Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола заседания секретарем Шавлиной А.Ф., рассмотрев
в судебном заседании дело по иску Жилищного накопительного кооператива «ЕДИНСТВО» (ОГРН 1048603250233, ИНН 8609018023, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 19.01.2004, место нахождения: 628461,
Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Радужный, мкр 1-й, д. 4, кв. 51)
к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЦЕНТР МЕНЕДЖМЕНТ» (ОГРН 1107746172907, ИНН 8618002968, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 09.03.2010, место нахождения: 628422, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Базовая, д. 2) о признании пункта договора купли-продажи недействительным,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: публичного акционерного общества «ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК ОТКРЫТИЕ», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Касимовой Ф.Я., Касимова М.И., Ходжиева Г.Х., Ходжиевой Д.К., Ходжиева Д.К., Ходжиева Р.К., Феденко Л.В., Феденко Е.В., Феденко Ф.А., Феденко А.В., Кабировой А.С., Гарипова Б.Ф., Кабировой СА., Мурадимовой М.А., Мурадимова И.Р., Кулуевой Л.Р., Кулуева Д.Я., Кулуевой Д.Я., Лапай Е.В., Лапай Е.Д.,

при участии представителей:

от истца – не явились,

от ответчика - не явились,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Касимовой Ф.Я., Касимова М.И., Ходжиева Г.Х., Ходжиевой Д.К., Ходжиева Д.К., Ходжиева Р.К., Феденко Л.В., Феденко Е.В., Феденко Ф.А., Феденко А.В., Кабировой А.С., Гарипова Б.Ф., Кабировой СА., Мурадимовой М.А., Мурадимова И.Р., Кулуевой Л.Р., Кулуева Д.Я., Кулуевой Д.Я. –
не явились,

от публичного акционерного общества «ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК ОТКРЫТИЕ» – Капац М.В. по доверенности от 28.05.2015 № Д15-0813,

от Лапай Е.В. и Лапай Е.Д. - Лапай Е.В. и Лапай Е.Д. (лично по паспорту).

установил:

Жилищный накопительный кооператив «ЕДИНСТВО» (далее – истец, ЖНК «Единство») обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЦЕНТР МЕНЕДЖМЕНТ» (далее – ответчик) о признании недействительным условия договора купли-продажи квартир от 25.03.2013 (24/1-40, 83/1-40, 95/1-40, 153/1-40, 229/1-40, 33/1-40, 387/1-40, 439/1-40, 613/1-40, 689/1-10), заключенного между Жилищным накопительным кооперативом «ЕДИНСТВО» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЦЕНТР МЕНЕДЖМЕНТ» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «СибпромстройЮгория», в части пункта 4.2. «С момента государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиры, в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке» (залог недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ, квартира считается в залоге у Банка. Право Банка по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на квартиры, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются Закладной, составляемой Покупателями и выдаваемой в соответствии с законодательством РФ.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество «ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК ОТКРЫТИЕ» (далее – Банк, ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее - Управление Росреестра по ХМАО – Югре), Касимова Файруза Яппаровна, Касимов Марсель Исламович, Ходжиева Гавхар Хасановна, Ходжиева Динара Курбонмахмадовна, Ходжиев Далер Курбонмахмадович, Ходжиев Рамазон Курбонмахмадович, Феденко Людмила Владимировна, Феденко Евгения Владимировна, Феденко Федор Андреевич, Феденко Андрей Владиславович, Кабирова Алина Саматовна, Гарипов Богдан Фиданович, Кабирова Софья Артуровна, Мурадимова Минзали Асхатовна, Мурадимов Ильнур Рафаэлевич, Кулуева Луиза Рафаэлевна, Кулуев Данияр Ямилевич, Кулуева Даяна Ямилевна, Лапай Елена Владимировна, Лапай Евгений Дмитриевич.

Определением от 29.07.2015 суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточнение исковых требований в части признании недействительным договора купли-продажи квартир от 25.03.2013 (24/1-40, 83/1-40, 95/1-40, 153/1-40, 229/1-40, 33/1-40, 387/1-40, 439/1-40, 613/1-40, 689/1-10), заключенного между Жилищным накопительным кооперативом «ЕДИНСТВО» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЦЕНТР МЕНЕДЖМЕНТ» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «СибпромстройЮгория».

Определением суда от 24.09.2015 судебное разбирательство отложено на 05.11.2015.

Истец явку представителя не обеспечил.

Ответчик явку представителя не обеспечил, направил отзыв на исковое заявление
(том 3, л.д. 84-86), в котором полагает, что сделка является оспоримой и заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие» в судебное заседание явился, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление (том 1 л.д. 102-107; том 2 л.д. 106-111).

Управление Росреестра по ХМАО – Югре направило отзыв
(том 2, л.д. 1-2), просит принять решение на усмотрение суда.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц физические лица (кроме Лапай Е.В. и Лапай Е.Д.) явку не обеспечили, отзывы не представили.

Судебное заседание проведено в отсутствие надлежащим образом извещенных истца, ответчика и третьих лиц, не обеспечивших явку представителей, в соответствии
со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, заслушав представителя ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие», третьих лиц Лапай Е.В. и Лапай Е.Д., исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

19.03.2013 между ЖНК «ЕДИНСТВО» (заемщик) и ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО (банк) подписан договор кредитной линии
№ 0005-ЛВ/13-0138 (том 1, л.д. 126-128), по условиям которого банк открывает заемщику кредитную линию с лимитом выдачи 30 000 000 руб. 00 коп., а заемщик обязуется возвратить полученные в рамках кредитной линии кредиты (транши) и уплатить проценты на них, на условиях и в порядке, определенных договором.

25.03.2013 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) подписан договор купли-продажи квартир (24/1-40, 83/1-40, 95/1-40, 153/1-40, 229/1-40, 333/1-40, 387/1-40, 439/1-40, 613/1-40, 689/1-40) (далее – договор, том 1 л.д. 18-24), по условиям которого (пункты 1.1. и 4 договора) ЖНК «ЕДИНСТВО» приобрел в собственность
с использованием кредитных средств ОАО «ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК», предоставленных покупателю по кредитному договору от 19.03.2013 № 0005-ЛВ/13-0138 десять однокомнатных квартир, в том числе:

- общей площадью 36,5 кв.м., расположенную по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Крылова, д. 26, кв. 24,

- обшей площадью 36,5 кв.м., расположенную по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Крылова, д. 26, кв. 83,

- общей площадью 29,1 кв.м., расположенную но адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Крылова, д. 26, кв. 95,

- общей площадью 23,9 кв.м., расположенную но адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Крылова, д. 26, кв. 153,

- общей площадью 23,9 кв.м., расположенную но адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Крылова, д. 26, кв. 229,

- общей площадью 23,9 кв.м., расположенную но адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Крылова, д. 26, кв. 333,

- общей площадью 23,9 кв.м., расположенную но адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Крылова, д. 26, кв. 387,

- общей площадью 29,1 кв.м., расположенную но адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Крылова, д. 26, кв. 439,

- общей площадью 23,9 кв.м., расположенную но адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Крылова, д. 26, кв. 613,

- общей площадью 23,9 кв.м., расположенную но адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Крылова, д. 26, кв. 689.

Стоимость квартир 24 и 83 определена в размере 2 940 000 руб. 00 коп., стоимость квартир 95 и 439 определена в размере 2 310 000 руб. 00 коп., стоимость квартир 153, 229, 333, 387, 613 и 683 определена в размере 1 960 000 руб. 00 коп. Общая цена квартир составляет 22 260 000 руб. 00 коп., без НДС (пункты 1.1., 4 договора).

В пункте 4.2. договора, содержится условие о том, что с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиры, в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке» (залог недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ, квартира считается в залоге у Банка. Право Банка по Кредитному договору (право
на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства)
и право залога на квартиры, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются Закладной, составляемой Покупателями и выдаваемой в соответствии
с законодательством Российской Федерации.

25.03.2013 указанные в договоре квартиры переданы продавцом покупателю
по передаточному акту (том 1, л.д. 26-28).

На договоре имеются отметки о государственной регистрации права и ипотеки
в силу закона (том 1, л.д. 29-30).

Право собственности ЖНК «ЕДИНСТВО» на вышеуказанные квартиры подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (том 4 л.д. 140-149) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним от 23.06.2015 (том 2, л.д. 4-12), в которых имеются сведения об ипотеке
в пользу Банка.

ЖНК «ЕДИНСТВО» полагая, что договор купли-продажи квартир является ничтожной сделкой, предъявил иск в арбитражный суд.

По общему правилу акты гражданского законодательства не имеют обратной силы
и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с этим суд при рассмотрении заявленных требований руководствуется редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральных законов, действовавшей при заключении сторонами сделок.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспариваемый договор подлежат регулированию нормами раздела 3 части 1, параграфа 1, 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах, общие положения о купле – продаже, продажа недвижимости).

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено,
что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор составлен сторонами путем составления одного документа.

При этом законодатель не предъявляет требования о нотариальном удостоверении договора продажи недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации
в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Стороны в пункте 1.1. договора индивидуализировали объекты недвижимого имущества, указав номер записи в ЕГРП права продавца, площадь и почтовый адрес квартир.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Стороны в пункте 1.1. договора согласовали стоимость каждой из квартир,
а в пункте 4 договора указали общую стоимость квартир.

Из содержания пункта 4 договора следует, что ответчик (продавец) проинформирован покупателем (ответчиком) о приобретении квартир с использованием кредитных средств ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК, предоставленных покупателю по кредитному договору от 19.03.2013 № 0005-ЛВ/13-0138.

Пункт 4.2. договора содержит условие о том, что с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиры, в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке» (залог недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ, квартира считается в залоге у Банка. Право Банка по Кредитному договору (право
на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства)
и право залога на квартиры, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются Закладной, составляемой Покупателями и выдаваемой в соответствии
с законодательством Российской Федерации.

В пункте 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации указано,
что залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Как установлено пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 названной статьи, соответственно, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (часть 2 статьи 77 Закона об ипотеке).

Таким образом, включение в текст договора условий о приобретении квартир за счет привлеченных кредитных средств и возникновение залога на данные квартиры в силу закона само по себе соответствует требованиям законодательства и не порочит договор.

ЖНК «ЕДИНСТВО» в пояснениях на исковое заявление (том 3 л.д. 114-118) высказал мнение о несоблюдении формы договора ипотеки, в части нотариального удостоверения.

Действующее законодательство не устанавливает обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Согласно пункту 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (действует с 01.03.2013) нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Закон об ипотеке не содержит требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров об ипотеке.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, также подлежит нотариальному удостоверению.

Иными словами, договор залога подлежит нотариальному удостоверению лишь
в том случае, если обеспечиваемый залогом договор в соответствии с пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации должен быть заключен в нотариальной форме.

В силу пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В рассматриваемом случае договор кредитной линии от 19.03.2013
№ 0005-ЛВ/13-0138, исполнение обязательств по которому обеспечено залогом, в силу действующего законодательства и соглашения сторон, не требует нотариального удостоверения, равно как и договор купли-продажи квартир от 25.03.2013, содержащий условие об ипотеке.

Пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации ранее содержал правило о том, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть после 01.03.2013).

Согласно пункту 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Как в свидетельствах о государственной регистрации права (том 4, л.д. 140-149),
так и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним от 23.06.2015 (том 2, л.д. 4-12) имеются сведения об ипотеке в пользу Банка.

Таким образом, судом установлено, что форма и содержание договора купли-продажи квартир соответствует требованию законодательства, поскольку его предмет определен, существенные условия согласованы, подписан с обеих сторон, ипотека в силу закона и переход права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке.

Истец в обоснование своих требований также ссылается на следующее:

- ставит под сомнение действительность основного обязательства (договор кредитной линии от 19.03.2013 № 0005-ЛВ/13-0138), исполнение которого обеспечено залогом;

- сомневается в праве продавца (ответчика) отчуждать квартиры по договору купли – продаже квартир;

- ссылаясь на то, что жилищный накопительный кооператив имеет ограниченную правоспособность, считает, что отсутствие одобрения передачи квартир в залог общим собранием/правлением кооператива, должно влечь недействительность сделки.

Относительно действительности основного обязательства (договора кредитной линии от 19.03.2013 № 0005-ЛВ/13-0138, том 1 л.д. 126-128).

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе и залогом.

Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, для действительности залогового обязательства нужно провести анализ действительности договора кредитной линии от 19.03.2013 № 0005-ЛВ/13-0138.

Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
при вынесении решения от 15.07.2015 по делу № А75-4594/2014 (том 4 л.д. 122-139) проведен анализ договора кредитной линии от 19.03.2013 № 0005-JIB/13-0138
на соответствие требованиям закона, нарушений не выявлено.

Относительно наличия у продавца (ответчика) прав отчуждать квартиры по договору купли-продажи квартир.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом.

