Гражданский кодекс часть 1

Признать недействительным договор залога 1/2доли земельного участка с кадастровым номером №, находящегося но адресу: <адрес>, общей площадью 6534,2 кв.м., заключенный 26 марта 2018 года между ФИО10 в лице ФИО11, и ФИО12.

Признать право залога 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 6534,2 кв.м, возникшего на основании договора залога от 26 марта 2018 года прекратившимся.

Признать договор купли-продажи 1/2доли земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 6531,2 кв.м, заключенный 03 сентября 2018 года, между ФИО10 и ФИО9, недействительным.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи от 03 сентября 2018 года в виде возврата 1/2доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 6534,2 кв.м., в долевую собственность ФИО10.

В удовлетворении остальной части исковых требований (о признании недействительной доверенности, выданной 08.08.2017г., о признании недействительной доверенности, выданной 26.09.2017г., признании недействительным предварительного договора купли-продажи 1/2доли в праве от 31.10.2017г) - отказать.

Обеспечительные меры, назначенные определением суда от 17.06.2019г. отменить по вступлению данного решения в законную силу».

Судебная коллегия

установила:

ФИО10 обратился в суд с указанным иском к ФИО8, ФИО9, ФИО12 В обоснование заявленных исковых требований указал, что до 23.10.2018 он являлся сособственником (1/2 доля в праве) на земельный участок площадью 6534,2 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Вторым участником общей долевой собственности на указанный земельный участок был и остается ФИО13 До настоящего времен они с ФИО13 также являются сособственниками объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке: административного здания общей площадью 1294,8 кв.м, инв. №, Лит. А, кадастровый номер №, и здания цеха фасовки общей площадью 1199,6 кв.м с ранее присвоенным кадастровым (условным) номером №, №.

В 2016 году ФИО13 предложил истцу продать принадлежащую им недвижимость, для чего выдать ему генеральную доверенность на все действия по отчуждению доли истца. Последний, испугавшись, что у него могут отобрать его недвижимое имущество, сообщил о своих опасениях своему родственнику ФИО1, который познакомил его с ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (фамилии не знает). Указанные лица предложили в целях сохранения имущества реализовать такую схему: заключить фиктивный договор займа на крупную сумму денег с залогом указанной недвижимости между истцом и ФИО8, с которым истец не знаком и никогда не встречался, и выписать генеральную доверенность на отчуждение доли принадлежащего истцу земельного участка на имя ФИО8 Затем предъявить эти документы ФИО13 в подтверждение невозможности истца распоряжаться недвижимостью, после чего вернуть документы истцу.

Договор займа был изготовлен дома у ФИО4 и подписан истцом в одностороннем порядке. Никаких денег истец ни от кого не получал и никаких расписок в получении денежных средств не писал. 08.08.2017 истец выдал нотариальную доверенность ФИО8 на право распоряжения и пользования недвижимостью, находящейся по адресу: <адрес>. 26.09.2017 истец выдал на имя ФИО8 еще одну доверенность с расширенными полномочиями и правом передоверия полномочий другим лицам. После предъявления этих документов ФИО13 всегда находилась какая-то причина, по которой истцу не отдавали фиктивный договор займа и обе доверенности. Сначала ФИО2 просто тянул время, затем стал говорить, что у ФИО8 проблемы, он находится под домашним арестом и ему не до этого.

В феврале 2019 года истец с ФИО13 обратились в управление Росреестра по Тверской области с целью внесения изменений в характеристики земельного участка, в результате чего выявилось, что истец не является собственником земельного участка. В настоящее время собственником ранее принадлежащей истцу 1/2доли в праве на земельный участок является ФИО9 на основании договора купли-продажи от 03.09.2018, удостоверенного нотариусом ФИО14 ФИО15. Переход права собственности по данному договору зарегистрирован в ЕГРН 23.10.2018.

Истец истинного намерения отчуждать свое имущество в пользу третьих лиц не имел. По данному факту истец обратился с заявлением о возбуждении уголовного дела в СУ УМВД России по Заволжскому району г.Твери (талон-уведомление от 22.04.2019 №). В ходе проверки по данному заявлению ФИО8 сообщил сотрудникам полиции, что денежные средства он истцу не передавал и с истцом не знаком. Истец полагает, что и договор займа денег от 01.06.2016, и договор купли-продажи земельного участка от 03.09.2018 являются недействительными сделками. Договор займа истец подписал 01.06.2016, исполнения сделки не было. Ни истец, ни ФИО8 не имели намерений вступить в правоотношения, регулируемые договором займа. Поэтому срок исковой давности истцом не пропущен. Согласно условиям договора займа стороны пришли к соглашению о том, что при осуществлении взаиморасчетов сторонами будет оформляться дополнительный документ, подтверждающий оплату (расписка). Несмотря на указание в договоре займа о получении ФИО10 20000000 руб. от заимодавца, истец не мог их получить, поскольку его не знает и никогда не видел, кроме того, истец никаких расписок при осуществлении этих взаиморасчетов не писал. Факт неполучения истцом денег по данному договору подтвержден материалом проверки, проводимой по заявлению истца – КУСП № от 22.04.2019.

Договор купли-продажи принадлежащей истцу 1/2доли земельного участка является недействительной сделкой, поскольку денежные средства по данной сделке в действительности от продавца покупателю не передавались. Указанная сделка также совершена лишь для вида, преследуя цель лишить истца собственности. Истцу, как продавцу и собственнику проданной недвижимости, никто из лиц, действующих от имени истца по доверенности, не сообщал ни о каких действиях с его недвижимостью, не передавал денежные средства, полученные по сделке, что является прямым нарушением требований ст. 974 ГК РФ, предписывающей поверенному передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения. Извещение о продаже истом доли в праве долевой собственности на земельный участок направлялось ФИО13, как лицу, имеющему преимущественное право покупки, на адресу, по которому он никогда не был зарегистрирован и не проживал. Поэтому ни истец, ни ФИО13 ничего не знали о продаже доли земельного участка. Цена в договоре купли-продажи не соответствует реальной рыночной стоимости 1/2 доли земельного участка, поскольку кадастровая стоимость всего земельного участка, которая практически соответствует рыночной, составляет 24 107 342,82 руб., тогда как в оспариваемом договоре доля оценена в 20 000 000 руб. Истец полагает, что договор купли-продажи от 03.09.2018 является недействительной сделкой также по основаниям, предусмотренным в статьях 10, 168 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку подлинная воля сторон договора не была направлена на установление правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи. Подписанный ответчиками договор от 03.04.2018 имеет признаки мнимой сделки, совершенной лишь для вида, без намерения сторон указанной сделки создать соответствующие ей правовые последствия, при злоупотреблении правом, с целью лишения истца его собственности. Действия всех участников сделки являются недобросовестным поведением. Еще одним основанием признания недействительным указанного договора купли-продажи доли земельного участка от 03.09.2018 является прямое нарушение закона, а именно положений п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, поскольку доля земельного участка продана без находящейся на нем соответствующей доли объектов недвижимости (ст.168 ГК РФ).

17.10.2017 от имени истца ФИО8 заключался также предварительный договор купли-продажи спорной доли земельного участка с ФИО12 Исполнение обязательств по будущему основному договору купли-продажи было обеспечено залогом такой доли земельного участка. Заключение основного договора планировалось в срок не позднее 01.09.2018. Однако основной договор с ФИО12 так и не был заключен, к истцу ФИО12 ни с какими предложениями не обращался. Однако в Управлении Росреестра обременение продолжает сохраняться, поскольку для заключения оспариваемого договора купли-продажи бралось нотариальное согласие ФИО12, удостоверенное нотариусом ФИО15 30.08.2018. До настоящего времени за спорным объектом недвижимости сохраняется обременение в виде ипотеки в пользу ФИО12 Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, поскольку в указанный в договоре срок, основной договор не был заключен. Следовательно из ЕГРН должны быть исключены сведения о наличии обременения земельного участка в виде ипотеки в пользу ФИО12

Истец полагает, что поведение всех участников выше перечисленных сделок не может считаться добросовестным, поскольку никто из них не ставил истца в известность о махинациях с его имуществом. Истец истинного намерения отчуждать свое имущество в пользу третьих лиц не имел. Полагал, что поскольку им 25.07.2017 подано заявление в Управление Росреестра по Тверской области о невозможности государственной регистрации права без его личного участия, постольку выдача им доверенностей на имя ФИО8 и третьих лиц не имеет значения и не может привести к отчуждению его имущества. Для истца выдача указанных доверенностей являлась мнимой, создающей только видимость возможных правовых последствий, и не направленной на достижение того правового результата, который мог быть достигнут при осуществлении полномочий, указанных в доверенностях. Сразу после того, как истец получил письмо из Росреестра о том, что 27.07.2017 в разделы ЕГРН внесены записи о невозможности регистрации прав на его участок без его личного присутствия, истец выдал доверенность на имя ФИО8 от 08.08.2017, а затем от 27.09.2017 с правом передоверия. Истец полагает, что в силу изложенного доверенности, выданные им 08.08.2017 и 27.09.2017, должны быть признаны недействительными. В силу недействительности указанных доверенностей должны быть также признаны недействительными и все совершенные с их использованием сделки, а именно договор залога, заключенный 26.03.2018 между ФИО11, действующей по доверенности от имени ФИО10, и ФИО12

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнения исковых требований, ФИО10 просил суд (Т.5 л.д.228-230):

- признать договор займа, заключенный между ФИО8 и ФИО10 от 01 июня 2016 г., недействительным;

- признать недействительной доверенность, выданную 08 августа 2017 г. ФИО10, удостоверенную ФИО7, врио нотариуса Конаковского нотариального округа Тверской области ФИО16, зарегистрированную в реестре нотариуса за №;

- признать недействительной доверенность, выданную 26 сентября 2017 г. ФИО10, удостоверенную нотариусом Конаковского нотариального округа Тверской области ФИО16, зарегистрированную в реестре нотариуса за №;

- признать недействительным предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 6534,2 кв.м, заключенный 17 октября 2017 г. между ФИО10 в лице ФИО8 и ФИО12;

- признать недействительным договор залога указанной 1/2 доли земельного участка, заключенный 26 марта 2018 г. между ФИО10 в лице ФИО11 и ФИО12;

- признать право залога указанной 1/2 доли земельного участка, возникшего на основании договора залога от 26 марта 2018 г., прекратившимся;

- признать договор купли-продажи спорной 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 03 сентября 2018 г. между ФИО10 и ФИО9, недействительным;

- применить последствия недействительности указанного договора купли-продажи от 03 сентября 2018 г. в виде возврата указанной 1/2 доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в долевую собственность истца ФИО10

Истец ФИО10, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание при рассмотрении дела судом первой инстанции не явился, предоставив право представлять свои интересы представителям.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить по доводам, изложенным в исковых заявлениях.

