Гражданский кодекс часть 1

к Администрации города Хабаровска (ОГРН <***> ИНН <***>; 680000, <...>), Обществу с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Хабаровский Алекс» (ОГРН <***> ИНН <***>; 680000, <...>)

третьи лица - общество с ограниченной ответственностью «Консалтингово-юридическое агентство «Советникъ» (680000, <...>), Управление Росреестра по Хабаровскому краю (680000, <...>)

о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки

при участии:

от истца – ФИО1 удостоверение № 157177;

от ответчика Администрации города Хабаровска – ФИО2 по доверенности № 1.1.27-830 от 26.11.2015; после перерыва ФИО3 по доверенности от 26.11.2016г.

от ответчика ООО «Частное охранное предприятие «Хабаровский Алекс» - ФИО4 по доверенности от 10.11.2015;

от третьего лица ООО «Консалтингово-юридическое агентство «Советникъ» - ФИО5 (директор);

третье лицо Управление Росреестра по Хабаровскому краю явку представителя не обеспечил, извещен в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте судебного заседания

Прокуратура Хабаровского края обратилась (далее- истец, прокуратура) в арбитражный суд с иском к Администрации города Хабаровска (далее- ответчик, администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Хабаровский Алекс» (далее- ответчик, ЧОП) о признании недействительной сделки по приобретению права собственности на объект недвижимости, применении последствий недействительности сделки. Просит признать недействительной сделку по приобретению права на 2\5 и 3\5 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030318:408 за обществом с ограниченной ответственностью «ЧОП «Хабаровский Алекс»; применить последствия недействительности ничтожной сделки : признать недействительным договор аренды земельного участка от 18.12.2014, заключенный ООО «ЧОП «Хабаровский Алекс» и ООО «Консалтинговое-юридическое агентство «Советникъ», на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030318:408; признать недействительной государственную регистрацию права на 2\5 и 3\5 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости -земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030318:408 за обществом с ограниченной ответственностью «ЧОП «Хабаровский Алекс»; признать недействительной государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 18.12.2014, заключенного ООО «ЧОП «Хабаровский Алекс» и ООО «Консалтинговое-юридическое агентство «Советникъ», на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030318:408; аннулировать в ЕГРП регистрационные записи о регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030318:408; регистрационные записи 27-27-01/264/2013-851, 27-27-01/264/2013-855, 27-27-01/265/2014-233/

Иск обоснован тем, что регистрационная служба неправомерно зарегистрировала доли в праве общей собственности на земельный участок при наличии одного собственника зданий. Истец полагает, что действия по предоставлению документов на регистрацию являются сделкой. Поскольку регистрация совершена с нарушением действующего законодательства полагают, то имеются основания для признания недействительной сделки по регистрации права собственности. Указывают на нарушение безвозмездностью приобретения земельного участка публичных интересов в виде недополучения денежных средств бюджетом муниципального образования, в связи с чем прокуратура выступает в публичных интересах. Полагая, что сделка по регистрации ничтожна, просят применить последствия недействительности сделки в виде признания ничтожным договора аренды части земельного участка, заключенного ЧОП и ООО «Консалтинговое-юридическое агентство «Советникъ», а также аннулировать регистрационные записи.

Определением суда от 18.01.2016 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, были привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Консалтингово-юридическое агентство «Советникъ» (680000, <...>), Управление Росреестра по Хабаровскому краю (680000, <...>).

Истцом заявлено ходатайство об изменении процессуального статуса третьего лица ООО «Консалтингово-юридическое агентство «Советникъ» на соответчика.

Судом ходатайство удовлетворено.

Представители ответчиков возражали против заявленных истцом требований. Представитель ЧОП указала, что в силу наличия права собственности на здания, земельный участок также должен находиться в собственности ответчика. Пояснила, что отсутствует иной порядок отчуждения земельного участка, кроме как по правилам для многоквартирного дома, доли зарегистрированы поскольку имеется единое здание, но зарегистрировано право собственности на каждую часть, имеющую самостоятельный адрес.

Представителем ЧОП представлены документы (домовая книга, решение суда) подтверждающие проживание в доме граждан.

Представитель администрации указала, что в рассматриваемом случае администрация выполняла только техническую функцию по формированию земельного участка по заявлению собственника здания, расположенного на земельном участке, считает себя ненадлежащим ответчиком.

ООО «Консалтингово-юридическое агентство «Советникъ» возражает против иска, поддерживает позицию ЧОП.

Третье лицо Управление Росреестра по Хабаровскому краю явку представителя не обеспечило.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14.03.2016г. до 14 ч 30 мин.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЧОП «Хабаровский Алекс» является собственником двух многоквартирных домов № 59 и 59-а по ул. Калинина в г. Хабаровске (далее – МКД), что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 18.07.2012, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030318:408.

Согласно представленному ответчиком в материалы дела решению Центрального районного суда от 05.08.2013г. по делу 2-2241/13 за проживающими гражданами признано право пользования жилыми помещениями в указанных домах.

Решением общества № 2X06-2013 об определении доли на общее имущество в многоквартирных домах № 59 и 59-а по ул. Калинина г. Хабаровска за одним и тем ООО «ЧОП «Хабаровский Алекс» определены доли в праве собственности 2\5 и 3\5 доли соответственно, т.ч. на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030318:408.

Кадастровый учет земельного участка с разрешенным использованием под многоквартирный жилой дом осуществлен 13.05.2013.

Управлением Росреестра по Хабаровскому краю (далее - Управление) 25.11.2013 произведена государственная регистрация права на 2\5 и 3\5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030318:408 за обществом с ограниченной ответственностью «ЧОП «Хабаровский Алекс».

Правоустанавливающими документами, на основании которых совершена сделка по приобретению права общей долевой собственности на земельный участок и произведена государственная регистрация права на дома по ул. Калинина, 59 и 59-а г. Хабаровска за обществом, являются:

-договор купли-продажи от 27.07.1993 дома № 59 по ул. Калинина г. Хабаровска, состоящего из 8 квартир, заключенный между объединением «Хабкоопстрой» крайпотребсоюз и индивидуальным частным предприятием сыскным бюро «Хабаровский Алекс»;

-решение Арбитражного суда Хабаровского края от 24.09.1996 № А73-6686/1-96 о признании договора купли-продажи от 27.07.1993 соответствующим требованиям закона и понуждении индивидуального частного предприятия сыскное бюро «Хабаровский Алекс» зарегистрировать в муниципальном предприятии технической инвентаризации договор купли-продажи от 27.07.1993 на жилой 8 квартирный дом № 59 по ул. Калинина г. Хабаровска;

-справка Хабаровского государственного краевого предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости (далее - КГУП «Хабкрайинвентаризация») от 19.10.2011 о наличии регистрации права собственности в отношении домов по ул. Калинина, 59 и 59-а г. Хабаровска за индивидуальным частным предприятием сыскное бюро «Хабаровский Алекс».

18.12.2014 ООО «ЧОП «Хабаровский Алекс» данный земельный участок с кадастровым номером: 27:23:0030318:408, общей площадью 1757 кв. м. передан в аренду ООО «Консалтингово-юридическое агентство «Советникъ» для использования под строительство объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по улице Калинина - Уссурийский бульвар в г.Хабаровске».

Договор аренды 31.12.2014 также прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (номер государственной регистрации 27-27-01/265/2014-233).

Полагая, что сделка по приобретению права общей долевой собственности на земельный участок и государственной регистрации являются недействительными, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд считает иск не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ «О государственно регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основания возникновения гражданских прав предусмотрены ст. 8 ГК РФ, среди которых указаны сделки и акты государственных органов, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно норм ГК РФ и Закона о регистрации регистрация права не является основанием возникновения права, а только юридически актом, признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Целью акта государственной регистрации является признание и подтверждение государством возникшего права.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. ( ст.153 ГК РФ)

Согласно п.1. ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения в т.ч. сделки юридических лиц между собой и с гражданами ( ст. 161 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Истец, что подтверждается пояснениями представителя истца, зафиксированными аудиопротоколом судебных заседаний в т.ч. 03.03.2016г., 11.03.2016г., 14.03.2016г. квалифицирует действия ответчика администрации по формированию границ земельного участка и ЧОП по предоставлению документов на государственную регистрацию как сделку и заявляет требование о признании ее недействительной.

Суд не может признать правовой подход истца к квалификации указанных действий как сделки правомерным.

Регистрационная служба выполняет государственную функции по регистрации прав заявителя, что не является сделкой, а только функцией, существующей для стабилизации гражданского оборота недвижимости.

Действия заявителя по предоставлению документов не являются сделкой, поскольку не порождает само по себе возникновение прав.

При таких обстоятельствах указанные действия не являются сделкой.

Согласно ст. 52 АПК РФ, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением (иском) о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; применении последствий недействительности таких сделок.

В соответствии с абзацами третьим и четвертым части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обращаться в суд с исками, связанными с недействительностью сделок должника по общим основаниям недействительности сделок, предусмотренным гражданским законодательством.

Т.о. законодательно определен перечень сделок, подлежащих обжалованию прокурором.

При этом круг сделок, право на обжалование которых принадлежит прокурору, ограничен законом и ст. 52 АПК РФ.

Управление Росреестра не является ответчиком, следовательно сделок, совершенных государственным учреждением, истец не обжалует.

ЧОП «Алекс» не является организацией, указанной в ст. 52 АПК РФ, сделки которых подлежат обжалованию прокурором.

Действия по направлению документов на регистрацию ЧОП «Алекс» , квалифицируемые истцом как сделка, не относятся к действиям, право на оспаривание которых принадлежит истцу.

Т.о. законом не предусмотрено обжалование действий частных юридических лиц прокуратурой.

Формирование границ земельного участка произведено администрацией города Хабаровска, о чем имеется в материалах дела ответ администрации (т.1. л.д. 87 ).

Доказательств, что при формировании границ земельного участка в части площади, истцом допущены несоответствия действующему законодательству истцом, в нарушения ст. 65 АПК РФ , не предоставлено.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Как следует из пояснений истца, на земельный участок прокуратура не претендует, а выступает в защиту публичных интересов с указанием на нарушение порядка приобретения ответчиком ЧОП прав на земельный участок.

В отношении того, что непоступление денежных средств в бюджет муниципального образования нарушает интересы неопределенного круга лиц суд признает довод истца неубедительным, поскольку в рамках рассматриваемого дела имущественные требования не заявлены и удовлетворение иска не повлечет восстановления указанного истцом имущественного права муниципального образования.

При этом муниципальное образование является самостоятельным субъектом права, в т.ч. по защите интересов по распоряжению земельными участками и по обеспечению поступления денежных средств в бюджет муниципального образования.

Довод истца о защите рассматриваемым иском публичных интересов судом отклоняется, поскольку основан на расширительной трактовке публичных интересов при наличии субъекта права – муниципальное образование, наделенного соответствующими функциями по распоряжению земельными участками, в т.ч. по которым не разграничена государственная собственность.

При этом суд считает необходимым отметить, что не все имущественные споры с участием муниципального образования затрагивают публичные интересы, как, например, взыскание арендных платежей, налога за землю являющихся доходами бюджета соответствующего уровня.

Поскольку у суда отсутствуют основания для признания формирования земельного участка и действий по предоставлению документов на регистрацию сделкой, отсутствуют основания для признания недействительной сделки по приобретению права на 2\5 и 3\5 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030318:408 за обществом с ограниченной ответственностью «ЧОП «Хабаровский Алекс».

Требование о реституции и признании недействительным договор аренды земельного участка от 18.12.2014, заключенный ООО «ЧОП «Хабаровский Алекс» и ООО «Консалтинговое-юридическое агентство «Советникъ», на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030318:408 удовлетворению не подлежит как не являющийся последствием несуществующей сделки и при отсутствии полномочий истца на оспаривание сделок, предусмотренных ст. 52 АПК РФ.

Вместе с тем суд считает необходимым обратить внимание на следующее.

Согласно п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Общие правила приобретения прав на земельный участок установлены в ст. 36 ЗК РФ, действовавшей на момент регистрации прав на земельный участок.

Согласно ст. 36 ЗК РФ, действующей в редакции до 01.03.2015г. граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Т.е. собственник здания – ответчик ЧОП – имеет исключительное право на приобретение прав на земельный участок, на котором расположено здание.

Приобретение прав на земельный участок под многоквартирным домом (МКД) как на общее имущество имеет свои особенности, связанные с множественностью лиц – собственников помещений.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу ст. 244 ГК РФ общая долевая собственность возникает при множественности лиц, владеющих помещениями в МКД

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

При этом пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, входит в состав общего имущества данного дома и принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок сформирован в существующих границах и поставлен на кадастровый учет после вступления в силу Жилищного кодекса РФ. При этом он изначально ЧОПу не предоставлялся для строительства МКД.

Вместе с тем, по смыслу статей 244, 289, 290 ГК РФ и статей 6, 36 Земельного кодекса РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.08.2015 N Ф03-2955/2015 по делу № 04-9030/2014.

Право общедолевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку в данном случае собственником всего дома в т.ч. жилых помещений расположенного на этом участке доме, является одно лицо – ООО ЧОП «Алекс».

В рассматриваемом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи право собственности указанного лица возникает на все здание, что не предполагает возникновения права общей долевой собственности на земельный участок.

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030318:408 расположен в границах городского округа «Город Хабаровск».

Право распоряжения данным земельным участком в силу Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 26.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» как на момент регистрации, так и в настоящее время, принадлежит органам местного самоуправления.

В п. 2.2 Постановления от 28.05.2010 № 12-П Конституционный Суд РФ указал, что как следует из статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2,3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).

Т.о. муниципальное образование является субъектом, наделенным полномочиями по распоряжению земельным участком.

В рассматриваемом деле, с учетом выбранного способа защиты права, администрация является ненадлежащим ответчиком.

Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В действующем гражданском законодательстве РФ не предусмотрено такое основание прекращения права собственности, как "признание его недействительным". По смыслу ст. 218 - 243 ГК РФ право собственности у лица возникает, ограничивается (обременяется) и прекращается.

Исходя из существа заявленного иска, истцом оспаривается право собственности ответчика на земельный участок.

Иски об оспаривании права направлены на защиту владельца и предполагают возврат владения как результат защиты права.

С учетом приведенной аргументации истцом по предмету и основанию иска, суд не считает возможным производить переквалификацию заявленных требований.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что при отсутствии предмета иска - оспариваемой сделки и полномочий прокуратуры на обжалование действия юридических лиц, не указанных в ст. 52 АПК РФ, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О. М. Левинталь