Исходя из пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ
«Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления. Имущество, составляющее паевой инвестиционной фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности (абзац 2 пункта 2 статьи 11 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»).

Как следует из предоставленной Управлением Росреестра по ХМАО – Югре копии дела правоустанавливающих документов, недвижимое имущество было зарегистрировано на праве общей долевой собственности (том 2, л.д. 13-154).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право
на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 4 статьи 11 Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ
«Об инвестиционных фондах» управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом,
что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.» и указано название паевого инвестиционного фонда. Аналогичное условие содержится в пункте 29 Правил доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Сибпромстрой Югория» (том 4 л.д. 5-36).

Таким образом, судом установлено, что указанные в договоре купли – продажи квартиры на момент заключения сделки входили в состав имущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Сибпромстрой Югория» и принадлежали владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности, в связи с чем, истец на основании пункта 4 статьи 11 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» правомерно заключил с истцом оспариваемую в рассматриваемом деле сделку.

Относительно необходимости одобрения передачи квартир в залог общим собранием/правлением кооператива.

Частью 1 статьи 48 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» установлен запрет на совершение кооперативом сделки
по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, других сделок, влекущих за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки
по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку)
без предварительного решения общего собрания членов кооператива.

Данная норма направлена на защиту интересов членов потребительского кооператива при совершении сделок с имуществом кооператива, влекущих
его уменьшение.

Часть 3 статьи 48 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» допускает предоставление в залог (ипотеку) жилого помещения, приобретаемого кооперативом, для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита на приобретение этого жилого помещения.

Суд считает, что при заключении договора купли – продажи квартир не требовалось соблюдения требований части 1 статьи 48 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», поскольку на дату заключения сделки (25.03.2013) кооператив не являлся собственником квартир.

В силу пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Право собственности ЖНК «ЕДИНСТВО» на указанные в договоре квартиры зарегистрировано 01.04.2013, что следует из свидетельств о государственной регистрации права (том 4 л.д. 140-149) и выписки из Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.06.2015 (том 2 л.д. 4-12), а также отметок на договоре купли - продажи (том 1 л.д. 31).

Согласно пункту 2 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

По мнению суда, истец действует недобросовестно и допускает злоупотребление своими правами.

По правилам пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации
не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью
или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 указанной статьи).

Как следует из материалов дела, сторонами договор купли-продажи квартир исполнен, продавец (ответчик) передал по передаточному акту от 25.03.2013 (том 1
л.д. 26-28) квартиры, а кооператив их принял, выплатил продавцу стоимость квартир, совершил действия по предоставлению в регистрирующий орган документов для государственной регистрации перехода права собственности к кооперативу и ипотеки
в пользу банка (расписки, том 2 л.д. 23-51). Лишь после дефолта кооператива пред банком по договорам кредитной линии ЖНК «ЕДИНСТВО» всячески пытается оспорить совершенные с банком сделки, чтобы избежать выплаты процентов за пользование кредитом и выплаты договорных неустоек. В рассматриваемом деле кооператив пытается оспорить сделку для освобождения квартир от залога в пользу банка. Однако подобное поведение, по мнению суда недопустимо, поскольку кооператив с использованием заемных средств приобрел квартиры, предоставил их членам кооператива в пользование, то есть получает имущественную выгоду от сделок, однако не исполняет надлежащим образом принятые на себя перед банком обязательства. Удовлетворение заявленного кооперативом требования о признании договора купли-продажи квартир недействительным, по общему правилу должно повлечь возврат каждой из сторон полученного по сделке. То есть кооператив должен вернуть ответчику квартиру,
а продавец должен вернуть кооперативу денежные средства, но в подобной ситуации кооператив получает имущественную выгоду в виде пользования квартирой, а продавец получает ущерб в виде получения бывших в пользовании квартир (квартир иного качества) и невозможностью реализовать квартиры по цене первичного рынка (данная гипотеза является предположением суда и приведена не как установленное
в рамках дела обстоятельство, а как пояснение мотива принятия судом решения).

Как разъяснено в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся
на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Мнение о недобросовестном поведении истца также высказано ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие» в возражениях на заявление истца об увеличении исковых требований (том 1, л.д. 103-107).

Признание сделки недействительной не способствует устойчивости гражданского оборота.

На основании вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отказ в удовлетворении исковых требований, судебные расходы
по уплате государственной пошлины суд относит на истца, как на лицо, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья С.А. Гавриш