчиком не может выступать его контрагент по расторгнутому Договору, поскольку последствием принятия решения по такому иску будет являться возникновение обязанности не у ответчика, но у третьего лица.

При этом, доказательств нарушения прав истца третьим лицом, выразившихся в отказе проведения государственной регистрации по заявлению истца о снятии обременения в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом Договора аренды, материалы дела также не содержат.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что истцом не доказано наличие у него субъективного права, нарушенного ответчиком и подлежащего судебной защите. Не доказанность, в рамках предмета спора, нарушения ответчиком субъективных прав истца, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в надлежащем размере.

Принимая во внимание отказ в иске, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 16, 101, 110, 106, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Авдеева Я.В.