Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело по иску Саргсяна Д.Г. к Логутенкову В.В. о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных по договору денежных средств,

по апелляционной жалобе ответчика Логутенкова В.В. на решение Сафоновского районного суда Смоленской области от 24.11.2021.

Заслушав доклад судьи Ивановой М.Ю., объяснения ответчика Логутенкова В.В. и его представителя Тихонова А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения истца Саргсяна Д.Г. и его представителя Корольковой И.В., полагавших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Саргсян Д.Г. обратился в суд с иском к Логутенкову В.В. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от (дата) и взыскании денежных средств, указав, что (дата) между ним (покупателем) и ответчиком (продавцом) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - гаража-зарядной, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 231,6 кв.м, инв.№, расположенного по адресу: ... (далее по тексту- Договор). В соответствии с п.3 Договора указанное отчуждаемое имущество принадлежит продавцу на основании решения Сафоновского районного суда Смоленской области от 07.11.2011. Стоимость имущества установлена сторонами в размере 1500000 руб., которая подлежала уплате в рассрочку за период с 01.05.2018 по 01.04.2021 равными ежемесячными платежами по 41000 руб. Во исполнение условий Договора истцом произведены платежи 360000 руб. и 120000 руб. Однако, после заключения договора истцу стало известно, что Логутенков В.В. на момент заключения Договора собственником спорного недвижимого имущества не являлся, титульными собственниками здания гаража-зарядной по данным Росреестра значились Гостинский С.В. и Селезневой Т.И. на основании договора купли- продажи от 25.11.2015, заключенного ими с Логутенковым В.В. (продавец). 29.05.2020 Логутенков В.В. заключил соглашение с Гостинским С.В. и Селезневой Т.И. о расторжении договора купли-продажи от 25.11.2015, 10.02.2021 за Логутенковым В.В. зарегистрировано право собственности на данное имущество, однако, он отказался регистрировать переход права собственности по Договору от 23.04.2018 в пользу истца. В связи с изложенным, истец просил суд признать недействительным Договор и взыскать с Логутенкова В.В. в пользу Саргсяна Д.Г. сумму 480000 руб. в счет возврата уплаченных по договору денежных средств, проценты за пользование чужими денежными средствами суммой 360000 руб. за период с 23.08.2019 по 20.07.2021 в размере 36238,66 руб., за пользование суммой 120000 руб. за период с 17.06.2020 по 20.07.2021 в размере 5916,69 руб., расходы по уплате госпошлины возместить в размере 8422 руб.

Впоследствии истец уточнил исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества гаража- зарядной, расположенного по адресу: Смоленская обл., г.Сафоново, ул.Горняцкая, д.34, заключенный 23.04.2018 между Логутенковым В.В. и Саргсяном Д.Г., взыскать с Логутенкова В.В. в пользу Саргсяна Д.Г. сумму 480000 руб. в счет возврата уплаченных по договору денежных средств, и проценты за пользование чужими денежными средствами суммой 360000 руб. за период с 23.08.2019 по 28.09.2021 в размере 40 716,47 руб., за пользование суммой 120000 руб. за период с 17.06.2020 по 20.07.2021 в размере 7409,29 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности – Королькова И.В. поддержала уточненные исковые требования, пояснив, что на момент заключения договора истцу не было известно о том, что данный объект недвижимости принадлежит третьим лицам, так как ему было предъявлено свидетельство о регистрации права собственности. В действительности же право собственности отчуждаемого имущества у продавца на тот момент отсутствовало, что сам ответчик не оспаривает. Согласно условий договора помещение должно было быть передано после регистрации права собственности за Логутенковым В.В., что на момент подачи иска не исполнено. Акт приема-передачи имущества отсутствует. Когда доверитель понял, что существует какой-то подвох со стороны Логутенкова В.В., он отказался платить по договору до момента регистрации перехода права собственности.

Представитель ответчика Тихонов А.В. исковые требования не признавал, указав, что действительно был заключен договор купли-продажи от 25.11.2015 в отношении спорного объект недвижимости между Логутенковым В.В. (продавцом)- с одной стороны, Гостинским С.В. и Селезневой Т.И. (покупателями) - с другой, с рассрочкой уплаты цены договора. Через какое-то время стали появляться просрочки по оплате и стороны решили расторгнуть его в добровольном порядке. В связи с ковидом, и тем, что не работали государственные органы, соглашение о расторжении зарегистрировано только в 2020 году. Весной 2018 года к Логутенкову В.В. пришел Саргсян Д.Г., который изъявил желание занять здание гаража- зарядной и использовать его в своих целях. Ему еще до заключения спорного договора было разъяснено, что в настоящее время право собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован за третьими лицами. Саргсяна Д.Г. это обстоятельство не смущало, он готов был им пользоваться, пока не будет расторгнут договор от 25.11.2015 с Гостинским С.В. и Селезневой Т.И.. После заключения договора истцу здание гаража-зарядной было передано, он перевез туда свое оборудование и осуществлял деятельность по изготовлению кованных изделий из металла, направленную на извлечение прибыли. Саргсян Д.Г. знал, что договор невозможно зарегистрировать, в связи с тем, что помещение находилось в залоге и не было зарегистрировано право собственности за Логутенковым В.В.. На момент подачи искового заявления каких-либо препятствия для регистрации перехода права собственности в отношении спорного здания в пользу Саргсяна Д.Г. отсутствовали. Саргсян Д.Г. условия договора нарушал, не оплачивал суммы предоставленной рассрочки. Просил применить к требованиям истца срок исковой давности и в иске отказать, так как истец сразу знал о предполагаемом им нарушении прав, поэтому срок исковой давности начал течь с момента заключения договора.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Селезнева Т.И. суду пояснила, что приобретала здание гаража- зарядной в 2015 году вместе со знакомым ее сына Гостинским С.В. в рассрочку в размере по 1/2 доли в праве. Они хотели вести там бизнес, но возникли просрочки по оплате цены договора и спустя некоторое время Логутенков В.В. обратился к ним с заявлением о расторжении договора. В настоящее время договор расторгнут.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Гостинский С.В. в суд первой инстанции не являлся, извещен был надлежащим образом, возражений на иск не представлял.

Решением Сафоновского районного суда Смоленской области от 24.11.2021 исковые требования Саргсяна Д.Г. к Логутенкову В.В. удовлетворены частично, взыскана с Логутенкова В.В. в пользу Саргсяна Д.Г. сумма 480000,00 руб. в счет возврата уплаченных денежных средств, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.08.2019 по 28.09.2021 в размере 40 716 руб. 47 коп., за период с 17.06.2020 по 20.07.2021 в размере 5916 руб. 69 коп., а также в возврат госпошлины 8466 руб. 33 коп., всего 535 099 руб. 49 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказано.

До исполнения решения суда сохранены меры обеспечения иска принятые на основании определения от 26.07.2021 в виде ареста без ограничения права пользования на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...>, зарегистрированному по адресу: Смоленская ..., в пределах цены иска - 522 155,35 руб.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в иске, указав, что суд неправильно оценил обстоятельства, установленные по делу, а именно признавая договор ничтожным сослался на то, что ответчик ФИО2 на момент заключения договора купли- продажи от 23.04.2018 не являлся собственником отчуждаемого объекта недвижимости, но не учел, что имущество находилось у него в залоге и истец об этом знал, закон не запрещает залогодателю отчуждать имущество, а покупатель при должной осмотрительности мог самостоятельно проверить наличие обременения. При уточнении требований истец изменил предмет и основание иска, что недопустимо. Истец до настоящего времени беспрепятственно пользуется имуществом, а отсутствие акта приема- передачи не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности за ФИО1 и не влечет ущерб, в значительной степени лишающий его того, на что вправе был рассчитывать, поэтому оснований для расторжения договора по п.2 ст.450 ГК РФ не имеется. Кроме того, полагает истцом избран ненадлежащий способ защиты права в уточненном иске, поскольку расторжение договора в связи с уклонением одной из сторон договора купли- продажи недвижимости от регистрации перехода права собственности законодательством не предусмотрено, а надлежащим способом защиты является обращение в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Полагает обращение ФИО1 с иском в суд носит недобросовестный характер, направлено не на восстановление нарушенного права, а имеет своей целью избежать взыскания задолженности по оплате цены договора 1020000 руб. Ссылается также на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку требование от 27.09.2021 о расторжении договора купли- продажи от 23.04.2018 ответчик ФИО2 не получал, а проект соглашения о расторжении договора не содержит существенных условий. Также указывает на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о расторжении договора, поскольку совершена сделка 23.04.2018, срок исковой давности истек в апреле 2021, а уточенный иск подан 18.10.2021. Безосновательно полагает суд отказал в допросе свидетеля ФИО3, который мог подтвердить обстоятельства фактической передачи имущества покупателю ФИО1 во исполнение договора, из личных убеждений отнесся критически к показаниям свидетеля ФИО4, не оценив их на относимость, достоверность, допустимость, в то время как они согласуются с другими доказательствами. Нарушены судом и требования процессуального законодательства о ведении аудиопротоколирования предварительных судебных заседаний, состоявшихся 16.08.2021 и 06.09.2021, в ходе которых истец не оспаривал факт принятия имущества во исполнение Договора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 209 Гражданский кодекс РФ (далее по тексту- ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ)

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из приведенных норм следует, что договор купли- продажи недвижимости по общему правилу (если иное не предусмотрено законом) считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода право собственности, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

Из материалов дела следует, что на основании решения Сафоновского районного суда Смоленской области от 07.11.2011 ФИО2 являлся собственником гаража- зарядной, назначение нежилое, 1 –этажный, общей площадью 213,6 кв.м, инв.№ 210 лит.А, в числе других нежилых объектов недвижимого имущества: главного производственного корпуса, котельной, конторы, расположенных по адресу: <...>.

25.11.2015 между ФИО2 (продавец) и ФИО5 и ФИО6 (покупатели) заключен договор купли- продажи названных объектов недвижимого имущества, по условиям которого оплата стоимости приобретаемого имущества устанавливалась в рассрочку по 23500 руб. 01 и 15 числа каждого месяца до 15.09.2019, с момента государственной регистрации Покупателя права собственности на недвижимое имущество будет находиться в залоге в соответствии с положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержателем является продавец (л.д.55-59).

05.02.2018 ФИО5 и ФИО6 в связи с образовавшейся задолженностью по оплате по договору дали согласие на отчуждение ФИО2 предмета залога –гаража- зарядной путем продажи другому лицу (л.д.38).

23.04.2018 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи гаража- зарядной стоимость определена в 1500000 руб., с рассрочкой оплаты по 41000 руб. 01 числа каждого месяца, которое продавец передал, а покупатель принял приобретенное имущество владел и пользовался им по своему усмотрению (л.д.13).

23.08.2019 между ФИО2 составлена расписка о том, что он получил от ФИО1 360000 руб. в качестве оплаты за гараж- зарядная, зафиксировано, что остаток долга на 23.08.2019 составляет 1140000 руб., отставание от графика составляет 8 месяцев (л.д.14).

17.06.2020 ФИО2 выдана расписка ФИО1 о получении в качестве оплаты гаража- зарядной 120000 руб. (л.д.15)

29.05.2020 между ФИО2 (продавцом) и ФИО5 и ФИО6 (покупателями) заключено соглашение о расторжении договора купли- продажи от 25.11.2015 и 18.02.2021 зарегистрировано право собственности (л.д.89,108).

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее- ГПК РФ) при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также иного способа защиты, выбор способа защиты принадлежит истцу, предусмотренное ч.1 ст.39 ГПК РФ право истца изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом.

Частью 4 статьи 198 указанного выше кодекса также предусмотрено, что в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Обжалуемое решение суда вышеуказанным требованиям не соответствует.