Ответчик ФИО8, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в остановленном законом порядке, в судебное заседании не явился, представил возражения на иск. Ссылался на то, что желал и добровольно вступил с ФИО10 в правоотношения, регулируемые договором займа от 01.06.2016, оценил свои финансовые возможности, которые позволили принять на себя и исполнить обязательства по передаче в собственность истца денежных средств в размере 20000000 руб., которые последний обязался возвратить в том же объеме. В опровержение доводов истца относительно оспаривания договора займа и его безденежности пояснил следующее. В декабре 2016 г. в счет оплаты по договору купли-продажи от 12.04.2015 ему (ответчику) были перечислены денежные средства в общей сумме 10096560 руб. (платежные поручения от 21.12.2015 №, от 22.12.2015 №); 13.04.2016 в счет оплаты по договору купли-продажи от 12.04.2016 ФИО8 перечислены денежные средства в сумме 7928200 руб. (платежное поручение от 13.04.2016 №). 15.04.2016 в счет оплаты по договору купли-продажи от 14.04.2016 перечислено 11394135 руб. (платежное поручение от 15.04.2016. №). В апреле 2016 г. в счет оплаты по договору купли-продажи от 14.04.2016 перечислено в общей сумме 9878190 руб. (платежные поручения от 18.04.2016 №, от 21.04.2016 №, от 22.04.2016 №). Указанные перечисления подтверждают наличие финансовой возможности передачи указанной в договоре займа суммы. Никаких подтверждений того, что они с истцом не знакомы и он (ответчик) не передавал истцу указанные в договоре займе денежные средства истцом не представлено. При заключении оспариваемого договора купли-продажи от имени истца действовали уполномоченные доверенностью лица. Доверенности истец выдавал добровольно, неоднократно, чего сам не отрицает. Все последствия при выдаче доверенностей истцу нотариусом были разъяснены. Указанные доверенности истец не отзывал, что противоречит его позиции о желании их вернуть. Просил отказать истцу в удовлетворении иска.

Ответчик ФИО9 при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась, передав полномочия по представлению своих интересов в суде доверенному лицу. Представитель ответчика ФИО9 – ФИО17 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. При этом ссылался на то, что очевидные признаки мнимости сделки отсутствуют. Ответчик, являясь участником сделки, проявил должную осмотрительность и разумность при заключении договора, а также совершил действия, соответствующие ожидаемому поведению при заключении подобного рода сделок. Заключая мнимую сделку, истец не имел бы законных оснований для защиты своих прав и законных интересов, с учетом недобросовестного поведения. Ответчик не считает договор займа мнимой сделкой, так как она основана на обоюдном волеизъявлении каждой из сторон договора. Будучи дееспособными лицами, стороны сделки желали достижения правового результата, предусмотренного договором, форма и содержания которого также соответствует законодательству. Утверждение истца о том, что он не получал деньги по договору займа, не соответствует действительности. Истец поясняет, что его попросили выдать доверенности, тогда как просьба не может являться основанием для выдачи доверенности. Доверенность выдается лицом по своему усмотрению, доверенностью последний уполномочивает третьих лиц совершать от его лица юридически значимые действия. Такой документ не может быть изготовлен и выдан по просьбе третьего лица, изготовление доверенности основывается исключительно на волеизъявлении уполномоченного лица. Доверенность, выданная на имя ФИО8, является нотариально удостоверенной. При изготовлении данного документа нотариус убедился, что истец находится в здравом уме и твердой памяти, отдавал отчет своим действиям, также последнему были разъяснены правовые последствия выдачи данной доверенности. Доверенность является односторонней сделкой, в связи с чем к ней применяются общие правила, установленные для сделок такого рода. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию об оспаривании доверенности. Также полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям об оспаривании договора-продажи 1/2 доли земельного участка. Доводы истца о несоответствии реальной рыночной стоимости 1/2доли земельного участка считает ошибочными. Цена договора не является фиксированной и может варьироваться относительно кадастровой стоимости в зависимости от того, к какому соглашению пришли стороны сделки. Правила абз.4 ч.4 ст.35 ЗК РФ не подлежат применению в данном случае, поскольку регламентируют процедуру действия участников долевой собственности на здание, сооружение, а не на долю в земельном участке. Земельный участок, а также строения находятся на праве общей долевой собственности двух лиц, в связи с чем в данной ситуации невозможно руководствоваться абз.3 ч.4 ст.35 ЗК РФ. Площадь объектов недвижимости позволяет выделить 1/2 долю земельного участка, которая не будет затрагивать строения. Земельное законодательство допускает возможность нахождения здания, сооружения на чужом земельном участке. ФИО9 считает законным переход права собственности исключительно на спорную 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером № без перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное на данном участке. Договор купли-продажи спорной доли земельного участка от 03.09.2018 между ФИО9 и истцом отвечает признакам действительной сделки. Ответчиком был произведен осмотр приобретаемого недвижимого имущества, исследованы правоустанавливающие документы, которые являлись подтверждением права ФИО10 на их отчуждение. Также ФИО9 ознакомилась с доверенностью, на основании которой действовал представитель ФИО10 при заключении договора купли-продажи земельного участка. В связи с изложенным полагает, что ответчик ФИО9 является добросовестным приобретателем, так как на момент совершения сделок ею были предприняты все возможные меры для того, чтобы убедиться в их правомерности.

Ответчик ФИО12, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явился, передав право представлять свои интересы доверенному лицу.

Представитель ответчика ФИО12 - ФИО18 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать, Указала, что истец не является стороной по сделке (договор залога), не имеет права на его оспаривание, действия истца были направлены на заключение договора.

Ответчик нотариус Конаковского нотариального округа Тверской области ФИО16, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, свое отношение к заявленным им требованиям не выразил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО13 и его представитель в судебном заседании поддержали требования истца. Ссылались на невозможность продажи доли земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, что является основанием для удовлетворения иска. Оспариваемый договор займа не только является недействительной сделкой, но и еще является незаключенным. В действительности денежные средства истцу не передавались, то есть фактически сделка не состоялась. ФИО8 не представил каких-либо доказательств своей финансовой возможности располагать такой суммой наличных денег в момент их передачи по состоянию на 01.06.2016.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Тверского городского нотариального округа Лепехина А.А., извещенная о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие, решение по данному вопросу оставила на усмотрение суда.

Остальные участники процесса, извещенные о времени и месте рассмотрения тела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суд не известили, с какими-либо ходатайствами не обращались.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО8 просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Ссылался на факт возникновения правоотношений из договора займа, в которые он вступил осознанно. Указал на противоречие закону выводов суда относительно отсутствия оснований для применения срока исковой давности. Критикует также выводы районного суда, основанные не на его пояснениях, данных им в ходе рассмотрения настоящего спора, а на его объяснениях в материале проверки КУСП, с которыми он внимательно не знакомился, считая их формальными. Указал на противоречивые показания свидетелей ФИО2, ФИО6, ФИО3, ФИО1, которые между собой являются приятелями и заинтересованы в исходе дела, в связи с чем их показания не могут быть объективными. Также апеллянт ссылался на то, что факт получения истцом заемных денежных средств подтвержден договором займа, в котором содержится расписка о получении ФИО10 денег (пункт 8 договора). В таком случае закон исключает возможность оспаривания договора займа по безденежности свидетельскими показаниями. Критикуя выводы суда о безденежности договора займа, апеллянт ссылается на наличие в своем распоряжении переданной в договоре займа денежной суммы. По мнению апеллянта суд при рассмотрении спора не должен был руководствоваться правилами ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, поскольку указанная норма закона выполняет функцию регулирования действий лиц гражданско-правовых отношений при отчуждении находящихся на праве долевой собственности здания, сооружения, а не на земельный участок. Кроме того, по мнению апеллянта, данная норма не может быть применима судом к рассматриваемой ситуации, поскольку спорный земельный участок принадлежит не одному, а двум лицам. Ссылаясь на принцип неразрывности земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, суд по неизвестной причине игнорирует возможность выдела доли земельного участка, не затрагивающего строения. Кроме того, удовлетворяя требования истца о признании недействительной сделки купли-продажи и применяя последствия недействительности сделки, суд не указал конкретные нормы закона, на основании которых он пришел к выводу о недействительности сделок. Апеллянт также критикует выводы суда о том, что он (ответчик) не был надлежащим образом управомочен распоряжаться имуществом истца, тогда как он и ФИО11 действовали на основании выданных истцом нотариальных доверенностях в рамках переданных им истцом полномочий.

Ответчик ФИО9 в своей апелляционной жалобе также просила отменить решение суда первой инстанции и отказать в иске ФИО10 в полном объеме. Полагает, что положения абз.4 ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ не подлежат применению в данном случае, поскольку не имеют отношения к рассматриваемому спору и регламентируют процедуру действий участников долевой собственности, воля которых изначально была направлена на отчуждение доли в праве собственности на здание, сооружение, а не на земельный участок. Абз.3 ч.4 ст.35 ЗК РФ регламентируют продажу земельного участка, принадлежащего одному лицу, тогда как в рассматриваемом споре земельный участок принадлежит двум лицам и не исключается выдел доли земельного участка, не затрагивающий расположенные на нем строения. Земельное законодательство допускает возможность нахождения здания, сооружения на чужом земельном участке. Приходя к выводу об отсутствии добросовестности на стороне приобретателя по оспариваемой сделке купли-продажи, суд указал на отсутствие доказательств добросовестности со стороны ответчика ФИО9 Однако гражданское законодательство не накладывает на неё обязанность доказывать свою добросовестность, так таковая предполагается (п.4 ст.1, ст.10 ГК РФ). Ссылаясь на разъяснения, данные в п.п.37, 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, апеллянт указывает на то, что ФИО8 был управомоченным отчуждателем, так как действовал на основании нотариальной доверенности и при заключении сделки не вышел за рамки полномочий, закрепленных в такой доверенности. Кроме того, доверенность, на основании которой действовал ФИО8, не была признана судом недействительной. При заключении оспариваемой сделки ею (ответчиком) была проявлена должная осмотрительность: она произвела осмотр приобретаемого имущества, ознакомилась с правоустанавливающим документом продавца, с доверенностью представителя, соответственно является добросовестным приобретателем. Также апеллянт ссылалась на отсутствие в решении суда конкретной нормы материального права, на основании которой договор купли-продажи признан недействительным. В частности, если речь идет о ст.168 ГК РФ, в таком случае неясно какие публичные интересы или интересы третьих лиц нарушены такой сделкой.

В суде апелляционной инстанции ответчик (апеллянт) ФИО9 при надлежащем извещении участия не приняла, передав полномочия по представлению своих интересов доверенному лицу. Представитель ФИО9 – ФИО17 поддержал доводы жалобы. Дополнительно ссылался на наличие у ответчика ФИО8 денежных средств для выдачи истцу оспариваемого займа. Указал, что само по себе владение долей земельного участка не предполагает, что эксплуатацию или владение строениями будет осуществить невозможно. Участок достаточно большой и стороны пытались выделить оттуда часть земельного участка. Данный спор возник после того, как ФИО9 попыталась инициировать процесс выдела своей доли в этом земельном участке. До этого времени истец не беспокоился о выданных ему расписках, заключенных договорах. Срок, в течение которого ФИО10 молчал и выдавал доверенности, подтверждает, что договоренности о том, что он получил денежные средства и возможно должен их вернуть, были. Вся позиция истца говорит о том, что он действовал недобросовестно. Пояснил, что уведомление было направлено ФИО13 о продаже доли по адресу, который был в их распоряжении. В ЕГРН сохраняется обременение залогом в пользу ФИО12, поскольку между ФИО9 и ФИО12 имелись взаимные обязательства, в силу которых данное обременение было сохранено. Спорный земельный участок расположен между новым жилым кварталом и рекой. Строения, которые на нем имелись, располагаются на одной половине земельного участка, которая находилась ближе к реке. Вторая часть земельного участка находится ближе к асфальтированной площадке, при необходимости из него можно выделить другой участок или построить при согласии второго сособственника коммерческое строение, поэтому экономический смысл в сделке был. Реализация таких намерений не обсуждалась с истцом, поскольку в качестве продавца указанного земельного участка выступал ФИО8, у которого была задача вернуть свои денежные средства.

Ответчик (апеллянт) ФИО8, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В предыдущем судебном заседании представитель ФИО8 по доверенности ФИО19 поддержала доводы апелляционной жалобы. Ссылалась на наличие у доверителя денежных средств на момент заключения договора займа, о чем свидетельствуют выписки по его счетам, согласно которым в апреле и мае 2016 г. он снимал наличными значительные денежные суммы. Суд в решении отказал в требованиях о признании доверенностей недействительными, что подтверждает наличие у ФИО8 соответствующих полномочий на распоряжение спорным имуществом. Считает, что к заявленным требованиям об оспаривании договора займа подлежит применению срок исковой давности. Ссылалась на наличие долевой собственности на спорный земельный участок, как основание для возможности отчуждения доли земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости. Пояснила, что ФИО8 не было известно о наличии каких-либо обременений в отношении земельного участка, в том числе связанных с расположением на участке объекта архитектурного наследия.

Истец ФИО10 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принял, передав полномочия по представлению своих интересов доверенному лицу. Представитель истца ФИО20 возражала против удовлетворения жалоб ФИО8 и ФИО9, просила оставить решение без изменения. Ссылалась на отсутствие достоверных доказательств наличия у ФИО8 перед сделкой от 01.06.2016 денежной суммы - 20 млн.руб. наличными. Объяснения ФИО8 в полиции о том, что он не помнит кому передавал денежные средства, также свидетельствуют о мнимости договора займа. Исходя из представленных истцом распечаток о движения денежных средств по счетам, которые были представлены в суд, ФИО8 перечислялись крупные денежные суммы, но они практически сразу переводились с карты на другой счет, за исключением некоторой части средств, которые он снимал наличными. ФИО9 не может быть признана добросовестным приобретателем. Сделка совершалась фактически втайне от сособственника ФИО13, поскольку уведомление о продаже доли высылалось не на действующий адрес второго сособственника. Вопросы экономической целесообразности такой сделки с ФИО13 покупатель ФИО21 не обсуждала. В договоре купли-продажи отражено, что денежные средства полностью получены при подписании договора, однако таковые истцу не передавались. Пояснила, что залог на основании договора займа не был зарегистрирован, так как для этого необходимо присутствие обоих сторон в Управлении Росреестра по Тверской области, но ФИО8 и ФИО10 никогда друг друга не видели и не общались напрямую. Поэтому в дальнейшем от ФИО10 и были потребованы доверенности, которые им наивно были выданы. Тот факт, что ФИО10 не собирался отчуждать свое имущество по этим доверенностям кому бы то ни было, подтверждается тем, что он сходил в регистрационную службу и подал в установленном порядке заявление о том, что никакой переход права без его личного присутствия не должен быть зарегистрирован.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО13 – ФИО22 возражала против удовлетворения апелляционных жалоб. Ссылалась на то, что вывод о мнимости договора займа обоснованно был сделан судом первой инстанции на основании тех доказательств, которые были представлены в дело и не оспаривались ответчиком. Невозможность раздела земельного участка подтверждена экспертным заключением в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-36/2020 по иску ФИО9 к ФИО13, в результате чего ФИО9 отказалась от иска и производство было прекращено. Довод представителя ФИО9 о том, что иск к ФИО10 появился после того, как появилось исковое заявление ФИО21 к ФИО13 о разделе участка, не соответствует действительности, поскольку согласно материалам дела иск ФИО10 появился 31.05.2019, а иск ФИО9 06.06.2019. Расписок, подтверждающих факт приема-передачи денежных средств от ФИО23 к ФИО11, не представлено, о чем они заявляли в суде первой инстанции. ФИО9 с момента совершения оспариваемой сделки купли-продажи до настоящего времени на участке не было, она ни разу там не появлялась, на связь с ФИО13 не выходила. Со стороны ФИО8 в суд первой инстанции не было представлено документов, подтверждающих его финансовую состоятельность на момент совершения сделки. Также не ясно что мешало ФИО8 ранее представить оригиналы договоров при наличии нотариально заверенных копий. Более того, согласно дополнительно представленной выписке, в мае месяце ФИО8 была снята сумма в размере 5100000 руб. Каким образом, в каких купюрах, где передавалось 20000000 руб., неясно. При заключении договора купли-продажи второму собственнику ни нотариус, ни другие стороны не направляли уведомления. Спорные договоры являются фиктивными. Конфликт начался с того, что ФИО10 являлся должником ФИО13, при этом не участвовал в содержании памятника архитектуры, расположенного на спорном земельном участке. Считает, что все лица, участвующие в передоверии, взаимосвязаны. Просила решение районного суда оставить без изменения.

Остальные участники процесса, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции не явились.

Нотариус ФИО16 и нотариус ФИО15 просили о рассмотрении дела в своё отсутствие.

С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В интересах законности суд апелляционной инстанции вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме (ч.2 ст.327.1 ГПК РФ).

Заслушав доводы и возражения лиц, принявших участие в судебном заседании, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, между ФИО8 (заимодавец) и ФИО10 (заемщик) 1 июня 2016 г. подписан договор займа, по условиям которого заимодавец передал заемщику в собственность деньги в сумме 20000 000 руб. наличными, а заемщик обязался возвратить указанную сумму в обусловленный в пункте 2 настоящего договора срок.

