Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в апелляционном порядке в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 – ФИО2, на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 21.11.2017,

по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи 1/2 доли в общей долевой собственности однокомнатной квартиры, в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре,

заслушав доклад судьи Быстрова О.В.

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о понуждении заключить договор купли - продажи 1/2 доли в общей долевой собственности однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, д. №.5, <адрес>, в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре.

В обоснование иска указано на то, что истец является собственником 1/2 доли спорной однокомнатной квартиры, собственником другой доли является ФИО3 08.02.2017 истец в адрес ответчика направил уведомление о продаже доли квартиры за 700000 руб. 10.03.2017 ФИО3 у нотариуса Невинномысского городского нотариального округа Ставропольского края ФИО4 составил заявление о согласии приобрести 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, д. №.5, <адрес>, за 700000 руб. 21.03.2017 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли - продажи объекта недвижимости с учетом о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита, с условием о заключении основного договора купли - продажи недвижимости в срок до 20.04.2017. Согласно предварительного договора истцом, были получены денежные средства в размере: 50000 руб. - задаток, 40 000 руб. - аванс, 50 000 руб. - аванс, окончательный расчет в размере 560 000 руб. должен был быть произведен покупателем за счет кредитных средств. 28.03.2017 было заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору купли - продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита в соответствии с условиями которого основной договор должен быть заключен до 01.06.2017. 18.07.2017 в адрес ответчика было направлено предложение о заключении договора купли - продажи квартиры 25.07.2017 у нотариуса по Невинномысскому городскому нотариальному округу, однако договор купли - продажи ответчиком до настоящего времени не заключен.

Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 21.11.2017 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО2 просила решение суда отменить по основаниям неправильного применения норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что предварительный договор был заключен надлежащим образом и нотариального заверения не требует.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца по доверенности ФИО2, поддержавшую требования жалобы, просившую отменить решение суда, представителя ответчика адвоката Соляного С.И., не признавшего требования жалобы, просившего решение суда оставить без изменения, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме (часть 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, истец является собственником 1/2 доли однокомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, на основании решения Невинномысского городского суда Ставропольского края от 15.10.2014, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2014 сделана запись регистрации №.

Собственником другой доли в вышеуказанной квартире является ответчик ФИО3, который проживает и пользуется ею со своей семьей.

Истец неоднократно предлагал приобрести ответчику его долю в квартире.

Согласно п. 3.1. Предварительного договора, истцом были получены денежные средства: 50000 рублей - задаток; 40000 рублей - аванс; 50000 рублей - аванс. Окончательный расчет в размере 560000 рублей должен был быть произведен Покупателем - ответчиком за счет кредитных средств.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, так и предварительный договор, также подлежал обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Данные выводы суд обосновал нормами ст.ст. 163, 429 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Руководствуясь положениями ст. ст. 160, 158, 429, 550 ГК РФ, учитывая, что нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи доли недвижимости, заключенного в письменной форме, действующим законодательством не установлено, а также учитывая, что соглашение сторон о придании основному договору нотариальной формы, которая является более строгой по сравнению с установленной законом, не делает обязательным соблюдение нотариальной формы также для предварительного договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом не правильно истолкован закон.

Как следует и материалов дела и не оспаривалось сторонами, истец обратился с иском о понуждении заключить договор купли-продажи 1/2 доли в общей долевой собственности однокомнатной квартиры, в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре.

В установленный предварительным договором и дополнительным соглашением срок до 01.06.2017 (л.л.12-14), основной договор купли-продажи, сторонами заключен не был, а предложение о заключении договора направлено ответчику лишь 18.07.2017 (л.д.15), т.е. по истечению срока, установленного дополнительным соглашением для заключения основанного договора.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

Из положений п. 1 ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пункт 1 ст. 432 ГК РФ устанавливает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Положения ст. 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.

Сделки купли-продажи недвижимости заключаются в простой письменной форме и только путем составления одного документа (ст. 550 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в том случае, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, в силу правил п. 6 ст. 429 ГК РФ, прекратили свое действие. Предложение заключить договор позже установленного срока уже не имеет правового значения и контрагента нельзя понудить к заключению основного договора через суд.

На данном основании исковые требования о понуждении заключить договор купли-продажи 1/2 доли в общей долевой собственности однокомнатной квартиры, в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре, удовлетворены быть не могут в силу закона.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2016 N 306-ЭС16-949.

Согласно части 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснил, что в силу части 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Характер допущенных судом первой инстанции нарушений (формальный или неформальный) определяется судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.

Однако, поскольку в удовлетворении иска истцу было отказано по формальным основаниям, что не привело к принятию неправильного по сути решения, следовательно, решение суда первой инстанции, в силу требований ч. 6 ст. 330 ГПК РФ, подлежит оставлению без изменения.

Кроме того, с учетом вышеизложенного и правовых норм регулирующих спорные правоотношения, судебная коллегия полагает необходимым исключить из мотивировочной части решения выводы суда о ничтожности предварительного договора от 21.03.2017 и дополнительного соглашения от 28.03.2017.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 21 ноября 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части решения выводы суда о ничтожности предварительного договора от 21.03.2017 и дополнительного соглашения от 28.03.2017.

Председательствующий:

Судьи: