Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Казакова А. Ф. – Толстякова А. В. на решение Угловского районного суда Алтайского края от 09 апреля 2014 года

по делу по иску Казакова А. Ф. к Акимкину С. Н., Акимкиной Н. Л. о признании передаточного акта от ДД.ММ.ГГ года к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ недействительным, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ, взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Алешко О.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Казаков А.Ф., действуя через своего представителя по доверенности Толстякова А.В., обратился в суд с иском к Акимкину С.Н., Акимкиной Н.Л. о признании расторгнутым договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование требований указывал, что ДД.ММ.ГГ между Казаковым А.Ф. и ответчиками был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества объектов незавершенного строительства (АЗС) с земельными участками. Цена договора определена в размере *** руб. Истец до заключения договора передал в качестве аванса денежные средства в размере *** руб., оставшуюся сумму обязался передать до ДД.ММ.ГГ Ответчики не передали покупателю имущество в установленном договором порядке. На указанную дату было невозможно зарегистрировать договор ввиду наложения на объекты недвижимости ареста. Исполнение спорного договора невозможно, а для возникновения права требовать от ответчиков возврата денежных средств необходимо признание договора расторгнутым в судебном порядке. ДД.ММ.ГГ ответчикам были направлены претензии с требованием считать договор расторгнутым, однако ответ от них не получен.

Уточнив в ходе рассмотрения дела требования, в окончательной редакции истец просил признать акт приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ недействительным, расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ, взыскать с ответчиков в пользу истца в солидарном порядке *** руб.

В обоснование уточненных требований дополнительно ссылался на то, что, несмотря на подписание сторонами акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГ, фактическая передача имущества не состоялось, более того, ответчики выражают категорическое несогласие передавать имущество покупателю. Акт о передаче подписан в <адрес>, а само имущество находится в <адрес> и <адрес>, истцу не передавались правоустанавливающие и технические документы на незавершенное строительство. Нахождение имущества у ответчиков подтверждается тем, что недвижимость при аресте была передана на ответственное хранение ответчику; Акимкины на проданных АЗС продолжали осуществлять реализацию ГСМ, что подтверждается показаниями свидетеля и данными, имеющимися в налоговой. В настоящее время на основании судебного решения происходит реализация имущества. Право собственности в отсутствие возможности государственной регистрации также не перешло к покупателю, согласно выпискам из ЕГРП продолжает находиться в собственности ответчиков. Кроме того, при рассмотрении другого гражданского дела (№2-228/2013) ответчики вообще указывали на отсутствие намерения продавать имущество, эти обстоятельства имеют преюдициальное значение. Ответчики не получали согласия залогодержателя ОАО «Россельхозбанк» на продажу имущества. Ответчик скрыл то обстоятельство, что он не имеет права продать имущество и передать его истцу в связи с тем, что на имущество наложен арест. В связи с нарушением Акимкиными обязательств по передаче имущества, истец не получил прибыли, на которую рассчитывал, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи. На сегодняшний день истец утратил интерес к данному имуществу. Акимкины после ДД.ММ.ГГ не требовали от Казакова передачи оставшихся *** руб. по договору купли-продажи, то есть не желали исполнять данный договор.

Ответчики исковые требования не признали, ссылаясь на наличие подписанного сторонами передаточного акта, фактическое исполнение с их стороны договора, отсутствие нарушения обязательств продавцами. Указывали на злоупотребление правом со стороны истца, поскольку именно им нарушены условия договора, так как не передана оставшаяся часть денежных средств. Истец не предпринимал в течение длительного времени мер, направленных на защиту своих прав на имущество. Использование спорных объектов Акимкиными производится с согласия Казакова, так и в силу того, что объекты переданы Акимкину на ответственное хранение, он вынужден нести расходы по их содержанию и охране.

Решением Угловского районного суда Алтайского края от 09 апреля 2014 г. исковые требования Казакова А.Ф. оставлены без удовлетворения.

С Казакова А.Ф. в пользу Акимкина С.Н. и Акимкиной Н.Л. взысканы расходы на оплату услуг представителя по *** руб. каждому.

Дополнительным решением Угловского районного суда Алтайского края от 26 июня 2014 г. с Казакова А.Ф. в бюджет Угловского района Алтайского края взыскана недоплаченная государственная пошлина *** руб.

В апелляционной жалобе представитель истца Казакова А.Ф. – Толстяков А.В. просит об отмене решения, принятии нового – об удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование доводов указывает на то, что факт непередачи имущества подтверждается материалами гражданского дела *** и решением по нему от 23.08.2013. Обстоятельства, установленные при разрешении указанного дела, имеют преюдицию. Факт использования ответчиком имущества подтверждается материалами исполнительного производства, показаниями ответчика. При аресте спорного имущества Акимкины не сообщали приставу, что имущество им не принадлежит.

В нарушение ст. 57 ГПК РФ суд, удовлетворяя ходатайство о запросе документов, не обеспечил истребование бухгалтерской и иной документации у ответчика, подтверждающего непередачу имущества истцу; удовлетворяя ходатайство о вызове свидетелей в суд, не обеспечил их вызов.

В решении не указаны свидетельские показания, не дана им оценка.

Суд, признавая факт непередачи спорного имущества и отказ продавцов его передавать, в тоже время, ссылаясь на акт приема-передачи имущества, делает вывод, что ответчики пользовались имуществом с согласия истца, основываясь на домыслах, а не на материалах дела, тем самым нарушает требования ст. 158 и ст. 160 ГК РФ.

В силу ст. 463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю переданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

При рассмотрении гражданского дела *** ответчики в письменном возражении сообщали суду, что договор не заключался, деньги они не получали, намерений на исполнение сделки не имели, что является существенным нарушением обязательств.

Суд не учел нормативно-правовое обоснование иска и проигнорировал представленные стороной истца доказательства, не посчитав нужным отразить их в решении.

В судебное заседание, назначенное на 20.08.2014, явились: представитель истца Толстяков А.В. и представитель ответчиков Колчина Л.А. Остальные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Представитель истца Толстяков А.В. настаивал на доводах жалобы, представитель ответчиков Колчина Л.А. просила оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия, проверяя законность судебного акта на основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в жалобе, не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд установил, что Акимкину С.Н. и Акимкиной Н.Л. принадлежат на праве собственности объекты недвижимости, которые впоследствии стали предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. Право собственности ответчиков на указанные объекты недвижимости на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГ между Акимкиным С.Н., Акимкиной Н.Л. с одной стороны и Казаковым А.Ф. с другой стороны был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:

объекта незавершенного строительства АЗС стационарного типа на 3 колонки, назначение – нежилое, общая площадь застройки *** кв. м, степень готовности ***%, инвентарный номер ***, литер ***, кадастровый номер ***, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>;

земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства АЗС стационарного типа на 3 колонки, категории – земли населенных пунктов под АЗС, площадь – *** кв. м, кадастровый номер ***, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>

объекта незавершенного строительства Автозаправочной станции, назначение – нежилое, общая площадь застройки *** кв. м, литер ***, кадастровый номер ***, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес> по направлению на юго-восток от ориентира <адрес>;

земельного участка, категории – земли населенных пунктов под строительство автозаправочной станции, площадь – *** кв. м, кадастровый номер ***, находящийся по адресу: примерно в *** м по направлению на юго-восток от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.

Согласно п. 2.2 договора покупатель осуществляет оплату в следующем порядке: *** руб. были переданы продавцу в качестве предоплаты до подписания договора, оставшаяся часть суммы в размере *** руб. должна быть оплачена покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГ.

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГ к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ Акимкин С.Н., Акимкина Н.Л., с одной стороны, передали, а Казаков А.Ф., с другой стороны, принял в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ имущество, которое ранее было указано в качестве предмета договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.

Договор и передаточный акт подписаны сторонами, что ими не оспаривается.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о признании акта приема-передачи недвижимости недействительным, суд исходил из того, что такой способ защиты права не предусмотрен, передаточный акт не является договором, в связи с чем не может быть признан недействительным.

