Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 27 октября 2020 года дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Фрунзенского районного суда города Владимира от 10 августа 2020 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу****, по цене 500000 руб. отказать.

Заслушав доклад судьи Денисовой Е.В., объяснения ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы и просившего отменить решение суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, находящейся по адресу: ****, по цене 500000 руб.

В обоснование иска указал, что является собственником 1/2 доли квартиры, находящейся по адресу: ****. Зарегистрирован и проживает в данной квартире. Право собственности перешло к нему по наследству после смерти матери **** ФИО3 другой 1/2 доли данный квартиры является ФИО2, который приобрел данное право у брата **** А.И. в феврале-марте 2018 года. 20.01.2020 ФИО1 получил заявление от ФИО2 от 14.01.2020 через нотариуса ФИО4 о намерении продать 1/2 доли в праве собственности на квартиру, за 500000 руб. 18.02.2020 ФИО1 дал свое письменное согласие. Договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру ФИО2 по настоящее время не заключен. ФИО2 и его доверенные лица злоупотребляют своими правами, говоря о повышении цены доли или о нежелании ее продать.

Истец ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить иск по указанным в нем основаниям. Дополнительно пояснил, что выразил в установленный законом срок свое согласие на покупку доли в праве собственности на квартиру, однако договор купли-продажи так и не был заключен по вине ФИО2, так как последний не предоставил нотариусу документы, необходимые для заключения договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.

Ответчик ФИО2, извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.53-54). Ранее в судебных заседаниях возражал против удовлетворения иска возражал. Указал, что 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу: ****, он приобрел на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры от 19.03.2018, заключенного с **** А.И. В начале 2020 года у него созрело намерение продать 1/2 доли в праве собственности на квартиру Учитывая положения ст.250 ГК РФ, 14.01.2020 он направил второму участнику долевой собственности - ФИО1 удостоверенное нотариусом ФИО4 намерение о продаже своей доли в праве собственности на квартиру в размере 500000 руб. Через нотариуса ФИО4 он узнал о согласии ФИО1 приобрести долю в праве собственности на квартиру за 500000 руб., однако не путем перечисления ему денежных средств в размере указанной суммы, а путем передачи своего права требования о возврате долгов на указанную сумму. Данное предложение ФИО1 его не устроило. На протяжении 3-х месяцев они так и не смогли заключить договор купли-продажи доли. Лишь в мае 2020 года ФИО1 со своим представителем приехали к нему и заявили о возможности купить долю в праве собственности на квартиру за 500000 руб. Но на тот момент он уже передумал продавать свою долю в квартире за 500000 руб., а решил продать за 700000 руб., о чем и сообщил ФИО1 Myхаев В.В. отказался выкупить 1/2 долю в праве собственности на квартиру за 700000 руб. Представил письменные возражения на иск (л.д.21-24).

Третье лицо нотариус нотариального округа г.Владимир ФИО4, извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, разрешение спора оставила на усмотрение суда (л.д.66).

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе, с учетом уточнений, истец ФИО1 просит решение суда отменить, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права. В обоснование указывает, что на полученное от ФИО2 заявление от 14.01.2020 о намерении продать 1/2 долю в праве собственности на квартиру за 500000 руб., он дал свое письменное согласие, предоставил нотариусу необходимые документы, однако, ФИО2 уклоняется от заключения договора. Считает, что в заявлении и письменном согласии отражены существенные условия договора купли-продажи – предмет и цена, что отвечает требованиям ст.ст.435,438 ГК РФ, и влечет за собой предусмотренные законом последствия. Порядок и форма оплаты недвижимости не являются существенными условием и никак не оговариваются в заявлении от 14.01.2020. При этом он со своей стороны выражал и подтверждал свое согласие на любую форму оплаты. ФИО2 и его представители злоупотребляют своими правами в части пользования квартирой, постоянно меняют цену на 1/2 долю в праве собственности на квартиру.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчик ФИО1, третье лицо нотариус ФИО4 (извещены телефонограммой – л.д.103) не явились, сведений об уважительности неявки не сообщили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, от нотариуса ФИО4 имеется заявление о проведении судебного заседания в её отсутствие (л.д.104). В связи с изложенным, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ без участия указанных лиц.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.

Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО1 принадлежит 1/2 доля в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ****. В данной квартире он зарегистрирован по месту жительства и фактически проживает (л.д.7,34-35). Право собственности приобретено им в порядке наследования после смерти матери **** Л.В. (л.д. 4).

ФИО2 также принадлежит 1/2 доля в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: **** Право собственности приобретено им на основании договора купли-продажи от 19.03.2018, заключенного с **** А.И. (л.д.25-30,32-33).

20.01.2020 ФИО1 через нотариуса нотариального округа г.Владимира ФИО4 получил заявление от ФИО2 от 14.01.2020 о намерении продать 1/2 доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ****, за 500000 руб. 18.02.2020 ФИО1 дал свое письменное согласие на приобретение 1/2 доли в праве собственности на квартиру (л.д.59-63).

Договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ****, между ФИО1 и ФИО2 заключен не был. Согласно объяснениям ФИО1, договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО2, уклоняющегося от подписания договора на предложенных им же условиях – за 500000 руб. По объяснениям ФИО2, договор купли-продажи не был заключен в связи с тем, что между сторонами не достигнута договоренность по условиям оплаты.

Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что направленное ФИО2 в адрес ФИО1 извещение о намерении продать долю в праве собственности на квартиру в порядке ст.250 ГК РФ не является офертой, в связи с чем у ФИО2 не имеется обязанности заключить с ФИО1 договор купли-продажи принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру на предложенных условиях, поскольку действующим законодательством такая обязанность не предусмотрена. Само по себе согласие собственника, получившего извещение в порядке ст.250 ГК РФ, означает лишь исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора с лицом, намеренным продать свою долю, и не свидетельствует об обязанности направившего извещение о продажи доли лица заключить договор купли-продажи доли с момента выражения согласия на ее приобретение иным участником долевой собственности. Уведомление сособственника о намерении продать долю в праве собственности на квартиру не может быть рассмотрено как предварительный договор купли-продажи, поскольку согласно ст.429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, в связи с чем, в отсутствие предварительного договора купли-продажи доли, собственник доли не может быть обязан к заключению договора купли-продажи и в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось. Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не находит.

Доводы апелляционной жалобы о том, что направленное ФИО2 извещение от 14.01.2020, которым он доводит до ФИО1 сведения о продаже принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру за 500000 руб., являются офертой, содержащей все существенные условия договора купли-продажи, которую ФИО1 в свою очередь акцептовал своим заявлением о согласии приобрести долю в праве собственности, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку извещение одним из сособственников квартиры другого сособственника о намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиры офертой в силу закона не является, соответственно, согласие на приобретение доли в праве собственности на квартиру не является акцептом.

В силу п.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными п.п.2,3 ст.434 ГК РФ.

В п.2 ст.162 ГК РФ установлено, что в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Согласно п.1, пп.1 п.2. п.3 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В силу п.п.1,4 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма; в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Положениями ст.550, п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, закон не допускает заключения договора данного вида путем обмена документами либо путем направления письменной оферты и последующего исполнения указанных в ней условий. В связи с этим при отчуждении недвижимого имущества такой способ заключения договора, как направление оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, неприменим. Направление оферты не может служить основанием и доказательством наличия обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости.

На долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости. Соответственно, при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество заключение договора путем направления оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой (п.2 ст.432 ГК РФ) также невозможно. Договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, в силу пп.1 п.2 ст.163 ГК РФ, п.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. При указанных обстоятельствах суд обоснованно отклонил доводы ФИО1 о том, что направленное ему извещение от 14.01.2020 является офертой, поскольку содержит все существенные условия договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, и о том, данная оферта была им акцептована в установленный законом срок посредством поданного им нотариусу письменного согласия от 18.02.2020 на приобретение 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Указанным способом договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру в силу закона заключен быть не может.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.(п.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. (п.2). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение 6-ти месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.(п.5).

Вместе с тем, ни для ФИО1, ни для ФИО2 заключение договора купли-продажи принадлежащего им имущества не является обязательным в смысле ст.445 ГК РФ и соответственно понуждение к заключению такого договора не допускается. Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе доли в праве собственности на квартиру, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, нотариально удостоверен. Материалами дела подтверждено, что предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренные ст.ст.554,555 ГК РФ, между сторонами не заключался. При указанных обстоятельствах, вывод суда о том, что уведомление одним из сособственников квартиры другого сособственника о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру в порядке ст.250 ГК РФ, и согласие второго сособственника на приобретение доли в праве собственности на квартиру, не может быть рассмотрено как заключенный между сособственниками предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, является правильным. Следовательно, в отсутствие предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимого имущества, собственник доли не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении такого объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника о намерении продать свою долю и о получении согласия последнего на ее приобретение, его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту и акцептовавшим ее. Доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на неправильном толковании вышеприведенных норм материального права и подлежат отклонению.

Доводы апелляционной жалобы о злоупотреблении правом со стороны ФИО2 при пользовании жилым помещением, не имеют значения для разрешения настоящего спора. При этом ФИО1 не лишен права обращения в суд с самостоятельным иском об определении порядка пользования квартирой, порядка оплаты за жилищные и коммунальные услуги. Действия ФИО5 по изменению намерения продать принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру, по отказу заключить договор купли-продажи доли в праве собственности за 500000 руб., вопреки мнению апеллянта, о злоупотреблении правом также не свидетельствуют. ФИО1, как собственник доли в праве собственности на квартиру, при продаже другим собственником своей доли в силу закона имеет преимущественное право покупки, при этом действующим законодательством не закреплена обязанность продавца после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе за указанную в сообщении цену, не изменять в дальнейшем условия и цену договора, поскольку к заключаемому сторонами договору не подлежат применению правила о публичной оферте, когда сторона, направившая оферту о продаже имущества за определенную стоимость и условиях, не вправе изменить данные условия и стоимость. (п.2 ст.437 ГК РФ). При таких обстоятельствах, имущественные права и законные интересы ФИО1 нельзя признать нарушенными и подлежащими защите избранным им способом.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, не ставят под сомнение законность и обоснованность решения суда, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда, в связи, с чем являются несостоятельными. Указанные в ст.ст.195,198 ГПК РФ и постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N23 «О судебном решении» требования к решению суда, судом первой инстанции соблюдены.

Доводы апелляционной жалобы не подтверждают допущенные судом нарушения при оценке доказательств по делу, выражают несогласие с произведенной судом оценкой доказательств по делу, с которой судебная коллегия соглашается, в связи с чем являются несостоятельными. Основания для отмены решения суда, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, исходя из доводов апелляционной жалобы, отсутствуют. Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с ч.4 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Фрунзенского районного суда города Владимира от 10 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий Е.В.Денисова

Судьи С.М. Сергеева

А.В.Удальцов