Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 19 января 2022 года дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ковровского городского суда Владимирской области от 13 октября 2021 года, которым оставлены без удовлетворения его исковые требования к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли- продажи недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Белогуровой Е.Е., обсудив возражения представителя ФИО2- адвоката ФИО3 –Цыгановой О.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

нежилое строение (цех по производству макарон), находящееся по адресу: ****,а также земельный участок **** принадлежат на праве собственности по **** доле ФИО2 на основании договора дарения от 15.05.2013 и ФИО1 на основании договора купли- продажи от 15.05.2013 г. (л.д. 10-13. т.1)

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением (уточненным в ходе судебного разбирательства 16.07.2021) к ФИО2 о понуждении заключить в нотариальной форме договор купли-продажи недвижимого имущества: **** доли в праве собственности на земельный участок, местоположение установлено относительно ориентира, ****, и **** доли в праве собственности на нежилое строение (цех по производству макарон), находящееся по адресу: ****, за цену 4 000 000 рублей, а также передать указанные доли в праве собственности по передаточному акту.

В обоснование заявленных исковых требований, ФИО1 указал, что 06.05.2021 им было получено извещение о намерении ФИО2 продать свою долю в праве общей собственности на указанное недвижимое имущество с указанием цены и других условий сделки. В установленный срок для целей реализации преимущественного права и приобретения недвижимого имущества ФИО1 оформил согласие на приобретение продаваемой доли на предложенных условиях, что подтверждается заявлением от 17.05.2021, удостоверенным нотариусом ****, зарегистрированного в реестре за № ****.

Однако, продавец уклонился от заключения договора купли-продажи на предложенных им самим условиях.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлялся надлежащим образом, направил в суд своего представителя ФИО4, заявленные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении. Он полагал, что в действиях ФИО2 имеются признаки злоупотребления правом. В подтверждение платежеспособности ФИО1 перечислил 4 000 000 рублей на счет Управления Судебного департамента по Владимирской области.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлялся надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, направил в суд представителей ФИО5 и адвоката ФИО3 – Цыганову О.В., которые в судебном заседании исковые требования не признали.

В обоснование позиции они указали, что уведомление собственника о намерении продать свою долю в праве собственности на недвижимое имущество не может быть рассмотрено как предварительный договор купли-продажи, поскольку предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор. Закон не допускает заключение договора купли-продажи недвижимости путем обмена документами либо путем направления письменной оферты и последующего исполнения, указанных в ней условий. Имея намерение продать доли земельного участка и нежилого здания, ФИО2 направил ФИО1 уведомление о намерении продать недвижимое имущество по цене 4 000 000 рублей. Впоследствии, в связи с изменением финансово- экономической обстановки, инфляционными процессами, ФИО2 08.06.2021 направил ФИО1 заявление от 04.06.2021 о намерении продать принадлежащую ему долю земельного участка и нежилого здания по цене 7 250 000 рублей, которое прибыло в место вручения 15.06.2021, но было получено ФИО6 только 02.07.2021. Ответа на данное предложение со стороны ФИО6 не последовало. В настоящее время ответчик не имеет намерения продавать недвижимое имущество.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильную оценку судом доказательств, свидетельствующих о наличии волеизъявления ответчика на продажу принадлежащей ему доли в праве собственности на недвижимое имущество и волеизъявления истца на приобретение этой доли в порядке ст. 250 ГК РФ на указанных ФИО2 в предложении условиях. Также суд, по мнению ФИО1, не дал оценки действиям ФИО2, в которых имеются признаки злоупотребления правом.

ФИО1, ФИО2, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу п.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.

Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 являются собственниками земельного участка, **** и нежилого строения (цех по производству макарон), находящегося по адресу: **** по **** доли в праве общей долевой собственности каждый, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 17.03.2013, Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 07.07.2021 и 14.07.2021 (л.л. 10-13, 55-59, 95-101 том 1).

28.04.2021 г. ФИО2, от имени которого действовал Н., через нотариуса **** отправил ФИО1 заявление о намерении продать **** доли в праве собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, за 4000000 руб.

17.05. 2021 ФИО1 дал свое письменное согласие на приобретение **** доли в праве собственности на квартиру, 01. 06.2021 получил нотариальное согласие супруги С. на приобретение названных объектов недвижимости (л.д.14-18, т.1).

Несмотря на то обстоятельство, что в обозначенное время 02.06.2021 ФИО1 явился в нотариальную контору в г. Коврове (л.д.19,т.1), договор купли-продажи **** доли в праве собственности на доли в праве собственности на земельный участок и нежилое здание, расположенные по адресу : ****, заключен не был.

Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что направленное ФИО2 в адрес ФИО1 извещение о намерении продать долю в праве собственности на здание в порядке ст.250 ГК РФ не является офертой, в связи с чем у ответчика не имеется обязанности заключить с истцом договор купли-продажи принадлежащей ему доли в праве собственности на нежилое здание на предложенных условиях, поскольку действующим законодательством такая обязанность не предусмотрена. Само по себе согласие собственника, получившего извещение в порядке ст.250 ГК РФ, означает лишь исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора с лицом, намеренным продать свою долю, и не свидетельствует об обязанности направившего извещение о продажи доли лица заключить договор купли-продажи доли с момента выражения согласия на ее приобретение иным участником долевой собственности. Уведомление сособственника о намерении продать долю в праве собственности на квартиру не может быть рассмотрено как предварительный договор купли-продажи, поскольку согласно ст.429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, в связи с чем, в отсутствие предварительного договора купли-продажи доли, собственник доли не может быть обязан к заключению договора купли-продажи и в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось. Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не находит.

В силу п.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными п.п.2,3 ст.434 ГК РФ.

В п.2 ст.162 ГК РФ установлено, что в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Согласно п.1, пп.1 п.2. п.3 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В силу п.п.1,4 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма; в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Положениями ст.550, п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, закон не допускает заключения договора данного вида путем обмена документами либо путем направления письменной оферты и последующего исполнения указанных в ней условий. В связи с этим при отчуждении недвижимого имущества такой способ заключения договора, как направление оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, неприменим. Направление оферты не может служить основанием и доказательством наличия обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости.

На долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости. Соответственно, при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество заключение договора путем направления оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой (п.2 ст.432 ГК РФ) также невозможно. Договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, в силу пп.1 п.2 ст.163 ГК РФ, п.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

При указанных обстоятельствах суд обоснованно отклонил доводы ФИО1 о том, что направленное ему извещение от 28.04.2021 является офертой, поскольку содержит все существенные условия договора купли-продажи доли в праве собственности на доли в объектах недвижимости, и о том, данная оферта была им акцептована в установленный законом срок посредством поданного им нотариусу письменного согласия от 17.05.2021 на приобретение **** доли в праве собственности на нежилое здание и земельный участок. Указанным способом договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру в силу закона заключен быть не может.

При этом суд обосновано отклонил доводы представителя ФИО1 о том, что сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями статей 429, 445 ГК РФ, поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе доли в праве собственности на квартиру, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, нотариально удостоверен. Материалами дела подтверждено, что предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренные ст.ст.554,555 ГК РФ, между сторонами не заключался.

Доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на неправильном толковании вышеприведенных норм материального права и подлежат отклонению.

Доводы апелляционной жалобы о злоупотреблении правом со стороны ФИО2 не подтверждены какими-либо доказательствами, тогда как суд, отклоняя данный довод представителя истца, обоснованно сослался на положения ст. 421 ГК РФ в части 1 которой указано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, судебная коллегия не усматривает оснований, в пределах доводов апелляционной жалобы, для отмены решения суда.

Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия находит несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке судебная коллегия не усматривает.

руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ковровского городского суда от 13 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий Д.В. Яковлева

Судьи Е.Е. Белогурова

Н.Л. Швецова

Мотивированное определение изготовлено 26 января 2022 года.