Судебная коллегия выводы суда в этой части находит обоснованными. Как правильно указано судом первой инстанции, признание акта приема-передачи недействительным не может являться способом защиты нарушенного права, поэтому такие требования удовлетворению не подлежат. В данном случае акт выступает одним из доказательств по делу, подлежащим оценке наряду с другими, поскольку представлен в целях подтверждения одного из юридически значимых обстоятельств по делу. Возможность признания документа недействительным законом не предусмотрена. Факт наличия документа и его подписание истцом не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора и взыскании уплаченных денежных средств, суд исходил из того, что истцом не доказано существенное нарушение договора ответчиками; сторонами, вследствие того, что договором не предусмотрен срок передачи имущества и срок договора, не согласована возможность расторжения договора в случае непередачи имущества; специальными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации также не предусмотрена возможность расторгнуть договор купли-продажи в связи с непередачей имущества; истцом не доказан факт существенного изменения обстоятельств, имевших место при заключении договора, более того, обращение с иском обусловлено не изменением обстоятельств, а нежеланием исполнять обязательства покупателя.

Судебная коллегия полагает, что суд обоснованно исходил из того, что основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора и взыскании уплаченных денежных средств отсутствуют.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 456 кодекса продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В силу положений ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как усматривается из материалов дела, соглашения между сторонами о расторжении договора не достигнуто.

Казаков А.Ф. обратился с требованием о расторжении договора в связи с существенным нарушением договора другой стороной, в частности, по мотиву непередачи имущества продавцом покупателю.

Как правильно установил суд первой инстанции, сторонами не согласованы сроки передачи имущества.

Так, по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ (п. 8.3), в случае, если покупатель не оплатит сумму договора или продавец не передаст имущество, в порядке, установленном настоящим договором, настоящий договор подлежит расторжению.

Согласно п. 3.1 договора стороны передают имущество до истечения срока договора в согласованные сторонами сроки.

Срок договора в нем не указан.

В соответствии со ст. 457 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 314 указанного кодекса, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Таким образом, поскольку между сторонами спора при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не был установлен срок передачи товара, имущество должно было быть передано Акимкиными в разумные сроки. При неисполнении продавцом обязанности по передаче в разумные сроки, обязанность по передаче имущества возникает в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении продавцом обязательств.

В силу ст. 463 Гражданского кодекса Российской Федерации, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

То есть юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в данном случае, является установление факта отказа продавца передать проданный товар. Отказ следует квалифицировать как конкретные активные действия, направленные на воспрепятствование покупателю во вступлении в право владения имуществом.

Как усматривается из материалов дела, спорное имущество было передано Казакову А.Ф. в разумные сроки, о чем свидетельствует передаточный акт от ДД.ММ.ГГ, подписанный между Казаковым А.Ф. и Акимкиными.

Отсутствие намерения у Акимкиных передавать имущество фактом подписания передаточного акта опровергается.

Подписание акта истцом не оспаривается, однако, Казаков А.Ф. ссылается на то, что, несмотря на наличие акта, имущество в его владение не перешло.

Между тем, требований о передаче имущества после подписания вышеуказанного акта Казаковым А.Ф. в адрес Акимкиных до момента предъявления ДД.ММ.ГГ претензии о расторжении договора купли-продажи в связи с непередачей имущества не направлялось. С иском в порядке ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации к Акимкиным Казаков А.Ф. не обращался.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда о том, что уклонение продавцов от передачи имущества покупателю, то есть существенное нарушение обязательств, Казаковым А.Ф. не доказано.

Что касается доводов апелляционной жалобы об обратном.

Передаточный акт со стороны Казакова А.Ф. подписан ДД.ММ.ГГ, наличие подписи не оспаривается. Иных письменных доказательств, свидетельствующих о неисполнении обязанности продавцами передать имущество, стороной истца не представлено.

Добросовестность участников гражданского оборота предполагается. Подтверждением нарушения права продавца в данном случае могут служить действия истца, которые свидетельствовали о нарушении его прав владельца.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции верно не были приняты в качестве доказательства, подтверждающего факт непередачи имущества, показания свидетеля Чадаева Б.А.

Действительно, в материалах дела имеются сведения, подтверждающие, что Акимкин осуществлял предпринимательскую деятельность на спорных АЗС и после подписания передаточного акта, более того стороной ответчика это не оспаривалось.

Между тем, это обстоятельство верно не было принято судом в качестве основания для расторжения договора купли-продажи.

Так, в ходе рассмотрения дела, пояснениями Казакова А.Ф. подтверждалось наличие между сторонами иных гражданско-правовых отношений в рамках которых ответчики осуществляли предпринимательскую деятельность на АЗС после подписания акта. Более того, при таких обстоятельствах отсутствие требований со стороны истца об освобождении ответчиками имущества подтверждает, что Акимкиными право на владение Казаковым А.Ф. имуществом не нарушалось.

Таким образом, истцом не доказано наличие препятствий со стороны продавца в использовании переданного имущества.

Более того, как усматривается из последовательной позиции истца и его представителя в ходе рассмотрения дела, не имея заинтересованности в использовании имущества на момент его получения, Казаков А.Ф. не препятствовал Акимкиным работать на АЗС (л.д. 135 оборот т. 1), впоследствии же утратив интерес в отношении предмета договора, желает расторгнуть договор. Утрата интереса в отношении приобретенного товара в отсутствие злоупотреблений со стороны продавца не может служить основанием для расторжения сделки.

Факт ведения хозяйственной деятельности ответчиками не оспаривался, поэтому необходимости в истребовании документов, назначении экспертизы не имелось. Более того, суд по ходатайству ответчиков оказывал содействие в истребовании указанных ими сведений (л.д. 98, 99, 101 т. 1). Судом предоставлялось время для вызова свидетелей в суд. Удовлетворив ходатайство представителя истца о вызове свидетелей, суд их известил о необходимости явки ДД.ММ.ГГ (л.д.140-143). Между тем, ответчик факт работы свидетелей на спорных заправках не отрицал (л.д. 9 т.2).

Указанные в решении Угловского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ возражения ответчиков Акимкиных на иск Казакова А.Ф. о признании договора незаключенным, сделки недействительной не имеют преюдиции по настоящему делу, поскольку в силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение имеют только обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, а не позиция стороны по делу.

На момент заключения договора купли-продажи имущества Казаков А.Ф. знал о том, что спорные АЗС с земельными участками с 2011 г. находятся в залоге у ОАО «Россельхозбанк», как обеспечивающие исполнение истцом обязательств по кредиту. На то, что продаваемое имущество обременено залогом, также указано в п. 1.3 договора купли-продажи.

О том, что обязательства по возврату кредита исполняются им ненадлежащим образом, что дает право банку обратиться с требованиями о досрочном взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, Казаков А.Ф., как заемщик, также понимал при заключении в 2012 г. договора купли-продажи заложенной недвижимости. О наложенном определением суда ДД.ММ.ГГ аресте на приобретенное недвижимое имущество на момент подписания передаточного акта Казаков А.Ф. также знал (л.д. 135 оборот т. 1) Поскольку, заключая договор и принимая имущество, Казаков А.Ф. исходил из таких обстоятельств, указанные в иске в обоснование заявленных требований о расторжении договора купли-продажи недвижимости доводы о невозможности осуществить регистрацию перехода права собственности и отсутствие у залогодателей Акимкиных согласия залогодержателя согласия на совершение сделки не могут являться основанием для удовлетворения требований.

При аресте судебным приставом-исполнителем имущества участвовали Акимкины, как собственники недвижимого имущества, поскольку переход права собственности в установленном порядке не зарегистрирован.

Между тем, как следует из акта описи и ареста имущества от ДД.ММ.ГГ Акимкин А.Ф принимать на ответственное хранение имущество отказался (л.д. 207-212 т. 1, таким образом, доводы апелляционной жалобы в этой части не обоснованы.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя истца Казакова А. Ф. – Толстякова А. В. на решение Угловского районного суда Алтайского края от 09 апреля 2014 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи