Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> 16 июня 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 сумму аванса по договору в размере 50 000 рублей, неустойку в размере 50 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зуевой С.М., объяснения ФИО1, объяснения ФИО2, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств.

В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи, по условиям которому стороны приняли обязательство заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости по адресу: <адрес> срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Цена договора составила 3 300 000 рублей.

Передала ответчику 50 000 рублей в качестве аванса, что подтверждается распиской.

По условиям договора в обязанности, в частности входило получение нотариально заверенного согласия супруги на продажу объекта недвижимости, заверенное нотариусом (пункт 3.1. договора).

Однако продавец отказался предоставить нотариально заверенное согласие супруги на продажу объекта недвижимости и на основании этого заключение основного договора в установленный срок не состоялось.

Ответчиком было предоставлено только соглашение о разделе имущества супругов.

Вместе с тем, в предоставленном ответчиком соглашении о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствует указание на объект недвижимости, который является предметом сделки купли-продажи. Соответственно, на данную квартиру распространяется режим общей совместной собственности супругов и в данном случае при отчуждении квартиры необходимо получить согласие супруга (супруги) на продажу Объекта недвижимости. При несоблюдении указанной процедуры сделка может быть признана судом недействительной и у покупателя возникнет риск потери права собственности на объект недвижимости.

Таким образом, не заключение договора купли-продажи стало следствием действий ответчика, который не исполнил условие предварительного договора по предоставлению согласия супруга на отчуждение жилого помещения.

На стороне ответчика возникло неосновательное обогащение, поскольку он удерживает аванс в размере 50 000 рублей.

Пунктом 4.1 предварительного договора предусмотрено условие, согласно которому, продавец, поучивший аванс, в случае отказа (уклонения) от совершения сделки, подписания договора купли-продажи, неявки в назначенный день и время для подписания договора, несогласованного изменения цены жилого помещения, а также в случае несоблюдения других обязательств, принятых на себя в соответствии с настоящим договором, в частности в случае их просрочки, обязуется возвратить покупателю переданный им аванс и дополнительно выплатить штраф в размере 50 000 рублей в качестве неустойки.

Истец просила взыскать с ответчика сумму аванса - 50 000 рублей, неустойку - 50 000 рублей, компенсацию морального вреда - 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьским районным судом <адрес> постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик ФИО1 и в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объёме (л.д.103-105).

В обоснование доводов жалобы указывает, что он, как продавец в полном объеме исполнил все свои обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ, подготовив и предоставив покупателю все необходимые для заключения основного договора документы по сделке и зарегистрировав свое право собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе заблаговременно предоставив покупателю надлежащим образом заверенное нотариусом Ф.О.Л. Соглашение о разделе общего имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым все вопросы, связанные с разделом имущества бывших супругов Е-ных были урегулированы в соглашении и, следовательно, все свои обязанности продавца, указанные в п.3.1, договора продавец исполнил в полном объеме, своевременно и должным образом, а ссылка истца и суда первой инстанции на подпункт пункта 3.1. который был изложен в предварительном договоре следующим образом: «предоставить согласие супруга (супруги) на покупку, Объекта недвижимости заверенное нотариусом, в требуемых случаях» не состоятельна и не обоснована, так как бывшие супруги Е-ны урегулировали все свои возможные спорные имущественные вопросы в соглашении и, следовательно, требование покупателя к продавцу о предоставлении нотариального согласия бывшей супруги продавца на заключение сделки по продаже квартиры, которое истец озвучил уже после истечения срока действия предварительного договора, то есть ДД.ММ.ГГГГ, вышли за пределы срока действия предварительного договора, а сам предварительный договор продлен сторонами не был и инициативы его продлить истец не предпринял, более того претензия истца была подписана лишь ДД.ММ.ГГГГ и отправлена по почте ответчику также уже за пределами срока действия предварительного договора.

Истцом не доказано, что ответчик нарушил обязательства, предусмотренные в п.4.1. предварительного договора, поэтому не должен был возвращать истцу аванс, в том числе по условиям п.4.4. предварительного договора, так как именно истец своевременно, а именно до ДД.ММ.ГГГГ не вышел на сделку и не обоснованно уклонился от заключения договора купли-продажи квартиры, что повлекло за собой законное удержание ответчиком уплаченного истцом аванса в качестве штрафной неустойки согласно п.4.2. предварительного договора.

Не дана оценка тому обстоятельству, что ответчик предъявил истцу претензию ДД.ММ.ГГГГ, и ДД.ММ.ГГГГ (уведомление истцу о расторжении предварительного договора в связи с его неисполнением). Оригиналы почтовых конвертов с данными претензиями ответчика, возвращенные по почте обратно ответчику, в связи с их неполучением истцом, не были вскрыты и исследованы судом первой инстанции, а подшиты им в не распечатанных почтовых конвертах к материалам дела.

В соглашении бывшие супруги урегулировали и согласовали все свои права и обязанности по разделу общего имущества, нажитого в браке.

Вывод суда о том, что в предварительном договоре установлена обязанность продавца по предоставлению определенного законом вида документа - нотариального согласия супруга на распоряжение имуществом, которым данное соглашение не является, не соответствует материалам дела, поскольку в обязанности продавца было прописано: «предоставить согласие супруга (супруги) на покупку, Объекта недвижимости заверенное нотариусом, в требуемых случаях», а поскольку имелось соглашение о разделе общего имущества супругов, то данный случай не мог относиться к требуемым случаям.

Судом не учтены два существенных факта:

денежные средства на квартиру были получены продавцом от мены добрачного имущества ответчика в рамках исполнения программы поддержки обманутых дольщиков, что отражено в справке застройщика данной квартиры - ООО «СЗ СОЮЗ-ИНВЕСТ» от ДД.ММ.ГГГГ, и другими представленными ответчиком в материалы дела документами;

- также были приобщены документы, свидетельствующие о том, что после того как покупатель уклонился от сделки, а продавец направил ему уведомление о расторжении предварительного договора, и посчитал себя свободным от обязательств по нему, ответчик заключил ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры с иным лицом и среди документов, указанных в расписке о сдаче документов и согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, имелось и Соглашение о разделе общего имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Все сданные сторонами по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ НСО документы прошли юридическую проверку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО, в результате чего ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с выпиской из ЕГРН новыми собственниками квартиры стали супруги ФИО3, следовательно, соглашение было учтено при государственной регистрации сделки и не вызвало каких нареканий со стороны регистрирующего органа.

Неправильно применены нормы материального права, ответчик имел законное право на удержание аванса - 50 000 рублей в качестве штрафной неустойки по предварительному договору, учитывая следующие обстоятельства.

Несмотря на полную готовность продавца заключить сделку по продаже квартиры до ДД.ММ.ГГГГ, покупатель уже после истечения срока действия предварительного договора, а именно - ДД.ММ.ГГГГ отказался выходить на сделку, необоснованно затребовав в этот день с продавца дополнительно нотариальное согласие бывшей супруги продавца.

После чего, продавец, посчитав такие действия покупателя не обоснованными и не соответствующими условиям предварительного договора, отправил покупателю почтой претензию от ДД.ММ.ГГГГ, уведомив о незаконности уклонения от заключения сделки по приобретению квартиры и предупредив о том, что переданный аванс в случае дальнейшего уклонения покупателя от заключения сделки останется у продавца в соответствии с п.4.2. предварительного договора как штрафная неустойка.

При этом, ответа на претензию продавец в семидневный срок в соответствии с п.4.3. предварительного договора не получил и после ДД.ММ.ГГГГ отправил покупателю уведомление о расторжении договора и удержании штрафной неустойки с покупателя в размере 50 000 рублей, уплаченной им ранее по предварительному договору в качестве аванса.

Рассмотрев дело в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для её удовлетворения и отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 ГК РФ.

В силу п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Статьёй 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Исходя из требований п.3 ст.380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные доказательства, руководствуясь указанными нормами права, пришёл к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2.

Выводы суда мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, из которых видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Союз- Инвест» и ответчиком ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался передать истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес><адрес>

Указанное жилое помещение передано ответчику застройщиком по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

Управлением Росреестра по НСО было зарегистрировано право собственности ответчика на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной на 7 этаже жилого дома по адресу: <адрес>.

Продавец обязуется продать объект недвижимости по цене 3 300 000 рублей.

Продавец и покупатель обязуются подписать основной договор купли- продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.3 договора).

Покупатель передает продавцу аванс в сумме 50 000 рублей в счет платежа, который будет причитаться в день подписания договора купли-продажи с целью обеспечения исполнения названного договора и подтверждения своих намерений купить объект недвижимости (п.1.4 договора).

Согласно п. 3.1. договора, в обязанности продавца входило предоставить согласие супруга (супруги) на продажу объекта недвижимости, заверенное нотариусом, в требуемых случаях.

