Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ИП ФИО4 о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

и по встречному иску ФИО4 к ФИО3 о признании выполненных работ, согласованных при подписании соглашения от 17 июля 2018 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском, указывая, что между ним и ИП ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и доли земельного участка (б/н), по условиям которого стороны договорились в последующем заключить договор купли-продажи квартиры и доли земельного участка в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный адрес), кадастровый номер земельного участка №. Согласно п.2.1 предварительного договора, общая стоимость квартиры и доли земельного участка составляет 2600000 рублей. 17.07.2018 истцом в качестве первоначального взноса за квартиру за счет собственных средств была внесена сумма в размере 400000 рублей, что подтверждается распиской. 26.10.2019 истцом также было внесено 500000 рублей. 28.12.2018 между сторонами был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик обязуется передать в собственность истцу, а истец принять в долевую собственность 1/2 долю и оплатить в соответствии с условиями договора следующее имущество: квартиру, назначение: жилое, площадь 123,8 кв.м., этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер №. Согласно п.2.1 договора, стоимость квартиры составляет 2582610,97 рублей, из которых 435610,97 рублей будут перечислены в соответствии с нормам № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», за счет средств материнского капитала, согласно Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного УПФР в г.Орске Оренбургской области о 06.12.2007 № 543, на счет продавца – ИП ФИО4, оставшаяся сумма в размере 2147000 рублей будет оплачена путем перечисления денежных средств на счет продавца до подписания договора. Покупатель с вои обязательства исполнил, всего за оплату квартиры была внесена сумма в размере 3500000 рублей, хотя стоимость указанного имущества составляет 2582610,97 рублей, то есть переплата составила 917389,03 рублей. Считает, что ответчик без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований неосновательно получил денежные средства, принадлежащие истцу, в связи с чем согласно статей 1102, 1107, 395 ГК РФ обязан возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами с того времени, когда ответчик узнал или должен был узнать о неосновательности получения денежных средств. Временем, когда ответчик узнал или должен был узнать о неосновательности получения денежных средств считает дату заключения договора, то есть с 28.12.2018. Просит суд взыскать с ответчика в его пользу неосновательное обогащение в сумме 917389,03 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.12.2018 по 17.03.2020 в размере 79849,54 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 13172 рубля.

ФИО4 обратился в суд со встречным иском к ФИО3, указывая, что истец оспаривает факт выполнения работ, оговоренных сторонами при подписании соглашения от 17.07.2018. Однако ФИО3 передавалась по договору купли-продажи от 28.12.2018 квартира по адресу: <адрес>, площадью 123,8 кв.м. в черновой отделке, стены отштукатурены, полы-выполнена бетонная стяжка, потолок – отштукатурен согласно п.1 договора. Вышеуказанный объект в таком состоянии стоил 2582610 рублей, что определено соглашением сторон. Истца устроила указанная стоимость объекта и он выразил свое волеизъявление на заключение договора купли-продажи путем его подписания. При этом 17.07.2018 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 17.07.2018, согласно которому покупателям будут в дальнейшем произведены неотделимые улучшения в доме: финишная шпатлевка стен, выравнивание дверных проемов и дверных углов, установка внутреннего трубопровода отопления, прокладка трубопровода, монтаж счетчиков водоснабжения, установка радиаторов отопления с расчетом 1 секция на 2 кв.м. по полу, установка отопительного котла марки Proterm 24 Кват, завод газа в дом и другие работы, согласование технических условий с обслуживающими компаниями, оформление жилого дома, в том числе постановка на кадастровый учет. Кроме того, по указанному соглашению истцу передавалась доля в праве на земельный участок под квартирой, кадастровый номер №. Стороны пришли к соглашению, что стоимость указанных улучшений и доли в праве на земельный участок составляет 900000 рублей. ФИО3 были произведены указанные работы и передана доля в праве на земельный участок, за что ответчик получил денежные средства в размере 900000 рублей. Вышеуказанные работы по производству неотделимых улучшений квартиры, установке дополнительного оборудования, установке забора, установке бетонной дорожки осуществлялись на основании договора подряда между ИП ФИО4 и ИП ФИО5, который непосредственно закупал весь материал и своими силами с привлечением своих работников осуществлял все вышеуказанные работы, что подтверждается документально. Работы по производству неотделимых улучшений производились в квартире ФИО3 в период с сентября по декабрь 2018 года, что подтверждается справками о выполнении работ, актами выполненных работ по форме КС-2, КС-3, а также локальными сметными расчетами. Все вышеуказанные работы впоследствии были переданы субподрядчиком (ИП ФИО5) подрядчику (ИП ФИО4), который передал результат фактически выполненных работ непосредственно заказчику ФИО3 Однако ИП ФИО4 не подписывался акт выполненных работ, что не отменяет того факта, что работы были выполнены, работы были переданы и на данный момент ФИО3 пользуется данными улучшениями, что свидетельствует о потребительской ценности выполненных работ. Отсутствие акта выполненных работ, во исполнение которого производились работы, не освобождает ФИО3 от оплаты этих работ, которые фактически им были заказаны и приняты. ИП ФИО4 получил от ФИО3 денежные средства в размере 900000 рублей. Кроме того, ФИО3 пользуется земельным участком с кадастровым номером №, доля которого составляет 17,89 доли от всего земельного участка, что соответствует 202570,55 рублей. Поскольку ФИО3 также была передана доля в праве на земельный участок от ИП ФИО4, то истец по встречному иску считает, что часть денежных средств из 900000 рублей передавались также и в счет оплаты за земельный участок. Просит суд признать выполненной работу, согласованную при подписании соглашения от 17.07.2018 между ФИО3 и ИП ФИО4

