Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Фахрутдиновой Р.А. гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Халиуллиной З.Р. – Набиуллина И.Н., Яндубаева В.Ю. на решение Приволжского районного суда г. Казани от21 сентября 2021 года, которым постановлено:

Исковые требования Халиуллиной Зульфии Рустамовны к Яндубаевым Вадиму Юрьевичу, Ляйсан Камилевне о взыскании двойной суммы задатка, возложении обязанности заключить на условиях предварительного договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком) от 05 ноября 2020 года договор уступки права требования по договору № .... участия в долевом строительстве жилого дома от 22.01.2020 в отношении объекта долевого строительства: однокомнатная квартира проектной площадью 35,42 кв. м, усл. №<адрес>» с уплатой Яндубаевым Вадиму Юрьевичу, Ляйсан Камилевне за переданные права суммы в размере <данные изъяты> рублей оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Яндубаева Вадима Юрьевича к Халиуллиной Зульфие Рустамовне о признании предварительного договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве от 05 ноября 2020 года расторгнутым и прекращенным с 13 ноября 2020 года, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Яндубаевой Ляйсан Камилевны к Халиуллиной Зульфие Рустамовне, Яндубаеву Вадиму Юрьевичу о признании предварительного договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком) от 05 ноября 2020 года недействительным, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Признать предварительный договор об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком) от 05 ноября 2020 года, заключенный между Яндубаевым Вадимом Юрьевичем и Халиуллиной Зульфией Рустамовной, недействительным.

Требования Яндубаевой Ляйсан Камилевны к Халиуллиной Зульфие Рустамовне, Яндубаеву Вадиму Юрьевичу о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителя Халиуллиной З.Р. – Набиуллина И.Н., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, возражавшего доводам апелляционной жалобы Яндубаева В.Ю., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Халиуллина З.Ф. обратилась с иском к Яндубаевым В.Ю., Л.К. о взыскании двойной суммы задатка, возложении обязанности заключить договор.

В обоснование требований указано, что 05 ноября 2020 года между Яндубаевым В.Ю. и Халиуллиной З.Р. заключен предварительный договор об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком), по условиям которого Яндубаев В.Ю. принял на себя обязательство уступить права и обязанности, приобретённые по договору № .... участия в долевом строительстве жилого дома от 22 января 2020 года в отношении следующего объекта долевого строительства: однокомнатная квартира общей проектной площадью 35,42 кв. м, под условным номером <адрес>». Строительство жилого дома застройщик ведет на земельном участке с кадастровым номером ...., площадью 7807 кв. м, по адресу: <адрес>.

Договор уступки права требования стороны должны были заключить по 05 декабря 2020 года (п. 1.3 предварительного договора).

Уступка права по договору является возмездной. Цессионарий принял обязательство уплатить Цеденту за переданные права по договору цену в размере <данные изъяты> рублей (п. 1.5. предварительного договора).

В день подписания предварительного договора Халиуллина З.Р. во исполнение п. 1.5 договора, передала Яндубаеву В.Ю. задаток в размере 50000 рублей.

Застройщиком по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 22 января 2020 года № .... является ООО «Жилищная основа», согласно данным из ЕГРЮЛ, лицом имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица является ООО «ФИНАНС КОНСАЛТ».

Дольщиками по названному договору участия в долевом строительстве жилого дома являются Яндубаев В.Ю. и его супруга Яндубаева Л.К. При этом, залогодержателем по указанному договору является АО «АЛЬФА-БАНК».

В установленные предварительным договором сроки ответчики не заключили основной договор. В свою очередь, истец 01 декабря 2020 года, до истечения срока, указанного в предварительном договоре, направил ответчикам заказные с уведомлением письма с предложением явиться с необходимыми документами 05 декабря 2020 года к 12.00 часам по адресу: <адрес> (здание главпочтамта) для заключения договора уступки права требования, приложив подписанный со своей стороны проект договора уступки права требования. Согласно данным с официального сайта Почта России письмо в адрес Яндубаева В.Ю. доставлено 10 декабря 2020 года. Письмо в адрес Яндубаевой Л.К. доставлено 16 декабря 2020 года. Указанные письма остались без ответа.

23 ноября 2020 года в адрес истца пришло письмо от Яндубаева В.Ю. с предложением расторгнуть предварительный договор, с приложенным соглашением о его расторжении. Указанное предложение истцом отклонено, о чем было письменно сообщено предложение о заключении основного договора.

Поскольку истец заинтересована в исполнении предварительного договора, считает необходимым возложить обязанность на Яндубаевых В.Ю., Л.К. заключить с Халиуллиной З.Р. на условиях предусмотренных в предварительном договоре об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком) от 05 ноября 2020 года, договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома от22 января 2020 года № .... в отношении вышеуказанной квартиры с уплатой Яндубаевыми В.Ю., Л.К. за переданные права сумму в размере .... рублей. Также просит указать, что указанный договор считается заключенным со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу на условиях, предусмотренных в предварительном договоре об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком), а также взыскать с ответчиков задаток в двойном размере в общей сумме 100000 рублей.

Ответчик Яндубаев В.Ю. предъявил встречный иск к Халиуллиной З.Р., просил признать предварительный договор, заключенный 05 ноября 2020 года между Яндубаевым В.Ю. и Халиуллиной З.Р., расторгнутым и прекращенным с 13 ноября 2020 года, взыскать с Халиуллиной З.Р. почтовые расходы по отправке копии встречного иска сторонам по делу в размере 280 рублей и уплаченную госпошлину в размере 300 рублей.

В обоснование встречных требований указано, что Яндубаев В.Ю. полагает, что между сторонами была достигнута договоренность о расторжении предварительного договора от 05 ноября 2020 года, поскольку Яндубаевым В.Ю. на реквизиты карты Сбербанк Халиуллиной З.Р. 13 ноября 2020 года в соответствии с п. 5.2 предварительного договора возвращены денежные средства в размере 50000 рублей, подписано соглашение о расторжении данного договора и направлено в адрес Халиуллиной З.Р. два экземпляра для подписания. Вышеуказанный платеж исполнен, денежные средства Халиуллиной З.Р. получены. В пределах срока действия (и по настоящее время) предварительного договора указанная сумма Яндубаеву В.Ю. не возвращена, что свидетельствует о принятии указанного возврата и согласии на расторжение договора.

Также указывает, что соглашение о расторжении предварительного договора Халиуллиной З.Р. принято, поскольку во-первых, она не вернула обратно ответчику полученные в соответствии с п. 5.2 предварительного договора денежные средства, при этом направила предложение о заключении договора 01 декабря 2020 года, требуя заключить сделку на иных условиях, чем предусмотрено предварительным договором: в приложенном проекте договора уступки стоимость объекта в редакции истца определена <данные изъяты> рублей, в то время как предварительным договором таковая была определена в 2670000 рублей, при том, что денежные средства в размере 50000 рублей возвращены, а основная сумма денежных средств на аккредитив не внесена. Данные обстоятельства противоречат позиции истца по первоначальному иску в обоснование отказа в подписании соглашения о расторжении.

Помимо этого, отмечено, что подписанный между сторонами предварительный договор не содержит запрета на односторонний отказ от исполнения договора, более того п. 5.4 договора напротив содержит возможность отказа от договора одного из собственников, в качестве последствий которого императивно предусмотрено только одно основание — возврат задатка в двойном размере, но никак не право противоположной стороны на понуждение к заключению договора.

Таким образом, предварительный договор, с учетом взаимного и последующего поведения сторон (возврат денежных средств, принятых по договору, их принятие получателем, отсутствие факта возврата, направление одной из сторон другой стороне соглашения о расторжении договора) свидетельствует о достижении согласия о расторжении договора, соответственно предварительный договор подлежит признанию расторгнутым и прекращенным с 13 ноября 2020 года, а все обязательства по нему между сторонами прекращенными.

Ответчик Яндубаева Л.К. также предъявила встречный иск к Яндубаеву В.Ю., Халиуллиной З.Р. о признании предварительного договора от 05 ноября 2020 года недействительным.

В обоснование требований указано, что участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № .... от22 января 2020 года являются Яндубаевы В.Ю., Л.К., о чем Халиуллиной З.Р. было известно при подписании предварительного договора после ознакомления со всеми документами на объект недвижимости, что также явствует из оферты, направленной в адрес участников долевого строительства. Между тем, являясь равноправным участником долевого строительства, Яндубаева Л.К. денежных средств от Халиуллиной З.Р. по договору от 05 ноября 2020 года не получала, расписок о получении указанной суммы не выдавала, договор не подписывала, о существенных условиях указанного договора ей известно не было, также, как и не уполномочивала Яндубаева В.Ю. на заключение спорного предварительного договора, как посредством выдачи специальной доверенности, так и нотариальным согласием. Таким образом, с учетом системной взаимосвязи правовых норм - положении статей 35, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает, что предварительный договор от 05 ноября 2020 года является недействительным. Помимо того, что сделка является недействительной, что не создает для сторон обязательств, с учетом системной взаимосвязи вышеуказанных правовых норм она не является стороной предварительного договора, соответственно обязательств по совершению сделки нести не может. Кроме того, критерием признания сделки недействительной является то, что при совершении сделки отсутствовало согласие застройщика на переуступку, также имелось (имеется) обременение по договору ипотеки, а на погашение ипотеки направлены средства материнского капитала, что также создает ограничения возможности распоряжения недвижимым имуществом. Изложенное позволяет прийти к выводу, что предварительный договор подлежит признанию недействительным.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель Халиуллиной З.Р. просил об удовлетворении требований Халиуллиной З.Р., в удовлетворении встречных исков просил отказать.

Яндубаев В.Ю. в суд не явился, представил пояснения, в которых указано на необходимость удовлетворения его встречного иска и отклонении первоначальных требований Халиуллиной З.Р., по требованиям Яндубаевой Л.К. позицию не изложил.

Яндубаева Л.К. в судебное заседание не явилась, представила пояснения, где требования первоначального иска не признала, настаивала на удовлетворении своих встречных требованиях, позицию по встречному иску Яндубаева В.Ю. не изложила.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Жилищная основа», ООО «Финанс Консалт», Управление Росреестра по Республике Татарстан в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, - АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явился, представил отзыв, указав, что 22 января 2020 года Яндубаевы В.Ю., Л.К. заключили с АО «АЛЬФА-БАНК» кредитный договор № ...., денежные средства по которому были направлены на оплату покупки квартиры по договору № .... от 22012020. Таким образом, 22 января 2020 года Яндубаевым В.Ю. на свой банковский счет были внесены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а также перечислены денежные средства, предоставленные по договору № ...., в размере 1683018 рублей, которые были перечислены в счет оплаты покупки квартиры по договору № .... в размере 2405018 рублей на счет продавца. В силу положений статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с даты государственной регистрация права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, возникла ипотека в силу закона в пользу АО «АЛЬФА-БАНК». При этом, в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. В соответствии с п. 8.1.1.15. Правил предоставления и погашения ипотечного кредита на приобретение предмета ипотеки Яндубаев В.Ю., Яндубаева Л.К. приняли на себя обязательства перед АО «АЛЬФА-БАНК» не отчуждать предмет ипотеки, не передавать его в последующую ипотеку, не сдавать предмет ипотеки в наём, не передавать в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом не предоставлять последнему право ограниченного пользования им, не распоряжаться им иным образом, в том числе не осуществлять постоянную либо временную регистрацию новых жильцов в предмете ипотеки (за исключением случаев, предусмотренных законодательством), не возводить на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, каких-либо построек, без получения предварительного письменного согласия кредитора. В случае получения разрешения от кредитора производить действия в соответствии с его назначением. Между тем, АО «АЛЬФА-БАНК» не получало от Яндубаева В.Ю., Яндубаевой Л.К. уведомлений о намерении совершения указанной сделки с недвижимостью. ОбязательстваЯндубаева В.Ю., Яндубаевой Л.К. по кредитному договору№ .... исполняются в установленном порядке. Также представитель АО «Альфа-Банк» отметил, что переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место, то есть становится залогодателем.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований Халиуллиной З.Р., отказе в удовлетворении встречного Яндубаева В.Ю., удовлетворении встречного иска Яндубаевой Л.К. в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель Халиуллиной З.Р. просит об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Халиуллиной З.Р., удовлетворении встречного иска Яндубаевой Л.К., принятии нового решения об удовлетворении иска Халиуллиной З.Р., отказе в удовлетворении встречного иска Яндубаевой Л.К. Доводы жалобы фактически повторяют доводы иска. Указывается на нарушение ответчиками законных прав и интересов Халиуллиной З.Р. Ссылается на положения статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, согласно которой владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов; при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Выражает несогласие с выводом суда о признании предварительного договора недействительным ввиду отсутствия разрешения органа опеки и попечительства, указывая, что из уведомления от 31 марта 2021 года не следует, что средства материнского (семейного) капитала направлены на приобретение спорного объекта недвижимости; закон не запрещает вернуть названные средства в Пенсионный фонд; право собственности несовершеннолетних на долю в праве собственности в квартире возникает после регистрации объекта недвижимости, которая в настоящем случае не совершена в связи с наличием обременения банка.

В апелляционной жалобе Яндубаев В.Ю. просит решение суда в части отказа в удовлетворении его встречных исковых требований отменить, принять в этой части новое решение об удовлетворении встречных исковых требований Яндубаева В.Ю. Критикуя вывод суда об отказе в признании предварительного договора прекращенным с 13 ноября 2020 года на том основании, что указанный договор признан недействительным по иску Яндубаевой Л.К., указывает, что признание договора недействительным не препятствует его проверки на предмет прекращённости ввиду разности оснований и предметов исков. Равно как во встречном исковом заявлении Яндубаев В.Ю. ссылается на то, что им в адрес Халиуллиной З.Р. в соответствии с положениями предварительного договора возвращены денежные средства в размере 50000 рублей, также направлено подписанное им соглашение о расторжении данного договора. Вышеуказанный платеж исполнен, денежные средства Халиуллиной З.Р. получены. В пределах срока действия (и по настоящее время) предварительного договора указанная сумма Яндубаеву В.Ю. не возвращена, что свидетельствует о принятии указанного возврата и согласии на расторжение договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Халиуллиной З.Р. – Набиуллин И.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы Халиуллиной З.Р.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще. Поскольку каких-либо сведений о наличии существенных препятствий для участия указанных лиц в данном судебном заседании не имеется, судебная коллегия в соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что оснований к его отмене не имеется.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Как следует из пункта 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 23, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49«О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). То есть в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» значение условий договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В силу разъяснений, изложенных в пункте 26 названного постановления, исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако незаключенность либо ничтожность предварительного договора, договора препятствуют правовой квалификации полученных одной стороной от другой денежных средств как задатка и исключают применение предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации негативных последствий, выражающихся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

При этом следует учитывать, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (абз. 2 пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла приведенных правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 39 указанного закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Из материалов дела следует, что 22 января 2020 года Яндубаевы В.Ю., Л.К. заключили с АО «Альфа-Банк» кредитный договор № .... денежные средства по которому были направлены на оплату покупки квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома № .... от 22 января 2020 года, заключенному между застройщиком ООО «Жилищная основа» и дольщиками Яндубаевыми В.Ю., Л.К.

Согласно вышеуказанному договору участия в долевом строительстве жилого дома застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) МКД и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства дольщикам, а дольщики обязуются принять в общую совместную собственность объект долевого строительства и уплатить обусловленную договором цену.

Цена договора в соответствии с п. 4.1 составляет <данные изъяты> рублей, при этом сумма в размере 722000 оплачивается дольщиками за счет собственных средств, сумму в размере 1683018 рублей дольщики оплачивают за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Альфа-Банк» (п.4.3.1, 4.3.2 договора УДС).

05 ноября 2020 года между Яндубаевым В.Ю. и Халиуллиной З.К. заключен предварительный договор об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве (с условием обеспечения обязательства задатком), по которому Яндубаев В.Ю. принял на себя обязательство уступить права и обязанности, приобретённые по договору участия в долевом строительстве жилого дома № С6-38 в отношении следующего объекта долевого строительства: однокомнатная квартира общей проектной площадью 35,42 кв. м, под условным номером <адрес>. Строительство жилого дома Застройщик ведет на земельном участке с кадастровым номером .... площадью 7807 кв. м, по адресу: <адрес>.

Договор уступки права требования стороны должны были заключить в срок по 05 декабря 2020 года.

Уступка права по договору является возмездной. Цессионарий принял обязательство уплатить Цеденту за переданные права по Договору цену в размере <данные изъяты> рублей (п. 1.5. предварительного договора).

В день подписания предварительного договора Халиуллина З.Р. во исполнение п. 1.5. предварительного договора, передала Яндубаеву В.Ю. задаток в размере 50000 рублей, что также следует из расписки от 05 ноября 2020 года.

Застройщиком по договору участия в долевом строительстве жилого дома № .... является ООО «Жилищная основа», согласно данным из ЕГРЮЛ, лицом имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица является ООО «ФИНАНС КОНСАЛТ», ИНН: 1655414950.

Дольщиками по названному договору участия в долевом строительстве являются Яндубаев В.Ю. и его супруга Яндубаева Л.К. При этом, залогодержателем по указанному договору является АО «АЛЬФА-БАНК».

Отказывая в удовлетворении требований как Халиуллиной З.Р., так и Яндубаева В.Ю., суд первой инстанции указал, что при заключенииЯндубаевым В.Ю. и Халиуллиной З.К. предварительного договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в долевом строительстве, участники договора располагали сведениями о том, что жилое помещение оплачено за счет кредитных средств, залогодержателем по договору №.... участия в долевом строительстве жилого дома от 22 января 2020 года является АО «АЛЬФА-БАНК».

В силу положений пункта 2 статьи 326 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии с п. 8.1.1.15. Правил предоставления и погашения ипотечного кредита на приобретение предмета ипотеки Яндубаев В.Ю., Яндубаева Л.К. приняли на себя обязательства перед АО «АЛЬФА-БАНК» не отчуждать предмет ипотеки, не передавать его в последующую ипотеку, не сдавать предмет ипотеки в наём, не передавать в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом не предоставлять последнему право ограниченного пользования им, не распоряжаться им иным образом, в том числе не осуществлять постоянную либо временную регистрацию новых жильцов в предмете ипотеки (за исключением случаев, предусмотренных законодательством), не возводить на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, каких-либо построек, без получения предварительного письменного согласия кредитора. В случае получения разрешения от кредитора производить действия в соответствии с его назначением.

Судом первой инстанции установлено, что АО «АЛЬФА-БАНК» не получало от Яндубаева В.Ю., Яндубаевой Л.К. уведомлений о намерении совершения указанной сделки с недвижимостью.

Кроме того, квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей. Сторонами в суде не оспаривалось, что на приобретение спорного жилого помещения также были использованы средства материнского капитала, о чем свидетельствует уведомление от 31 марта 2021 года № 237 о прекращении права на дополнительные меры государственной поддержки в связи с распоряжением в полном объеме средствами материнского (семейного) капитала.

Помимо этого,, при заключении оспариваемого предварительного договора Яндубаевым В.Ю. также не было получено согласия на осуществление данной сделки матери несовершеннолетних детей - Яндубаевой Л.К.

Вопреки положениям пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, нотариальное согласие Яндубаевой Л.К. получено не было.

Доводы Халиуллиной З.Р. о наличии согласия Яндубаевой Л.К. на сделку, полученное посредством видеосвязи в устной форме, суд признал несостоятельными, в силу вышеуказанных норм права.

При заключении 05 ноября 2020 года оспариваемой сделки Яндубаеву В.Ю. и Халиуллиной З.К. не могло быть неизвестно о режиме совместной собственности супругов в отношении данного имущества, а также иных ограничениях по беспрепятственному распоряжению имуществом, находящимся в обременении и приобретенным с использованием средств материнского капитала.

В силу изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии оспариваемой сделки также требованиям пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации ввиду продажи квартиры без согласия супруга, что нарушает пределы осуществления гражданских прав и свидетельствует о недобросовестном поведении участников данной сделки.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.

Как правильно указал суд первой инстанции, доводы исковых требований как Халиуллиной З.К., так и Яндубаева В.Ю. правового значения при изложенных и установленных обстоятельствах правового значения не имеют.

Оспариваемая сделка является недействительной, и в силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон по общему правилу обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Между тем, в рассматриваемом споре оснований для применения таковых не требуется, поскольку судом установлено и сторонами не оспаривалось, что денежные средства, в размере 50000 рублей, оплаченные Халиуллиной З.К. в качестве задатка, были ей возвращены Яндубаевым В.Ю. 13 ноября 2020 года.

Более того, суд апелляционной инстанции обращает внимание, что требования Халиуллиной З.Р. заявлены как о понуждении к заключению договора, так одновременно и о взыскании двойной суммы задатка, что предусмотрено договором при его расторжении.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств, а также основаны на неверном толковании норм права. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

С учётом изложенного, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Приволжского районного суда г. Казани от 21 сентября 2021 года по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Халиуллиной З.Р., Яндубаева В.Ю. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 28 февраля 2022 года.

Председательствующий

Судьи

Определение10.03.2022