Вместе с тем, в указанный в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ срок (до ДД.ММ.ГГГГ) договор купли-продажи между сторонами заключен не был по причине не предоставления Продавцом указанных в перечне п. 3.1. Договора необходимых документов для совершения сделки купли-продажи указанного жилого помещения (согласие супруги на продажу объекта недвижимости, заверенное нотариусом, в требуемых случаях).

Руководствуясь указанными нормами права, проанализировав представленные по делу доказательства в их совокупности и удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что продавцом (ответчиком ФИО1 не была исполнена обязанность по подготовке всех необходимых документов для отчуждения объекта недвижимости). Указанные обстоятельства давали право истице после оговоренной договором даты отказаться от исполнения договора.

Допустимых доказательств обратного ответчиком не представлено.

Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Доводы апелляционной жалобы ответчика ФИО1 относительно неверно определенной судом причины незаключения основного договора купли-продажи жилого помещения, - несостоятельны, принимая во внимание установленные судом, и подтвержденные доказательствами обстоятельства дела.

Доводы апелляционной жалобы ответчика относительно того, что он заблаговременно предоставив покупателю надлежащим образом заверенное нотариусом соглашение о разделе общего имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым все вопросы, связанные с разделом имущества бывших супругов Е-ных были урегулированы в соглашении и, следовательно, все свои обязанности продавца, указанные в п.3.1, договора продавец исполнил в полном объеме, своевременно и должным образом, были предметом обсуждения суда первой инстанции, данным доводам судом дана надлежащая оценка, основанием к отмене решения суда они не являются.

Судебная коллегия, учитывая, что договор участия в долевом строительстве был заключен ответчиком в период брака, соглашается с выводом суда о том, что то в силу закона презимируется, что спорная квартира является совместно нажитым имуществом.

В связи с изложенным, истец как покупатель по сделке вправе была требовать предоставления ФИО1 нотариально заверенного согласия супруги на отчуждение квартиры, что также предусмотрено предварительным договором, заключенным между сторонами.

Суд не принимает доводы ответчика, что предоставленное им соглашение о разделе имущества супругов было достаточным для заключения сделки и исключало возможность оспаривания сделки, т.к., в п. 6 указано на то, что супруги не имеют друг другу каких-либо претензий в отношении иного имущества, поскольку, в указанном соглашении о разделе имущества супругов спорный объект сторонами не указан определенно (не индивидуализирован) как совместно нажитое имущество, либо как личное имущество ответчика, то есть, условие о предмете в данной части в соглашении не согласовано, что может в последующем быть оспорено.

Более того, предварительным договором, заключенным сторонами, установлена обязанность продавца по предоставлению определенного законом вида документа - нотариально заверенного согласия супруга на распоряжение имуществом, которым данное соглашение не является в силу условий предварительного договора.

Ответчик не отрицает факт получения денежных средств от истца в размере 50 000 рублей в качестве аванса.

С учётом того, что договор купли-продажи квартиры между сторонами в установленный договором срок не заключен в результате того, что ответчик не представил согласия супруги на отчуждение квартиры, у ответчика не имеется правовых оснований для удержания аванса. Доказательств, что основной договор не заключен по вине истца, в суд не представлено.

Из пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п.1 ст.329 ГК РФ).

Пунктом 4.1 предварительного договора предусмотрено условие, согласно которому продавец, поучивший аванс, в случае отказа (уклонения) от совершения сделки, подписания договора купли-продажи, неявки в назначенный день и время для подписания договора, несогласованного изменения цены жилого помещения, а также в случае несоблюдения других обязательств, принятых на себя в соответствии с настоящим договором, в частности в случае их просрочки, обязуется возвратить покупателю переданный им аванс и дополнительно выплатить штраф в размере 50 000 рублей в качестве неустойки.

Суд, сделав правильный вывод о наличии оснований для взыскания указанной неустойки с ФИО1 за невыполнение принятого на себя обязательства по предоставлению согласия супруги на отчуждение жилого помещения, приобретённого в браке, обоснованно взыскал с ответчика неустойку в размере 50 000 рублей, поскольку данное условие стороны согласовали при заключении предварительного договора и сами установили размер штрафа.

Требований о снижении размера штрафных санкций не заявлено.

С учетом требований ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца правомерно взыскана государственная пошлина, оплаченная истцом при предъявлении иска в размере 3200 руб.

Фактически доводы апелляционной жалобы отражают позицию ответчика в суде первой инстанции, сводятся к переоценке правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, и не указывают на ошибочность решения по мотиву неправильного применения судом норм материального права и процессуального права, которые привели к неправильному разрешению исковых требований и не могут служить основаниями, предусмотренными ст.330 ГПК РФ к отмене решения суда.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов жалобы оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: