Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от <...>, принятое в рамках рассмотрения гражданского дела по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договоров незаключенными, выселении,

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Зрячих Л.Р. обратилась в Геленджикский городской суд Краснодарского края с иском к ФИО1 о признании недействительным (незаключенным) договор аренды дома от <...>, акт приема – передачи от <...>, договор аренды дома от <...>, акт приема – передачи от <...>, расположенного на земельном участке площадью 384 кв.м., предоставленном для ИЖС, кадастровый <...>, по адресу <...>, составленные между ней и ответчиком; возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании жилым домом, площадью <...> кв.м., расположенным по вышеуказанному адресу; выселении из жилого помещения.

В обоснование требований истец указала, что является собственником 9/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 669,6 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 384 кв.м., предоставленном для индивидуального жилищного строительства, кадастровый <...>, по адресу: Краснодарский край. <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 23-АН 263890 и 23-АН 263888 от <...>. Другая <...> доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанное имущество принадлежат на основании договора дарения доли земельного участка и жилого дома от <...> ФИО3. В марте 2015 года ей (истцу) стало известно от сотрудников Геленджикского отдела Росреестра, что Стаценко В.М., действуя от ее имени на основании доверенности, заключил со ФИО1 договор долгосрочной аренды от <...>, который сдан на госрегистрацию права. Данный договор заключен на крайне невыгодных для нее (истца) условиях. После приостановления госрегистрации ими был представлен договор аренды от <...>, который также заключен с нарушениями действующего законодательства, о чем нею (истцом) сделано устное заявление, и в регистрации договора аренды ФИО1 отказано. Данные договоры и акты приема передачи считает незаключенными, поскольку в договоре аренды от <...> указана доверенность на имя Стаценко В.М., которая не предоставляет право сдавать в аренду спорный жилой дом, выдана в отношении недвижимого имущества по другому адресу: <...>, стр.1, по которому перечислялась арендная плата. Кроме того, жилое помещение не может быть обременено на основании договора аренды для коммерческого использования с целью извлечения прибыли, как это указано в оспариваемых договорах аренды, за что истец неоднократно была привлечена к административной ответственности. Объектом аренды может быть только индивидуализированный объект, к которому не могут быть отнесены 9/10 долей жилого дома, выдел которых в натуре не производился. При таких обстоятельствах, договоры аренды, заключенные с нарушением законодательства, по мнению истца, должны быть признаны незаключенными. На обращение истца освободить домовладение ответчик ответила отказом, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела, истец в порядке ст. 39 ГПК РФ, требования уточнила, просила признать вышеуказанные договоры незаключенными, возложить на ответчика обязанность не чинить препятствия в пользовании жилым домом, и выселить из жилого дома, которые приняты к производству протокольно <...>, и рассмотрены по существу.

В судебном заседании истец Зрячих Л.Р., действующая в своих интересах и в интересах третьего лица Зрячих Е.В., и ее представитель на основании доверенности ФИО4 исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям. Дополнительно истец пояснила, что Стаценко В.М., которому выдана доверенность, должен был доделать дом, сдать объект в эксплуатацию, провести переоборудование. Договоренность со Стаценко В.М. сдавать спорный дом в аренду отсутствовала. Просили исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1 на основании доверенности ФИО5 исковые требования не признал, указав в обоснование возражений, что суд кассационной инстанции опроверг доводы о недействительности договора. Договор аренды по адресу: <...> фактически не исполнялся, земельный участок арендатору не передавался и расторгнут по соглашению сторон <...>, в связи с отказом истца от его государственной регистрации и фактическим неисполнением сторонами. Данный факт, по мнению представителя ответчика, опровергает доводы истца о получении арендной платы за аренду недвижимости по указанному адресу. Из доводов истца следует, что ее воля была направлена на заключение договора аренды, но соглашение по всем условиям договора не было достигнуто. По мнению представителя ответчика, Президиумом Краснодарского краевого суда установлено, что договор аренды от <...> содержит все существенные условия, сторонами исполнен, имущество передано арендатору по акту приема-передачи, арендатор нес расходы по содержанию имущества, арендатор вносил, а арендодатель получал арендную плату, следовательно, отсутствуют основания как для признания договора недействительным, так и для его признания незаключенным. Предмет аренды в договоре от <...> индивидуализирован, в нем указан адрес, площадь и кадастровый номер, возникновение права общей долевой собственности на <...> его долю после заключения договора аренды не свидетельствует о его незаключенности, это явилось основанием для приостановления государственной регистрации и представления на регистрацию договора аренды в отношении 9/10 долей в праве собственности на спорный жилой дом. Фактически сторонами был исполнен договор от <...>. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо Стаценко В.М. полагал исковые требования необоснованными и просил в их удовлетворении отказать, указав, что спорный дом строил он.

Решением Геленджикского городского суда от <...> требования Зрячих Л.Р. удовлетворены.

Признаны незаключенными договор аренды дома, расположенного по адресу <...>, составленный <...> между Стаценко В.М.. действующим от имени Зрячих Л.Р. и ФИО1, акт приема – передачи от <...>, договор аренды дома, расположенного по адресу: <...>, составленный <...> между Стаценко В.М., действующим от имени Зрячих Л.Р. с ФИО1

На ФИО1 возложена обязанность не чинить препятствия Зрячих Л.Р. в пользовании жилым домом, расположенным по адресу: <...>.

ФИО1 выселена из жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Не согласившись с вышеуказанным решением суда, ответчик ФИО1 подала апелляционную жалобу, где просит судебный акт отменить, приняв новое решение, которым в удовлетворении требований Зрячих Л.Р. отказать, поскольку судом первой инстанции неправильно определены и не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены и не правильно применены нормы процессуального и материального права, не дана правовая оценка представленным ней (ответчиком) доказательств.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указала, что суд фактически вышел за пределы заявленных требований, признав договоры недействительными, а также не учел постановление президиума Краснодарского краевого суда от <...> которым установлено, что истец выдала своему представителю доверенность, предусматривающую необходимые для заключения спорного договора полномочия; истец сообщила номер счета для внесения арендной платы; истец получала арендную плату; договор сторонами фактически исполнялся; истец своими действиями фактически одобрила заключенный представителем договор, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для удовлетворения требований Зрячих Л.Р.

В письменных возражениях по доводам апелляционной жалобы помощник прокурора <...>, просит судебный акт оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, в связи с отсутствием законных оснований для ее удовлетворения, и не соответствием доводов ответчика фактическим обстоятельствам дела, поскольку судом достоверно установлено отсутствие у доверенного лица права на распоряжение непосредственно спорным объектом недвижимого имущества, и спорный договор не прошел государственную регистрацию; доказательств оплаты по договору не представлено.

Апеллянт ФИО1 в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом на ведение дела в суде через представителя по доверенности ФИО5, что не противоречит положениям ст. ст. 48, 53, 54, 167 ГПК РФ, который требования жалобы поддержал, ссылаясь на доводы указанные письменно, настаивал на удовлетворении.

Истец по делу Зрячих Л.Р. и ее представитель по доверенности ФИО4, по доводам жалобы возражали, просили судебный акт оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Иные участники процесса в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 113, 117, 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи с положениями ст. 165.1 ГК РФ, судебная коллегия рассматривает дело и доводы апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, и дополнения к ней, возражения, выслушав участников процесса, в том числе заключение прокурора полагавшую судебный акт подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда приходит к следующему.

Разрешая спор и удовлетворяя требования Зрячих Л.Р., суд первой инстанции сославшись на положения ст. ст. 183, 185, 608, 609, 651, 288, 304 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ, пришел к выводу, что доверенное лицо Стаценко В.М. которому Зрячих Л.Р. выдана доверенность, не обладал правом на заключение договора аренды спорного имущества, расположенного в <...>; Стаценко В.М. не одобрила указанную сделку, и не выразила своего согласия на ее совершение; отсутствуют допустимые доказательства, подтверждающие факт оплаты за аренду недвижимости; государственная регистрация договора не произведена; в договоре не конкретизировано имущество, передаваемое в аренду с учетом 9/10 долей истца в праве общей долевой собственности; условия договора аренды противоречат требованиям жилищного законодательства, т.к. жилой дом не переведен в нежилой фонд для целей коммерческого использования и извлечения прибыли; следовательно данные договоры подлежат признанию незаключенными.

Также суд первой инстанции указал, что поскольку отсутствуют основания для возникновения жилищных правоотношений между истцом и ответчиком, то на последнюю надлежит возложить обязанность не чинить препятствия в пользовании указанным жилым домом, и она подлежит выселению.

Между тем, делая такой вывод, и отклоняя доводы ответчика, суд нарушил подлежащие применению нормы материального и процессуального права.

Часть 1 статьи 195 ГПК РФ устанавливает, что решение должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от <...><...> «О судебном решении», решение является законным, когда в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ), решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям постановленное судом решение не отвечает.

В силу положений ст.3ГПК РФ и ст. 12 ГК РФ заинтересованное лицо имеет право на обращение в суд с целью защиты своего нарушенного права или предотвращения угрозы нарушения этого права.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье12Гражданского кодекса Российской Федерации. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими.

Подспособами защитыгражданскихправпонимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредствам которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых)прави воздействие на правонарушителя.

Следовательно, избираемыйспособзащитыв случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемыхправ.

В соответствии сост. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ ист. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела установлено, что Зрячих Л.Р. на основании договора купли-продажи от <...> принадлежат 9/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью <...> кв.м., и <...> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <...> кв.м., предоставленный для индивидуального жилищного строительства, кадастровый <...>, по адресу: Краснодарский край, <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 23-АН 263890 и 23- <...> от <...>.

Другая 1/10 доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанное имущество принадлежат на основании договора дарения доли земельного участка и жилого дома от <...> Зрячих Е.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 23-АН 263889 и 23-АН 263891 от <...>.

<...> Зрячих Л.Р. выдана нотариально удостоверенная доверенность серии <...>0, зарегистрированная нотариусом ФИО6 в реестре за <...>Д-363, на имя Стаценко В.М., на право управления и распоряжения имуществом, расположенным по адресу: <...> стр. 1, в том числе путем сдачи в аренду /л.д. 34/, которая отменена нотариальным распоряжением <...> /л.д. 33/.

Вместе с этим, <...> Зрячих Л.Р. выдана нотариально удостоверенная доверенность серии <...>6, зарегистрированная нотариусом ФИО6 в реестре за <...>Д-2462, на имя Стаценко В.М., на право управления и распоряжения имуществом, расположенным по адресу: <...>, в том числе путем сдачи в аренду /л.д. 37/, что не противоречит положениям ст. 185 ГК РФ.

Согласно протоколу судебного заседания от <...> истица Зрячих Л.Р. подтвердила тот факт, что помимо доверенности, выданной Стаценко В.М. <...> и которую она предоставила в суд первой инстанции, имеется другая доверенность, которой она уполномочила Стаценко В.М. на совершение действий от ее имени.

Так, Стаценко В.М., действуя в рамках предоставленных ему полномочий, <...> и <...> от имени Зрячих Л.Р. заключил со ФИО1 договоры аренды указанного домовладения (<...>), на основании которых подписаны акты приема - передачи недвижимого имущества.

Полагая, что данные договоры аренды и акты приема-передачи недвижимого имущества являются незаключенными Зрячих Л.Р. обратилась в суд с настоящим иском.

Однако требования истца не подлежат удовлетворению поскольку, в материалах дела представлен договор аренды от <...>, в котором имеется ссылка на доверенность от <...>, удостоверенную нотариусом Геленджикского нотариального округа ФИО6 зарегистрированную в реестре за <...>Д-2462, которой Зрячих Л.Р. уполномочила Стаценко В.М. управлять принадлежащим ей земельным участком и расположенными на нем жилыми домами, любыми жилыми и нежилыми строениями, находящимися по адресу: <...>, в том числе сдавать в целом или по частям помещения в аренду.

Именно указанные договор аренды от <...> и доверенность от <...>, были предоставлены в Геленджикский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому края для государственной регистрации договора, что подтверждается соответствующими расписками в получении документов, имеющимися в материалах дела, и сведениями, изложенными в сообщении об отказе в государственной регистрации.

Применительно к спору о незаключённости договора аренды не имеет правового значения, представлялся ли спорный договор на государственную регистрацию, либо не нет. Этот вывод следует из разъяснений п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от <...> N 73 (ред. от <...>) и п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от <...> N 165, согласно которым сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Отказ в регистрации обусловлен не отсутствием полномочий у представителя арендодателя, а исключительно мнением регистратора о недостаточной индивидуализации предмета аренды (наличием долевой собственности). Полномочия представителя на заключение договора были проверены, и сомнений у регистратора не вызвали.

Доводы истца, что она не знала и не подозревала о наличии оспариваемых договоров, опровергается ее же действиями после заключения договора аренды.

Истец в ходе судебного разбирательства не отрицала тот факт, что сообщила Стаценко В.М. номер банковского счета для перечисления арендной платы в соответствии с оспариваемым договором аренды за пользование принадлежащим ей имуществом (л.д. 46). Из материалов дела видно (л.д. 35, 36, 39), что истица Зрячих Л.Р. получала арендную плату за пользование принадлежащим ей имуществом. Следовательно, действия истца после заключения договора аренды свидетельствуют об одобрении ею договора аренды, заключенного от ее имени Стаценко В.М., на основании нотариальной доверенности, что также им подтверждено.

Истица пытается опровергнуть получение арендной платы тем, что она якобы получала её по иному договору аренды, предметом которого являлся земельный участок по <...>. Однако указанный договор фактически сторонами не исполнялся, земельный участок арендатору передан не был. Из п. 2.2. договора аренды указанного участка следует, что обязанность по оплате возникает у арендатора с момента фактической передачи участка по акту приёма-передачи. Доказательств передачи участка истица не приводит.

Договор аренды участка по <...> расторгнут по соглашению сторон <...>, в связи с отказом истицы от его государственной регистрации и фактическим неисполнением сторонами.

Кроме того, размер арендной платы по указанному договору составлял 10 000 рублей в месяц, тогда как по спорному договору он составляет 50 000 рублей. Платёжные документы также подтверждают получение истицей арендной платы в размере 50 000 рублей, в том числе и после расторжения договора земельного участка по <...>.

При этом, стороны не вправе требовать признания договора аренды недействительным или незаключенным в связи с отсутствием надлежащей индивидуализации арендуемой вещи, если договор ими фактически исполнялся.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от <...><...> (ред. от <...>) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судом надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).

Договор аренды от <...> содержит все существенные условия, сторонами исполнен, имущество передано арендатору по акту приема-передачи, арендатор нес все расходы по содержанию имущества, арендатор вносил, а арендодатель получал арендную плату.

Исходя из разъяснений п. 70 Постановления Пленума Верховного суда РФ от <...><...> «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ)

Данные разъяснения Пленума Верховного Суда РФ не приняты во внимание судом первой инстанции.

Кроме того, при вынесении решения суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований о незаключённости договора. Суд сделал вывод о недействительности договора в связи с тем, что, по мнению суда, жилое помещение не может быть предметом договора аренды. Несмотря на то, что данный вывод прямо противоречит выводам о действительности договора, содержащимся в кассационном постановлении президиума Краснодарского краевого суда от <...>.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч. 3 ст. 421 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; также арендодателями могут быть лица, управомоченные законом и собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за. плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

Спорный договор заключён с ответчиком как с индивидуальным предпринимателем. Участие предпринимателей в гражданских правоотношениях регулируется нормами законодательства о юридических лицах. Договор предусматривает не только использование дома для проживания, но и коммерческое использование арендуемого дома, в том числе и путём сдачи в субаренду третьим лицам. Таким образом, условия договора не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда".

В тоже время истец не приводит доказательств наличия в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения. Также не приводит он и правовых оснований недействительности договора аренды жилого помещения по тому основанию, что он назван договором аренды, а равно не приводит доказательств нарушения своих прав указанным обстоятельством.

Суд первой инстанции вынес решение, основываясь на двух экземплярах договора, содержащих техническую ошибку - неверное указание реквизитов доверенности представителя арендодателя. В тоже время наличие у представителя доверенности, дающей право на распоряжение домом по адресу <...> подтверждено материалами дела, и сторонами не оспаривается. Ответчиком в материалы дела был представлен договор аренды от <...>, заключённый на основании надлежащей доверенности от <...>. Этот же договор был предметом исследования судом кассационной инстанции.

<...>вого суда установлено, что истец выдала своему представителю доверенность, предусматривающую необходимые для заключения спорного договора полномочия; истец сообщила номер счёта для внесения арендной платы; истец получала арендную плату; договор сторонами фактически исполнялся; истец своими действиями одобрила заключённый представителем договор.

Таким образом, <...>вого суда установил, что договор аренды от <...> содержит все существенные условия, сторонами исполнен, имущество передано арендатору по акту приёма-передачи, арендатор нёс расходы по содержанию имущества, арендатор вносил, а арендодатель получал арендную плату, следовательно, отсутствуют основания как для признания договора недействительным, так и для признания его незаключённым.

В соответствии с ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело. Кассационное постановление содержит указание на необходимость учесть при новом рассмотрении дела вышеуказанные выводы, что не было сделано судом первой инстанции.

Предмет аренды в договоре от <...> индивидуализирован достаточно полно. В нём указан его адрес, площадь, и кадастровый номер. Переход права собственности на 1/10 долю и возникновение права общей долевой собственности после заключения договора не свидетельствуют о его незаключённости.

Между тем, согласно разъяснениям п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от <...> N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Предмет аренды фактически полностью передан арендатору, что сторонами не оспаривается.

Правоприменительная практика различает последствия отсутствия государственной регистрации договора для его сторон и для третьих лиц. Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от <...> N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от <...> N 73 (ред. от <...>) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения данного дела, судом первой инстанции не приняты во внимание.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции не обоснованно усмотрел основания для удовлетворения заявленных требований. Выводы суда первой инстанции не основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании доводов сторон и представленных доказательств, что не соответствует нормам материального и процессуального права, регулирующим спорные правоотношения.

Исходя из установленных по делу фактических вышеприведённых обстоятельств и требований закона, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца, в связи с чем жалоба ответчика подлежит удовлетворению, а решение суда – отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Зрячих Л.Р. в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобуответчика ФИО1, - удовлетворить.

Решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 16 июня 2017 года – отменить.

Принять новое решение, по которому: в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договоров незаключенными, выселении, – отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи