Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Максимовой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колчиной С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Оптим-ритейл» (ИНН 8603173939, ОГРН 1108603012132) к обществу с ограниченной ответственностью «АРКОС» (ИНН 8903005188, ОГРН 1028900578981) о взыскании 300 000 рублей и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «АРКОС» (ИНН 8903005188, ОГРН 1028900578981) к обществу с ограниченной ответственностью «Оптим-ритейл» (ИНН 8603173939, ОГРН 1108603012132) о взыскании 201 936 рублей 14 копеек,

при участии в судебном заседании: представители сторон не явились,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Оптим-ритейл» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «АРКОС» о взыскании неосновательного обогащения в размере 300 000 рублей.

ООО «АРКОС» отзыв на исковое заявление ООО «Оптим-ритейл» не представило, иск не оспорило.

При этом ООО «АРКОС» предъявило встречный иск, в котором просит о взыскании с ООО «Оптим-ритейл» ущерба, причиненного арендодателем, а именно просит взыскать с ООО «Оптим-ритейл» рыночную стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причинённого собственнику нежилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> район городского рынка, стр. 36 в размере 151 936 рублей 14 копеек (451 936,14-300 000), арендную плату за период с 10.05.2014 по 14.05.2014 в размере 40 000 рублей, уплаченные за составление искового заявления денежные средства в размере 5 000 рублей и 10 000 рублей, уплаченные за составление отчёта.

ООО «Оптим-ритейл» встречные исковые требования ООО «АРКОС» не признало, в отзыве на встречный иск ООО «Оптим-ритейл» указало на то, что помещение было сдано арендатором (ООО «Оптим-ритейл») арендодателю (ООО «АРКОС») по акту приема-передачи, помещение было принято арендодателем с замечаниями по состоянию, с замечаниями, указанными в акте, арендодатель не был согласен. По возражениям арендатора от арендодателя претензий не поступало.

Также указывает, что отчет об оценке составлен по прошествие двух лет с момента сдачи помещения, в указанный период имущество находилось в аренде, непрерывно использовалось. При составлении отчета, у оценщика отсутствовали сведения о том, в каком состоянии помещение было передано от истца к ответчику при заключении договора аренды, отсутствуют выводы о времени и причинах ухудшения состояния помещения. Кроме того, указывает на то, что об осмотре помещения оценщиком ООО «Оптима-ритейл» не извещалось, в связи с чем были нарушены права арендатора.

Просит отказать ООО «АРКОС» в удовлетворении встречных исковых требований.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дело в отсутствие представителей сторон.

Как следует из материалов дела, 10.09.2010 между ООО «АРКОС» и ООО «Оптима-ритейл» был заключен договор аренды нежилого помещения.

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 150,7м², торговая площадь 95,7м², расположенное по адресу: ЯНАО, <...> торговая площадка «Городской рынок».

Договор аренды был заключен на срок с 10 сентября 2010 по 10 августа 2011 года.

Стороны договорились, что цена договора за весь период составит 2 400 000 рублей.

Впоследствии между сторонами заключались новые договоры аренды в отношении того же объекта: б/н от 10.08.2011, № 5 от 01.07.2012, б/н от 31.05.2013.

Ежемесячная арендная плата по договорам составляла 300 000 рублей.

Согласно договору от 31.05.2013 срок аренды установлен сторонами по 10.05.2014.

На основании акта приемки-передачи 14 мая 2014 года арендованное помещение было возвращено ООО «АРКОС».

Исковые требования ООО «Оптим-ритейл» по иску к ООО «АРКОС» мотивированы тем, что платежным поручением № 19 от 02.01.2011 на счет ООО «АРКОС» была перечислена сумма в размере 600 000 рублей, из которых 300 000 рублей - это обеспечительный платеж во исполнение условий договора.

При этом, денежная сумма обеспечительного платежа в размере 300 000 рублей, не зачитывалась в качестве оплаты за последний месяц аренды, как это предусмотрено договорами, а согласно устной договоренности сторон находилась на депозите ответчика, и служила обеспечением исполнения каждого последующего договора аренды.

Согласно подписанному сторонами акту сверки взаимных расчетов на 14.04.2014 у ООО «Оптим-ритейл» образовалась переплата, сумма переплаты составила 300 000 рублей.

Пытаясь урегулировать спор в досудебном порядке ООО «Оптим-ритейл» направило ООО «АРКОС» претензию от 07.10.2015, в которой предложило последнему в течение 5 календарных дней возвратить сумму обеспечительного платежа в размере 300 000 рублей.

Претензия оставлена ООО «АРКОС» без ответа, сумма переплаты ООО «Оптим-ритейл» не возвращена.

Обращаясь в суд с иском ООО «Оптим-ритейл» просит взыскать с ООО «АРКОС» неосновательное обогащение в виде обеспечительного платежа в размере 300 000 рублей.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьёй 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Договор аренды нежилого помещения от 31.05.2013 между ООО «АРКОС» и ООО «Оптим-ритейл» прекращён, нежилое помещение 14.05.2014 передано арендодателю, факт переплаты в размере 300 000 рублей арендодателем не оспаривается.

В связи с прекращением договора аренды нежилого помещения основания для удержания арендодателем обеспечительного платежа в размере 300 000 рублей отпали, в связи с чем ООО «АРКОС» должно вернуть арендатору указанную сумму.

Таким образом, требование ООО «Оптим-ритейл» о взыскании с ООО «АРКОС» неосновательного обогащения в размере 300 000 рублей подлежит удовлетворению.

Встречные исковые требования ООО «АРКОС» мотивирует тем, что согласно п. 6.1.5 договора аренды нежилого помещения от 31.05.2013 ООО «Оптима-ритейл» обязалось производить за свой счет текущий ремонт нежилого помещения, за свой счет устранять неисправности, поломки и последствия аварий внутренних коммуникаций в части арендуемого нежилого помещения.

Кроме того, согласно п. 8.5 договора аренды ООО «Оптима-ритейл» обязалось передать арендодателю арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи с учетом нормального износа.

ООО «АРКОС» указывает, что между ним и ООО «Оптима-ритейл» 14.05.2014 был составлен акт приемки-передачи нежилого помещения, в котором ООО «АРКОС» отметило, что при приемке нежилого помещения были обнаружены повреждения арендуемого нежилого помещения, которые ООО «Оптима-ритейл» своевременно не устранило.

Согласно отчету № 2016/03/06-2 об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного собственнику нежилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> район городского рынка, стр. 36, стоимость восстановительного ремонта составила 451 936 рублей 14 копеек.

В связи с чем ООО «АРКОС» заявило встречное исковое требование о взыскании с ООО «Оптима-ритейл» ущерба с учётом суммы обеспечительного платежа, в размере 151 936 рублей 14 копеек (451 936 рублей 14 копеек – 300 000 рублей). ООО «АРКОС» считает, что ООО «Оптим-ритейл» не покрыло убытки, причинённые арендованному помещению за счёт обеспечительного платежа.

Кроме того, ООО «АРКОС» просит взыскать с ООО «Оптим-ритейл» 10 000 рублей, уплаченных им оценщику за составление отчёта об определении рыночной стоимости работ и материалов, а также просит взыскать с ООО «Оптим-ритейл» арендную плату за период с 10 по 14 мая 2014 года в размере 40 000 рублей.

ООО «Оптим-ритейл» встречные исковые требования ООО «АРКОС» не признало, считает, что помещение было передано арендодателю в удовлетворительном состоянии с учётом нормального износа.

Отказывая ООО «АРКОС» в удовлетворении встречных требований в части взыскания убытков в размере 151 936 рублей 14 копеек суд исходит из следующего.

Заключая с ООО «АРКОС» договор аренды спорного нежилого помещения ООО «Оптим-ритейл» обязалось использовать нежилое помещение по его целевому назначению (для организации торговли), содержать нежилое помещение в надлежащем санитарном состоянии, соблюдать правила противопожарной безопасности, а также правила пользования тепловой и электрической энергии, производить за свой счёт текущий ремонт нежилого помещения, за свой счёт устранять неисправности, поломки, и последствия аварий внутренних коммуникаций в части арендуемого нежилого помещения.

В свою очередь ООО «АРКОС» оставило за собой право в случае обнаружения повреждения имущества или ненадлежащего использования нежилого помещения письменно уведомить арендатора о своём несогласии с указанием срока для устранения недостатков.

Спорное помещение было передано арендатору в аренду по акту приёма-передачи 10.09.2010 в состоянии, пригодном к эксплуатации, стороны на момент передачи имущества не имели друг к другу претензий по состоянию объекта.

Позднее, при заключении новых договоров аренды, акты приёма-передачи имущества сторонами не оформлялись.

В акте приёмки-передачи нежилого помещения от 10.05.2014 в связи с окончанием срока действия договора аренды от 31.05.2013 директор ООО «АРКОС» 14.05.2014 указал, что помещение не пригодно для дальнейшей эксплуатации и что необходимо в срок до 25.05.2014 заменить битые стёкла (алюминиевый профиль) на 3-х окнах, восстановить входную группу центрального входа (алюминиевые конструкции), восстановить плитку центрального и служебного входа, восстановить двойной дверной блок залами (алюминиевая конструкция), восстановить дверной блок служебнгого помещения, очистить с наружной стороны окна от клеящейся плёнки (реклама не согласовывалась), восстановить плитку в подсобных помещениях, привести электроосвещение в рабочее состояние, в т.ч. розетки и выключатели.

В свою очередь представитель ООО «Оптим-ритейл» указал в акте приёмки-передачи от 10.05.2014 на то, что он с замечаниями арендатора не согласен, считает, что помещение сдаётся в надлежащем состоянии с учётом нормального износа.

Таким образом, ООО «Оптим-ритейл» передало арендодателю арендованное помещение, акт приёма-передачи этого помещения с замечаниями ООО «АРКОС» был подписан последним 14.05.2014.

Предъявляя требование о взыскании с ООО «Оптим-ритейл» убытков, причинённых арендованному ООО «Оптим-ритейл» помещению, ООО «АРКОС» представило отчёт № 2016/03/06-2 об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причинённого собственнику нежилого помещения, расположенного по адресу ЯНАО, <...> район городского рынка, стр. 36, составленный предпринимателем ФИО1 24.03.2014.

Согласно указанному отчёту рыночная стоимость работ, материалов, необходимых для устранения ущерба, на 10.05.2014 соответствует 451 936,14 рублей.

Отчёт составлен на основании акта осмотра от 24.03.2016, спустя почти два года с дату возврата имущества ООО «АРКОС».

ООО «Оптим-ритейл» к участию в осмотре нежилого помещения не приглашался.

Оценке предъявлены работы и материалы, необходимые для устранения ущерба, причинённого собственнику спорного нежилого помещения.

Как следует из отчёта, под стоимостью материального ущерба оценщик понимает рыночную стоимость ремонтно-восстановительных работ по воссозданию помещения в первоначальном виде до воздействия неблагоприятных внешних факторов.

В данном случае при определении рыночной стоимости оценщик отталкивался от объектной (полной) сметы воссоздания квартиры (по-видимому, имеется в виду спорное помещение) в том виде, в котором она находилась до причинения ей повреждений.

Между тем, согласно п. 8.5 договора аренды ООО «Оптима-ритейл» обязалось передать арендодателю арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи с учетом нормального износа.

Договором аренды не определено, что следует понимать под «нормальным износом помещения».

Нормативы износа с целях возврата арендованного имущества действующим законодательством не определены.

В связи с чем понятие нормального износа является категорией оценочной.

Во всяком случае, если помещение при возврате имущества из аренды совсем не пригодно к использованию, то такое имущество следует считать повреждённым.

По мнению суда, под нормальным износом следует понимать износ имущества в той степени, в какой этот износ позволяет эксплуатировать это имущество по прямому назначению.

Заявляя требование о возмещении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, ООО «АРКОС» должно доказать факт возникновению ущерба, как такового, т.е. применительно к понятию нормального ущерба ООО «АРКОС» должно доказать, что принятое им из аренды нежилое помещение невозможно эксплуатировать по прямому назначению как торговый павильон.

В подтверждение выявленных при приемке объекта недостатков ООО «АРКОС» представило замечания к акту приёмки-передачи нежилого помещения от 10.05.2010.

ООО «Оптим-ритейл» замечания арендодателя не признал.

Совместный акт о выявленных повреждениях при приёмке помещения из аренды сторонами не составлялся.

В акте приёма-передачи арендатором нежилого помещения в аренду от 10.09.2010 указано, что состояние объекта пригодно к эксплуатации.

Каких-либо подробностей о состоянии переданного в аренду нежилого помещения указанный акт приёма-передачи имущества не содержит.

Поэтому не представляется возможным сравнить характеристики переданного в 2010 году или в 2013 году в аренду арендатору нежилого помещения с характеристиками этого помещения в момент возвращения арендованного помещения арендодателю 10.05.2014.

В связи с чем суд полагает, что доводы ООО «АРКОС» о причинении переданному в аренду ООО «Оптим-ритейл» нежилого помещения ущерба, а также о том, что состояние этого имущества при возврате его из аренды не соответствует нормальному износу, не подтверждены соответствующими доказательствами.

Оценив представленный ООО «АРКОС» Отчёт об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, не может быть принят судом в качестве доказательства, подтверждающего встречное исковое требование ООО «АРКОС» о взыскании с ООО «АРКОС» причинённого арендатором ущерба в размере 151 936 рублей 14 копеек, поскольку предмет оценки, указанный в отчёте, не соответствует предмету иска, т.е. рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причинённого собственнику нежилого помещения в известной степени не может быть установлена, поскольку физический размер ущерба ООО «АРКОС» по отношению к нормальному износу не определён и материалами дела не доказан.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Оценив представленные в дело доказательства суд полагает, что поскольку факт возврата из аренды нежилого помещения в состоянии, не соответствующем нормальному износу арендованного имущества в процессе его эксплуатации, не нашёл своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, встречные требования ООО «АРКОС» о взыскании с ООО «Оптим-ритейл» ущерба в размере 151 936 рублей 14 копеек удовлетворению не подлежат.

Также не подлежит удовлетворению и требование ООО «АРКОС» о взыскании с ООО «Оптим-ритейл» расходов, понесённых в связи с оплатой составленного оценщиком отчёта об оценке в размере 10 000 рублей, поскольку эти расходы не являются судебными, по сути, являются убытками ООО «АРКОС», которые в силу статьи 15 Гражданского Кодекса РФ не могут быть взысканы с ответчика ввиду отсутствия причинно-следственной связи между действием (бездействие) ООО «Оптим-ритейл» по исполнению договора аренды и фактом уплаты указанной суммы оценщику для составления вышеуказанного отчёта по оценке, которое суд не принял в качестве доказательства по делу.

При этом в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд удовлетворяет требования ООО «АРКОС» о взыскании с ООО «Оптим-ритейл» арендной платы за период с 10.05.2014 по 14.05.2014 в размере 40 000 рублей.

Поскольку при подаче встречного иска ООО «АРКОС» не учло в качестве искового требование о взыскании с ООО «Оптим-ритейл» 10 000 рублей за составление отчета, госпошлина по встречному иску была оплачена ООО «АРКОС» не в полном размере.

При распределении по итогам рассмотрения дела между сторонами расходов по уплате госпошлины суд довзыскивает с ООО «АРКОС» госпошлину в соответствующем размере.

Руководствуясь статьями 307, 309, 310, 702, 708 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Оптим-ритейл» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АРКОС» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оптим-ритейл» неосновательное обогащение в размере 300 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 9 000 рублей, всего взыскать 309 000 рублей.

2.Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «АРКОС» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оптим-ритейл» в пользу общества с ограниченной ответственностью «АРКОС» арендную плату за нежилое помещение по договору от 31.05.2013 в размере 40 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 1 394 рубля 02 копейки, судебные расходы на оплату услуг адвоката в размере 990 рублей 41 копейки, всего взыскать 42 384 рубля 43 копейки.

В остальной части встречного иска обществу с ограниченной ответственностью «АРКОС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

3.В результате зачёта взаимных требований взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АРКОС» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 21.10.2002, место нахождения: 629730, ЯНАО, <...>) в пользу обществу с ограниченной ответственностью «Оптим-ритейл» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 28.06.2010, место нахождения: 628600, ХМАО-Югра, <...> Западный промышленный узел 64, панель 13) 266 615 рублей 57 копеек.

4.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АРКОС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 281 рубля.

5.Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

О.В. Максимова