Изначально 22.07.2021 истец ФИО1 предъявлял требование о признании недействительным ничтожным договора купли- продажи от 23.04.2018 по п.1 ст.168 ГК РФ как сделки нарушающей требования закона, поскольку со стороны продавца совершена лицом, не обладающим правом собственности на отчуждаемую вещь на момент совершения сделки, так как право собственности на гараж- зарядную было зарегистрировано за ФИО5 и ФИО6, о чем ФИО2 знал, а после регистрации права на имущество последний отказался в установленном порядке зарегистрировать переход права собственности за ним (ФИО1) и без законных оснований получил денежные средства в сумме 480000 руб., которые истец просил взыскать в его пользу с ответчик с начислением процентов за пользование суммой 360000 руб. за период с 23.08.2019 по 20.07.2021 в размере 36238 руб. 66 коп., и на сумму 120000 руб. за период с 17.06.2020 по 20.07.2021 – 5916 руб.

28.09.2021 истец в порядке уточнения иска изменил и основание и предмет иска, что запрещено ч.1 ст.39 ГПК РФ, предъявив требование о расторжении договора купли- продажи от 23.04.2018 по п.2 ст.450 ГК РФ ввиду существенных нарушений договора со стороны продавца, выразившихся в том, что он не передал имущество покупателю по акту- приема передачи и уклонялся от регистрации перехода права собственности, в связи с чем ФИО1, как покупатель, в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора; также истец просил взыскать с ответчика 480000 руб. в счет возврата уплаченных по договору денежных средств как неосновательное обогащения в силу ст.453 ГК РФ, с начислением на данную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.08.2019 по 28.09.2019 в размере 40716 руб., на 120000 руб. за период с 17.06.2020 по 20.07.2021 – 7409 руб. 29 коп.

Суд первой инстанции принял уточненный, а фактически новый иск в обход установленного гражданским процессуальным законодательством порядка, не предупредил истца о недопустимости совершения таких процессуальных действий, не разъяснил, что истец может предъявить требования о расторжении договора в самостоятельном производстве, не уточнил поддерживает ли истец первоначальные требования о признании недействительным Договора и не намеревается ли отказаться от них.

Устраняя допущенные судом первой инстанции нарушения, суд апелляционной инстанции, учитывая, что решение суда, которым разрешен спор по первоначальным требованиям о признании договора недействительным истцом не обжалуется, разъяснил истцу, что исковые требования в первоначальном и уточненном иске являются взаимоисключающими и предложил окончательно определиться со способом защиты права с целью последующего уточнения судом фактических обстоятельств, имеющие значение для дела, квалификации спорных правоотношений и определения правовой природы денежной суммы, которую истец просил взыскать, определения закона, подлежащего применению, распределения бремени доказывания.

Истец и его представитель пояснили судебной коллегии, что в суде первой инстанции поддерживали требования о расторжении Договора и взыскании уплаченных по договору 480000 руб. как неосновательного обогащения и именно в пределах эти требования полагают спор подлежал разрешению.

Учитывая изложенное, вывод суда о ничтожности Договора сделан судом первой инстанции с выходом за пределы заявленных требований, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора относительно расторжения Договора и применения правовых последствий, суд не определил и на обсуждение не вынес, бремя доказывания не распределил, тем самым существенно нарушил вышеуказанные нормы процессуального права, что влечет отмену решения суда.

Кроме того, выводы суда первой инстанции относительно недействительности ничтожности договора купли- продажи от 23.04.2018 ввиду того, что на момент заключения договора ответчик не являлся собственником здания гаража- зарядной и не имел права им распоряжаться, судебная коллегия находит основанными на неправильном применении норм материального права, несоответствующими установленным по делу обстоятельствам и представленным в их подтверждение доказательствам.

Договор купли- продажи от 23.04.2018 соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к ним, заключен в установленной форме, в отношении имущества свободного от прав третьих лиц, которым ответчик, как собственник, вправе был распорядиться, поскольку условием перехода этого права по договору купли-продажи от 25.11.2015 являлась полная оплата цены договора покупателями, в связи с неоплатой ФИО5 и ФИО6 право собственности на здание гаража- зарядной не приобрели, в письменном виде выразили согласие на отчуждение ФИО2 этого объекта недвижимости другому лицу.

Таким образом, неприменение судом, подлежащих применению норм материального права повлекло неправильные выводы о ничтожности договора, оспариваемый судебный акт не может быть признан законными и обоснованным.

Разрешая спор в пределах окончательно сформулированных, но не разрешенных судом требований истца о расторжении Договора и взыскании уплаченных по договору 480000 руб. как неосновательного обогащения, судебная коллегия исходит из следующего.

Спор об изменении или о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При одностороннем отказе от исполнения договора, который может быть осуществлен во внесудебном порядке, при обращении в суд с иском о признании договора расторгнутым соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не требуется, поскольку данный иск является иском о признании, а не иском о расторжении договора (статья 450, пункт 1 статьи 450.1 и пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно ст.165.1 ГК РФ (в редакции от 07.05.2013 N 100-ФЗ), заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю (п. 1); сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (подп. 1 п. 1).

Как обоснованно указано ответчиком в апелляционной жалобе, предъявив в порядке уточнения иска требование о расторжении договора, истец не представил необходимых и достаточных доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (п.2 ст.452 ГК РФ), поскольку в требовании от 20.09.2021 срок был установлен до 27.09.2021, доказательств получения ФИО2 претензии о расторжении договора в этот срок нет, поэтому нельзя признать обеспеченной истцом возможности принять меры по урегулированию спора в досудебном порядке.

Между тем, поскольку в судебном заседании ответчик явно и недвусмысленно выразил свою волю на сохранение договора действующим, а предложенные истцом условия расторжения с возвратом уплаченных 480000 руб. расценивает как противоречащие его интересам, оснований для оставления иска без рассмотрения судебная коллегия не усматривает, а доводы апелляционной жалобы ответчика в этой части считает необоснованными.

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу п.2 ст.450 ГК РФ сторона, предъявившая требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В соответствии с п.1 ст.463 ГК РФ, если продавец отказывается передать проданный товар покупателю, последний вправе отказаться от исполнения договора купли- продажи.

По условиям Договора от 23.04.2018 стороны не установили вместо одностороннего отказа от договора судебный порядок его расторжения.

В силу ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Согласно пояснениям истца в суде апелляционной инстанции требований об отобрании имущества или об отказе от договора ввиду непередачи имущества и уклонения от регистрации перехода права собственности ответчику в период с апреля 2018 по май 2020, когда ему (ФИО1) стало известно об отсутствии у ответчика титула собственника гаража- зарядной, не предъявлял, из-за того, что со своей стороны также нарушал Договор в части оплаты цены. На момент заключения Договора общедоступные сведения о собственнике приобретаемого имущества не проверял, так как доверял ответчику. Когда в мае 2020 ФИО2 расторг договор купли- продажи с ФИО5 и ФИО6, он (ФИО1) с требованием о регистрации перехода права собственности обращался к ответчику устно по телефону, документально подтвердить данный факт не может, в настоящее время требует расторжения Договора и возврата 480000 руб., поскольку здание зимой текущего года обрушилось из-за бездействия ответчика, который за его состоянием не следил, снег не счищал, соответственно и регистрировать переход права собственности на несуществующий объект оснований нет.

При этом истец не отрицал, что на приобретенном объекте за свой счет и в своих интересах проводил ремонтно- строительные работы, никаких ограничений в доступе к гаражу- зарядной со стороны ФИО2 не было.

Факт свободного владения и пользования ФИО1 как своей собственностью гаражом- зарядной за последние три года после заключения Договора подтверждается и показаниям свидетелей ФИО7 и ФИО3, допрошенных судом апелляционной инстанции по ходатайству ответчиков, а также показаниями свидетеля ФИО8, ходатайство о допросе которого заявлено истцом.

Так, из показаний свидетеля ФИО7 следует, что ФИО1 знает, как хорошего специалиста по художественной ковке. В 2019 или 2020 году по заказу ФИО1 выполнял разборку плит автокраном, работы имели своей целью увеличить площадь здания на ул.Горняцкой, в <...>, которое ФИО1 купил у ФИО2 для размещения оборудования и выполнения работ по художественной ковке, а на заборе рядом со зданием висел рекламный баннер его деятельности. Год назад ФИО1 предлагал продать ему (ФИО7) здание за 2000000 руб. вместе с кузнечно- кованным оборудованием. В настоящее время здание разрушено, поскольку ФИО1 убрал по центру колонну, а она была несущей.

Свидетель ФИО3 показал, что с ФИО1 знаком несколько лет, с 2019 оставлял свою автомашину рядом со зданием на ул.Горняцкой, в <...>, где ФИО1 занимался художественной ковкой и размещалась соответствующая реклама. Когда ФИО1 разбил свою машину, то по его просьбе он (ФИО3) перевозил металл. В июне 2021 ему (ФИО3) понадобился манипулятор, с целью узнать, как скоро освободится техника, он приезжал на базу на ул.Горняцкой, 34, и видел как ФИО1 грузил и вывозил свое оборудование из этого здания. Зимой 2022 года здание на ул.Горняцкой, д.34 обрушилось.

В своих показаниях свидетель ФИО8 подтвердил, что ФИО1 знает давно как друга сына, в начале 2018 ФИО1 рассказал ему о покупке здания на ул.Горняцкой, д.34, в котором после приобретении он наводил порядок, плиты менял, электриков вызывал, некоторое время рекламная вывеска размещена была на заборе. Здание на ул.Горняцкой, д.34 расположено рядом с базой, где он (ФИО8) работает охранником, поэтому лично видел как ФИО1 не реже раза в неделю приезжал к зданию и контролировал его состояние, но последний год его не видно.

Оснований ставить под сомнение достоверность и объективность показаний указанных свидетелей не имеется, поскольку каких-либо данных, свидетельствующих об их прямой или косвенной заинтересованности в исходе рассмотрения дела не представлено.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанций приходит к выводу, что обстоятельства передачи во владение и пользование продавцом ФИО2 покупателю ФИО1 недвижимого имущества по Договору достоверно установлены посредством исследования доказательств в их совокупности, отсутствие подписанного между сторонами акта приема-передачи не может свидетельствовать о том, что ответчиком не была исполнена обязанность продавца передать товар покупателю, соответственно истцом не подтверждено то правовое основание для расторжения договора, которое заявлено.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ (в ред. действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений до 02.07.2013) установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по договору купли- продажи (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от регистрации перехода права собственности), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для расторжения договора, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, а не заключения договора, в свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать регистрации перехода права собственности по договору.

Первоначальное намерение истца зарегистрировать переход права собственности на основании Договора сомнению не подвергается, поведение истца после заключения Договора с очевидностью свидетельствуют о его волеизъявлении создать правовые последствий сделки, поскольку он принял от ответчика исполнение Договора в виде передачи проданного имущества, оплатил часть его стоимости, однако последующие после заключения Договора по истечении трех лет фактические действия истца свидетельствуют об изменении его отношения к указанной сделке и подтверждают доводы ответчика об утрате интереса к приобретенному имуществу.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Относительно договора продажи товара в рассрочку пунктом 2 статьи 489 ГК РФ закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», дав оценку представленным доказательствам и толкование договору купли-продажи сторон, признал, что договор купли-продажи в части оплаты цены товара покупателем не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество продавцу не переданы, что является существенным нарушением договора купли-продажи и дает продавцу право требовать расторжения договора и возврата переданного покупателю имущества с одновременным прекращением зарегистрированного за ответчиком права собственности.

Договор от 23.04.2018 ФИО1 как покупателем в части оплаты цены приобретенного имущества не исполнен, из 1500000 руб. оплачено 480000 руб., то есть менее половины, что является существенным нарушением договора, но дает продавцу (ответчику ФИО2) право требовать расторжения Договора купли-продажи и возврата переданного имущества, но таких требований ответчиком не заявлено.

Таким образом, поскольку на момент заключения Договора 23.04.2018 истец мог и должен был знать и имел возможность проверить кто является титульным собственником приобретаемого имущества, предмет договора здание гаража- зарядной ему было фактически передано, доказательств уклонения ответчика от регистрации перехода право собственности истцом не представлено, самим истцом Договор исполнялся посредством принятия приобретенного имущества и частичной оплатой цены Договора, предъявление истцом требования о расторжении Договора и возврате уплаченной по нему суммы 480000 руб. обусловлены утратой интереса со стороны истца к приобретенному имуществу, а не целью защитить свои права, поэтому позиция ответчика об очевидном отклонении действий истца от добросовестного поведения (ст.10 ГК РФ) заслуживает внимания.

Поскольку истцом каких-либо доказательств существенного нарушения условий договора со стороны ответчика не представлено, оснований для удовлетворения требований истца о расторжении Договора, который ответчиком исполнен, не установлено.

Оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст.310, п.1 ст.463 ГК РФ) или приостановления исполнения своего обязательства (ст.328 ГК РФ) по оплате товара со стороны покупателя ФИО1 не имелось, поскольку встречное исполнение было произведено продавцом ФИО2, индивидуально определенная вещь - объект недвижимого имущества гараж - зарядная, являвшийся предметом договора, фактически был передан покупателю.

Суд первой инстанции в решении не привел правовой квалификации взысканной суммы 480000 руб. ни в мотивировочной, ни в резолютивной части решения, что свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права.

При разрешении требований о расторжении договоров в судебном порядке суд определяет последствия его расторжения, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов.

Из содержания ст.450 и п. 4 ст.453 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Как было установлено судом, договор купли-продажи с рассрочкой платежа условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал.

В ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

В соответствии с п.3 ст.486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Исходя из изложенного, истцу как покупателю ни законом, ни договором купли-продажи не было предоставлено право требовать от ответчика- продавца возврата переданных по договору денежных средств.

ФИО1 ходе судебного разбирательства по настоящему делу направил ФИО2 претензию с предложением расторгнуть договор купли-продажи по соглашению сторон, определив последствия расторжения в виде возврата полученного по сделке каждой из сторон другой стороне. Переговоры между сторонами с велись уже в ходе судебных заседании, но не привели к достижению соглашения.

В связи с отказом в истцу в удовлетворении требования о расторжении договора, правовые основания для взыскания суммы оплаченной в счет цены договора по действующему договору купли- продажи от 23.04.2018 как неосновательного обогащения на основании ст.453 ГК РФ не имеется, требование истца о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 480000 руб. также удовлетворению не подлежит.

Кроме того, рассматривая довод стороны ответчика о пропуске срока исковой давности по требованию о расторжении договора на основании положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно ст.196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.2 ст. 314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Федеральным законом РФ N 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и другими нормативными актами срок для совершения действий по регистрации сделок на объекты недвижимости не установлен.

Доказательств предъявления ответчику в разумный срок после заключения Договора от 23.04.2018 претензий относительно непередачи имущества и уклонения от регистрации перехода права собственности, истец не представил.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, учитывая, что о предполагаемом нарушении своих прав якобы существенным нарушением договора ответчиком, ввиду непередачи имущества и уклонении от регистрации перехода права собственности, истец мог и должен был узнать не позднее даты заключения договора купли- продажи 23.04.2018, установленный ст.196 ГК РФ трехлетний срок исковой давности истцом пропущен.

Учитывая изложенное, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, на основании п.3, п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительным договора купли- продажи от 23.04.2018 недвижимого имущества- здания гараж – зарядной, назначение нежилое, одноэтажного, общей площадью 231,6 кв.м, инв.№210, расположенного по адресу: <...>, и отказывает в удовлетворении требований о расторжении указанного договора.

В связи с отказом в иске полностью принятые определением Сафоновского районного суда Смоленской области от 26.07.2021 меры обеспечения иска в виде наложения ареста без ограничения права пользования на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ФИО2, подлежат отмене.

Руководствуясь ст.328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Сафоновского районного суда Смоленской области от 24.11.2021 отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли- продажи от 23.04.2018, о признании недействительным договора купли- продажи от 23.04.2018 недвижимого имущества- здания гараж – зарядная, назначение нежилое, одноэтажного, общей площадью 231,6 кв.м, инв.№210, расположенного по адресу: ... отказать.

Меры обеспечения иска принятые определением Сафоновского районного суда Смоленской области от 26.07.2021 в виде наложения ареста без ограничения права пользования на движимое и недвижимое имущество, принадлежащего ФИО2, в пределах цены иска 522155 рублей 35 копеек отменить.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 01.04.2022