Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело №2-697/2021 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд, взыскании выкупной цены

по апелляционной жалобе представителя муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска ФИО3 на решение Советского районного суда г. Томска от 05 февраля 2021 года,

заслушав доклад судьи Нечепуренко Д.В., объяснения представителя ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца ФИО1 ФИО4, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, заключение прокурора Ярцевой Е.Г., считавшей жалобу не подлежащей удовлетворению,

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска, в котором просят обязать ответчика изъять у истцов для муниципальных нужд земельный участок и жилое помещение – /__/, расположенные по адресу: /__/, путем выкупа, с прекращением права общей долевой собственности на эти объекты недвижимости, установив размер выкупной цены 3875000 руб. (в пользу ФИО1 - 1449888,64 руб., ФИО2 - 2425111,36 руб.).

В обоснование иска указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит названное жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, признанном постановлением администрации г. Томска от 30.10.2014 № 1128 аварийным и подлежащим сносу. 08.04.2019 с ответчиком подписан проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, которым на основании отчетов ИП Д. от 02.04.2019 № 83/19 и ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от 05.12.2018 № 276/26 определен размер возмещения - 3875000 руб. Вместе с тем обращение истцов по вопросу выплаты денежного возмещения за изымаемое недвижимое имущество оставлено без удовлетворения со ссылкой на отсутствие денежных средств. При этом жилой дом непригоден для проживания, небезопасен.

Дело рассмотрено в отсутствие истцов ФИО1, ФИО2, их представитель ФИО4 в судебном заседании требования поддержала по тем же основаниям.

Представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Помощник прокурора Советского района г. Томска Ведренцева С.В. считала, что иск подлежит удовлетворению частично; при определении выкупной стоимости в пользу ФИО2 следует руководствоваться стоимостью приобретения недвижимого имущества, определённой договором купли-продажи от 02.09.2015.

Обжалуемым решением на основании ч. 1, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, ч. 2 ст. 17 Всеобщей декларации прав человека, п. 1 ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ч. 1, 2 ст. 6, ч. 1, 8, 8.2, 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», пп. «е» п. 31 постановления Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию», письма Минстроя России от 17.04.2020 № 15026-МЕ/06 «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда», п. 5, пп. «л», «ж» п. 20, п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, иск удовлетворен.

На муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска возложена обязанность изъять у ФИО1, ФИО2 для муниципальных нужд жилое помещение - /__/ в /__/, расположенное на земельном участке с кадастровым номером /__/ путем выкупа, с прекращением права собственности ФИО1, ФИО2 на жилое помещение и земельный участок пропорционально общей площади жилого помещения.

С Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска в пользу ФИО1, ФИО2 за изымаемое недвижимое имущество взыскано 3875000 руб., из которых в пользу ФИО1 - 1449888,64 руб., в пользу ФИО2 – 2425111,36 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска ФИО3 просит решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Раскрывая содержание положений п. 3 ст. 8.1, п. 2, 3 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», выражает несогласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии необходимости нотариального удостоверения соглашения. Проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 08.04.2019 ввиду отсутствия нотариального удостоверения не имеет юридической силы. Кроме того, согласно п. 5.4 проекта соглашения оно подлежит регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Считает, что к спорным правоотношениям подлежит применению ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доказательств в подтверждение объяснений представителя истцов в части невозможности заключения договора купли-продажи ранее признания многоквартирного дома аварийным в связи с отсутствием ФИО2 в городе, в материалы дела не представлено.

Ссылаясь на положения ст. 153, 154, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что пункт 2 проекта соглашения об определении размера возмещения, не соответствует закону, т.к. цена доли ФИО2 на изымаемое имущество не может превышать его стоимость, установленную договором купли-продажи от 16.09.2015.

В возражениях на апелляционную жалобу помощник прокурора Советского района г. Томска Еловикова М.И. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам абзаца первого части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия оснований для отмены или изменения судебного постановления не нашла.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд регламентировано положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Нормы, содержащиеся в этой статье, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Согласно частям 1, 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 названной статьи).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (часть 9 названной статьи).

Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 8 данной статьи по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Как следует из дела, истцам на праве общей долевой собственности (ФИО1 - 1680/4490 доля в праве, дата государственной регистрации права 03.03.2008, ФИО2 2810/4490 доля в праве, дата государственной регистрации права 16.09.2015) принадлежит жилое помещение – 2-х комнатная /__/, кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв.м, расположенная по адресу: /__/ (л.д. 26-29).

Многоквартирный дом по указанному адресу расположен на земельном участке с кадастровым номером /__/.

Постановлением администрации г. Томска № 1128 от 30.10.2014 на основании заключения межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от 21.08.2014 № 1235 многоквартирный дом по адресу: /__/, признан аварийным и подлежащим сносу.

29.09.2017 администрацией г. Томска принято постановление № 934 об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества по адресу: /__/ (жилых помещений и земельного участка с кадастровым номером /__/).

30.01.2019 ФИО1 и ФИО2 обратились к главе администрации Советского района г. Томска с заявлением о выкупе недвижимого имущества № 123-ж, ответ на которое дан 18.02.2019 за № 227-ж. В ответе указано, что в соответствии с Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525, администрацией Советского района г. Томска проводятся мероприятия по организации проведения оценки подлежащего изъятию для муниципальных нужд недвижимого имущества.

08.04.2019 между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действовала администрация Советского района г. Томска, и ФИО1, ФИО2 подписан проект соглашения, которым стороны определили порядок и условия изъятия жилого помещения - /__/ кадастровым номером /__/), находящейся в многоквартирном /__/ в /__/, расположенном на земельном участке под кадастровым номером /__/, изымаемом для муниципальных нужд в связи с признанием этого дома аварийным и подлежащим сносу (п. 1.1.) Размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество на основании отчетов об оценке рыночной стоимости имущества ИП Д. от 02.04.2019 № 83/19, ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от 05.12.2018 № 276/26 составляет 3875000 руб., включает в себя: рыночную стоимость жилого помещения; рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли ФИО1 и ФИО2 в праве общей собственности на такое имущество, включая земельный участок; все убытки, причиненные собственникам жилого помещения, предусмотренные ч.7 ст.32 ЖК РФ (п. 2.1). Соглашение считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 5.1.).

В ответе администрации Советского района г. Томска от 05.08.2019 № 1441-ж на обращение ФИО1 по вопросу выплаты денежного возмещения за изымаемое недвижимое имущество от 24.07.2019 № 1329-ж указано на то, что денежные средства для организации работ по выплате за изымаемое недвижимое имущество не выделены, работа по решению данного вопроса продолжается.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности изъять принадлежащее истцам жилое помещение с возмещением им выкупной цены имущества, изымаемого для муниципальных нужд, установленной в соглашении об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 08.04.2019.

Судебная коллегия, вопреки доводам апелляционной жалобы, признает вывод суда верным, соответствующим установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Вместе с тем ответчиком обязательства по соглашению об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 08.04.2019 не исполнены, возмещение за недвижимое имущество в размере 3875000 руб. истцам не выплачено.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения при разрешении спора положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и о ничтожности пункта 2 соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 08.04.2019 ввиду его несоответствия положениям части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отклоняет.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 названной статьи).

Часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Часть 2 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

На основании части 3 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 03.11.2009 N 1368-О-О, положения части 3 статьи 6 ЖК РФ не могут рассматриваться как не совместимые с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и как не обеспечивающие защиту конституционных прав на жилище.

Установление того, какие отношения существовали между сторонами спора, в какой период возникли эти отношения и подвергались ли они трансформации, относятся к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции, которые при этом должны принимать во внимание весь комплекс юридически значимых обстоятельств (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.09.2010 № 1180-О-О).

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного Федерального закона, то есть с 28 декабря 2019 года.

При изъятии жилого помещения после 28 декабря 2019 года, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция содержится в разъяснительном письме Минстроя России от 17.04.2020 № 15026-МЕ/06 «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда».

Из материалов дела следует, что 16.09.2015 истец ФИО2 прибрела долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: /__/, после признания 30.10.2014 многоквартирного жилого дома, в котором расположено это жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу.

29.09.2017 земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и жилое помещение, принадлежащее истцам на праве общей долевой собственности, изъято.

08.04.2019 между сторонами подписано соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, т.е. до вступления в силу Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ.

Следовательно, на момент введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации между сторонами возникли отношения по изъятию недвижимого имущества и определен размер выкупной цены. Дальнейшее изменение законодателем условий получения возмещения за принадлежащее собственнику аварийное жилое помещение ограничивает истцов в возможности получения того, что причиталось им на момент заключения соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не подлежат применению к спорным правоотношениям.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 названной статьи).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Таким образом, в случае, когда сделка нарушает требования закона, она может быть признана недействительной по требованию стороны или иного лица, указанного в законе.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Доказательств тому, что соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 08.04.2019 было оспорено, признано недействительным, в материалах дела нет.

Анализ приведенных выше норм права в их взаимосвязи с учётом установленных по делу обстоятельствах свидетельствует об отсутствии у суда первой инстанции, равно как и у судебной коллегии оснований для суждений, позволяющих считать условия пункта 2 соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, регламентирующим размер возмещения за недвижимое имущество, ввиду их несоответствия положениям части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ничтожными.

Довод апелляционной жалобы о том, что проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 08.04.2019 в связи с отсутствием нотариального удостоверения не имеет юридической силы, вывод суда первой инстанции и судебной коллегии об удовлетворении иска не опровергает.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2 названной статьи).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 названной статьи).

В части 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо указано на то, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Статьёй 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации регламентированы требования к содержанию соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Порядок заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд определен статьёй 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно п. 1 которой соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство. Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 8).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности.

В случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения (п. 2 ст. 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное (п. 3 ст. 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регламентирует особенности государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Одновременно с документом, указанным в части 1 настоящей статьи, для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное (ч. 2).

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, изъятые для государственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (ч. 3).

По смыслу приведенных выше норм права в их взаимосвязи действующее законодательство не содержит требований обязательного нотариального удостоверения соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, достаточно соблюдения простой письменной формы такого соглашения. Самим же соглашением об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 08.04.2019 не предусмотрено его нотариального удостоверения.

Несостоятельна ссылка апеллянта на положения ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», определяющей особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество.

Согласно данной норме права (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения) государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

При этом Федеральным законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» внесены изменения в часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (статья 5 названного закона).

Статья 6 Федерального закона от 01.05.2019 № 76-ФЗ предусматривает, что настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования. Положения Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками - физическими лицами, до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Кроме того, ранее установленное статьей 42 Закона N 218-ФЗ требование к нотариальному удостоверению сделок по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество направлено на защиту преимущественного права приобретения этой доли другим долевым собственником. В данном же случае изъятие производится муниципальным образованием «Город Томск» путем выкупа жилого помещения, в том числе доли в праве на это помещение, у всех собственников, которые не являются несовершеннолетними и не признаны ограниченными в дееспособности, преимущественное право на приобретение доли в праве другими долевыми собственниками не может быть нарушено.

Таким образом, соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 08.04.2019, направленное на отчуждение истцами как участниками долевой собственности своих долей в праве собственности на недвижимое имущество, нотариальному удостоверению не подлежало. К тому же ст. 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регламентирующей особенности государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, не предусмотрено требование об обязательном нотариальном удостоверении соглашений об изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд.

Данный вывод судебной коллегии согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 01.09.2020 № 306-ЭС20-12152, от 03.04.2019 № 302-ЭС19-3666.

Утверждение апеллянта о том, что в соответствии с пунктом 5.4. соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 08.04.2019 оно подлежит регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, несостоятельно.

Из содержания этого пункта следует, что соглашение составлено в пяти идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по два из которых находятся у сторон, один – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в п. 2.2 соглашения закреплено, что размер возмещения за недвижимое имущество осуществляется муниципальным образованием «Город Томск» путем перевода на банковский счет ФИО1, ФИО2 в течение 15 рабочих дней после государственной регистрации соглашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 08.04.2019 не означает его незаключенность, исходя из следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В свою очередь, Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрена государственная регистрация соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Само по себе такое соглашение является основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд объекты недвижимости.

Более того, согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статьях 558, 560, 574, 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. В связи с этим договоры купли-продажи жилого помещения, заключенные после 01.03.2013, государственной регистрации не подлежат.

Иных доводов и правовых аргументов, могущих свидетельствовать о незаконности обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах решение суда отмене или изменению по доводам жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 05 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: