Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа от 03.09.2009 № 01/492/2009-461 в государственной регистрации соглашения о расторжении договора в отношении земельного участка площадью 305 кв.м, кадастровый номер 74:36:02 02 011:0002:000000:0000, расположенного по адресу: <...>, по заявлению Администрации Тракторозаводского района г. Челябинска

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

ФИО1, г. Челябинск

Администрация Тракторозаводского района г. Челябинска

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – служебное удостоверение;

от ответчика: ФИО3 – доверенность; паспорт;

от третьих лиц:

- ФИО1, г. Челябинск – паспорт;

- Администрации Тракторозаводского района г. Челябинска – ФИО4 – удостоверение; доверенность;

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением (с учетом уточнения) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - Управление, УФРС, регистрирующий орган) с требованием о признании незаконным отказа от 03.09.2009 № 01/492/2009-461 в государственной регистрации соглашения о расторжении договора в отношении земельного участка площадью 305 кв.м, кадастровый номер 74:36:02 02 011:0002:000000:0000, расположенного по адресу: <...>, по заявлению Администрации Тракторозаводского района г. Челябинска (л.д. 3-6).

Определением суда от 02.11.2009 (л.д. 1) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: ФИО1, г. Челябинск (далее – ФИО1), Администрация Тракторозаводского района г. Челябинска (далее – Администрация района).

Определением суда от 17.12.2009 наименование ответчика было уточнено – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра) (л.д. 96).

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении (л.д. 3-6). Со ссылкой на п.п. 1, 4 ст. 16 Федерального закона от № «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), п.п. 1, 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ, п.п. 16, 17 Методических рекомендации, утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 указал, что для регистрации была представлена доверенность, оформленная надлежащим образом, следовательно, оснований для отказа в регистрации не имелось. Отказ нарушает права и законные интересы Администрации района на предоставление земельных участков в соответствии с земельным законодательством, п. 44 Положения об администрации района в г. Челябинске, утв. Решением Челябинской городской Думы от 22.11.2005 № 8/38.

Представитель Управления в судебном заседании требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 33-34). Со ссылкой на п.п.1, 4 ст. 16, абз. 10 п.1 ст. 20 Закона о регистрации, ст. 158, п.5 ст. 185 ГК РФ, п.п. 16-18 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184, указал, что норма п.1 ст. 16 Закона о регистрации является специальной, ее требований не содержит исключений, в связи с чем, норма п.5 ст. 185 ГК РФ не подлежит применению. Поскольку нотариально удостоверенной доверенности для регистрации представлено не было, отказ соответствует закону и не нарушает чьих-либо прав. Позиция Управления подтверждается судебной практикой.

Представитель Администрации в судебном заседании требования заявителя поддержал по основаниям, изложенным в письменном мнении (л.д. 27), указав, что отказ не соответствует закону, нарушает права Администрации в осуществлении своих полномочий, предусмотренных пп.44 п. 12 Положения, утв. Решением Челябинской городской Думы. Администрация является муниципальным учреждением, финансируемым за счет местного бюджета, расходы на указанные цели в бюджете не заложены.

ФИО1 в судебном заседании указала, что имеет на праве собственности жилой дом, отказ препятствует в оформлении прав на земельный участок, письменного мнения не представила.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

28 августа 2001 года на основании Постановления главы администрации Тракторозаводского района г. Челябинска № 675 от 08.06.2001 и договора долгосрочной аренды на представление земельного участка в населенном пункте № 1242 от 10.06.2001 между Муниципальным образованием г. Челябинска (арендодателем) и ФИО5 (арендатором) зарегистрировано право аренды на земельный участкок площадью 305 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пер. Армавирский, 36б, кадастровый номер 74:36:02.02.011:0002:000000:0000, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделана запись регистрации № 74:01-36:148-2001:0076, что подтверждается свидетельством серии 74 – АБ № 050422 (л.д. 13).

21.12.2001 между ФИО6, действующей от имени ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи ½ доли в праве собственности на жилой дом общей площадью 63,5 кв.м, находящийся по адресу: <...>/Б, с надворными постройками и сооружениями. Из договора следует, что жилой дом расположен на земельном участке, площадью 305 кв.м, который предоставлен ФИО5 в аренду сроком на 49 лет на основании постановления Главы администрации Тракторозаводского района от 08.06.2001 № 675, договора долгосрочной аренды от 10.07.2001 № 1242 (л.д. 11).

27.12.2001 произведена государственная регистрация сделки, о чем свидетельствуют штамп на договоре и свидетельство о государственной регистрации права серии 74-АВ № 044939 (л.д. 14).

13.02.2002 между Администрацией района (арендодателем) и ФИО5 (арендатором) заключено соглашение о расторжении договора долгосрочной аренды от 10.07.2001 в связи с отчуждением жилого дома (л.д. 12).

21.06.2003 Отделом ЗАГС сделана запись акта о смерти ФИО5, о чем выдано свидетельство о смерти <...>(л.д. 10).

06.05.2009 ФИО1 обратилась к Главе администрации района с заявлением о расторжении договора аренды на земельный участок в связи с приобретением жилого дома и смертью арендатора (л.д. 26).

19.05.2009 письмом исх. 13-259 Администрация района уведомила УФРС о том, что договор долгосрочной аренды от 10.07.2001 № 1242 на земельный участок по адресу: пер. Армавирский, 36б, заключенный с ФИО5 следует считать прекратившим действие в связи с продажей ½ доли жилого дома ФИО1 и смертью ФИО5, в также учитывая, что соглашение о расторжении договора аренды между Администрацией района и ФИО5 было составлено 13.02.2002. Просила сообщить о результатах, поскольку ФИО1 не может оформить правоустанавливающие документы на участок (л.д. 9).

03.06.2009 УФРС письмом исх. № 11578 в ответ на указанное обращение сообщило Главе администрации района со ссылкой ст. 46 ЗК РФ, п. 2 ст. 617 ГК РФ о том, что смерть арендатора не является основанием для прекращения ранее заключенного им договора аренды земельного участка; со ссылкой на ст.ст. 131, 164, п.3 ст. 433, п.1 ст. 452, п.2 ст. 609 ГК РФ указало, что соглашение о расторжении не может быть рассмотрено в качестве надлежащего документа, подтверждающего прекращение арендных отношений, поскольку оно не зарегистрировано. Учитывая изложенное, договор не может быть прекращен на основании вышеуказанного обращения (л.д. 19).

04.07.2009 Глава администрации района выдал доверенность ФИО4 на право представления интересов администрации района путем подачи различного рода заявлений, соглашений, касающихся договора долгосрочной аренды земельного участка № 1242 от 10.07.2001, заключенного с ФИО5 (л.д.20).

04.08.2009 УФРС письмом исх. № 01/492/2009-461 уведомила ФИО4 и Администрацию района о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на п.п.1, 4 ст. 16 Закона о регистрации и необходимость представления подлинного экземпляра доверенности или ее надлежащим образом заверенной копии в срок до 02.09.2009 (л.д. 8).

28.08.2008 Администрация района письмом исх. № 01-2410 обратилась к Прокурору с просьбой о проведении проверки законности приостановления государственной регистрации соглашения и принять меры прокурорского реагирования (л.д. 7).

03.09.2009 УФРС письмом исх. № 01/492/2009-461 сообщило ФИО4, Администрации района об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора по причине непредставления документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации со ссылкой на п.п.1, 4 ст. 16 Закона о регистрации прав и непредставление подлинного экземпляра нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей полномочия ФИО4, действующей от имени Администрации района (л.д. 8).

Полагая, что отказ в регистрации соглашения не соответствует закону и нарушает права и законные интересы Администрации района, Прокурор обратился в суд с требованием о признании его незаконным.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Исходя из ч.1. ст. 158 Гражданского кодекса РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии с ч.1. ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации (ч.5 ст. 185 ГК РФ).

В силу ч.2. ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Часть 4. статьи 16 Закона о регистрации предусматривает, что вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами предъявляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

Как усматривается из материалов дела, Администрация района в лице ФИО4 обратилась в Управление с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. С заявлением была представлена доверенность, выданная Администрацией от 24.07.2009 № 01-2125 ФИО4 сроком действия до 30.07.2009, подписана Главой Администрации района, скреплена печатью (л.д. 20).

В обоснование своих требований заявитель ссылается на то обстоятельство, что Администрацией были соблюдены требования закона, представлена надлежащим образом оформленная доверенность.

С данным доводом суд не может согласиться по следующим основаниям.

Выдача доверенности является односторонней сделкой, для совершения которой в соответствии с пунктом 2 статьи 154 названного Кодекса необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В силу пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно, в частности, в случаях, указанных в законе.

В силу ст. 43 Основ законодательства о нотариате (11 февраля 1993 года N 4462-1) при удостоверении сделок нотариусом проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия.

В соответствии с ч.1. ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Из содержания указанной нормы права следует, что для подписания от имени доверителя заявления о государственной регистрации прав законом установлены дополнительные требования к форме доверенностей.

Следовательно, указанная норма является специальной, и имеет приоритет над нормой, установленной ч.5 ст. 185 ГК РФ, ч.4 ст. 16 Закона о регистрации.

Поскольку указанная норма является специальной, и федеральным законом не предусмотрено иное, вывод регистрирующего органа о том, что мотивы отказа в государственной регистрации изменений соответствуют положениям статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следует признать законным и обоснованным.

При данных обстоятельствах, требование Управления о необходимости представить Администрацией нотариально удостоверенную доверенность уполномоченного лица в контексте указанных норм является правомерным.

Основания для отказа в регистрации установлены ст. 20 Закона о регистрации.

Так, в силу ч.1. указанной статьи Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Поскольку, доверенность, оформленная надлежащим образом, для регистрации не была представлена (л.д. 37), она не была представлена и в рамках устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации (л.д. 8), то у регистрирующего органа имелись основания для отказа в совершении регистрационных действий.

Вышеизложенное, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии совокупности условий для признания оспариваемого решения незаконным, следовательно, в удовлетворении требований заявителю следует отказать.

Именем РФ, руководствуясь 167-170,176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Прокурора Челябинской области о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 03.09.2009 № 01/492/2009-461 в государственной регистрации соглашения о расторжении договора в отношении земельного участка площадью 305 кв.м, кадастровый номер 74:36:02 02 011:0002:000000:0000, расположенного по адресу: <...>, по заявлению Администрации Тракторозаводского района г. Челябинска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.В. Забутырина