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО3 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В представленных возражений просит в удовлетворении встречного иска отказать, указывая, что в соглашении от 17.08.2018 отсутствует согласованные сторонами условия о цене, сроках начала и окончания работ, а также задание заказчика о самих работах. Таким образом, в виду отсутствия согласования существенных условий соглашения от 17.08.2018 в силу ст.432 ГК РФ оно считается незаключенным. Более того, ответчиком не представлены доказательства относительно объема и стоимости работ, сроках их выполнения, не представлена согласованная сторонами смета. Истец не давал задание ответчику о выполнении строительных работ, не получал извещений от ответчика о готовности работ, также ему не направлялся акт сдачи и приемки результатов работ. Таким образом, ответчик не может признавать работы выполненными в виду отсутствия задания истца и отсутствия акта сдачи-приемки результатов работ. Согласно условиям договора купли-продажи от 28.12.2018 ответчик обязуется передать в собственность истцу, а истец принять в долевую собственность 1/2 долю и оплатить квартиру, назначение: жилое помещение, площадь 123,8 кв.м., этаж: № 1, № 2, № 3, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый номер №. Состояние квартиры: черновая отделка: стены оштукатурены, полы - выполнена бетонная стяжка, потолок оштукатурен. Согласно п.2.1 договора, стоимость квартиры с черновой отделкой составляет 2586610,97 рублей. Таким образом, сторонами в договоре согласована цена квартиры с черновой отделкой, которая была оплачена истцом в соответствии с условиями договора купли-продажи от 28.12.2018. Согласно разделу 5 Проектной документации шестиквартирного жилого дома блокированного типа, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер участка № (квартира 1, квартира 2, квартира 3, квартира 4, квартира 5, квартира 6) указаны характеристики объекта строительства, а именно: цоколь: монолитный, железобетонный отделан плиткой под натуральный камень; полы 1,2 этажа цементно-песчаная стяжка, электроснабжение, отопление газовое, по средством двухконтурных теплогенераторов, установленных в каждой квартире; водоснабжение, водоотведение, вентиляция. Таким образом, работы, на которые ссылается ответчик, были предусмотрены проектной документацией шестиквартирного жилого дома блокированного типа, и должны быть произведены ответчиком в момент строительства указанного объекта. Доводы ответчика о продаже квартиры вместе с правами на земельный участок также не находит законодательного закрепления. На основании ч.1 ст.36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Просит отказать в удовлетворении встречного искового заявления, а заявленные его исковые требования о взыскании неосновательного обогащения полностью удовлетворить.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО3 по основаниям, изложенным в иске, в удовлетворении встречного иска просила отказать. Пояснила, что при заключении договора купли-продажи квартиры между сторонами была согласована стоимость в размере 2582610 рублей. Однако ФИО4 в общей сложности было передано за приобретение квартиры 3500000 рублей, поэтому излишне переплаченные денежные средства подлежат возврату. Утверждает, что 900000 рублей, которые были внесены по распискам до заключения договора купли-продажи, являлись бронью и ФИО4 обещал их впоследствии вернуть. Действительно, соглашение 17.07.2018 было подписано сторонами, но указанные в нем работы должны были быть выполнены до передачи квартиру покупателю, потому что было продано пригодное для проживания жилье. ФИО3 не намерен был доплачивать за дополнительные работы, при буквальном прочтении составленных документов нигде не указано, что истец обязался оплатить дополнительные услуги, акт о приемке выполненных работ по соглашению от 17.07.2018 не составлялся. Кроме того, некоторые работы в квартире по электроснабжению и часть работ по воде выполнял сам покупатель с привлечением иных работников, однако подтверждающих документов не имеется.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее участвовал и пояснил, что он является застройщиком, строит дома и продает. ФИО3 обратился за приобретением квартиры, его представитель ФИО6 заключила предварительный договор и соглашение 17.07.2018 на выполнение дополнительных работ по улучшению жилого помещения, которые были полностью выполнены и оплачены в размере 900000 рублей. Впоследствии был заключен договор купли-продажи 28.12.2018, покупатели полностью рассчитались по договору и по стоимости квартиры и по стоимости дополнительно выполненных работ по соглашению. Все выполненные работы подтверждаются документально.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначального иска и просил удовлетворить встречные требования, утверждая, что ФИО3 согласился на производство улучшений в приобретаемой квартире и на земельном участке, поскольку квартира продавалась в черновой отделке, он подписал соглашение от 17.07.2018, где был согласован объем работ, стоимость которых составила 900000 рублей. ФИО3 оплатил выполненные работы, поэтому неосновательного обогащения со стороны ФИО4 нет. Данное обстоятельство подтверждается и тем, что ФИО3 обратился с иском в суд о взыскании расходов по устранению недостатков жилого помещения.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7, действующая за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО8, ФИО6, УПФР в г. Оренбурге, ФИО9, ФИО10, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Ранее в судебном заседании участвовала третье лицо ФИО7 и поясняла, что ФИО3 и ФИО8 являются ее детьми, при заключении сделки и подписании всех документов она присутствовала вместе с сыном ФИО3, от имени ФИО4 действовала по доверенности ФИО6 По распискам было передано ей наличными 900000 рублей в качестве брони за приобретаемую квартиру, впоследствии эти денежные средства устно обещали вернуть - такое было условие у застройщика.

