Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения и процентов и встречному иску ФИО1 к Управлению по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании недействительным договора аренды земельного участка, отмене пунктов договора аренды

по апелляционной и дополнительной апелляционной жалобам ФИО1 на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 9 июля 2012 года, которым частично удовлетворены исковые требования Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, в удовлетворении встречного иска о признании недействительным договора аренды земельного участка, отмене пунктов договора аренды ФИО1 отказано.

Заслушав доклад судьи Кириной Л.А., объяснения ФИО1 просившего решение суда отменить, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации Балаковского муниципального района ... (далее - Управление) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения и процентов, в обоснование которого указало, что ... между Балаковским муниципальным образованием ... (арендодатель) и П.А.И. (арендатор) был заключен договор ... аренды земли. В соответствии с условиями договора арендатору был предоставлен в аренду земельный участок (кадастровый номер ...) площадью ... га, с разрешенным использованием - промышленная и коммунально-складская застройка. Участок расположен по адресу: .... Срок действия договора до ....

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости - нежилое (недвижимое имущество), состоящее из одноэтажного здания (литер ...) с нежилым пристроем (литер ...), общей площадью ... кв.м., принадлежащее на праве собственности П.А.И.

По договору купли-продажи нежилого здания от ... право собственности на данное нежилое помещение перешло к ФИО1 Между П.А.И. и истцом ... подписано соглашение о расторжении договора аренды ... от ....

В связи с переходом права собственности на указанное недвижимое имущество постановлением администрации Балаковского муниципального района ... от ... ... право аренды П.А.И. на земельный участок прекращено. ФИО1 с Управлением договора аренды земельного участка (кадастровый номер ...) площадью ... га не заключал. Истец считает, что отсутствие договора не освобождает ответчика от обязанности оплаты арендных платежей при фактическом использовании земельного участка. Ответчик использует земельный участок (кадастровый номер ...) площадью ... га без правовых оснований в своих целях. Факт использования ответчиком участка подтверждается расположенным на нем объектом недвижимости, находящимся в собственности у ФИО1

Управление просит суд взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме 129 086 рублей 81 копейку за период с ... по ..., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3965 рублей 97 копеек за период с ... по ....

ФИО1 обратился в суд с встречным иском к Управлению по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района ... о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного ... между П.А.И. и Балаковским муниципальным образованием ..., в обосновании которого указал, что по договору купли-продажи от ... он приобрел в собственность у П.А.И. здание с пристроем, считает, что при заключении сделки был введен в заблуждение относительно отсутствия обременений по использованию земельного участка.

В договоре купли-продажи указано, что нежилое здание с пристроем расположено на земельном участке (кадастровый номер ...), общей площадью ... кв.м., с разрешенным использованием: земли промышленной и коммунально-складской застройки под промышленные предприятия.

Указанный земельный участок предоставлен П.А.И. на основании договора аренды земли ... от .... Позже выяснилось, что по всей территории земельного участка проходят инженерные сети общественного назначения, в частности газопровод, водопровод магистрального значения, пользователями которого являются более тридцати организаций промышленного района. Кроме того, часть земельного участка занимает дорога общего пользования.

Большую часть земельного участка невозможно использовать по его целевому назначению, однако договор аренды земли ... от ... не содержит сведений об обременении указанного земельного участка.

При заключении договора аренды земли ... от ... П.А.И. был введен в заблуждение относительно отсутствия обременений и возможности использования земельного участка по целевому назначению. В свою очередь и он, приобретая в собственность у П.А.И. нежилое здание, расположенное на указанном земельном участке, не знал о существовании его обременений.

ФИО1 просил отменить пункты 1.1 и 1.2 договора аренды ... от ... земельного участка с присвоенным кадастровым номером ... ..., общей площадью ... кв.м заключенного между П.А.И. и Балаковским муниципальным образованием ...; отменить приложение к договору аренды земли ... от ... (расчет арендной платы за землю) в части размера площади земельного участка; изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный на землях поселений, кадастровым номером ..., имеющий адресные ориентиры: ..., с целевым использованием: промышленная и коммунально-складская застройка, имеются ограничения в использовании земельного участка площадью ... га; изложить пункт 1.2 в следующей редакции: «На участке имеются:

а) здания - объект недвижимости, промышленность, литер ..., коммуникации: газ - имеется, водопровод - имеется, связь -, канализация - имеется, электроэнергия - имеется;

б) природные и историко-культурные памятники -;

в) общераспространенные полезные ископаемые, торф, песок, глина -;

г) зеленые насаждения и древесная растительность на площади -;

д) зона городской жилой застройки -;

е) зона природоохранного, оздоровительного рекреационного назначения -;

ж) земли, покрытые водой (наименование и площадь водоема) -;

изложить Приложение к договору аренды земли ... от ... (расчет арендной платы за землю) в следующей редакции: «Площадь земельного участка составляет ... кв.м.».

Рассмотрев спор, суд постановил решение, которым исковые требования Управления удовлетворил в части. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказано, ... постановлено дополнительное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Указывает, что у Управления отсутствуют какие-либо основания для начисления платы, так как никаких договорных отношений между ними нет. Кроме того, с учетом размещенных объектов у него отсутствует возможность использования земельного участка по целевому назначению в полном объеме. Решение судом первой инстанции принято без учета положений п. 4 ст. 1109 ГК РФ. Управление знало об отсутствии у него обязательства и при этом начисляло арендные платежи без правового основания.

Другие лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда не явились, представителей в суд второй инстанции не направили, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

Согласно 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Пункт 3 ст. 129 ГК РФ предусмотрено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (п.2 ст.11.2 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью ... га,расположенный по адресу: ..., с разрешенным использованием - промышленная и коммунально-складская застройка, был сформирован с присвоением ему кадастрового номера ... и на момент заключения сделки между П.А.И. и ФИО1 являлся объектом гражданских прав.

Согласно п.1.1 договора купли - продажи нежилого здания от ... ФИО1 купил у П.А.И. в собственность нежилое (недвижимое имущество), состоящее из одноэтажного здания (литер А) с нежилым пристроем (литер ...), общей площадью ... кв.м. Из п.1.3 данного договора следует, что нежилое здание расположено на спорном земельном участке общей площадью ... га, с разрешенным использованием: земли промышленной и коммунально - складской застройки под промышленные предприятия, под кадастровым номером ..., находящимся по адресу: .... По договору аренды земли от .... земельный участок предоставлен продавцу П.А.И. на праве аренды ... БФ ФГУ «...» по ... выдан кадастровый план земельного участка (л.д.30-33, т.1).

В п. п. 5 п. 1 ст. 1ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из буквального толкования закона следует, что, выполняя служебную роль при недвижимом имуществе, самостоятельным объектом гражданского права такие земельные участки не являются. При отчуждении строения они следуют его судьбе, переходя к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме.

В соответствии с п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в п.3 ст.552 ГК РФ, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из приведенных правовых норм следует, что одновременно с приобретением ФИО1 права собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке общей площадью ... га, с разрешенным использованием: земли промышленной и коммунально - складской застройки под промышленные предприятия, под кадастровым номером ..., находящееся по адресу: ..., к нему переходит и право пользование данным земельным участком.

Доводы ФИО1 о том, что доступ к земельному участку с кадастровым номером ... у него отсутствовал и не было возможности использовать участок в полном объеме, по целевому назначению, так как по всей длине участка расположен водопровод, газопровод, согласия на прокладку которого ни П.А.И., ни он не давали, расположена дорога общего пользования, пользователями которых являются более ... организаций, судебная коллегия считает необоснованными, поскольку право пользования земельным участком ФИО1 вытекает из права собственности на нежилое строение, в связи с чем в силу ст. 552 ГК РФ он приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка для эксплуатации данной недвижимости.

Кроме того, из протокола судебного заседания от ... следует, что в 2006 году акт согласования работ по прокладке газопровода по земельному участку, под кадастровым номером ..., находившемуся на тот момент в пользовании П.А.И. по договору аренды от ..., был с ним согласован и им подписан. После окончания данных работ на земельном участке, с учетом прохождения по нему газопровода с заявлением об изменении условий договора аренды, расторжении договора П.А.И. не обращался.

В соответствии с п.2 ст.1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Судебная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции о взыскании с ФИО1 не уплаченной арендной платы с ... по ... в сумме 129 086 рублей 81 копейку и не соглашается с расчетом, представленным ответчиком о взыскании арендной платы за указанный период только за земельный участок, расположенный под принадлежащим ему на праве собственности зданием с пристроем площадью ... кв. м в размере 42 329 рублей 40 копеек.

Обращение ФИО1 к ответчику по вопросу изменения целевого назначения частей спорного земельного участка, его раздела, не влияет на правильность принятого решения по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, обязательными приложениями к заявлениям об образовании земельных участков являются кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Спорный земельный участок, площадью ... га,расположенный по адресу: ..., с разрешенным использованием - промышленная и коммунально-складская застройка, был сформирован с присвоением ему кадастрового номера ....

Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком общей площадью ... га, с разрешенным использованием: земли промышленной и коммунально - складской застройки под промышленные предприятия, под кадастровым номером ..., находящимся по адресу: ..., обоснованно указал на невозможность применения расчета ответчика о взыскании арендной платы только за земельный участок, расположенный под принадлежащим ему на праве собственности зданием с пристроем площадью ... кв. м, то есть только за часть земельного участка, поскольку земельный участок, на котором находится зданием с пристроем, площадью ... га сформирован как единый земельный участок под кадастровым номером .... Земельный участок не был разделен, является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных правоотношений, что, в частности, означает невозможность взыскания арендной платы только лишь за его часть, поскольку такой земельный участок выступает объектом права в целом.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не имел возможности использовать земельный участок по целевому назначению в полном объеме, не обоснованы.

Иные обстоятельства, на которые ссылается автор жалобы, не могут повлиять на законность решения суда первой инстанции.

Принимая решение, судом правильно учтены зависимость способа и пределов защиты по настоящему спору от объема прав, предоставленных частным собственникам объектов недвижимости при использовании земельных участков, необходимость соблюдения баланса интересов всех заинтересованных лиц.

Выводы суда основаны на исследованных материалах, мотивированы и соответствуют собранным по делу доказательствам и требованиям действующего законодательства.

Изучение материалов дела не дает оснований признать состоятельными доводы апелляционной жалобы для отмены решения суда. В решении суда отражены указанные истцом в подтверждение своей позиции доводы, и судом дана оценка всем обстоятельствам, установленным в результате их проверки.

Вместе с тем, судебная коллегия считает вывод суда об отказе в применении положений ст. 395 ГК РФ о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами ошибочным, противоречащим закону. Согласно п.2 ст.1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. С учетом изложенного, с ФИО1 следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами 3 965 рублей 97 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балаковского районного суда Саратовской области от 9 июля 2012 года отменить в части отказа взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с ФИО1 в пользу Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.07.2011 года по 11.04.2012 года в размере 3965 рублей 97 копеек и госпошлину в доход муниципального бюджета в размере 79 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: