Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 20 августа 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2021 года по административному делу № 2а-4574/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 (далее – ФИО1) к Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав.

Заслушав доклад судьи Жидковой О.В., объяснения представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

10 февраля 2020 года ФИО1 обратилась через МФЦ Красногвардейского района Санкт-Петербурга в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации права в связи с переходом права собственности на 10/49 долей в объекте недвижимости (квартире) с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, представив на регистрацию договор купли-продажи от 23 декабря 2019 года, заключенный по результатам проведения торгов между ней и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее МТУ Росимущества) в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в простой письменной форме.

Решением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 18 февраля 2020 года, выраженным в уведомлении №, государственная регистрации права общей долевой собственности в отношении указанного объекта недвижимости приостановлена, в том числе, по мотиву представления заявителем договора купли-продажи недвижимости в простой письменной форме со ссылкой на то, что согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о регистрации) сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Оспаривая правомерность данного решения, 21 июля 2020 года ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании его незаконным, полагая, что при заключении сделки на торгах, проведенных уполномоченным государственным органом лицом, нотариальное заверение сделки не требуется.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 20 августа 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2021 года, требования административного иска удовлевторены.

Признано незаконным решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о приостановлении государственной регистрации права, доведенное до ФИО1 уведомлением № от 18 февраля 2020 года, в части указания на необходимость представления для государственной регистрации нотариально удостоверенной сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (квартиры) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>

На Управление Росреестра по Санкт-Петербургу возложена обязанность осуществить государственную регистрацию прав на помещение при устранении иных препятствий для ее осуществления, кроме оспариваемых в данном административном иске.

В кассационной жалобе, поданной через Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга 1 апреля 2021 года и поступившей в Третий кассационный суд общей юрисдикции 6 апреля 2021 года, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу со ссылкой на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права, просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений и принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Настаивает на том, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению вне зависимости от способа их заключения в соответствии с требованиями статьи 42 Закона о регистрации к форме сделки. Указывает также на необоснованное восстановление судом административному истцу срока обращения в суд.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО1 в лице своего представителя по доверенности ФИО2 указывает на отсутствие оснований для ее удовлетворения, просит оставить судебные акты без изменения.

Определением судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16 апреля 2021 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

О времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом. На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (часть 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таких нарушений из обжалуемого судебного акта не усматривается, доводы жалобы не могут повлечь его отмену в кассационном порядке.

Судами установлено, что определением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2013 года по гражданскому делу №2-1660/13 по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании суммы займа утверждено мировое соглашение, по условиям которого ФИО4 приняла на себя обязательство продать заложенное в связи с заключением договора займа имущество в виде 10/49 долей квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>; оплатить истцу часть его требований в размере 1 150 000 рублей.

Наличие зарегистрированного залога подтверждено сведениями ЕГРН.

Определением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2018 года, вступившим в законную силу 5 июля 2018 года, изменен способ исполнения вышеуказанного определения суда от 10 июня 2013 года. Обращено взыскание на заложенное в обеспечение обязательств по договору займа от 29 июня 2011 года недвижимое имущество - 10/49 долей в праве собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> путем продажи с торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 963 200 рублей.

Из стоимости заложенного имущества ФИО3 подлежит уплате 1 092 040 рублей 89 копеек.

Указанное заложенное имущество было передано на торги судебным приставом-исполнителем.

По результатам проведения МТУ Росимущества торгов, оформленных протоколом от 10 декабря 2019 года, победителем была признана ФИО1, предложившая цену за предмет торгов - 838 720 рублей.

23 декабря 2019 года на основании протокола № 2/2 от 10 декабря 2019 года о результатах торгов по продаже арестованного имущества по лоту № 2, с ФИО1, после произведенной оплаты, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в простой письменной форме.

Как следует из содержания договора, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в лице поверенного ООО «Аксион» в целях реализации имущества должника ФИО4, принадлежащего ей на праве частной собственности, на которое до момента продажи наложен арест Василеостровским районным отделом судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу для погашения задолженности должника перед ФИО3, продал ФИО1 10/49 долей в праве собственности на квартиру общей площадью 86,1 кв.м по адресу: <адрес>.

10 февраля 2020 года ФИО1 подала заявление № на государственную регистрацию перехода права собственности на указанное имущество в отдел государственной регистрации недвижимости по Василеостровскому району Управления Росреестра через МФЦ Красногвардейского района, приложив к нему договор купли-продажи от 23 декабря 2019 года, акт приема-передачи объекта недвижимости от 23 декабря 2019 года, определение суда от 19 июня 2018 года, исполнительный лист от 29 октября 2014 года, постановление судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от 4 июня 2019 года, постановление судебного пристава-исполнителя о снижении цены переданного на реализацию имущества от 7 октября 2019 года, протокол хода и определения победителя торгов в электронной форме по лоту №2 от 10 декабря 2019 года, чек от 10 февраля 2019 года №.

По результатам рассмотрения указанного заявления Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу было вынесено оспариваемое постановление.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», оценив представленные сторонами по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и установив, что основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на 10/49 долей в праве собственности на спорную квартиру, явилось отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи в отношении объекта недвижимого имущества, пришел к выводу, установив, что ФИО1 приобрела имущество по результатам торгов и продавцом является Росимущество, выполняющее государственную функцию по реализации такого имущества, пришел к выводу об отсутствии необходимости нотариального удостоверения договора, заключенного по результатам торгов, проводимых в целях исполнения решения суда с соблюдением процедур, установленных действующим законодательством, в связи с чем признал оспариваемое решение незаконным.

Проверяя законность и обоснованность решения в апелляционном порядке, судебная коллегия с такими выводами суда согласилась, и нормам материального и процессуального права выводы судов первой и апелляционной инстанции, исходя из установленных ими обстоятельств, не противоречат, поскольку из положений части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, следует, что для признания решения, действия (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие решения, действия (бездействия) закону и нарушения этим прав и законных интересов гражданина, совокупность которых в данном деле судами установлена.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 названного закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу части 4 статьи 29 указанного Закона государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В статье 26 названного Закона приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Частью 1 указанной статьи предусмотрено приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ) и форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Основанием для приостановления государственной регистрации перехода к ФИО1 права на 10/49 долей в праве собственности на объект недвижимости, явилось несоответствие формы представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи от 23 декабря 2019 года требованиям действующего законодательства в части нотариального удостоверения сделки.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку ее законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 42 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

В силу части 1.1. указанной статьи сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

При этом сделки, заключенные по итогам публичных торгов, в качестве исключения в ней действительно не названы.

Между тем, в силу пункта 1 части 1 статьи 50 Закона о регистрации «Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него», государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:

- при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Таким образом, Закон о регистрации содержит прямую норму, указывающую на отсутствие необходимости представления на регистрацию права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него в судебном порядке договора купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенного нотариально.

Проанализировав приведенные нормы Закона о регистрации, суды пришли к обоснованному выводу, что положения части 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ определены законодателем как общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников, а поскольку поскольку при продаже с публичных торгов доли в праве общей долевой собственности на заложенное имущество при обращении взыскания на него в судебном порядке остальные участники долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли не имеют, оснований полагать ошибочным их вывод о том, что правило пункта 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него в судебном порядке, установленных пунктом 1 части 1 статьи 50 названного закона, не применяется и необходимость нотариального удостоверения договора, заключенного по результатам торгов, проводимых в целях исполнения решения суда, когда продавцом является Росимущество, выполняющее государственную функцию по реализации имущества, не имеется.

Не влияют на правильность выводов судов и доводы кассационной жалобы о пропуске административным истцом срока обращения в суд, поскольку причины пропуска срока были признаны судами уважительными с учетом введенных в спорный период времени на территории Российской Федерации ограничительных мер по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (ограничение свободного перемещения граждан, их нахождения в общественных местах, государственных и иных учреждениях), а также разъяснений, изложенных в пункте 4 раздела 1 Обзора № 1 Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (СOVID-19), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года.

Доводы кассационной жалобы об обратном не могут быть приняты во внимание, поскольку сводятся, по сути, к переоценке исследованных судами доказательств и оспариванию обоснованности выводов судов об установленных ими по делу фактических обстоятельствах при том, что суд кассационной инстанции в силу своей компетенции, установленной положениями частей 2 и 3 статьи 329, а также применительно к статье 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств дела, проверять лишь правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, и правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам не наделен.

Иные доводы кассационной жалобы также не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку не свидетельствуют о существенных нарушениях судами норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела.

Учитывая, что основанием отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта, а в данном случае таких нарушений судами не допущено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Смольнинского районного суда города Санкт-Петербурга от 20 августа 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Санкт-Петербургу – без удовлетворения.

Решение Смольнинского районного суда города Санкт-Петербурга от 20 августа 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2021 года и настоящее кассационное определение может быть обжаловано в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в шестимесячный срок, который начинает исчисляться на следующий день после принятия апелляционного определения и из которого исключаются срок составления мотивированного определения суда апелляционной инстанции, в случае когда его составление откладывалось, а также время рассмотрения кассационной жалобы.

Председательствующий:

Судьи:

Кассационное определение в полном

объеме изготовлено 10 июня 2021 года.