Ранее в судебном заседании участвовала третье лицо ФИО6, которая не согласилась с первоначальными исковыми требованиями, пояснив, что ФИО7 обратилась за приобретением квартиры с черновой отделкой, был составлен предварительный договор купли-продажи и соглашение на неотделимые улучшения согласно смете на 900000 рублей, все условия покупателя устроили. 17.07.2018 были переданы по распискам 400000 рублей, 26.10.2018 - 500000 рублей, а том, что эти денежные средства получены в качестве брони и подлежат возврату, разговора не было, письменно нигде это не зафиксировано. Соглашение от 17.07.2018 является неотъемлемой частью договора купли-продажи, все указанные в нем работы были выполнены в квартире, у покупателей претензий не было, поэтому 28.12.2018 был заключен основной договор купли-продажи и произведен полностью по нему расчет.

Ранее в судебном заседании участвовал третье лицо ФИО5 и пояснял, что у него с ИП ФИО4 заключен договор подряда, строящиеся квартиры продавались с черновой отделкой, но покупателям по дополнительному соглашению за отдельную плату предлагалось выполнить работы по улучшению квартиры, чтобы в ней можно было сразу проживать. В квартире ФИО3 также были выполнены работы по соглашению от 17.07.2018, установлены теплые полы, что не оспаривается истцом, разводка отопления, работы по сантехнике, такого не было предусмотрено проектом, кроме того, облагорожена территория около дома, установлен забор. В связи с чем, просил в иске ФИО3 полностью отказать, так как его никто не заставлял подписывать соглашение, он мог отказаться от этих условий.

От третьего лица УПФР в г. Оренбурге поступил отзыв на иск, согласно которому 19.01.2019 ФИО7 обратилась в Управление с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на оплату приобретаемого жилого помещения, ею был представлен договор купли-продажи от 28.12.2018, стоимость квартиры составила 2582610,97 рублей, средства материнского капитала в размере 435610,97 рублей были перечислены на банковский счет продавца ИП ФИО4

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствие со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ, для подтверждения факта возникновения обязательства из неосновательного обогащения истец должен доказать наличие в совокупности следующих обстоятельств: сбережение имущества (неосновательное обогащение) на стороне приобретателя; возникновение убытков на стороне потерпевшего, являющихся источником обогащения приобретателя (обогащение за счет потерпевшего); отсутствие надлежащего правового основания для наступления указанных имущественных последствий, период незаконного пользования имуществом и размер неосновательного сбережения (неосновательного обогащения) ответчиком денежных средств за счет истца. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет отказ в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения.

Согласно ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные средства и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Таким образом, юридически значимыми и подлежащими установлению по данному делу являются обстоятельства, касающиеся того, в счет исполнения каких обязательств истцом были перечислены денежные средства, имелось ли такое обязательство, мог ли ответчик не исполнять данные обязательства.

По смыслу вышеприведенных норм закона не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения имущество либо денежные суммы, переданные добровольно лицом, осознававшим отсутствие для этого каких-либо правовых оснований.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обуславливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделение равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности. То есть, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Суд в соответствии со ст.67 ГПК РФ оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В судебном заседании установлено и это подтверждается материалами дела, что 17.07.2018 между ФИО6, действующей на основании нотариальной доверенности за ФИО4, и ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) был заключен предварительный договор (б/н) купли-продажи квартиры и доли земельного участка, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры и доли земельного участка в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный адрес) кв.3 (строительный адрес), кадастровый номер земельного участка №. Доля земельного участка будут включать в себя площадь под квартирой, а также часть участка, прилегающего к наружным стенам квартиры. Площадь земельного участка будет пропорциональна доли площади квартиры от суммы площадей квартир дома (п.1.1 предварительного договора).

Указанная квартира, назначение: жилое, общая площадь 130 кв.м., 1,2 этаж + мансардный этаж (п.1.2 предварительного договора). Указанная квартира и доля земельного участка входит в состав территории жилого комплекса <адрес> (п.1.3).

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора, по соглашению сторон общая стоимость квартиры и доли земельного участка составляет 2600000 рулей, из которых 453000 рублей оплачивается за счет средств материнского капитала, 2147000 рублей – любым не запрещенным способом. Указанная стоимость остается неизменной и будет аналогично определена в основном договоре купли-продажи.

Стороны обязуются заключить основной договор в срок, указанный в п.4.1 договора (п.3.1 договора).

Согласно п.4.1 договора, настоящий договор является предварительным и содержит основные условия для заключения основного договора, который стороны обязуются заключить в срок до 31.12.2018. Срок сдачи готового дома не позднее 15.12.2018.

В соответствии с п. 5.1 предварительного договора, передача покупателем первоначального взноса в соответствии с п. 2.2 договора (453000 рублей) подтверждается данным договором. Денежные средства, переданные в качестве первоначального взноса в соответствии с п. 2.2 договора, засчитываются в счет оплаты стоимости квартиры и земельного участка по основному договору и подтверждаются распиской продавца о получении денежных средств.

Также сторонами не оспаривается, что 17.07.2018 между ФИО6, действующей на основании нотариальной доверенности за ФИО4, и ФИО3 было подписано соглашение, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры и доли земельного участка в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный адрес), кадастровый номер земельного участка №. Указаны особые условия, характеристики дома:

- фундамент свайно-ленточный, наружная отделка фасада кирпич,

- ж/бетонные перекрытия между 1 и 2 этажами,

- деревянные перекрытия между 2 этажом и мансардой,

- несущие конструкции: керамзитоблок+утеплитель+облицовочный кирпич;

- лестница - металлокаркас между 1-2 этажами и мансардой;

- окна пластиковые, двойной стеклопакет + москитные сетки, профиль 70мм;

- входная металлическая дверь, ширина с коробкой 100см (межкомнатные двери отсутствуют), возможна замена дверного полотна по усмотрению с покупателем;

- полы- стяжка бетонная, 1,2 этаж, допустимое отклонение по горизонту 5мм; мансарда деревянные полы;

- кровля: стропильная системы из древесины, утепление мин.ватой в плитах не менее 200мм, профлист С21, окрашенный, монтаж водосточной и снегозадержательной систем включен в стоимость данного соглашения;

- теплый пол водяной от отопительного котла установлен в зонах 1 этажа: кухни - гостиной, СУС, коридор (согласование с покупателем);

- планировка комнат свободная, установка перегородок по согласованию с покупателем;

- внутренняя отделка;

- все несущие и перегородочные стены: стены штукатурятся, по маякам с дальнейшим шпатлеванием финишным слоем шпатлевки, углы дверных и оконных проемов выровнены;

- внутренний водопровод - прокладка трубопровода к сантехническим приборам 1 и 2 этажей, монтаж счетчика холодной воды, без установки сантехнических приборов,

- прокладка трубопроводов отопления, прокладка трубопровода, монтаж счетчиков водоснабжения, установка радиаторов отопления с расчетом 1 секции на 2 кв.м. по полу, установка отопительного котла марки Proterm 24 Кват, завод газа в дом;

- электроснабжение: выполнение проводки электроснабжения с установкой электросчетчиков, установка выключателей и розеток (на 1 комнату: 1 выключатель, 2 двойная розетка, 1 патрон освещения);

- канализация - полиэтиленовый канализационный стояки и трубы с подводкой к сантехническим приборам, без установки сантехнических приборов;

- забор по всему периметру территории, включая лицевую часть, заливка дорожки от входной двери квартиры до пешеходной дорожки общего пользования всего жилого дома;

- полное согласование технических условий с обслуживающими компаниями;

- полное оформление жилого дома, в том числе постановка на кадастровый учет.

