Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об освобождении имущества, взыскании денежных средств и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств,

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Московского районного суда г. Рязани от 31 января 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 10 мая 2023 г.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Шамрай М.С., выслушав объяснения истца, поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя ответчика, полагавшего кассационную жалобу необоснованной, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об освобождении имущества и взыскании денежных средств, указав в обоснование заявленных требований, что 10 сентября 2021 г. между сторонами заключён предварительный договор купли-продажи части нежилого помещения Н31, находящегося по адресу: <адрес>. После подписания договора ФИО2 получил ключи от нежилого помещения, чем воспользовался и завёз в помещение крупногабаритное банковское оборудование, а также осуществил демонтаж систем охраны и вентиляции, демонтировал электропроводку и осветительные приборы для монтажа банковского оборудования (бронированная банковская кабина, банковская мебель, банковский сейф). При установке данного оборудования ФИО2 осуществлялись сварочные работы, которые повредили напольное покрытие помещения и внутреннюю отделку, остекление. 12 ноября 2021 г. по неизвестным ей причинам ФИО2 отказался от подписания основного договора купли-продажи части нежилого помещения. Однако, крупногабаритное банковское оборудование не вывезено до настоящего времени. Оборудование занимает большую часть помещения и препятствует коммерческой эксплуатации помещения. ФИО2 не пытался и не пытается вывезти оборудование и урегулировать разногласия по возмещению ущерба и фактически использует нежилое помещение.

4 февраля 2022 г. ФИО1, направлена претензия ФИО2 с требованием вывезти указанное оборудование, возместить ущерб, причинённый её помещению, а также заплатить за фактическое использование нежилого помещения. Ответ на претензию ответчик не направил.

13 августа 2022 г. состоялся демонтаж и передача банковского оборудования и прочего имущества, принадлежащего ФИО2 по акту приёма-передачи. При монтаже и демонтаже оборудования причинён ущерб нежилому помещению. Из-за проведения ФИО2 работ по возведению стеновых перегородок в нежилом помещении Н31 площадь нежилого помещения уменьшилась на 2, 62 кв. м.

С учетом изложенного, истец просила суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 1 081 060,34 руб., из которых: плата за фактическое использование помещения Н31 за период с 12 ноября 2021 г. по 13 августа 2022 г. в размере 443 762,77 руб., сумма процентов по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами за период с 12 ноября 2021 г. по 13 августа 2022 г. от суммы платы за фактическое использование - 443 762,77 руб., в размере 38 838,36 руб., сумма платежей за отопление нежилого помещения в расчёте за площадь 57,4 кв. м, занятых ответчиком, в размере 50 % от суммы 57 657,32 руб. по счетам на оплату, предъявленным РМПТС, равная 28 828,66 руб., сумма затрат на ремонтные работы, необходимые для приведения в первоначальное состояние и восстановление инженерного оборудования в нежилом помещении НЗ1 после противоправных действий ФИО2, в размере 403 705,95 руб., компенсация стоимости 2,62 кв. м нежилого помещения за уменьшение его площади за счёт возведения ФИО2 стеновых перегородок в размере 165 924,60 руб.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании денежных средств, указав, что в начале сентября 2021 года в целях организации ломбардного дела он встретился с ФИО1 по вопросу выкупа у неё части нежилого помещения ориентировочной площадью 60 кв. м от общей площади помещения, равной 100 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Нежилое помещение пустовало, в нём не было мебели, потолок был непригодным, затянутым грязным полотном, помещение требовало капитального ремонта. Сторонами было оговорено, что ФИО2, своими силами и средствами будет производить перепланировку принадлежащего ответчику нежилого помещения в соответствии с предъявляемыми ФИО1 требованиями и определёнными ею же параметрами помещения. Также согласовано заключение предварительного договора с выдачей ФИО1 аванса в размере 100 000 руб. для подготовки всех необходимых документов и документации на выделенное нежилое помещение ориентировочной площадью 60 кв. м и регистрации в её собственность для последующей продажи выделенной части нежилого помещения. Стоимость продаваемого помещения составила 3 800 000 руб. 10 сентября 2021 г. сторонами заключён предварительный договор купли-продажи нежилого помещения площадью 60 кв. м, ФИО1 выдан аванс 100 000 руб., ФИО2 переданы ключи от нежилого помещения, между сторонами достигнута договорённость о параметрах перегородок, местах их установления, изменении вида помещений. В целях проведения монтажных и строительных работ между ФИО2 и Свидетель №1 заключён договор подряда на выполнение отделочных работ №. ФИО1 ежедневно осуществляла контроль и руководство процессом по перепланировке нежилого помещения вплоть до 13 ноября 2021 г. Так, 16 сентября 2021 г. ФИО2 заключил договор оказания услуг с ООО «Мартис Групп», которое осуществило разработку и подготовку документов для государственной регистрации юридического лица Ломбарда «Золотой ключик», подготовило комплект документов для направления их в Банк России с целью внесения сведений о ломбарде в государственный реестр ломбардов Российской Федерации, за что им уплачено 60 000 руб.

5 октября 2021 г. в целях установления в помещении № ломбардного оборудования, им, ФИО2, на основании договора купли-продажи от 05 октября 2021 г. приобретено оборудование на общую сумму 224 000 руб. В этот же день с согласия ФИО1 осуществлён монтаж данного оборудования. Переустройство нежилого помещения произведено с помощью специалиста ФИО3, на оплату услуг которой он передал ФИО1 40 000 руб. 6 октября 2021 г. заключён договор подряда № на производство кадастровых работ с оплатой по договору в размере 35 000 руб. К 10 ноября 2021 г. перепланировка помещения была завершена.

11 ноября 2021 г. ФИО1 сообщила об отсутствии у неё документов на право собственности на часть нежилого помещения площадью 60 кв. м и предложила ФИО2 заключить договор купли - продажи доли в праве собственности на нежилое помещение. В последующем ФИО1 отказалась от предложения ФИО2 о продления срока действия предварительного договора для оформления необходимых документов о праве собственности именно на часть нежилого помещения, направив 11 ноября 2021 г. на электронную почту ФИО2 договор купли-продажи доли нежилого помещения.

Ссылаясь на то, что ФИО1 в одностороннем порядке отказалась от заключения договора купли-продажи части нежилого помещения, вплоть до августа 2022 г. чинила ему препятствия в вывозе ломбардного оборудования, по поводу чего он неоднократно вынужден был обращаться в полицию на указанные незаконные действия, истец по встречному иску просил суд взыскать с ФИО1 денежные средства в размере 388 300 руб., из которых: 100 000 руб. - аванс, выданный ФИО1 10 сентября 2021 г. при подписании предварительного договора купли-продажи части нежилого помещения; 40 000 руб. - денежные средства, выданные ФИО1 для оплаты услуг кадастрового инженера по изготовлению, согласованию плана и проведения кадастровых работ, 60 000 руб. - денежные средства, оплаченные ООО «Мартис Групп» за услуги по подготовке, оформлению и регистрации создаваемого ФИО2 ломбарда ООО «Ломбард «Золотой ключик» по адресу: <адрес>; 184 300 руб. - расходы, связанные с переоборудованием нежилого помещения по заключённому с Свидетель №1 договору подряда № от 21 сентября 2021 г., 4 000 руб. - оплата денежных средств по требованию ФИО1

Решением Московского районного суда г. Рязани от 31 января 2023 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 10 мая 2023г., исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения. Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств удовлетворены частично. Суд взыскал с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства, переданные по предварительному договору купли-продажи части нежилого помещения от 10 сентября 2021 г. в размере 100 000 руб., понесённые расходы по переустройству нежилого помещения в размере 184 300 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит судебные постановления отменить, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, нарушение судами норм материального и процессуального права.

Согласно части 5 статьи 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке. В судебное заседание суда кассационной инстанции не явился ФИО2, направил в суд своего представителя.

С учетом положений статьи 165.1 ГК РФ, статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, в том числе, принимая во внимание, что информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Второго кассационного суда общей юрисдикции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, выслушав пояснения истца и представителя ответчика, в соответствии с которыми спорное помещение 14 апреля 2023 г. продано ФИО1, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы. Оснований, предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ, для отмены либо изменения судебных постановлений в кассационном порядке не имеется.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции является несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения судами первой и апелляционной инстанций при разрешении настоящего дела не допущено.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 10 сентября 2021 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключён договор, именуемый предварительным договором купли-продажи части нежилого помещения, по условиям которого стороны обязались в будущем в срок до 10 ноября 2021 г. заключить договор купли-продажи части нежилого помещения № в размере 60 кв.м от общей площади данного помещения, находящегося по адресу: <адрес>, пом. №, кадастровый №. Цена договора купли-продажи части нежилого помещения составила 3 800 000 руб. (пункты 1.1, 1.2, 2.1 договора).

Согласно разделу 4 договора в обеспечение принятых на себя обязательств по заключению основного договора продавец подтверждает, что на момент подписания настоящего договора он получил от покупателя денежные средства в размере 100 000 руб., которые не возвращаются продавцом покупателю в день подписания основного договора купли-продажи, а являются авансом в счёт оплаты стоимости части нежилого помещения.

Передача указанной суммы подтверждается распиской, выдаваемой продавцом покупателю.

В случае, если в срок, указанный в пункте 2.1 настоящего договора, и на согласованных в настоящем договоре условиях по вине покупателя не состоялось подписание основного договора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств по настоящему договору (в том числе в случае отказа покупателя от приобретения части нежилого помещения, неявка в назначенные и согласованные с покупателем дату, место и время для совершения сделки), или после подписания основного договора по вине покупателя не состоялась государственная регистрация перехода права собственности в установленный законом срок, то внесённая в соответствии с пунктом 4.1 настоящего договора сумма остаётся у продавца.

10 сентября 2021 г. ФИО1 выдала ФИО2 расписку, в которой указала, что получила задаток по сделке купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>, в сумме 100 000 руб.

При заключении предварительного договора между сторонами была достигнута устная договорённость о том, что раздел нежилого помещения № производит ФИО2 за свой счет, для чего ФИО1 ему выдаёт ключи и обеспечивает свободный доступ к нежилому помещению, а всю необходимую техническую документацию готовит ФИО1

22 сентября 2021 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи части нежилого помещения от 10 сентября 2021 г., в котором стороны в новой редакции изложили пункт 1.5 предварительного договора.

На день заключения исследуемого договора нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, представляло собой помещение площадью 102,4 кв. м, состоящее из торгового зала и подсобных помещений.

22 сентября 2021 г. ФИО1 выдала в Межрайонную ИФНС России № 1 по Рязанской области гарантийное письмо, в котором указала, что являясь собственником помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, выражает своё полное согласие на государственную регистрацию в качестве юридического лица ООО «Ломбард «Золотой ключик», также гарантирует, что помещение принадлежит ей на законных основаниях и может быть беспрепятственно сдано в аренду без нарушения прав третьих лиц, а также законодательства Российской Федерации.

На основании указанного гарантийного письма в Едином государственном реестре юридических лиц внесена запись о месте нахождения ООО «Ломбард «Золотой ключик».

С целью раздела нежилого помещения на два самостоятельных помещения произведено переоборудование силами и средствами ФИО2, который для указанной цели 21 сентября 2021 г. заключил с Свидетель №1 договор подряда на выполнение отделочных работ № на сумму 184 300 руб.

6 октября 2021 г. ФИО1 заключила с ООО «Центр БТИ» договор на выполнение кадастровых работ с подготовкой технической документации с целью раздела нежилого помещения на два нежилых помещения.

После производства перепланировки (переоборудования) ФИО2 в нежилое помещение завезено и установлено специальное оборудование для осуществления ломбардной деятельности на общую сумму 224 000 руб.

Для подготовки документов на регистрацию ООО «Ломбард «Золотой ключик» ФИО2 заключён договор № с ООО «МАРТИС Групп», за услуги которого ФИО2 оплачено 60 000 руб.

12 октября 2021 г. ФИО1 предоставила нотариально удостоверенное решение о том, что после раздела принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, пом. №, вход во вновь образуемое помещение № (проектное наименование) будет осуществляться через образуемое помещение № (проектное наименование). В случае сдачи в аренду или продажи помещения Н31/2 (проектное наименование), она, как собственник, предоставляет бессрочное право безвозмездного доступа в помещение № (проектное наименование) для арендатора или нового собственника помещения № (проектное наименование) через вновь образуемое помещение № (проектное наименование).

По состоянию на 10 ноября 2021 г. раздел нежилого помещения на два помещения в натуре в установленном порядке зарегистрирован не был.

В срок до 10 ноября 2021 г. стороны не заключили основной договор, также как не продлили срок ранее заключенного договора.

Несмотря на достигнутую между ФИО1 и ФИО2 договорённость по продаже части нежилого помещения, 11 ноября 2021 г. на электронную почту ФИО9 от ФИО1. поступил договор купли-продажи доли нежилого помещения равной 57/101 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.

При этом вопрос о продлении срока предварительного договора купли-продажи части нежилого помещения от 10 сентября 2021 г. стороны не обсуждали.

От заключения договора купли-продажи доли нежилого помещения, равной 57/101 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. № ФИО2 отказался.

12 ноября 2021 г. ФИО1 по почте в адрес ФИО2 направила предложение о заключении договора купли-продажи части нежилого помещения. Предметом договора явилась часть нежилого помещения НЗ1 в размере 60 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, пом. Н31, кадастровый. №.

13 ноября 2021 г. ФИО2 предпринял действия по демонтажу специального оборудования, находящегося по адресу: <адрес>

ФИО1, в свою очередь предотвратила указанные действия и полностью ограничила ФИО2 доступ в нежилое помещение.

Раздел нежилого помещения Н31 зарегистрирован в органах государственной регистрации лишь 29 ноября 2021 г. После раздела образовались два нежилых помещения, собственником которых выступает ФИО1: нежилое помещение площадью 57,4 кв. м, адрес объекта: <адрес>, помещение №, с кадастровым номером №; нежилое помещение площадью 43,1 кв. м, адрес объекта: <адрес>, помещение №, с кадастровым номером №

Разрешая спор, суд первой инстанции исследовал представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ и пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ФИО1 и частичному удовлетворению иска ФИО2, исходя из того, что обязательства по предварительному договору купли-продажи части нежилого помещения от 10 сентября 2021 г. прекратились, поскольку в срок до 10 ноября 2021 г. стороны не заключили основной договор купли-продажи части нежилого помещения, в связи с чем, применив к спорным правоотношениям нормы статей 380, 381, 429 ГК РФ, суд счел, что денежные средства, внесённые ФИО2 по предварительному договору от 10 сентября 2021 г. в размере 100 000 руб., подлежат возврату.

Приходя к выводу об отсутствии вины ФИО2 в уклонении от заключения основного договора купли-продажи части нежилого помещения и установив, что ФИО2 в процессе исполнения предварительного договора купли-продажи нежилого помещения понёс расходы, связанные с переоборудованием нежилого помещения по договору подряда на выполнение отделочных работ № 1 от 21 сентября 2021 г. в размере 184 300 руб., которые производились с ведома и согласия ФИО1, суд квалифицировал их как убытки, обусловленные незаконным отказом продавца от заключения основного договора, в связи с чем, с ФИО1 взыскана указанная сумма.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО1, суд первой инстанции, установив, что лишь 13 августа 2022 г. ФИО2 вывез банковское (ломбардное) оборудование, расположенное по адресу: <адрес>, о чём стороны составили соответствующий акт приёма-передачи имущества, принадлежащего ФИО2 и находящегося по указанному адресу, пришел к выводу, что ранее указанной даты ответчик по основному иску не имел возможности вывезти ломбардное оборудование из-за действий самой ФИО1, которая препятствовала ему в этом.

Разрешая требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 платы за фактическое использование № за период с 12 ноября 2021 г. по 13 августа 2022 г. в размере 443 762,77 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12 ноября 2021 г. по 13 августа 2022 г. в размере 38 838,36 руб., платежей за отопление нежилого помещения в расчёте за площадь 57,4 кв. м занятых ответчиком, по счетам на оплату, предъявленным РМПТС, в размере 28 828,66 руб., затрат на ремонтные работы, необходимые для приведения в первоначальное состояние и восстановление инженерного оборудования в нежилом помещении Н31 после противоправных действий ФИО2, в размере 403 705,95 руб., компенсации стоимости 2,62 кв. м нежилого помещения за уменьшение его площади за счёт возведения ФИО2 стеновых перегородок в размере 165 924,60 руб., суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 15 ГК РФ, разъяснениями, данными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и не установив в ходе производства по делу признаков противоправности и вины в действиях ФИО2, которые привели бы к невозможности сдачи нежилого помещения в аренду, а также причинно-следственной связи между действиями ФИО2 и понесенными ФИО1 убытками, отказал в удовлетворении первоначально заявленного иска.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции в части правовой квалификации правоотношений сторон (статей 380, 381, 429 ГК РФ) не согласился, в то же время, отметив, что такое ошибочное правоприменение в целом не повлекло за собой неверные выводы суда, изложенные в резолютивной части обжалуемого решения.

Приняв во внимание положения статей 1, 329, 421, 429, 455, 549, 554 ГК РФ, разъяснения, данные в пунктах 5, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд апелляционной инстанции учел, что условиями исследуемого договора предусмотрены обязательства сторон в будущем заключить договор купли-продажи объекта - части нежилого помещения Н31 в размере 60 кв. м от общей площади данного помещения, находящегося по адресу: <адрес>, пом. № кадастровый №, который в вещно-правовом и кадастровом понимании к моменту заключения сделки не существовал, и, соответственно, на праве собственности ФИО1 не принадлежал.

Право собственности ФИО1 на вновь образованные объекты недвижимости, включая нежилое помещение площадью 57,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, с кадастровым номером №, на основании нотариально удостоверенного ФИО1 решения о разделе принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, пом. № от 12 октября 2021 г. зарегистрировано органами Росреестра лишь 29 ноября 2021 г.

Поскольку положения статей 8, 218 ГК РФ, статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» связывают основания возникновения права собственности на вновь образуемые объекты недвижимости в результате его раздела с датой принятия такого решения собственником и последующей регистрацией таких объектов в ЕГРН, а таковой на дату заключения предварительного договора купли-продажи части нежилого помещения продавцом произведен не был, равно как и не было зарегистрировано право собственности продавца на вновь созданные объекты, то есть, объект по существу отсутствовал и планировалось его образование лишь к установленному договором сроку - до 10 ноября 2021 г., суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в данном случае, заключенный между сторонами предварительный договор содержит в себе условия договора купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем (пункт 2 статьи 455 ГК РФ) и должен быть квалифицирован в качестве такового.

В этой связи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что переданная продавцу сумма денежных средств в размере 100 000 руб. не может быть признана задатком, поскольку при установленных по делу обстоятельствах не выполняет обеспечительную функцию, не смотря на ее именование в расписке от 10 сентября 2021 г. в качестве таковой, а подлежат возвращению покупателю на основании пункта 3 статьи 487 К РФ, согласно которой в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Суд апелляционной инстанции отметил, что ошибочная квалификация судом возникших между сторонами правоотношений в сфере купли-продажи недвижимости, которая может быть создана в будущем, не повлекла за собой неверное правоприменение при разрешении производных от основного требований - о взыскании убытков, ввиду неисполнения продавцом обязательств по договору купли-продажи от 10 сентября 2021 г. Право на возмещение убытков в данном случае возникает по основаниям статей 15, 309, 310, 393, 454, 487 ГК РФ, ввиду ненадлежащего исполнения истцом по основному иску договора купли-продажи части нежилого помещения от 10 сентября 2021 г., являющегося по своей правовой природе договором купли-продажи с условием о предварительной оплате недвижимого имущества, которое будет создано в дальнейшем, поскольку ответчик не мог реализовать свое право на заключение основного договора и получение предварительно оплаченного нежилого помещения по независящим от него обстоятельствам, возникшим по вине истца, нарушившей принятые на себя обязательства, не создавшей спорное нежилое помещение и не зарегистрировавшей в ЕГРН право собственности на вновь образованный объект недвижимого имущества в согласованные сроки.

Вопрос, относящийся к выяснению причин незаключения сторонами основного договора купли-продажи части нежилого помещения НЗ1 в размере 60 кв. м от общей площади спорного помещения, исследовался судом, который пришел к выводу о незаключении такового договора непосредственно по вине продавца ФИО1 При этом суд проанализировав технический план нежилого помещения, договор подряда на выполнение отделочных работ в спорном нежилом помещении № от 21 сентября 2021 г. с приложениями, фотографии произведенного силами ФИО2 ремонта, договор на оказание услуг по регистрации ломбарда № от 16 сентября 2021 г., счет на оплату, гарантийное письмо ФИО1 на государственную регистрацию ООО «Ломбард «Золотой ключик» в принадлежащем ей нежилом помещении, договор купли-продажи оборудования для деятельности ломбарда от 5 октября 2021 г. с приложениями, выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Ломбард «Золотой ключик» по состоянию на 18 октября 2021 г., показания свидетелей, подтвердивших обстоятельства поиска покупателем нежилого помещения, заключения и исполнения исследуемого договора, пришел к выводу, что ФИО2 произвёл перепланировку нежилого помещения за свой счёт, произвёл установку специального оборудования для ломбардной деятельности до заключения основного договора купли-продажи, зарегистрировал по указанному адресу ООО «Ломбард «Золотой ключик», что безусловно свидетельствует о его заинтересованности в заключении основного договора купли-продажи именно части нежилого помещения и намерении приобрести в собственность часть нежилого помещения.

Напротив, продавец ФИО1 своих обязательств по договору купли-продажи части нежилого помещения не исполнила, образование нового объекта с испрашиваемыми характеристиками (площадь 60 кв. м, отдельное нежилое помещение), являющегося предметом заключённого сторонами соглашения, к установленному договору срока – 13 ноября 2021 г. не обеспечила, что не оспаривалось и самой ФИО1 в ходе судебного разбирательства спора.

Направив стороне покупателя проект договора купли-продажи доли нежилого помещения от 12 ноября 2021 г., продавец в одностороннем порядке не только изменила существенные условия договора в части согласования его предмета, но и допустила невозможность заключения сторонами такого договора, ввиду отсутствия регистрации обособленного объекта по сведениям ЕГРН, что не может не свидетельствовать о наличии вины ФИО4 в незаключении в согласованный срок основного договора.

Не соглашаясь с доводами ФИО1 о том, что к указанному сроку продавец располагала возможностью исполнения своих обязательств по исследуемому договору, сохраняя титул собственника в отношении принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пом. Н31, общей площадью 102,4 кв. м, суд апелляционной инстанции указал, что предметом заключенного между сторонами договора купли-продажи от 10 сентября 2021 г. являлась часть нежилого помещения № в размере 60 кв. м от общей площади данного помещения, раздел которого зарегистрирован органами Росреестра лишь 29 ноября 2021 г., в результате которого из его состава образовано испрашиваемое нежилое помещение площадью 57,4 кв. м, то есть по истечении срока заключения основного договора. Из буквального толкования условий заключенного сторонами договора от 10 сентября 2021 г. усматривается, что стороны в будущем должны были заключить договор купли-продажи части нежилого помещения, а не его доли, то есть объектом договора купли-продажи в будущем должна была являться самостоятельная часть нежилого помещения. Бесспорных доказательств согласования сторонами либо проявления ФИО1 инициативы на продление указанного срока, ввиду объективной невозможности исполнения ею принятых на себя обязательств не представлено.

Соглашаясь с выводами районного суда и отклоняя доводы истца по основному иску об обратном, суд апелляционной инстанции исходил из того, что из системного толкования статей 128, 130, 131 ГК РФ, норм главы 16 ГК РФ «Общая собственность» и статей 41, 42, 44 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» части помещений нельзя приравнять к долям. Главное отличие доли в нежилом помещении от части нежилого помещения состоит в том, что покупка части подразумевает приобретение конкретного нежилого помещения либо его обособленной части, в то время как доля нематериальна и, по сути, является только правом на обладание частью жилого помещения. Владение долей в помещении нельзя приравнять к обладанию обособленным помещением, поскольку в первом случае существенным образом ограничиваются полномочия сособственников такого объекта, как в отношении пользования, так и распоряжения таким объектом, реализация которых зачастую возможна лишь при согласии иных участников общей собственности.

Требования к организации ломбардов содержатся и в пункте 6 статьи 2 Федерального закона от 19 июля 2007 г. N 196-ФЗ «О ломбардах», согласно которым в ломбарде (в каждом территориально обособленном подразделении) должны быть созданы условия для хранения заложенных и сданных на хранение вещей, обеспечивающие их сохранность, отсутствие вредных воздействий и исключающие доступ к ним посторонних лиц. Установление обязательных требований к обустройству и оборудованию мест хранения заложенных и сданных на хранение вещей, контроль за их исполнением осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учетом приведенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции счел убедительной позицию ФИО2, указавшего на невозможность заключения договора купли-продажи на предложенных ФИО1 условиях, ввиду несоответствия такого объекта (доли нежилого помещения) требованиям к организации ломбардов.

Признавая несостоятельными доводы ФИО1 о подложности представленных в дело ФИО2 договора подряда на выполнение отделочных работ № 1 от 21 сентября 2021 г. с приложениями, акта приёма-передачи от 21 сентября 2021 г., акта приёма-сдачи работ (приложение № 3 к договору подряда № 1 от 21 сентября 2021 г.), акта приёма-передачи денежных средств от 21 октября 2021, суд апелляционной инстанции указал, что данные письменные доказательства соотнесены с иными имеющимися в деле письменными доказательствами, свидетельскими показаниями, в которых содержатся аналогичные сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, и оценены судом в их взаимной совокупности по правилам статей 67, 71 ГПК РФ. Следствием оценки письменных доказательств явились суждения суда о том, что ФИО2 понёс расходы, связанные с переоборудованием нежилого помещения, размер которых, равный 184 300 руб., определяется совокупной стоимостью работ и стоимостью материалов. При этом действительность договора сама по себе никаким образом не отменяет фактический результат работ, которые были получены по договору, а также размер расходов, понесённых на получение этого результата, в связи с чем, утверждения ФИО1 о том, что указанный договор является недействительным, не имеют правового значения для настоящего дела.

Отмечено, что доказательств иной стоимости произведенных силами ФИО2 работ по переоборудованию помещения ФИО1, а, следовательно, и иного размера причиненного ее действиями убытков, последней не представлено. Поскольку судом не установлено противоправности и вины, как обязательных признаков гражданско-правового проступка, в действиях покупателя ФИО2 при исполнении им договора купли-продажи части нежилого помещения, при том что, напротив, таковые имеются в действиях ФИО1, препятствовавшей ФИО2 вывезти принадлежащее ему специальное оборудование в период с 13 ноября 2021 г. по 13 августа 2022 г., ограничившей ему доступ в нежилое помещение, сменившей замки на входной двери в нежилое помещение, что повлекло за собой необходимость неоднократного обращения в правоохранительные органы по факту незаконного удержания ФИО1 специального оборудования, принадлежащего ему: 13 ноября 2021 г., 14 ноября 2021 г., 24 ноября 2021 г. и 9 декабря 2021 г., суд апелляционной инстанции признал верными выводы суда первой инстанции о частичном удовлетворении встречного иска ФИО2 и отказе в удовлетворении первоначально заявленного иска ФИО1

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, в той части, в которой с ними согласился суд апелляционной инстанции, и с выводами суда апелляционной инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сделаны на основании полного и всестороннего исследования представленных в материалы дела доказательств.

Довод кассационной жалобы о том, что необоснованно не принят во внимание Акт осмотра специалиста ФИО11 являлся предметом исследования суда апелляционной инстанции, обоснованно отклонен, со ссылкой на то, что данный акт констатирует объем выполненных силами ФИО2 строительно-монтажных работ в нежилом помещении ФИО1 в рамках состоявшихся между ними в 2021 году спорных правоотношений, что не опровергает, а, напротив, подтверждает выводы суда, изложенные в обжалуемом решении.

Доводы об отсутствии между сторонами договоренностей о разделе помещения, его ремонту, переоборудованию и перепланировке, также исследовались судом, который указал, что до заключения основного договора купли-продажи части нежилого помещения ФИО1 передала ФИО2 ключи от помещения, допустив таким образом его и работников для переоборудования принадлежащего ей помещения под ломбард, подготовкой технической документации на переоборудование нежилого помещения занималась сама ФИО1, заключив с ООО «Центр БТИ» договор на выполнение кадастровых работ, по выполнении работ по переоборудованию ФИО2 принадлежащего ФИО1 нежилого помещения последняя приняла результат этих работ, зарегистрировала раздел нежилого помещения на два нежилых помещения. В данном случае, характер правоотношений сторон объективно явствовал из поведения, при котором продавец ФИО1 выразила волю и одобрение на переоборудование ее нежилого помещения под ломбард силами и средствами самого покупателя, последний же, добросовестно рассчитывая на исполнение продавцом юридической стороны обозначенной сделки, приступил к выполнению строительно-технических работ, при этом понес расходы в обозначенной выше сумме.

Доводы об отсутствии виновных действий самой ФИО5 в не заключении основного договора купли продажи нежилого помещения, о том, что договор подряда является фиктивным документом, о неверной оценке показаний свидетелей и пр. по существу сводятся к несогласию с выводами судов первой и апелляционной инстанций, изложенными в обжалуемых судебных постановлениях и направлены на иную оценку доказательств по делу, а потому основанием к отмене судебных актов являться не могут, так как в соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

В целом, доводы кассационной жалобы ФИО1 повторяют ее позицию по делу и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, направленными на переоценку уже имеющихся по делу доказательств.

Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского районного суда г. Рязани от 31 января 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 10 мая 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи