Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Государственной жилищной инспекции Краснодарского края к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по кассационной жалобе Государственной жилищной инспекции Краснодарского края на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 января 2022 года.

Заслушав доклад судьи Лопаткиной Н.А., выслушав представителя Государственной жилищной инспекции Краснодарского края по доверенности ФИО2, поддержавшую доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Государственная жилищная инспекция Краснодарского края обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в г. Краснодаре, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ№К.

Требования мотивированы тем, что на рассмотрение в инспекцию ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление ООО УК «ФОНТАНЫ» (ИНН №) о внесении изменений в реестр лицензий <адрес> в части включения в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, сведений о многоквартирном <адрес> в г. ФИО3 (далее - МКД), в связи с заключением договора управления с собственниками помещений в МКД. В ходе изучения протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ№К Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края был выявлен признак ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основанию, установленному частью 2 статьей 181.5 Гражданского кодекса РФ, а именно, решение общего собрания принято при отсутствии необходимого кворума.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 2 марта 2021 года исковые требования Государственной жилищной инспекции Краснодарского края удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 января 2022 года решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования Государственной жилищной инспекции Краснодарского края оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить апелляционное определение, поскольку выявленные инспекцией нарушения (отсутствие необходимого кворума) являются основаниями для удовлетворения требований о признании решения недействительным. ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» имеет статус застройщика, право на участие в голосовании у которого отсутствует согласно положениями статей 44 и 48 Жилищного кодекса РФ. Застройщик не вправе действовать как собственник помещений, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве.

В письменных возражениях генеральный директор ООО УК «ФОНТАНЫ» ФИО7 просит оставить апелляционное определение без изменения, кассационную жалобу Государственной жилищной инспекции Краснодарского края – без удовлетворения.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явилась представитель Государственной жилищной инспекции Краснодарского края ФИО2, которая поддержала доводы кассационной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились. Сведения об уважительности причин своей неявки не представили. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, на рассмотрение в инспекцию 03.07.2020 поступило заявление ООО УК «ФОНТАНЫ» (ИНН №) о внесении изменений в реестр лицензий Краснодарского края в части включения в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, сведений о многоквартирном доме <адрес> (далее - МКД), в связи с заключением договора управления с собственниками помещений в МКД.

В ходе проведения проверки на предмет соблюдения условий, установленных пунктом 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденных приказом Минстроя России от 25.12.2015 года № 938/пр, инспекцией был изучен протокол общего собрания собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГГГ№К.

Решением Государственной жилищной инспекции Краснодарского края № от ДД.ММ.ГГГГ ООО УК «ФОНТАНЫ» отказано во внесении изменений в реестр лицензий <адрес> по основаниям наличия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ№К, в соответствии с пунктом 2 статьи 185 Гражданского кодекса РФ (решения приняты в отсутствие кворума).

Отказ мотивирован тем, что согласно копии технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 10 597,4 кв.м (8 966,1 + 1 631,3 = 10 597,4 кв.м), и принимается как 100% голосов от общего числа голосов.

Инспекцией также установлено, что в соответствии с представленным Реестром собственником жилых помещений №№, и нежилых помещений №№ значится ООО СЗ «СпецСтройКраснодар», при этом в качестве документа-основания, подтверждающего право собственности ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» на соответствующие жилые и нежилые помещения, в Реестре указаны акты приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Копия указанного акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ в материалах общего собрания, а также в материалах, дополнительно направленных в инспекцию (вх. № Л75-1954 от ДД.ММ.ГГГГ) к заявлению (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) отсутствует, что не позволяет установить обстоятельства, которые могут иметь значение для определения кворума при принятии решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а именно: кто является сторонами по акту приема-передачи, его существенные условия, права и обязанности сторон, порождаемые данным актом.

В представленных к заявлению документах имеется копия разрешения от ДД.ММ.ГГГГ на ввод объекта (многоквартирный дом по адресу: г. ФИО3, <адрес>) в эксплуатацию, в котором ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» имеет статус застройщика.

Инспекцией установлено, что в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие лица, принявшие от застройщика помещения в многоквартирном доме по передаточному акту, обладающие помещениями в многоквартирном доме общей площадью 3 677,9 кв.м, что составляет 34,7% от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (10 597,4 кв.м); при этом в отношении площади 4 229,4 кв.м голосовал застройщик ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» (один бюллетень по всем указанным помещениям).

В связи с отсутствием у ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» полномочий на участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, инспекция при подсчете кворума не приняла решения ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» по конкретным жилым и нежилым помещениям, в связи с чем пришла к выводу об отсутствии необходимого для принятия решения кворума.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Государственной жилищной инспекции Краснодарского края руководствовался статьями 181.3, 181.4, 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 45, 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что помещения многоквартирного дома участникам долевого строительства не переданы, что не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления и управляющей организации.

Отменяя решение районного суда, суд апелляционной инстанции указал, что в силу положений части 1 статьи 8 и части 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» до передачи дольщику объекта долевого строительства права на него принадлежат застройщику.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что указанные в статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации лица наряду с застройщиком (до государственной регистрации права собственности) наделены правом на избрание и заключение договора с управляющей компанией путем принятия таких решений общим собранием. Лишение застройщика права на участие в общих собраниях по вопросу содержания общего имущества является дискриминационным, поскольку закон возлагает на него наравне с лицами, зарегистрировавшими право собственности, бремя содержания общего имущества в здании (часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ).

Также суд апелляционной инстанции указал, что разрешение на ввод объекта (многоквартирный дом по адресу: г<адрес>) в эксплуатацию выдано ДД.ММ.ГГГГ, общее собрание проводилось в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в форме очно-заочного голосования, то есть в срок, предусмотренный частью 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, в течение года со дня выдачи застройщику ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Согласно представленной в дело справке от ДД.ММ.ГГГГ, ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» оформляет право собственности на объекты недвижимости, расположенные в многоквартирном <адрес> в г. Краснодаре и подтверждает, что по указанным в праве объектам недвижимости акты приема-передачи с дольщиками не подписывались и не привлекались денежные средства дольщиков.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что застройщик вправе был принимать участие на общем собрании и голосовать по вопросам повестки общего собрания, соответственно, при подсчете должны учитываться его голоса.

Как следует из материалов дела, основанием для вынесения решения об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в отношении спорных МКД послужили выводы жилищной инспекции об отсутствии кворума при проведении общего собрания собственников помещений МКД, результаты которого были оформлены протоколом общего собрания N 1 от ДД.ММ.ГГГГ, представленным в инспекцию.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не может согласится с выводами суда апелляционной инстанции в виду того, что они основаны на неверном толковании норм материального права, а также с существенным нарушением положений процессуального права по оценке доказательств.

Разрешая вопрос о наличии (отсутствии) кворума на общем собрании суды исследовали реестр собственников помещений в спорном МКД, представленный в материалы дела (л.д. 14, 15) и установили, что в качестве документа, подтверждающего право собственности на помещения в спорном МКД был указан только акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и на квартиры №№, №, и нежилые помещения №№ 69. При этом, указанный акт (акты) в материалах общего собрания, а также в материалах, дополнительно направленных в инспекцию к заявлению, а также материалах дела отсутствуют, что исключает возможность установить обстоятельства, которые могут иметь значение для определения кворума при принятии решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а именно, кто является сторонами по акту приема-передачи, его существенные условия, права и обязанности сторон, порождаемые данным актом.

Сторонами не оспаривается, что на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ на ввод объекта (многоквартирный дом по адресу: г. <адрес>) в эксплуатацию ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» имеет статус застройщика спорного МКД.

Как установлено судом первой инстанции, представленные лицензиатом в инспекцию документы не содержат сведений о наличии у застройщика ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» права собственности на помещения в МКД, в отношении которых ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» голосовал на оспоренном общем собрании.

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания приобретения права собственности, в частности в соответствии с частью 1 указанной статьи, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом, в соответствии с частью 2 право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу требований части 1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (часть 1.1. статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, согласно положениям Жилищного кодекса РФ в общем собрании собственников помещений в МКД вправе участвовать и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников МКД, 10 собственники помещений в МКД, а также 2) лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

Так, статьей 6 Закона N 214-ФЗ установлено, что в период после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передать помещения участникам долевого строительства по соответствующим передаточным актам.

У участников долевого строительства право на участие в общем собрании собственников помещений возникает с момента приемки квартир как у лиц, являющихся фактическими собственниками. Однако из этого не следует наличия права у застройщика принимать участие в общих собраниях в отношении тех квартир, финансирование строительства которых производилось за счет участников долевого строительства и которые не переданы в установленном порядке соответствующим участникам.

Для всех участников долевого строительства установлен единый срок передачи квартир (часть 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ), при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик в установленном порядке вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (часть 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ), с составлением которого бремя несения расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг подлежит возложению на участника долевого строительства.

При этом, в силу пункту 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Указанное положение закона не может рассматриваться как предоставляющее право застройщику принимать участие в общем собрании как фактическому собственнику в связи с тем, что помещения, построенные с привлечением денежных средств в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не переданы участникам долевого строительства.

Из приведенных положений в их совокупности и взаимосвязи следует, что застройщик не вправе действовать как фактический собственник в отношении тех помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями, установленными статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет застройщику права действовать за лицо, за чей счет осуществлено строительство.

Застройщик имеет право принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома после окончания строительства, но только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на собственные средства, вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения и его следует рассматривать как фактического собственника вновь созданных объектов недвижимости (статья 218 ГК РФ), то есть в таком же порядке, как и участники долевого строительства в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Между тем, приходя к выводу о том, что застройщик вправе был принимать участие на общем собрании и голосовать по вопросам повестки общего собрания, а также о том, что при подсчете должны учитываться его голоса, суд апелляционной инстанции неправильно истолковал нормы материального права.

Таким образом, для правильного разрешения спора и надлежащего определения кворума судам необходимо было выяснить, общую площадь всех жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности, и (или) переданных по актам приема-передачи; заключались ли на спорные помещения, в отношении которых застройщик ООО «СЗ «СпецСтройКраснодар» голосовал на общем собрании (бюллетень л.д. 17), договоры долевого участия в строительстве, и если да, то голоса, поданные в отношении указанных помещений, подлежали исключению из подсчета кворума.

Вывод суда апелляционной инстанции о наличии кворума на оспариваемом общем собрании со ссылкой на справку ответчика от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 143) о том, что по указанным в справке объектам недвижимости акты приема-передачи с дольщиками не подписывались и денежные средства дольщиков не привлекались, сделан с существенным нарушением норм процессуального права.

Из положений ст. 56, 195 ГПК РФ и разъяснений по их применению, а также в пп. 5 и 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», следует, что При этом бремя доказывания юридически значимых обстоятельств между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные отношения, а также требований и возражений сторон.

В силу положений ст. 56, 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ содержащихся в пп. 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», выводы суда об установленных им фактах должны быть основаны на доказательствах, исследованных в судебном заседании. суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Указанные положения закона и разъяснения по порядку их применения судом апелляционной инстанции не соблюдены.

Бюллетень голосования, подписанный ответчиком с указанием помещений, в отношении которых производится голосование (л.д. 17), и список помещений, указанных в справке от ДД.ММ.ГГГГ, как объектов недвижимости, по которым не привлекались денежные средства граждан, содержат различный перечень жилых и нежилых помещений. При этом, суд апелляционной инстанции указанным обстоятельствам не дал оценки, сопоставление указанных объектов недвижимости не производилось, причина несоответствия не выяснялась, пересчет голосов помещений, не включенных в справку от ДД.ММ.ГГГГ, для определения кворума, исходя из текста апелляционного определения, не производился.

При таких обстоятельствах обжалуемое апелляционное определение нельзя признать законным и справедливым.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 25 января 2022 года с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и вынести законное и обоснованное судебное постановление.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 января 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи

<данные изъяты>