Гарантия на все вышеперечисленные работы составляет 2 года после момента перехода права собственности на покупателя. Стороны вправе согласовать дополнительные улучшения жилой квартиры и прилегающей территории за дополнительную плату.

Стороны пришли к соглашению, что стоимость вышеперечисленных улучшений квартиры и доли земельного участка по вышеуказанному адресу составляет 900000 рублей.

Настоящее соглашение является неотъемлемой частью предварительного договора от 17.07.2018.

28.12.2018 между индивидуальным предпринимателем ФИО4, за которого действовала на основании нотариальной доверенности ФИО9 (продавец), ФИО8 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) от имени которой действовала ФИО7, и ФИО3 (покупатели) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателям, а покупатели принять в долевую собственность каждый по 1/2 доли и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, следующее недвижимое имущество: квартира, назначение: жилое помещение, площадь 123,8 кв.м., этаж 1, 2, 3, адрес: Оренбургская область, <адрес>, кадастровый номер №. Состояние квартиры: черновая отделка: стены оштукатурены, полы – выполнена бетонная стяжка, потолок – оштукатурен.

В соответствии с п. 2.1 договора, по соглашению сторон стоимость квартиры составляет 2582610,97 рулей, из которых 435610,97 рублей будут перечислены за счет средств материнского капитала, 2147000 рублей оплачивается покупателями путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит.

Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи (п.5 договора).

Указанный договор купли-продажи от 28.12.2018 зарегистрирован в установленном законом порядке 15.01.2019 в Управлении Росреестра по Оренбургской области.

Согласно выписке из ЕГРН от 03.02.2020, право собственности на квартиру общей площадью 123,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> зарегистрировано за ФИО8 и ФИО3 по 1/2 доли за каждым.

В судебное заседание истцом представлены оригиналы расписок о получении денежных средств от 17.07.2018 на сумму 400000 рублей и от 26.10.2018 на сумму 500000 рублей, из содержания которых следует, что ФИО3 передал указанные денежные средства ФИО6, действующей в интересах ФИО4, согласно предварительному договору за квартиру и долю земельного участка по адресу: <адрес> (строительный адрес) №.

Согласно платежному поручению № 1 от 26.10.2018, ФИО3 перечислил денежные средства в размере 2147000 рублей на счет ИП ФИО4 в счет оплаты за квартиру и долю земельного участка по предварительному договору купли-продажи квартиры и доли земельного участка б/н от 17.07.2018.

Из представленной справки № от 07.02.2020, выданной УПФР в г.Оренбурге, следует, что ФИО7 обращалась с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> Денежные средства были перечислены 20.02.2019 платежным поручителем № в размере 435610,97 рублей на расчетный счет продавца.

Факт передачи и получения указанных денежных средств стороны не оспаривали.

03.02.2020 ФИО3 обратился к ИП ФИО4 с требованием о возврате суммы неосновательного обогащения в размере 917389,10 рублей, указывая, что общая выплаченная сумма составляет 3500000 рублей, что превышает стоимость квартиры по договору. Данное требование было оставлено без удовлетворения.

ФИО4 были заявлены встречные требования, где он утверждает, что им были выполнены работы в квартире ФИО3, согласованные при подписании соглашения от 17.07.2018, стоимость которых составила 900000 рублей. Вместе с тем, истец по первоначальному иску считает, что указанные работы должны были быть выполнены в рамках заключенного договора купли-продажи, при этом часть работ выполнена силами и за счет средств истца, при этом подтверждающих документов не имеется.

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст.702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику (п. 1 ст. 703 ГК РФ).

Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику (п. 1 ст. 720 ГК РФ).

Проверяя доводы сторон, по ходатайству представителя ФИО3 в судебном заседании был допрошен в качестве свидетеля ФИО11, который пояснил, что его бригада сотрудничает с ФИО5 при строительстве <данные изъяты>», ими выполняются электромонтажные работы. В квартире ФИО7 минимальную часть работ по электричеству он выполнял по заданию ФИО5, а за отдельную оплату собственника выполнялись дополнительные работы по электричеству, какие точно - ответить затрудняется.

ИП ФИО4 в подтверждении своих доводов представлен договор подряда №34 от 29.10.2018, заключенный между ним и ИП ФИО5, согласно которому ИП ФИО5 приняты обязательства по выполнению внутренних общестроительных работ: оштукатуривание всех несущих и не несущих стен штукатуркой высокого качества, выравнивание и заливка чистого пола, разводка электричества и ГВС (ХВС) по проекту заказчика, монтаж системы теплый пол и радиаторов отопления в квартире № по адресу: <адрес>. Период выполнения работ по договору: с 29.10.2018 по 31.12.2018. Факт выполнения работ по договору подряда №34 от 29.10.2018 подтверждается справками о стоимости выполнения работ и затрат, актами о приемке выполненных работ.

Определением суда по ходатайству ответчика ИП ФИО4 была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «ОССЭ» ФИО12

Из заключения эксперта № 125-С от 11.02.2021 следует, что на первый вопрос: определить по технической документации, в каком состоянии была принята квартира № на момент ввода дома <адрес>? Эксперт ответил, что сведения о характеристиках дома, в котором расположен объект исследования, представленных в материалах дела (проектная, техническая и иная документация) экспертом консолидированы в таблице 4 заключения. Вопрос, поставленный на разрешения эксперта, не содержит конкретной календарной даты. Датой ввода в эксплуатацию является 26.10.2018 (копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 26.10.2018).

Согласно пункту 5.4 предварительного договора купли-продажи квартиры и доли земельного участка б/н от 17.07.2018: «стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет одновременно являться актом приема-передачи». По ряду косвенных признаков можно предполагать, что единовременной передачи объекта от продавца к покупателю не было: в течение неопределённого периода времени осуществлялось параллельное выполнение работ силами продавца и силами покупателя. Объективные данные о состоянии исследуемого объекта недвижимости, ни в технической, ни в иной документации не отражены, то есть, ответить на поставленный судом вопрос не представляется возможным.

При ответе на второй вопрос: были ли выполнены в квартире № на момент ввода дома № в эксплуатацию по <адрес> и установлено оборудование, указанные в соглашении от 17.07.2018, заключенном между ФИО3 и ФИО4, указать какие и определить их стоимость. Входят ли указанные работы и оборудование в состояние квартиры на момент ввода ее в эксплуатацию? Эксперт дал ответ, что при проведении изучено соглашение от 17.07.2018, которое содержит пункт «предмет договора», в тексте документа содержится раздел «Особые условия». Этот раздел соглашения содержит сведения об объекте недвижимого имущества, являющегося предметом сделки купли-продажи между истцом и ответчиком, отражающие характеристики этого объекта, которыми он должен был обладать на момент его передачи от продавца покупателю. Смысловая нагрузка данного соглашения, заключенного после подписания предварительного договора купли-продажи, но до подписания основного договора в контексте обстоятельств настоящего гражданского дела могла бы заключаться в изменении качественных характеристик предмета купли-продажи, повлекших за собой изменение стоимости. То есть данное соглашение должно указывать на отличия качественных характеристик исследуемого объекта в состоянии, описанном в предварительном договоре и в состоянии, описанном в основном договоре купли-продажи.

Экспертом установлено, что часть характеристик объекта, прописанных в Соглашении от 17.07.2018, относится к многоквартирному дому в целом: к данным характеристикам относятся конструктивные элементы - фундамент, стены, перекрытия, кровля, оконные и дверные проемы. Часть представленных в Соглашении от 17.07.2018 характеристик объекта капитального строительства (особые условия) является конструктивными особенностями многоквартирного дома и прописана в проектной документации на объект капитального строительства, то есть характеристики этих элементов не подлежат изменению по результатам подписания соглашения с покупателем одного из помещений в составе МКД. Следовательно, объект экспертизы - квартира №, расположенная по адресу: <адрес> на момент ввода дома в эксплуатацию в случае отсутствия данных конструктивных элементов (исключительно как предмета соглашения) не мог быть признан жилым помещением, так как не отвечал бы установленным требованиям и нормам законодательства.

Также экспертом установлено, что проектная и разрешительная документация (архитектурные решения шестиквартирного жилого дома блокированного типа от 09.2018; разрешение на строительство № от 20.09.2018; технический план здания от 01.10.2018, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от 26.10.2018) на здание, в котором расположен объект исследования, составлены после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры и доли земельного участка б/н от 17.07.2018, то есть на момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры и доли земельного участка б/н от 17.07.2018 документация, отражающая характеристики как многоквартирного дома, так и исследуемого помещения отсутствовала. Отсутствие данных о характеристиках объекта на момент предшествующий заключению соглашения не позволяет установить объективную необходимость в выполнении комплекса работ (той части, которая относится к исследуемой квартире), предусмотренных соглашением.

Дословное толкование предварительного договора купли-продажи квартиры и доли земельного участка б/н от 17.07.2018 и договора купли-продажи от 28.12.2018 позволяет установить некоторые отличия в сведениях о характеристиках предмета договора.

Эксперт фиксирует отклонение значений площади квартиры и ее стоимости, однако при дословном толковании предварительного договора купли-продажи квартиры и доли земельного участка б/н от 17.07.2018 и договора купли-продажи от 28.12.2018 отличие в качественных характеристиках объекта недвижимого имущества (квартира), которыми объект должен обладать на момент его передачи продавцом (ответчик) покупателю (истец) не выявлено.

Сведения, содержащиеся в соглашении от 17.07.2018, а также данные полученные в рамках экспертного осмотра не позволяют установить состав и объем работ (выполнение которых предусмотрено указанным соглашением), выполненных в квартире № на момент ввода дома № в эксплуатацию по <адрес>. Экспертом не производилась сплошная проверка факта выполнения работ, произведенных ИП ФИО5 по договору подряда №34 от 29.10.2018, заключенного между ФИО4 и ИП ФИО5, который в свою очередь может быть условно рассмотрен как договор подряда на выполнение работ по изменению качественных характеристик исследуемой квартиры во исполнение обязательств ФИО4 по соглашению от 17.07.2018 с ФИО3

При этом эксперт обращает внимание на то, что прямой перенос стоимости работ по договору подряда №34 от 29.10.2018, заключенного между ФИО4 и ИП ФИО5 на изменение стоимости исследуемого объекта (увеличение значения стоимости квартиры, указанного в предварительном договоре) невозможен не только по ряду правовых оснований, связанных с особенностями заключения предварительного и основного договоров, но и по причине того, что в стоимость работ, выполненных ИП ФИО5 по договору подряда №34 от 29.10.2018, заключенного между ФИО4 и ИП ФИО5 включены также работы, которые со значительной степенью вероятности были выполнены иными лицами.

При общем осмотре исследуемого объекта установлен ряд несоответствий фактического исполнения элементов и инженерных коммуникаций условиям соглашения от 17.07.2018. Например, в части устройства электропроводки - количество розеток, выключателей и осветительных приборов существенно превышает аналогичные показатели по соглашению. Материалы, использованные при выполнении электропроводки однородные, способ выполнения работ - однообразный, исключается выполнение работ разными подрядчиками в различные периоды времени. Факт нахождения кабельной продукции под штукатурным слоем (выполнен с привлечением специалиста продавца) предполагает параллельное выполнение работ на строительной площадке как специалистов, привлеченных продавцом, так и специалистов, привлеченных покупателем.

В судебном заседании по ходатайству сторон был опрошен эксперт ФИО12, которая пояснила, что ею проводилась в рамках настоящего гражданского дела судебная строительно-техническая экспертиза, был осмотрен объект исследования квартира <адрес>. По материалам дела не представляется возможным установить конкретную дату передачи квартиры от продавца покупателю, одномоментной передачи не было, МКД введен в эксплуатацию 26.10.2018, однако какие на тот момент были точные характеристики объекта установить нельзя. Чтобы ответить на поставленные судом вопросы нужны конкретные характеристики помещения, в том числе и по коммуникациям, но ни в одном документе их нет. Соглашением от 17.07.2018 предусмотрено, что должно быть определенное количество розеток и выключателей, но при осмотре объекта было установлено большее количество кабеля, розеток и работы все выполнены единообразно, возможно, одним подрядчиком. Однозначно ответить на поставленные вопросы нельзя, поскольку по представленным договорам не понятно, что именно сделано продавцом, а что покупателем, при этом по делу видно, что обе стороны прибегали к помощи одних и тех же работников. Соглашение от 17.07.2018 не имеет конкретной характеристики ни работ, ни использованных материалов, ни схем. При производстве экспертизы было подробно изучено соглашение от 17.07.2018, а также предварительный и основной договоры купли-продажи, они не содержат конкретные характеристики предмета договора, поэтому невозможно установить какие работы производились истцом, какие ответчиком по соглашению. Также отсутствует акт приема-передачи выполненных работ, поэтому ни по документам, ни по косвенным признакам невозможно определить, какие работы были выполнены продавцом и покупателем.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ, то есть наряду с другими доказательствами. По смыслу положений статьи 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Оценивая всю совокупность доказательств, представленных сторонами и исследованных в судебном заседании, суд полагает возможным принять в качестве доказательства по делу экспертное заключение эксперта ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО12, поскольку оно соответствует требованиям статьи 79-84 ГПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованные правовые акты и литературу. Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы.

Какие-либо обоснованные доводы и возражения по заключению судебной экспертизы сторонами суду не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы заявлено не было.

Таким образом, анализируя все представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что между ФИО4 и ФИО3 сложились договорные отношения на проведение дополнительных строительных работ по улучшению переданной по договору купли-продажи квартиры. Судом установлено, что по договору купли-продажи от 28.12.2018 спорная квартира передавалась покупателям с черновой отделкой, при заключении 17.07.2018 предварительного договора стороны подписали еще и соглашение на выполнение работ по улучшению квартиры и прилегающей к ней территории, стоимость которых составляет 900000 рублей. В судебном заседании не оспаривалось, что данное соглашение было подписано лично ФИО3 в присутствии матери ФИО7

Действительно, часть работ по соглашению от 17.07.2018 были выполнены ФИО4, что подтвердил и представитель ФИО3 в судебном заседании, однако считает, что они должны были быть выполнены в рамках заключенного договора купли-продажи.

В судебном заседании с учетом выводов судебной экспертизы не представилось возможным по имеющимся документам, которые были представлены сторонами, определить конкретно и разграничить какие неотделимые улучшения в квартире должны были быть выполнены до продажи квартиры, какие конкретно работы были выполнены продавцом по соглашению от 17.07.2018 и какие работы были произведены покупателем самостоятельно с привлечением иных лиц.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ФИО3 не доказано неосновательное обогащение со стороны ИП ФИО4, в свою очередь ФИО4 не доказал, что работы, перечисленные в соглашении от 17.07.2018, были фактически выполнены именно им в полном объеме, в связи с чем, правовых оснований для удовлетворения первоначального иска ФИО3 и встречного иска ФИО4 не имеется.

Доводы ФИО4 о том, что им были полностью выполнены работы, согласованные по соглашению от 17.07.2018, опровергаются заключением судебной экспертизы.

Доводы ФИО3 о том, что поскольку по соглашению от 17.07.2018 отсутствует акт выполненных работ, следовательно, у
ФИО4 возникло неосновательное обогащение, основан на неверном толковании закона.

Доводы ФИО3 о том, что денежные средства по распискам в общем размере 900000 рублей были переданы в счет приобретаемой квартиры, являются неубедительными и опровергаются установленными по делу обстоятельствами, в том числе и тем, что ФИО3, зная о выплаченных 900000 рублей, также зная о размере материнского капитала, 26.10.2018 добровольно перечисляет на счет продавца денежные средства в размере 2147000 рублей, при этом, не вычитая ранее выплаченные денежные средства. Утверждение о том, что ФИО4 обещал возвратить 900000 рублей, являются неубедительными и какими-либо доказательствами не подтверждаются.

Кроме того, как установлено в судебном заседании, 29.09.2020 ФИО3 обратился в суд с иском к ИП ФИО4 о взыскании расходов по устранению недостатков при выполнении строительно-ремонтных работ в спорном жилом помещении, в рамках указанного гражданского дела определением Центрального районного суда от 11.11.2020 назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Таким образом, на основании вышеизложенного, в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения, а также встречных исковых требований ФИО4 о признании выполненных работ суд полностью отказывает.

Поскольку в удовлетворении основных исковых требований ФИО3 отказано, следовательно, не подлежат удовлетворению и производные требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов.

ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» обратилось в суд с ходатайством о взыскании расходов на оплату судебной экспертизы в размере 22 000 рублей, которые не были оплачены сторонами по определению суда.

На основании ст.ст.85, 96, 98 ГПК РФ, данные расходы подлежат взысканию с ответчика ФИО4, поскольку судебная экспертиза назначалась по его ходатайству и для проверки доводов по встречному иску.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ИП ФИО4 о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами полностью отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО3 о признании выполненных работ, согласованных при подписании соглашения от 17 июля 2018 года, полностью отказать.

Взыскать с ИП ФИО4 в пользу ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» расходы на оплату судебной экспертизы в размере 22000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.Р. Андронова