В качестве залога по договору займа указана 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 6534,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, с разрешенным использованием: под рекламное техноторговое производство с административным зданием и вспомогательными сооружениями. Указанная 1/2доля в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежит заемщику на основании договоров купли-продажи от 02.07.2008, от 30.10.2008 и передаточных актов к ним.

Согласно пункту 2 договора возврат занятой ФИО10 суммы денег будет производится единовременно путем наличного расчета, не позднее 01.06.2017. При осуществлении взаиморасчетов сторонами будет оформляться дополнительный документ, подтверждающий оплату (расписка).

В пункте 8 договора займа зафиксировано, что ФИО10 подтверждает и заверяет, что деньги в сумме 20000000 руб. он получил от заимодавца на момент подписания договора в полном объеме.

Факт подписания договора займа ФИО10 не оспаривался.

Удовлетворяя требования ФИО10, суд первой инстанции руководствовался требованиями статей 170, 807, 812, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации и, ссылаясь на свидетельские показания ФИО2, ФИО6, ФИО3, ФИО1, письменные объяснения ФИО8, данные им в ходе проверки по заявлению ФИО10 по факту совершения преступления, пришел к выводу об отсутствии у сторон намерений вступить в правоотношения, регулируемые договором займа.

Указав также на отсутствие доказательств наличия у займодавца финансовой возможности по передаче истцу денежных средств в обозначенной в договоре сумме, длительное бездействие займодавца ФИО8 относительно возврата переданных истцу в долг денежных средств, договор займа судом был признан мнимой сделкой.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ необходимо установить то, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнить либо требовать ее исполнения.

Совершая сделку лишь для вида, стороны, как правило, правильно оформляют все документы, но создавать реальные правовые последствия не стремятся.

Следовательно, установление расхождения волеизъявления с волей осуществляется судом посредством анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств (статьи 56,67 ГПК РФ).

Правовые основания для признания договора мнимой сделкой, влекущей согласно статье 170 ГК РФ ее недействительность, отсутствуют, если одна из сторон не только имела намерение создать соответствующие заключенной сделке правовые последствия, но и совершила для этого необходимые действия.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ также установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 1 статьи 807, пункту 2 статьи 808 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности от заимодавца им не получены или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре (пункт 1 статьи 812 ГК РФ).

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям ст. ст. 160, 161 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, должны совершаться сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В силу п. 1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Договор займа, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 808 ГК РФ в письменной форме, может быть оспорен заемщиком по безденежности с использованием любых допустимых законом доказательств, в то же время заем не может оспариваться по безденежности путем свидетельских показаний, изъятие из этого правила установлено лишь для случаев, когда договор займа был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с заимодавцем или стечения тяжелых обстоятельств.

В силу изложенных правовых норм доказать факт безденежности договора займа должен заемщик.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать с контексте положений пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По мнению судебной коллегии со стороны ФИО10 в нарушение требований части 1 статьи 56 ГПК РФ, находящейся в нормативно-правовом единстве с положениями пунктов 1 и 2 статьи 812 ГК РФ, не представлено доказательств, отвечающих принципам относимости и допустимости средств доказывания, установленных ст. ст. 59 и 60 ГПК РФ, и подтверждающих доводы искового заявления о том, что денежные средства ответчиком ФИО8 ему не передавались, и сам договор носит фиктивный характер.

Договор займа от 01.06.2016 составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами, а заемщик подтвердил факт передачи ему денежных средств отдельно сделанной в пункте 8 договора записью, скрепленной его личной подписью (Т.8 л.д.58).

В данном случае из буквального толковании условий договора от 01.06.2016, в частности пункта 8, можно сделать вывод о том, что в текст указанного договора включена расписка заемщика в получении суммы займа.

При этом условие о составлении дополнительного документа (расписки) относится к пункту 2, регламентирующему порядок возврата займа.

Доводы ФИО10 об отсутствии у займодавца указанной в договоре денежной суммы как основание для вывода о безденежности займа, опровергаются представленными в материалы дела выписками по банковским счетам ФИО8 (Т.6 л.д.81-83, Т.8 л.д.62-65, 133-138), которые свидетельствуют о наличии в распоряжении ответчика денежных средств наличными в указанной в оспариваемом договоре сумме.

С учетом положений ч.2 ст.812 ГК РФ, суд первой инстанции не вправе был ссылаться на свидетельские показания в обоснование вывода о безденежности договора, поскольку данные доказательства являются недопустимыми. При этом судебная коллегия приходит к выводу о том, что представленный в материалы дела договор займа подтверждает как согласование сторонами существенных условий договора займа, так и передачу денег.

Кроме того, положенные судом первой инстанции в основу вывода о недействительности займа свидетельские показания носят непоследовательный и противоречивый характер и не подтверждают достоверность доводов истца о мнимости состоявшейся сделки. В частности, свидетели ФИО6, ФИО2 указывают на то, что познакомились они с ФИО10 лишь в 2017 г., тогда как сделка совершена 01.06.2016. Как следует из показаний свидетелей ФИО3 и ФИО2, при составлении договора займа они не присутствовали. Свидетель ФИО1 в суде указывал на то, что договор был подписан ФИО10 на капоте на улице, тогда как в иске ФИО10 ссылается на факт его составления дома у ФИО4.

Удовлетворяя требование истца о признании недействительным (мнимым) договора займа, районный суд также сослался на письменные объяснения ФИО8 от 15.05.2019, данные им в рамках проверочных мероприятий по заявлению ФИО10 (КУСП-№). В указанных пояснениях ФИО8 подтвердил факт заключения указанного договора на сумму 20 млн.руб., был последователен в объяснении причин, по которым он не требовал возврата займа. Сослался на то, что не помнит обстоятельства передачи денег ФИО10 в силу истечения значительного периода времени с момента совершения сделки, а также по причине того, что передача происходила не наедине.

Вопреки выводам суда первой инстанции, указанные объяснения ФИО8, с учетом его позиции в ходе рассмотрения настоящего спора, не опровергают факт заключения договора займа с незнакомым ему на тот момент ФИО10

Само по себе обращение ФИО10 в правоохранительные органы доказательством безденежности и мнимости договора не является.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции на основании оценки представленных и собранных по делу доказательств по правилам статей 2, 13, 56, 59 - 61 и 67 ГПК РФ и вышеприведенных законоположений приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены решения суда об удовлетворении требований ФИО10 о признании недействительным договора займа и вынесении нового решения об отказе истцу в иске в указанной части.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено документально, что 08.08.2017 ФИО10 выдал доверенность, удостоверенную ФИО7, врио нотариуса Конаковского нотариального округа Тверской области ФИО16, запись в реестре нотариуса за № (Т.1 л.д.113).

26.09.2017 ФИО10 выдал доверенность, удостоверенную тем же врио нотариуса ФИО16 - запись в реестре нотариуса за № (Т.1 л.д.114).

Вышеуказанными доверенностями ФИО10 уполномочил ФИО8 распоряжаться и пользоваться принадлежащей ему недвижимостью, находящейся по адресу: <адрес>, в том числе с правом её продажи на условиях по своему усмотрению, с правом получения денежных средств, осуществления регистрационных действий с недвижимостью.

Как следует из материалов дела, 17.10.2017 между ФИО8, действующим от имени истца, и ФИО12 был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (Т.8 л.д.56). Заключение основного договора планировалось в срок не позднее 01.09.2018 (п.3.1 договора).

В обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору в пользу ФИО12 в залог передана принадлежащая истцу 1/2 доля спорного земельного участка, о чём между ФИО11, действующей в порядке передоверия от имени истца, и ФИО12 26 марта 2018 г. был заключен соответствующий договор залога (Т.2 л.д.13-17).

Обременение залогом в пользу ФИО12 принадлежащей ФИО10 доли земельного участка зарегистрировано в ЕГРН 26.04.2018, регистрационный №.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что основной договор с ФИО24 так и не был заключен.

Однако до настоящего времени в отношении спорного объекта недвижимости в ЕГРН сохраняется обременение в виде ипотеки в пользу ФИО12

Как установлено судом и следует из материалов дела, 03.09.2018 между ФИО10 (продавец) в лице представителя по доверенности в порядке передоверия ФИО11 и ФИО9 (покупатель) в лице представителя по доверенности ФИО25 заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка площадью 6534,2 кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> (Т.1 л.д.13-14).

На основании указанного договора 23.10.2018 в Едином государственном реестре прав на недвижимость зарегистрирован переход права на спорную долю земельного участка к ФИО9

Указанные доверенности ФИО10 оспаривал по основанию их ничтожности (мнимости), ссылаясь на то, что истинного намерения на отчуждение своего имущества он не имел. В подтверждение указанной версии ссылался на факт обращения в Управление Росреестра по Тверской области с заявлением о запрете производить регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером № без его личного участия (Т.2 л.д.7).

Как достоверно установлено судом первой инстанции, 19.03.2019 вышеуказанные доверенности № и № ФИО8 были отменены, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что оснований для признания их недействительными не имеется.

Суд при рассмотрении дела, в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не опроверг указанные выше доводы истца и не дал оценку правомерности данным односторонним сделкам с точки зрения заявленных истцом оснований иска.

Вместе с тем, данное обстоятельство не повлекло неправильного вывода об отказе в иске, поскольку правовые основания для признания оспариваемых доверенностей мнимыми, влекущими их недействительность (ничтожность), у суда первой инстанции отсутствовали.

По приведенным выше основаниям судебная коллегия не соглашается с данной районным судом оценкой представленных истцом доказательств в обоснование доводов о мнимости действий сторон при заключении договора займа, поскольку те же доводы о наличии сговора и фиктивности оформленных в дальнейшем доверенностей положены истцом в обоснование требований об их недействительности.

В силу п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Исходя из норм ст. ст. 153, 154 ГК РФ доверенность является односторонней сделкой, поэтому на нее распространяются положения о недействительности сделок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Достоверных, относимых и допустимых доказательств мнимости совершенных ФИО10 односторонних сделок по выдаче вышеуказанных доверенностей в материалы дела не представлено.

Будучи собственником указанного в доверенности недвижимого имущества, ФИО10 выразил свою волю на распоряжение таким имуществом с широким спектром полномочий, выдав 8 августа 2017 г. и 26 сентября 2017 г. в установленном законом порядке доверенности, в том числе с правом совершения сделок по отчуждению такого имущества.

В момент выдачи оспариваемых доверенностей ФИО10 не был ограничен в дееспособности, данные доверенности удостоверены нотариусом, истцом длительное время не отзывались, в связи с чем оснований для вывода об отсутствии воли на совершение истцом указанных односторонних сделок не имелось.

Факт подачи истцом в регистрирующий орган заявления о запрете осуществления без его личного присутствия регистрационных действий от 25.07.2017 (Т.2 л.д.7) не свидетельствует о мнимости оспариваемых доверенностей, поскольку таковые выданы им позже подачи заявления в Управление Росреестра по Тверской области. При этом ФИО10 указанными доверенностями выразил свою волю на передачу доверенному лицу полномочий по осуществлению государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав в ЕГРН.

Учитывая изложенное, отсутствуют основания и для вывода о мнимости совершенных через доверенных лиц на основании указанных доверенностей сделок, а именно предварительного договора купли-продажи доли земельного участка от 17.10.2017, договора залога от 26.03.2018, а также договора купли-продажи доли земельного участка от 03.09.2018.

Вместе с тем, вопреки доводам апеллянтов, судебная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи доли земельного участка по основанию, предусмотренному п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при совершении указанной сделки сторонами нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Признавая указанную сделку недействительной и применяя последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде возврата спорного имущества в собственность истца, суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями ст.1, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п.2 ст.168, п.3.ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что ФИО10 на момент совершения указанной сделки являлся собственником не только 1/2 доли земельного участка, но и собственником 1/2 доли расположенных на таком участке строений (административного здания общей площадью 1294,8 кв.м, кадастровый номер №, и здания цеха фасовки общей площадью 1199,6 кв.м, с ранее присвоенным кадастровым (условным) номером №, №).

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. При этом отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

По смыслу приведенных норм, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и земельный участок выступают совместно.

Применительно к заявленному спору, нахождение на спорном земельном участке на момент его отчуждения объектов, принадлежащих истцу, свидетельствует о том, что упомянутый земельный участок (доля в праве) не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям статей 1,35 Земельного кодекса РФ.

Доводы апеллянтов об отсутствии в данном случае оснований для применения правил статьи 35 Земельного кодекса РФ основаны на ошибочном толковании норм материального права, а потому судом апелляционной инстанции не принимаются.

По тем же основаниям являются недействительными (ничтожными) иные заключенные сторонами и оспариваемые истцом сделки, а именно: предварительный договор купли-продажи доли земельного участка от 17.10.2017, а также договор залога такой доли земельного участка от 26.03.2018.

Кроме того, из материалов дела видно, что расположенное на спорном земельном участке строение по адресу <адрес> является объектом культурного наследия «дом жилой, посл.четв. XVIII-кон.XIX,нач. XX вв.», в отношении него ФИО10 выдано охранное обязательство от ДД.ММ.ГГГГ (Т.3 л.д.24-26).

Согласно п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Таким образом, дополнительным основанием для констатации ничтожности оспариваемого договора купли-продажи доли земельного участка является нарушение положений п.7 ст.48 Закона N 73-ФЗ, поскольку такой договор, при отсутствии доказательств возможности раздела земельного участка, не содержит условий об ограничении прав покупателя в виде обязательства по сохранению объекта культурного наследия.

Доводы апеллянта об отсутствии оснований для применения положений п.2 ст.168 ГК РФ судебной коллегией отклоняются, поскольку в рассматриваемом случае собственник имущества ФИО10 фактически не участвовал в сделке, полномочий на передачу доли земельного участка без расположенной на нем доли строений не передавал, в связи с чем в соответствии с положениями п.1 ст. 183 ГК РФ является лицом, права и законные интересы которого нарушены оспариваемой сделкой.

Кроме того, с учетом ничтожности сделки по основанию, предусмотренному п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, в данном случае затронуты и публичные интересы.

По тем же основаниям являются недействительными (ничтожными) предварительный договор купли-продажи доли земельного участка от 17.10.2017, а также договор залога доли земельного участка от 26.03.2018.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает ошибочными выводы суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в требовании истца о признании недействительным предварительного договора купли-продажи доли земельного участка от 17.10.2017.

Иное основание, по которому суд первой инстанции удовлетворил требование истца о признании недействительным договора залога от 26.03.2018, не повлекло неправильного вывода об удовлетворении иска в указанной части.

Поскольку решение о признании недействительными (ничтожными) предварительного договора купли-продажи, а также договора залога доли земельного участка само по себе является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о снятии обременения в виде залога спорной 1/2 доли земельного участка в пользу ФИО12 по предварительному договору купли-продажи указанной доли земельного участка от 26 марта 2018 г., в исковых требованиях ФИО10 о прекращении права залога следует отказать по основанию избрания им ненадлежащего способа защиты права. Указанное право (залога) в силу его ничтожности не возникло, в связи с чем не может быть прекращено.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания ответчика ФИО9 добросовестным приобретателем, являются обоснованными, не соглашаться с ними у судебной коллегии оснований не имеется.

Судом первой инстанции также обоснованно отвергнуты доводы ответчиков о пропуске срока исковой давности, поскольку ко всем заявленным требованиям по настоящему спору применим общий срок исковой давности в три года. Первая оспариваемая сделка датирована 01.06.2016, следовательно требования об оспаривании двухсторонних сделок заявлены истцом в пределах срока исковой давности. Исковые требования об оспаривании доверенностей согласно уточненному иску заявлены истцом 9 сентября 2019 г., то есть также в пределах трехгодичного срока исковой давности с момента их выдачи 08.08.2017 и 26.09.2017.

В остальной части решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам, соответствует нормам права, а потому, для его полной отмены у судебной коллегии, согласно абз. 1 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, оснований не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Заволжского районного суда города Твери от 09 декабря 2019 г. в части удовлетворения требований ФИО10 о признании недействительным договора займа, права залога доли земельного участка прекращенным, а также в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО10 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи доли земельного участка отменить.

Принять в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО10 о признании недействительным договора займа от 1 июня 2016 г., о признании права залога доли земельного участка прекращенным отказать.

Исковые требования ФИО10 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 17 октября 2017 г. удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенный 17 октября 2017 г. между ФИО10 и ФИО12.

Настоящее решение является основанием для:

- внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о снятии обременения в виде залога 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 6534,2 кв.м с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, в пользу ФИО12 по предварительному договору купли-продажи указанной доли земельного участка от 26 марта 2018 г.;

- исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО9 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 6534,2 кв.м с кадастровым номером №, находящийся но адресу: <адрес>;

- восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО10 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 6534,2 кв.м с кадастровым номером №, находящийся но адресу: <адрес>.

В остальной части решение Заволжского районного суда города Твери от 09 декабря 2020 г. оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи