Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению по администрации г. Магнитогорска к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконными действий (уведомление от 14.05.2018
№ 74/033/210/2018-3631) об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности по договору купли продажи земельного участка № 7368 от 02.11.2017 в отношении земельного участка категории земель – земли населенных пунктов (Ж-4. Зона индивидуальной жилой застройки) площадью 306 кв.м с кадастровым номером 74:33:1323004:168, расположенного по адресу: <...>, об обязании произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности по договору купли продажи земельного участка № 7368 от 02.11.2017 в отношении земельного участка категории земель – земли населенных пунктов (Ж-4. Зона индивидуальной жилой застройки) площадью 306 кв.м с кадастровым номером 74:33:1323004:168, расположенного по адресу: <...>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя – ФИО3 (доверенность № ОДП54/3912 от 29.06.2017, паспорт), от заинтересованного лица – ФИО4 (доверенность № 42 от 25.01.2018, служебное удостоверение), от третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

администрация г. Магнитогорска (далее - администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – управление Росреестра по Челябинской области, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий (уведомление от 14.05.2018 № 74/033/2018-3631) об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности по договору купли продажи земельного участка № 7368 от 02.11.2017 в отношении земельного участка категории земель – земли населенных пунктов (Ж-4. Зона индивидуальной жилой застройки) площадью 306 кв.м с кадастровым номером 74:33:1323004:168, расположенного по адресу: <...>, об обязании произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности по договору купли продажи земельного участка № 7368 от 02.11.2017 в отношении земельного участка категории земель – земли населенных пунктов (Ж-4. Зона индивидуальной жилой застройки) площадью 306 кв.м с кадастровым номером 74:33:1323004:168, расположенного по адресу: <...>.

Определением суда от 23.08.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО1, ФИО2.

Управление Росреестра по Челябинской области представило отзыв на заявление (л.д. 48-51), в котором заявление находит необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Третьими лицами представлены письменные пояснения на заявление.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом с соблюдением требований статей 121-123 АПК РФ посредством направления в их адрес копий определений суда заказными письмами с уведомлениям, оформления расписок в судебных заседаниях, а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении суда.

Дело рассматривается по правилам частей 1, 3, 5 статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв с 12 ноября 2018 года до 09 часов 20 минут 19 ноября 2018 года. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальных сайтах арбитражных судов Российской Федерации и Арбитражного суда Челябинской области в сети интернет. После объявленного перерыва представители заявителя и заинтересованного лица поддержали доводы и возражения, изложенные ими в заявлении, в отзыве соответственно.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

ФИО1 и ФИО2 являются собственниками трехкомнатной квартиры площадью 45, 9 кв. м, расположенной по адресу: <...>.

02.11.2017 между администрацией (продавец) и ФИО1 и ФИО2 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка № 7368 (далее – договор купли-продажи) в отношении земельного участка из категории земель земли населенных пунктов (Ж-4. Зона индивидуальной жилой застройки) площадью 306 кв.м с кадастровым № 74:33:1323004:168, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность ФИО1 – ½ доли, ФИО2 – ½ доли, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель земли населенных пунктов (Ж-4. Зона индивидуальной жилой застройки) площадью 306 кв.м с кадастровым № 74:33:1323004:168, расположенный по адресу: <...>.

02.02.2018 в управление Росреестра по Челябинской области обратились заявитель в лице представителя ФИО5, ФИО2, ФИО1 с заявлением о государственной регистрации перехода права и права долевой собственности на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 74:33:1323004:168, общей площадью 306 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

К заявлению были приложены следующие документы: заявления о государственной регистрации от 02.02.2018, договор купли-продажи от 02.11.2017, квитанция от 30.11.2017, квитанции от 22.01.2018, доверенность от 15.01.2018.

07.02.2018 управлением Росреестра по Челябинской области в адрес заявителей было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации № 74/033/210/2018-3631.

14.05.2018 управлением Росреестра по Челябинской области вынесено решение об отказе в осуществлении государственной регистрации прав на основании статьи 27 (пункт 7 часть 1 статья 26) Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), о чем было доведено до сведения заявителей уведомлением об отказе в государственной регистрации за № 74/033/210/2018-3631.

Администрация, посчитав, что указанным отказом нарушены его законные права и интересы, обратилась с настоящим заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Такое заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, а также исходя из пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в предмет доказывания по настоящему делу входит установление совокупности двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, и нарушение таким решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом суд отмечает, что при рассмотрении требования о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права в порядке главы 24 АПК РФ, надлежит оценивать законность оспариваемого акта, исходя из тех документов и сведений, которые были представлены заявителем непосредственно регистратору.

При рассмотрении настоящего спора суд руководствуется вступившим в силу Законом о регистрации, учитывая, что на дату подачи заявления в регистрирующий орган и дату принятия управлением Росреестра по Челябинской области решения нормы данного нормативного правового акта действовали (часть 5 статьи 72 Закона о регистрации).

В силу части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона о регистрации.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа в регистрации права со стороны управления Росреестра по Челябинской области послужило представление договора купли-продажи земельного участка в отсутствие обязательного нотариального удостоверения сделки с учетом распределения в рамках указанного договора между супругами долей на общее имущество.

14.05.2018 управлением вынесено решение об отказе в осуществлении государственной регистрации прав на основании статьи 27 (пункт 7 часть 1 статья 26) Закона о регистрации, о чем было доведено до сведения заявителей уведомлением об отказе в государственной регистрации за № 74/033/210/2018-3631.

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона.

В связи с истечением срока приостановления и не устранения препятствий для регистрации управлением Росреестра по Челябинской области принято решение об отказе в государственной регистрации прав.

В оспариваемом отказе управление Росреестра по Челябинской области в качестве оснований сослалось на пункт 7 части 1 статьи 26, пункт 14 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, а именно: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; а именно договор купли-продажи земельного участка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Согласно положениям части 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В соответствии с нормами семейного законодательства изменение правового режима общего имущества супругов возможно на основании заключенного между ними брачного договора (статьи 41, 42 Семейного кодекса Российской Федерации), или соглашения о разделе имущества (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (пункт 1 статьи 42 Семейного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Из содержания пункта 3 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации следует, что супруги могут разделить имущество в натуре или определить доли супругов в этом имуществе.

Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют закрепленный законом порядок общей собственности, устанавливая отличный, а именно долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости.

Исходя из буквального толкования слов и выражений, изложенных в спорном договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества, можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственности объект недвижимости заключают соглашение о разделе имущества, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем спорный договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению в силу императивности требований статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, к которому применяются правила о двух- и многосторонних сделках.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статья 163 ГК РФ).

Таким образом, как правильно отметил регистрирующий орган, включение в договор купли-продажи условия о приобретении имущества супругами в долевую собственность будет являться правомерным лишь в случае нотариального удостоверения такого договора.

Указанные нормы права являются императивными и не подразумевают свободного толкования.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи земельного участка № 7368 от 02.11.2017 подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, оснований для регистрации права собственности на земельный участок у управления Росреестра по Челябинской области не имелось.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом вышеизложенного, отсутствует совокупность условий, необходимых для признания незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прав, что исключает удовлетворение заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.В. Командирова