Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное гражданское дело по иску Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд и по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, обществу с ограниченной ответственностью «Селена», обществу с ограниченной ответственностью «Трест № 7» о признании недействительным договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации ГО г.Уфа РБ (далее - УСРДИС Администрации г.Уфы, Управление) обратилось в суд к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 со следующими исковыми требованиями (с учетом уточнений):

1. Изъять для муниципальных нужд городского округа город Уфа Республики Башкортостан жилое помещение - <адрес> общей площадью 51,1 кв.м, кадастровый №, находящуюся по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>, с выплатой ответчикам возмещения в размере:

1) рыночной стоимости изъятой недвижимости соразмерно принадлежащим им долям в праве общей собственности:

ФИО1 - 208 333,33 руб., ФИО2 - 625 000 руб., ФИО3 - 208 333,33 руб., ФИО4 - 208 333,33 руб.,

2) убытков, причиненных изъятием недвижимости, соразмерно принадлежащим им долям в праве общей собственности:

ФИО1 - 13 786,67 руб., ФИО2 - 41 360 руб., ФИО3 - 13 786,67 руб., ФИО4 - 13 786,67 руб.

2. Выселить из жилого помещения, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4.

3. Снять с регистрационного учета по месту жительства в жилом помещении, расположенном по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО4.

4. Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 демонтировать или вывезти за свой счет металлический гараж площадью 18 кв.м, расположенный на территории земельного участка кадастровый № рядом с многоквартирным домом по <адрес> г.Уфы.

5. Установить, что в случае неисполнения ответчиками возложенной на них решением суда обязанности по демонтажу или вывозу за свой счет металлического гаража Управление по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации ГО г.Уфа РБ по истечении назначенного судом срока вправе самостоятельно произвести демонтаж или вывоз указанного гаража с отнесением расходов солидарно на ответчиков.

В обоснование своих требований Управление указало следующее.

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 являются участниками общей долевой собственности на жилое помещение - <адрес> общей площадью № кв.м, кадастровый № (далее – квартира), находящуюся по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес> (далее – <адрес>). В результате принудительного изъятия квартиры по иску Управления ее собственники вместе с правом собственности утрачивают право владения и пользования этой квартирой, в связи с чем подлежат выселению и снятию с регистрационного учета.

В соответствии со ст.ст.56.3, 56.6 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ), ст.32 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ) Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ (далее - УЗИО г.Уфы) принято решение № от 21.10.2016 г. об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений в жилых домах, расположенных по <адрес> г.Уфы. Как указывает Управление, данное решение принято в целях в реконструкции (расширения полос отвода) автомобильной дороги районного значения по <адрес>. В перечне подлежащих изъятию для муниципальных нужд объектов недвижимости в п.2 данного решения содержатся и вышеуказанные объекты. Необходимость изъятия жилых помещений в <адрес> обусловлена его частичным расположением в границах территории общего пользования, ограниченной красной линией и предназначенной для размещения автомобильной дороги по <адрес>№ также частично расположен на территории земельного участка кадастровый №, предназначенного для многоэтажного жилищного строительства и находящегося в аренде ООО «Трест № 7» со сроком аренды с 29.12.2006г. по 29.12.2019г.

В связи с чем занимаемый домом № земельный участок не сформирован и не входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Собственниками жилых помещений в этом доме осуществляется лишь фактическое пользование частью находящегося в аренде у земельного участка ООО «Трест №» без оформления прав. Вследствие чего в возмещение, подлежащее выплате ответчикам за изымаемую квартиру, не должна входить стоимость занимаемого домом № земельного участка.

Находящийся в пользовании ответчиков металлический гараж, расположенный на придомовой территории <адрес> не являющийся объектом недвижимости установлен в отсутствие оформленных на земельный участок для таких целей прав. Данный гараж подлежит демонтажу или перевозке на другое место самими ответчиками. На случай неисполнения ответчиками обязанности по демонтажу или вывозу указанного объекта в установленный судом срок Управление просит предоставить ему право совершить эти действия за счет ответчиков с взысканием с них солидарно понесенных расходов.

Решение № от 21.10.2016г. имеет под собой предусмотренные законом правовые основания по изъятию недвижимости для муниципальных нужд в виде строительства, реконструкции объекта местного значения. Оно принято УЗИО г.Уфы в рамках предоставленных органом местного самоуправления полномочий в целях размещения линейного объекта в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. По поручению данного уполномоченного органа Управление вправе обратиться в суд в интересах муниципального образования – городского округа г.Уфа РБ с иском об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, указанных в решении № от 21.10.2016г.

УЗИО г.Уфы и Управлением в отношении ответчиков соблюдена установленная законом досудебная процедура изъятия недвижимости для муниципальных нужд. Решение № от 21.10.2016г. размещено на сайте УЗИО г.Уфы в сети Интернет в качестве официального опубликования муниципального правового акта. Управлением ответчикам направлена письмом с уведомлением о вручении копия указанного решения. Оценочной организацией осуществлена оценка рыночной стоимости спорной квартиры. На основании отчета об оценке произведен расчет размера возмещения в денежной форме, подлежащего выплате собственникам пропорционально их долям на квартиру. Ответчикам направлены письмами с уведомлением о вручении подписанные Управлением экземпляры проектов соглашений об изъятии недвижимости с приложением копии отчета об оценке. Ответчикам предложено явиться в Управление с документами для заключения соглашения об изъятии недвижимости.

Ответчикам, являющимся собственниками спорной квартиры, предлагалась выплата возмещения в следующем размере: ФИО1 - 375 594 руб., ФИО2 - 1126781 руб., ФИО3 - 375 594 руб., ФИО4- 375 594 руб.

По истечении установленным законом девяноста дней на подписание соглашения об изъятии никто из ответчиков не явился в Управление для подписания такого соглашения и не выразил в письменном виде своего согласия на его подписание на предложенных условиях. При этом в адрес Управления поступило уведомление от 28.06.2017г., в котором ответчиками предлагалось направить представителя для участия в осмотре квартиры совместно с независимым оценщиком в целях определения рыночной стоимости квартиры. Впоследствии ответчиками с письмом вх.№ от 11.09.2017г. был представлен Управлению отчет об оценке № от 09.08.2017г., составленный оценщиком ФИО7, с предложением заключить сделку по выкупу квартиры по более высокой цене. Управление полагает, что само по себе встречное предложение ответчиков о выкупе квартиры по цене, определенной на основании альтернативного отчета об оценке, не влечет возникновение у Управления обязанности заключить соглашение об изъятии именно по определенной в этом отчете стоимости. Также Управление полагает указанный отчет недостоверным ввиду определения оценщиком рыночной стоимости спорной квартиры с учетом площади незаконно захваченных и перепланированных ответчиками помещений общего пользования в доме. По смыслу п.10 ст.56.10 ЗК РФ, 90-дневный срок на заключение соглашения об изъятии установлен в качестве срока на досудебное урегулирование вопросов, связанных с изымаемой недвижимостью, в т.ч. с определением ее рыночной стоимости как существенного условия указанного соглашения. Отсутствие согласия между уполномоченным на изъятие органом и собственником недвижимости в отношении размера возмещения за изымаемую недвижимость, равно как и наличие различных оценок рыночной стоимости этой недвижимости, свидетельствует о возникновении спора между указанными лицами, подлежащего разрешению в суде.

По истечении вышеуказанного срока в соответствии с законом у Управления возникло право на обращение в суд с требованием о принудительном изъятии квартиры для муниципальных нужд. Вследствие утраты актуальности ранее составленного отчета об оценке, Управление полагает указанный отчет неприменимым в целях установления судом размера возмещения ответчикам исходя из реальной рыночной стоимости изымаемой недвижимости. В связи с этим, в исковом заявлении Управления содержится ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости изымаемой недвижимости и причиняемых изъятием убытков ее собственникам.

В ходе рассмотрения дела Ответчиками представлены возражения на иск, согласно которым они полагают, что ранее сформированный в 2006 году под домом № земельный участок кадастровый № площадью 957 кв.м (далее – спорный участок), впоследствии снятый с кадастрового учета в 2007 году, принадлежит им на праве общей долевой собственности. В связи с чем, по мнению ответчиков, приходящаяся на их долю часть его рыночной стоимости подлежит включению в сумму возмещения за изымаемую квартиру.

В своих возражениях на данное утверждение Управление указывает на неправильное толкование ответчиками норм законодательства об основаниях образования (формирования) земельных участков под многоквартирными домами. Ими не представлено доказательств формирования спорного участка в соответствии с положениями действовавшего в этот период законодательства, в т.ч. доказательств обращения собственников помещений в <адрес> уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка и принятия таким органом решения о формировании земельного участка в границах, соответствующих границам спорного участка. Полагает, что разъяснения высших судебных органов, на которые ссылаются ответчики, не исключают необходимость соблюдения процедуры по формированию земельного участка под многоквартирным домом в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. Указывает, что площадь спорного участка существенно превышает нормативный размер, установленный действовавшими в этот период правовыми актами, и его разрешенное использование не соответствует такому виду использования как эксплуатация многоквартирного дома. Спорный участок со снятием с кадастрового учета в результате его преобразования путем перераспределения прекратил свое существование и не может являться объектом прав.

В ходе рассмотрения дела, в соответствии со ст.43 ГПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено УЗИО г.Уфы.

В своем отзыве на иск УЗИО г.Уфы подтверждает данное им поручение УСРДИС Администрации г.Уфы по исполнению решения № от ДД.ММ.ГГГГ, в т.ч. наделение его полномочиями на обращение в суд с исками об изъятии для муниципальных нужд ГО г.Уфа РБ перечисленных в этом решении объектов недвижимости. УЗИО г.Уфы считает обоснованными возражения УСРДИС Администрации г.Уфы относительно недопустимости учета в общей площади спорной квартиры площади мест общего пользования в целях определения ее рыночной стоимости при изъятии. Ответчиками не представлены решение и акт межведомственной комиссии о приемке в эксплуатацию перепланировки и (или) реконструкции квартиры путем присоединения к ней помещений общего пользования. Не приняты ими и меры по решению в судебном порядке вопроса о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. В связи с чем УЗИО г.Уфы просит суд отклонить доводы ответчиков о включении в рыночную стоимость квартиры находящихся в пользовании ответчиков мест общего пользования.

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с отдельным иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г.Уфа РБ (далее- КУМС г.Уфы) о признании недействительным договора аренды земельного участка № от 28.02.2007г., заключенного между КУМС г.Уфы и ООО «Селена», применении последствий недействительности сделки и признании за ними права собственности на занимаемый домом № земельный участок.

В обоснование своих требований истцы, являющиеся собственниками спорной квартиры, ссылаются на п.2 ст.36 ЗК РФ, о предоставлении в существующей застройке земельных участков в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.7 ст.36 ЗК РФ). Согласно п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, в качестве общего имущества в этом доме.

Истцы полагают, что согласно ст.ст.43, 45 ФЗ от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости (в редакции, действовавшей до 01.01.2017г.) спорный участок признается ранее учтенным объектом недвижимости, поставленным на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке, и в настоящее время сведения о нем внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Ссылаются на постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010г. №-П, согласно которому для перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме занимаемого им земельного участка достаточно его формирования, для чего не требуется решений властного органа о предоставлении такого участка в собственность этим собственникам. Переход права собственности на такой сформированный участок происходит в силу закона с момента его кадастрового учета, в связи с чем не требуется проведения его межевания, приватизации и государственной регистрации права собственности. На этом основании истцы полагают принадлежащим им на праве собственности на спорный участок. Договор аренды земельного участка № от 28.02.2007г. нарушает права истцов на этот участок, в связи с чем он должен быть признан судом недействительным, при этом право собственности на спорный участок подлежит признанию за истцами.

Управлением заявлено ходатайство об объединении вышеуказанных двух гражданских дел в одно производство.

Согласно п.4 ст.151 ГК РФ судья, установив, что в производстве данного суда имеется несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же стороны, либо несколько дел по искам одного истца к различным ответчикам или различных истцов к одному ответчику, с учетом мнения сторон вправе объединить эти дела в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, если признает, что такое объединение будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

Ввиду нахождения вышеуказанных двух гражданских дел в производстве Кировского районного суда г.Уфы, наличия между ними взаимной связи и учитывая, что их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров определением Кировского районного суда г. Уфы от ДД.ММ.ГГГГ указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Согласно п.53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Оспаривание договора аренды земельного участка № от 28.02.2007г. затрагивает права обеих сторон этого договора. Как установлено судом, согласно договору уступки прав и обязанностей б/н от 28.12.2015г. права и обязанности по договору аренды № от 28.02.2007г. уступлены от ООО «Селена» к ООО «Трест №». При этом договор уступки права аренды является сделкой по переносу прав и обязанностей от прежнего арендатора (цедента) к новому арендатору (цессионарию), т.е. передачей договора, влекущей полную замену одной из его сторон (ст.392.3 ГК РФ). Признание судом недействительным договора аренды влечет ничтожность и сделки по уступке аренды, что затрагивает права цедента.

Согласно п.3 ст.40 ГПК РФ в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.

Спор о признании недействительным договора аренды земельного участка № от 28.02.2007г. затрагивает права и законные интересы ООО «Селена» и ООО «Трест №», в связи с чем рассмотрение объединенного гражданского дела невозможно без привлечения их к участию в деле в качестве соответчиков.

Как установлено судом, согласно дополнительному соглашению № от 10.08.2016г. к договору аренды № от 28.02.2007г. участником этого договора на стороне арендодателя в настоящее время является УЗИО г.Уфы, уже привлеченное к участию в деле по иску Управления об изъятии жилого помещения в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. После объединения дел указанный орган оказался одной из сторон спорного правоотношения.

Учитывая изложенное, определением Кировского районного суда г. Уфы от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Селена», ООО «Трест №», Управление земельный и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

В объединенном гражданском деле вышеуказанными соответчиками представлены отзывы на иск об оспаривании договора аренды земельного участка.

УЗИО г.Уфы, возражая против удовлетворения указанного иска, ссылается на формирование спорного участка не по заявлению собственников помещений в <адрес>, а по иным предусмотренным законодательством основаниям, и в отсутствие утвержденной документации по планировке территории квартала №, на котором расположен <адрес>. УЗИО г.Уфы поддерживает возражения Управления о несоответствии вида разрешенного использования и площади спорного участка соответствующим требованиям, предъявляемым к земельным участкам под многоквартирными домами. Утверждает, что спорный участок ошибочно сформирован с разрешенным использованием «под индивидуальную жилую застройку» в ходе масштабной инвентаризации земель городского округа для упорядочения существующих в городской черте Уфы землевладений (землепользований). Инвентаризация земель проводилась в период с 1993 по 2006 годы в Республике Башкортостан, в т.ч. г.Уфе, в соответствии с постановлением Совета Министров РБ от 24.05.1993г. № «Об организации работ по инвентаризации земель населенных пунктов» и принятыми в соответствии с ним правовыми актами органов местного, в целях упорядочения и эффективного использования земель населенных пунктов, получения необходимых сведений для правильного налогообложения за земельные ресурсы, обеспечения ведения государственного земельного кадастра. Она не имела своей целью установление границ земельных участков, занимаемых многоквартирными домами, процедура формирования которых устанавливалась Положением о порядке межевания территории г.Уфы и иными муниципальными правовыми актами. В связи с этим УЗИО г.Уфы утверждает о неприменимости нормы ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» как основания для квалификации спорного участка в качестве общего имущества собственников помещений в <адрес>. Вследствие этого полагает законным постановление Администрации ГО г.Уфа РБ № от 29.12.2006г. о преобразовании (перераспределении) спорного участка со снятием его с кадастрового учета и формированием нового земельного участка кадастровый № в целях предоставления его в аренду ООО «Селена» для жилищного строительства.

ООО «Селена» полагает, что договор аренды № от 28.02.2007г. заключен в полном соответствии с действующим законодательством, требования истцов считает необоснованными и незаконными.

ООО «Трест №» указывает, что закон не предусматривает произвольного образования земельного участка в целях перехода его в собственность собственников помещений в доме без волеизъявления этих собственников и принятия уполномоченным органом решения о его формирования для обслуживания дома. Это исключает переход права к этим собственникам на земельный участок, ошибочно сформированный под многоквартирным домом, с момента постановки его на кадастровый учет. Считает, что требование истцов о признании недействительным всего договора аренды № от 28.02.2007г., на основании которого в аренде ООО «Трест №» находится земельный участок кадастровый №, площадь которого многократно превышает площадь спорного участка, нарушает имущественные права этого арендатора. Требования истцов о применении последствий недействительности сделки и признании права собственности на земельный участок считает взаимоисключающими, в связи с чем просит отказать в их удовлетворении связи с выбором истцами ненадлежащего способа защиты права. Ввиду снятия спорного участка с кадастрового учета он не существует как объект недвижимости, а потому ничьих прав на него не может быть признано. Требование о признании права собственности на земельный участок под домом № неисполнимо в отсутствие такого участка как объекта недвижимости, сведения о котором должны быть внесены в ЕГРН, вследствие чего считает данное требование подлежит отклонению судом ввиду его неопределенности относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель истца - УСРДИС Администрации г.Уфы ФИО5 (доверенность от 15.08.2017г.) поддержал исковые требования. Размер подлежащего выплате ответчикам возмещения просил определить на основании рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости, определенной в экспертном заключении, представленном на основании определения суда о назначении экспертизы. По мнению представителя, ранее полученный Управлением отчет об оценке ООО «Уфа-Оценка» №-Н-008/4 от 21.04.2017г. утратил свою актуальность по причине давности его изготовления. Также этот отчет содержит нарушения законодательства об оценочной деятельности в связи с оценкой <адрес> как домовладения, который в действительности является многоквартирным и не может оцениваться как объект прав, оценке подлежат только квартиры в доме. Вследствие чего данный отчет об оценке не может быть использован судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости изымаемой недвижимости. Суммы возмещения, предложенные Управлением ответчикам, рассчитаны на основании недостоверного отчета об оценке и потому не могут быть положены в основу решения суда. Отчет об оценке, представленный ответчиками, представитель считает несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности ввиду неправомерного применения оценщиком при расчетах рыночной стоимости квартиры с учетом площади помещений общего пользования. В связи с чем он также не может быть применен судом в целях определения размера возмещения. В удовлетворении иска об оспаривании договора аренды земельного участка просил отказать ввиду недоказанности принадлежности истцам спорного участка.

В своем заключении помощник прокурора Кировского района г.Уфы Хабибуллина А.Я. полагает исковые требования Управления законными и подлежащими удовлетворению полностью с выплатой ответчикам соответствующих сумм возмещения за изымаемое недвижимое имущество. В удовлетворении иска об оспаривании договора аренды земельного участка просила отказать.

Ответчики по иску Управления - ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представители ответчиков по иску собственников квартиры - УЗИО г.Уфы (правопреемник КУМС г.Уфы), ООО «Селена», ООО «Трест №», представитель третьего лица Администрация ГО г.Уфа РБ, извещенные о месте и времени рассмотрении дела, в судебное заседание не явились.

Суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц, на основании п.3 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Ранее в судебных заседаниях представитель ответчиков ФИО6 (доверенность от 09.06.2017г.) не согласился с исковыми требованиями Управления в части определения размера возмещения за изымаемую недвижимость на основании заключения судебной экспертизы. Просил признать недействительным договор аренды земельного участка как нарушающий право собственности истцов на спорный участок, которое возникло при постановке его на кадастровый учет. Снятие спорного участка с этого учета на основании постановления Администрации ГО г.Уфа РБ полагал незаконным, ввиду принадлежности его истцам. Просил суд назначить повторную судебную экспертизу и установить размер возмещения с учетом приходящейся на долю ответчиков стоимости спорного участка.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив судебных экспертов, исследовав материалы объединенного гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРН № от 01.12.2017г. ответчикам принадлежит на праве общей долевой собственности жилое помещение - <адрес> общей площадью 51,1 кв.м, кадастровый №, этаж №, находящаяся в многоквартирном доме по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>, в следующих долях: ФИО1 - 1/6 доля, ФИО2 - 1/2 доля, ФИО3 - 1/6 доля, ФИО4- 1/6 доля.

Согласно справки о регистрации в квартире зарегистрированы ФИО1, ФИО2, ФИО4

УЗИО г.Уфы принято решение № от 21.10.2016г. «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в жилых домах №, 88, 90, 90/1, 98, 100, 102, 106, 108, 110, 112, 114, 114а, 118, 120, 122, 124, 126, 130, 132, 134, 136, 109, 111, 113, 113/2, 115 по <адрес> в Кировском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан» (в редакции решения УЗИО г.Уфы № от 05.12.2016г.). Как указано в решении, оно принято в соответствии с Положением об УЗИО г.Уфы, утвержденным решением Совета ГО г.Уфа от 22.04.2015г. №, ст.ст.56.3, 56.6 ЗК РФ, ст.32 ЖК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015г., указано, что согласно п.1 ст.279 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.04.2015г.) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. При этом ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.04.2015г.) изъятие земельных участков для указанных нужд допускается в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если эти объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории (п.1 ст.56.3). Исчерпывающий перечень исключений из указанного правила изложен в п.2 ст.56.3 ЗК РФ.

Таким образом, возможность изъятия органом местного самоуправления земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости для муниципальных нужд в настоящее время ставится законом в зависимость от наличия утвержденной в установленном порядке градостроительной документации, предусматривающей размещение объектов местного значения на территории или на части территории земельных участков, подлежащих изъятию. В отсутствие такой документации, содержащей соответствующие положения о размещение объектов местного значения, решение об изъятии недвижимости не может быть принято уполномоченным на изъятие органом, а в случае принятия им такого решения – оно не может быть реализовано в принудительном, т.е. судебном порядке (за исключениями, установленными законом).

В ст.49 ЗК РФ установлены правовые основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Такое изъятие осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным, в частности, со строительством, реконструкцией объектов местного значения, в том числе автомобильных дорог местного значения, при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. В то же время, применительно к настоящему делу суд отмечает, что такое основание как изъятие земельных участков для муниципальных нужд в целях строительства или реконструкции автомобильных дорог местного значения не указано в п.2 ст.56.3 ЗК РФ в качестве исключения из общего правила п.1 ст.56.3 ЗК РФ. Следовательно, установление судом такого юридически значимого обстоятельства как наличие утвержденной градостроительной документации в качестве основания для принятия решения № от 21.10.2016г. входит в предмет доказывания при разрешении настоящего дела. При этом в соответствии со ст.56 ГПК РФ бремя доказывания существования указанного основания возлагается на структурное подразделение органа местного самоуправления, подавшее иск об изъятии, - УСРДИС Администрации г.Уфы.

Исходя из представленных Управлением документов суд приходит к выводу о наличии оснований для изъятия спорных объектов недвижимости в связи со следующим.

Согласно пп.26 п.1 ст.16 ФЗ от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся в том числе резервирование земель и изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд.

Согласно п.1 ст.11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся в том числе резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии с п.3 ст.56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения, осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.

Согласно п.1 ст.41 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ (ГсК РФ) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (п.5 ст.41 ГсК РФ).

Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капстроительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории (п.1 ст.42 ГсК РФ). Основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж (чертежи) планировки территории, на которых отображаются красные линии, границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры, границы зон планируемого размещения объектов капстроительства (п.3 ст.42 ГсК РФ).

В случае, если документацией по планировке территории предусмотрено размещение объекта транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации такого объекта и его частей (п.1 ст.48 ГсК РФ).

Согласно решению № от 21.10.2016г. реконструкция дороги по <адрес> подлежит осуществлению в соответствии с проектной документацией линейного объекта «Реконструкция <адрес> на участке от <адрес> до <адрес> в Кировском районе ГО г.Уфа РБ» №-ПОД, разработанной ГУП «Уралдортранс» РБ в 2015 году.

Из содержания проектной документации линейного объекта и утвержденной документации по планировке территории судом установлены следующие обстоятельства.

В п.1.2 раздела 1 проектной документации «Пояснительная записка» 6663-ПЗ указано, что для расширения <адрес> на участке от <адрес> до <адрес> г.Уфа РБ (далее – Главархитектура г.Уфы) установлены красные линии, ширина которых составляет 40 м. Участок <адрес> от <адрес> до <адрес>, в основном, застроен частной жилой застройкой, состоящей из одно- и двухэтажных строений. Проектной документацией реконструкции и строительства <адрес> предусматривается снос данной частной застройки, расположенной в границах красных линий. Согласно п.1.7 Пояснительной записки необходимый объем сноса зданий и сооружений в целях освобождения площадки под строительство представлен в разделе 6 «Проект организации работ по сносу (демонтажу) линейного объекта» 6663-ПОД. Согласно п.1.2 текстовой части раздела 6 в списке объектов, подлежащих сносу (таблица 1), числится также и домовладение по <адрес>. При визуальном изучении содержания графической части раздела 6 лист 1 «Проект организации работ по сносу (демонтажу)» следует вывод, что дом по <адрес> находится частично на территории, ограниченной красной линией, т.е. расположен в зоне расширения полосы отвода дороги по <адрес>.

Согласно введению к Пояснительной записке, проектная документация 6663-ПОД разработана на основании постановления главы Администрации ГО г.Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении проекта планировки Центра г.Уфы в границах улиц Аксакова, Революционной, проспекта Салавата Юлаева, <адрес> в Ленинском и Кировском районах ГО г.Уфа РБ».

Согласно п.1 «Положения о размещении объектов капитального строительства…» (приложение № к постановлению № от 17.11.2010г.) проект планировки центра г.Уфы разработан на основании постановлений главы Администрации ГО г.Уфа РБ № от 07.04.2008г. и № от 21.10.2008г. по заказу Главархитектуры г.Уфы в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства и размещения линейных объектов. При разработке проекта учитывалась ранее разработанная градостроительная документации.

Пунктом 1.1 постановления № от 17.11.2010г. в составе проекта планировки центра г.Уфы утвержден чертеж планировки территории с отображением красных линий, линий регулирования застройки, осей улиц, линий дорог и проездов (приложение №). Утвержденные данным проектом планировки территории красные линии, обозначающие планируемые (изменяемые) границы территорий общего пользования, занятых и (или) предназначенных для размещения линейных объектов в центре г.Уфы, предоставлены Главархитектурой г.Уфы проектной организации ГУП «Уралдортранс» РБ для разработки проектной документации по реконструкции <адрес>.

Красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (п.11 ст.1 ГсК РФ). К территориям общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, бульвары и т.п. (п.12 ст.1 ГсК РФ).

В соответствии с п.14.1 ст.1 ГсК РФ реконструкцией линейных объектов признается изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

Указанное свидетельствует, что осуществление реконструкции расположенных в центре г.Уфы линейных объектов – городских автомобильных дорог, в том числе и дороги по <адрес>, путем расширения полос отвода дорог для увеличения их пропускной способности, запланировано в установленном ст.ст.41, 42 ГсК РФ порядке на основании утвержденной в 2010 году документации по планировке территории.

В п.п.1-9 ст.56.6 ЗК РФ изложены требования к содержанию решения об изъятии.

Решение об изъятии может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе подлежащих образованию. Оно принимается в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на изымаемых земельных участках. Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта местного значения, для строительства, реконструкции которого осуществляется такое изъятие. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе подлежащие образованию, и расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. При этом отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на изымаемые земельные участки и (или) на расположенные на них объекты недвижимости, отсутствие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ изымаемого земельного участка, подлежащего изъятию, иные недостатки или неточности в сведениях об изымаемой недвижимости, наличие споров о правах на эту недвижимость не являются препятствием для принятия решения об изъятии. В случае перехода прав на изымаемые объекты недвижимости, а также образование из них другие объекты недвижимости не требуется принятия нового решения об изъятии или о внесении изменений в ранее принятое решение.

Решение № от 21.10.2016г. соответствует вышеуказанным требованиям.

Как установлено судом выше, <адрес> расположен частично в границах территории общего пользования, ограниченной красной линией и предназначенной для размещения линейного объекта - автомобильной дороги по <адрес>.

Согласно п.8 ст.27, п.12 ст.85 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в границах территорий общего пользования, в т.ч. земельных участков общего пользования, занятых улицами, проездами, автомобильными дорогами и т.п. объектами.

Земельные участки, находящиеся в неразграниченной государственной собственности и занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности муниципального образования, относятся к муниципальной собственности этого муниципального образования при их разграничении. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен такой участок (п.3 ст.3.1, п.2 ст.3.3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ О введении в действие ЗК РФ).

Спорная квартира кадастровый № находится в пределах объекта недвижимости (<адрес>), имеющем кадастровый № (выписка из ЕГРН №от 01.12.2017г.). При этом согласно выписке из ЕГРН № от 01.12.2017г. <адрес> кадастровым номером 02:55010140:335 числится в перечне объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка кадастровый № площадью 12 430 кв.м, с разрешенным использованием «проектирование и строительство жилых домов со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (лит.16,17), объектов обслуживания населения (лит.16-19,21) и подземной автостоянки (лит.20)», находящегося в аренде ООО «Трест №» со сроком аренды с 29.12.2006г. по 29.12.2019г.

Исходя из указанных сведений, судом устанавливается, что <адрес> также частично расположен на территории вышеуказанного земельного участка, находящегося в аренде у одного из соответчиков - ООО «Трест №». Красная линия является границей разграничения территории земельного участка кадастровый № и территории, предназначенной для реконструкции дороги.

Таким образом, собственниками жилых помещений в <адрес> осуществляется фактическое пользование занимаемым этим домом частью территории общего пользования, не подлежащей приватизации, и частью земельного участка кадастровый № без оформления прав на эту часть участка в установленном законом порядке. В ЕГРН не содержится сведений о государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный участок или иной земельный участок, сформированный под домом №, а также не содержится и сведений о постановке на кадастровый учет какого-либо земельного участка, в границах которого мог бы находиться <адрес>.

Доказательств обратного ответчиками суду не представлено.

По смыслу п.1 ст.36 ЖК РФ, в границах земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме как общего имущества, должен располагаться данный дом с элементами озеленения и благоустройства. Следовательно, многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства не должен находиться даже частично за границами такого земельного участка. Иное приводило бы к неопределенности правового режима смежного земельного участка, не относящегося к общему имуществу дома, но все же частично занимаемого этим домом, и противоречило бы положениям закона об условиях отнесения земельного участка к общему имуществу в многоквартирном доме.

В связи с этим, судом было предложено представителю ответчиков предоставить межевой план, составленный кадастровым инженером, иной документ, выданный уполномоченным органом или лицом, в целях подтверждения нахождения <адрес> на спорном участке, в отношении которого заявляют свои правопритязания ответчики.

Доказательств суду не представлено. Согласно п.2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. В соответствии с п.1 ст.57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. При этом суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства, а также их ходатайству оказать содействие в собирании и истребовании доказательств, если их представление для этих лиц затруднительно.

Исходя из указанной диспозиции закона, суд приходит к выводу о бездоказательности утверждения ответчиков о принадлежности им спорного участка, снятого с кадастрового учета еще до принятия УЗИО г.Уфы решения № от 21.10.2016г. На этом основании суд находит обоснованным довод Управления в исковом заявлении о возможности изъятия помещений в <адрес> без указания в этом решении на изъятие земельного участка под этим домом ввиду его отсутствия как объекта недвижимости. При этом следствием принудительного изъятия по решению суда жилых помещений в <адрес> оформления этих помещений в соответствии со ст.56.11 ЗК РФ в муниципальную собственность ГО г.Уфа РБ с последующим сносом <адрес> будет являться освобождение занимаемой этим домом части территории общего пользования, необходимой для реконструкции дороги по <адрес>. В связи с чем, для удовлетворения указанной муниципальной нужды достаточно принятия уполномоченным органом решения об изъятии находящихся в <адрес> помещений, представляющих собой самостоятельные объекты недвижимости и гражданских прав.

В п.2 решения № от 21.10.2016г. в перечень жилых домов, в которых находятся подлежащие изъятию жилые и нежилые помещения, включен и дом по <адрес>.

Таким образом, решение № от 21.10.2016г. принято в соответствии с установленными законом основаниями изъятия недвижимости для муниципальных нужд и предусматривает изъятие принадлежащего ответчикам жилого помещения.

Согласно п.п.1,3 ст.7 ФЗ от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (далее – Закон о МСУ) по вопросам местного значения органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты, подлежащие обязательному исполнению на всей территории муниципального образования. Устав муниципального образования относится к актам высшей юридической силы в системе муниципальных правовых актов, имеет прямое действие и применяется на всей территории муниципального образования (п.2 ст.43 Закона о МСУ).

В соответствии с п.2 ст.125 ГК РФ органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, могут от имени муниципальных образований своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права и обязанности, а также выступать в суде.

В соответствии п.8 ст.37 Закона о МСУ и п.9 Устава ГО г.Уфа РБ, утвержденного решением Совета ГО г.Уфа РБ от 15.12.2005г. №, структура Администрации ГО г.Уфа РБ утверждается Советом по представлению главы Администрации, в которую могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные органы Администрации. По решению Совета указанные органы могут наделяться правами юридического лица.

Решением Совета ГО г.Уфа РБ от 26.02.2015г. № утверждена структура Администрации ГО г.Уфа РБ, в которую входят в качестве ее отраслевых (функциональных) органов, в числе прочих, УЗИО г.Уфы и УСРДИС Администрации г.Уфы, наделенные правами юридического лица.

Согласно п.1.2 Положения об УЗИО Администрации ГО г.Уфа РБ, утвержденного решением Совета ГО г.Уфа от 22.04.2015г. №, УЗИО г.Уфы является функциональным органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление деятельности Администрации ГО г.Уфа РБ по осуществлению прав владения, пользования и распоряжения имуществом, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности ГО г.Уфа РБ, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в пределах установленных полномочий. К указанным полномочиям УЗИО г.Уфы отнесено также и принятие решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения (п.ДД.ММ.ГГГГ Положения). Для этого УЗИО г.Уфы обеспечивает выполнение действий по официальному опубликованию сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и его размещению на официальных сайтах УЗИО г.Уфы и ГО г.Уфа РБ в сети Интернет, по подготовке соглашений об изъятии недвижимости и направлению проектов этих соглашений сторонам такого соглашения для подписания. Решения, распоряжения и приказы УЗИО г.Уфы, принятые в пределах его компетенции, являются обязательными для структурных подразделений Администрации ГО г.Уфа РБ, муниципальных предприятий и учреждений, других юридических и физических лиц (п.1.7 Положения).

Согласно п.1.1 Положения об УСРДИС Администрации ГО г.Уфа РБ, утвержденного решением Совета ГО г.Уфа РБ от 28.03.2013г. №, Управление является отраслевым (функциональным) подразделением Администрации ГО г.Уфа РБ, осуществляющим деятельность в области разработки проектной документации, выполнения работ по строительству, реконструкции, ремонту автомобильных дорог, искусственных сооружений и прилегающих территорий, реализации программ развития сети дорог и прилегающих территорий. Основной задачей Управления является разработка проектной документации, выполнение работ по строительству, реконструкции, ремонту автомобильных дорог, искусственных сооружений и прилегающих территорий, реализация программ развития сети дорог (п.2.1 Положения). Управление выступает заказчиком (застройщиком) по муниципальным контрактам и иным договорам в сфере деятельности Управления по проектированию, строительству, реконструкции (модернизации), капитальному ремонту, ремонту объектов дорожного хозяйства и прилегающих территорий, организует реализацию соответствующих городских программ (п.п.2.6, 2.7, 2.9 Положения). Управление участвует и представляет Администрацию ГО г.Уфа РБ в судах по вопросам, отнесенным к его компетенции (п.3.9 Положения).

Таким образом, решение № от 21.10.2016г. принято УЗИО г.Уфы в качестве органа, правомочного на принятие, в рамках предоставленных органом местного самоуправления полномочий, муниципальных правовых актов в целях реализации вопросов местного значения городского округа в сфере земельных отношений. Инициатором принятия данного решения является Управление. Согласно п.4 решения № от 21.10.2016г. УЗИО г.Уфы поручено Управлению произвести снос жилых и нежилых помещений в установленном законом порядке.

На этом основании Управление в пределах установленной компетенции и по поручению уполномоченного органа вправе обратиться в суд в интересах муниципального образования ГО г.Уфа РБ с иском об изъятии для муниципальных нужд спорных объектов недвижимости ввиду их расположения в зоне будущего расширения, до границ утвержденных красных линий, полос отвода дороги по <адрес>.

Действующим законодательством установлен досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изъятием недвижимости для государственных или муниципальных нужд, включающий уведомление собственников изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии и направление им предложения о заключении соглашения об изъятии недвижимости по ее рыночной стоимости.

В вышеуказанном Обзоре судебной практики от ДД.ММ.ГГГГ Президиум Верховного Суда РФ обращает внимание, что с ДД.ММ.ГГГГ подробно регламентирован порядок выявления лиц, чьи земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости подлежат изъятию, и уведомления таких лиц о планируемом изъятии (ст.56.5 ЗК РФ), а также о принятом решении об изъятии земельного участка (ст.56.6 ЗК РФ), к которым также применяются правила о юридически значимом сообщении (ст.165.1 ГК РФ). При рассмотрении дел по спорам, возникающим в связи с принятием таких решений об изъятии, необходимо учитывать, что бремя доказывания факта соблюдения соответствующих требований земельного законодательства, направления соответствующих сообщений и их доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

В соответствии с п.10 ст.56.6 ЗК РФ в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии принявший его уполномоченный орган:

1) осуществляет размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;

2) обеспечивает опубликование решения об изъятии в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;

3) направляет копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в ЕГРН;

4) направляет копию решения об изъятии в орган регистрации прав;

5) направляет организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого осуществляется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (при наличии такого ходатайства), копию решения об изъятии, сведения о правообладателях изымаемой недвижимости.

При этом правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с ФЗ от 17.07.1999г. № 176-ФЗ «О почтовой связи» заказного письма (п.11 ст.56.6 ЗК РФ). Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия (п.13 ст.56.6 ЗК РФ). Решение об изъятии может быть обжаловано в суд (п.14 ст.56.6 ЗК РФ).

В целях подготовки соглашения об изъятии недвижимости уполномоченный орган либо организация, подавшая ходатайство об изъятии, выступает заказчиком работ по оценке изымаемой недвижимости, осуществляют переговоры с ее правообладателем относительно условий изъятия, осуществляет подготовку соглашения об изъятии недвижимости, направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (п.1 ст.56.7 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, а в случае, если изъятие осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (п.1 ст.56.9 ЗК РФ).

Согласно ст.56.8 ЗК РФ размер возмещения за изымаемые земельные участки подлежит определению в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В случае одновременного изъятия вместе с земельным участком расположенных на нем и принадлежащих его правообладателю объектов недвижимости, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. Размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости определяется пропорционально долям в праве общей собственности. Отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, действителен вплоть до подписания в соответствии со ст.56.9 ЗК РФ соглашения об изъятии либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ст.56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением кадастровых паспортов изымаемых объектов недвижимости и отчета об оценке их рыночной стоимости направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу проживания (регистрации) правообладателя. Проект соглашения об изъятии считается полученным правообладателем со дня вручения ему указанного заказного письма или со дня возврата этого письма отправителю в соответствии с ФЗ «О почтовой связи» данного заказного письма, если иное не предусмотрено пунктом 7 указанной статьи. Организация, подавшая ходатайство об изъятии, вправе вручить проект соглашения правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении. При отказе правообладателя от получения проекта соглашения на нем делается отметка об отказе в получении. При этом такой правообладатель считается надлежащим образом получившим указанный проект соглашения. Если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно п.3 ст.239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Установленный в ст.32 ЖК РФ порядок изъятия для государственных или муниципальных нужд жилых помещений (жилых домов или жилых помещений в многоквартирных домах), расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию для соответствующих нужд, аналогичен вышеизложенному порядку изъятия земельных участков.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что в случае нахождения на земельном участке, подлежащем изъятию для государственных или муниципальных нужд, иных объектов недвижимости, изъятие такого земельного участка производится одновременно с указанными объектами. Размер выкупной цены, подлежащей выплате собственнику изымаемых земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости, определяется как сумма их рыночной стоимости.

Исходя из представленных Управлением документов суд приходит к выводу, что установленный законом досудебный порядок урегулирования спора по изъятию недвижимости для муниципальных нужд соблюден.

Управлением ответчикам направлена письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу по месту их проживания (регистрации по месту жительства) копия решения об изъятии недвижимости (уведомление исх.№ от 18.04.2017г..).

Впоследствии по заявке Управления оценочной организацией ООО «Уфа-Оценка» проведена оценка рыночной стоимости домовладения № и квартир в нем.

Согласно представленному отчету об оценке №-Н-008/4 от 21.04.2017г. рыночная стоимость указанного домовладения по состоянию на 21.04.2017г. составляла в общей сумме 8 559 628 руб., в том числе <адрес> – 2 253 561 руб.

На основании указанного отчета об оценке был произведен расчет размера возмещения в денежной форме, подлежащего выплате собственникам квартиры пропорционально их долям в праве общей собственности. Ответчикам направлены письмом с уведомлением о вручении, подписанные Управлением четыре экземпляра проектов трехсторонних соглашений об изъятии недвижимости (с указанием в них в качестве третьей стороны УЗИО г.Уфы как уполномоченного на изъятие органа) с приложением заключительной части отчета №-Н-008/4 от 21.04.2017г. (письмо исх.№ от 06.06.2017г.). Данные письма направлены ответчикам не позднее шестидесяти дней со дня составления отчета об оценке. В указанном письме ответчикам предлагалось явиться в Управление с паспортом и реквизитами своего банковского счета для перечисления денежного возмещения в целях подготовки и последующего подписания соответствующего соглашения об изъятии недвижимости.

При этом никем из ответчиков не представлено суду доказательств направления в девяностодневный срок в Управление подписанного соответствующим ответчиком проекта соглашения об изъятии либо направления своего согласия в письменной форме на подписание такого соглашения на предложенных Управлением условиях. В ответ в адрес Управления поступило уведомление от 28.06.2017г., в котором ответчиками предлагалось направить представителя Управления для участия в осмотре квартиры совместно с независимым оценщиком в целях определения ее рыночной стоимости. Впоследствии Управлению ответчиками с письмом вх.№ от 11.09.2017г. был представлен отчет об оценке № от 15.08.2017г., составленный оценщиком ФИО7, в котором определен иной размер рыночной стоимости квартиры, с предложением заключить сделку по выкупу квартиры и гаража по более высокой цене.

Суд соглашается с доводом Управления, что представление собственниками изымаемой недвижимости альтернативного отчета об оценке не влечет возникновения у изымающего органа обязанности заключить в досудебном порядке соглашение об изъятии недвижимости по определенной в этом отчете ее рыночной стоимости.

Порядок изъятия земельных участков и находящихся на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регулируется специальными нормами закона - положениями главы VII.1 ЗК РФ, ст.ст.279-282 ГК РФ, ст.32 ЖК РФ. Эти нормы предназначены для реализации особых полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления по изъятию недвижимости для соответствующих нужд в целях эффективного решения этими органами вопросов федерального, регионального или местного значения и обеспечения устойчивого развития территорий. При изъятии недвижимости в судебном порядке на осуществляющий изъятие орган судом возлагается обязанность по выплате правообладателю этой недвижимости возмещение не в силу заключенного между указанными лицами соглашения (договора), а в порядке реализации правового механизма принудительного изъятия (отчуждения) имущества у его правообладателя для государственных или муниципальных нужд по решению суда, которое может быть осуществлено согласно п.3 ст.35 Конституции РФ только при условии предварительного и равноценного возмещения правообладателю стоимости изымаемого имущества (п.2 ст.56.11 ЗК РФ, п.4 ст.281 ГК РФ, п.6 ст.32 ЖК РФ).

Установление в ст.56.10 ЗК РФ, п.6 ст.279 ГК РФ, п.п.4-9 ст.32 ЖК РФ обязательного досудебного порядка урегулирования спора об изъятии недвижимости направлено на обеспечение баланса между частно-правовыми интересами правообладателей недвижимости и публично-правовыми интересами, выражаемыми уполномоченными органами. В случае недостижения соглашения о выкупной цене или иным условиям, названным законом в качестве существенных для соглашения об изъятии недвижимости, уполномоченный орган вправе реализовать свои полномочия на принудительное изъятие путем подачи в суд иска об изъятии недвижимости для соответствующих нужд. Данное право у указанного органа имеется вне зависимости от причин незаключения соглашения об изъятии недвижимости.

Ввиду отсутствия факта заключения между Управлением и ответчиками -собственниками спорной квартиры соглашения об изъятии недвижимости суд приходит к выводу, что у Управления на основании п.10 ст.56.10 ЗК РФ возникло право на обращение в суд с иском о принудительном изъятии квартиры для муниципальных нужд.

В ходе рассмотрения дела, представителем ответчиков было заявлено суду об ошибке в сведениях о площади спорной квартиры, содержащихся ЕГРН, что ведет к существенному занижению ее рыночной стоимости. По его мнению, общая площадь жилого помещения должна составлять не 51,1 кв.м, как зарегистрировано в ЕГРН, а существенно больше – 73,7 кв.м, включая площадь помещений пристроев к дому № (веранд), находящихся в самостоятельном пользовании ответчиков в качестве вспомогательных помещений квартиры. В обоснование своего утверждения представитель ссылался на технический паспорт жилого помещения (квартиры) № от 07.07.2017г., инв. №, выданный Участком г.Уфы ГБУ РБ «ГКО и ТИ», в котором в общую площадь спорной квартиры включены площади помещений №№ в веранде литера А, в которых расположена лестница, ведущая на 2-й этаж дома к спорной квартире. На этом основании ответчики полагают, что выкупная стоимость (размер возмещения) при изъятии квартиры должна определяться судом исходя из ее общей площади, указанной в техпаспорте от 07.07.2017г.

Управление и УЗИО г.Уфы полагают недопустимым учет в общей площади спорной квартиры площади помещений общего пользования в <адрес> (веранд, лестничных клеток, межквартирных лестниц, общих тамбуров) в целях определения рыночной стоимости этой квартиры при ее изъятии.

Суд приходит к выводу об обоснованности указанных возражений.

Согласно п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, чердаки, технические подвалы.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения, относящиеся к общему имуществу (п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. №).

Таким образом, помещения общего пользования в многоквартирном доме имеют правовой режим общего имущества, отличный от правового режима жилых помещений в этом доме, принадлежащих отдельным собственникам. Этим и определяются особенности владения, пользования и распоряжения в установленных законом пределах собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме (п.2 ст.36 ЖК РФ).

Согласно п.п.17, 18 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.06г. №, собственник жилого помещения в многоквартирном доме пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ, а также в качестве пользователя жилым помещением пользуется общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, само по себе владение и пользование собственником помещения каким-либо помещением общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. когда структурно и пространственно эти помещения обособлены от других помещений из состава общего имущества, не порождает у такого собственника права собственности на указанное помещение как части принадлежащего ему жилого помещения.

Утверждение представителя ответчиков об увеличении площади спорной квартиры со ссылкой на документы технического учета (техпаспорта здания, квартиры) вызвано неправильным трактованием им норм законодательства о порядке осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилые помещения.

Согласно ст.18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ЖК РФ и другими федеральными законами.

Согласно п.1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п.2 ст.8.1 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.1 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с этим Законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах и основаниях возникновения, правообладателях, иных сведений. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке (п.5 ст.1 указанного Закона).

Согласно выписке № от 01.12.2017г. в ЕГРН внесены сведения о принадлежности ответчикам на праве общей долевой собственности жилого помещения с общей площадью 51,1 кв.м, расположенного на 2-м этаже дома по <адрес>. Данная выписка содержит также графическое описание <адрес>, согласно которой в ее состав входят 5 помещений: пом.1 (7,5 кв.м), пом.2 (11,4 кв.м), пом.3 (10,0 кв.м), пом.4 (17,5 кв.м) и пом.5 (3,9 кв.м). <адрес> этих помещений составляет общую площадь жилого помещения, равную 51,1 кв.м. Таким образом, в ЕГРН содержатся все установленные законом сведения о технических характеристиках спорной квартиры, наделяющие ее признаками индивидуально-определенного объекта недвижимости – жилого помещения.

Из ответа Участка г.Уфы ГБУ РБ «ГКО и ТИ» № от 05.02.2018г. на запрос суда следует, что информацией о внесении изменений в техпаспорт жилого здания от 13.03.2008г. Участок не располагает, с момента проведения технической инвентаризации на здание в целом могли произойти изменения, не вносившиеся в общий техпаспорт здания, вследствие чего возможно несоответствие фактической площади с данными техпаспорта, составленного на дату последней технической инвентаризации. При этом в представленном Участком суду техпаспорте жилого помещения (квартиры) № от 07.07.2017г. имеется отметка: «на захват мест общего пользования поз.6-10 разрешение не предъявлено».

Это означает, что техпаспорт от 07.07.2017г. выдавался собственникам квартиры лишь в целях последующего узаконения ими произведенной перепланировки квартиры и осуществленного самовольного захвата помещений общего пользования в верандах.

В настоящее время сведения в техпаспортах не используются при осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации, вследствие чего они не могут применяться для определения размера общей площади жилого помещения в случае противоречия внесенным в ЕГРН соответствующим сведениям о данной основной технической характеристике жилого помещения. Для указанных целей подлежит использованию технический план, представляющий собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения об объектах недвижимости, необходимые для государственного кадастрового учета, а также иные необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера (п.1 ст.24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В силу п.1 ст.8.1, ст.131 ГК РФ достоверными сведениями об объекте недвижимости следует считать сведения в ЕГРН, внесенные при постановке на кадастровый учет данного объекта и (или) регистрации прав на него.

В обоснование своих сомнений о достоверности внесенных в ЕГРН сведений о квартире ответчики должны представить суду соответствующие доказательства в соответствии с принципами относимости и допустимости (ст.ст.59, 60 ГПК РФ). Такие доказательства должны по форме и содержанию соответствовать требованиям законодательства о государственной регистрации недвижимости и должны быть получены от органов, уполномоченных на выдачу таких документов и сведений.

Указанных доказательств ответчиками суду не представлено.

Утверждение представителя ответчиков о включении помещений общего пользования в состав квартиры изначально при ее передаче в общую собственность ответчиков при ее приватизации или в результате произведенной в последующем перепланировки, с использованием сведений в ранее составленных техпаспортах на <адрес> квартиру до ее кадастрового учета, суд также находит безосновательным.

Согласно техпаспорту жилого здания (строения) от 13.03.2008г., инв. №, выданному Уфимским городским филиалом ГУП «ЦУИОН РБ», <адрес> является двухэтажным домом, состоящим из четырех квартир с общей площадью жилых помещений 188,4 кв.м, в т.ч. <адрес> общей площадью 47,2 кв.м. Это означает, что в техпаспорт здания органом технической инвентаризации и технического учета (БТИ) не вносились в установленном порядке изменения в сведения о площади спорной квартиры, отраженные в выданном БТИ позднее техпаспорте на квартиру в целях узаконения ее перепланировки. Не было внесено изменений в техпаспорт здания в целях приведения его содержания в соответствие с актуальными сведениями о фактической общей площади <адрес>,1 кв.м, внесенными в ЕГРН.

При этом ответчиками не представлено доказательств передачи им в порядке, установленном законодательством о приватизации жилищного фонда, на основании договора передачи жилых помещений в собственность граждан соответствующих помещений общего пользования в составе площади спорного жилого помещения.

Не представлено ответчиками также и доказательств согласования перепланировки квартиры с присоединением к ней помещений общего пользования.

Согласно п.2 ст.25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Такая перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства на основании принятого органом местного самоуправления решения (п.1 ст.26 ЖК РФ).

При этом согласно п.14 ст.1 ГсК РФ изменение таких параметров объекта капстроительства и (или) его частей как высота, количество этажей, площадь, объем, в том числе путем надстройки, перестройки, расширения данного объекта признается реконструкцией этого объекта.

Присоединение помещений общего пользования к жилому помещению означает изменение конфигурации его внешних ограждающих конструкций путем смещения или перестройки соответствующих конструкций смежных с ним помещений общего пользования, что свидетельствует об осуществлении реконструкции указанных помещений.

В г.Уфе действует следующий порядок оформления разрешительной документации на перепланировку и реконструкцию объектов капстроительства.

Решением Совета ГО Уфа РБ от 25.08.2011г. № утверждено «Положение о порядке согласования перепланировки (переустройства), капитального ремонта и реконструкции жилых (нежилых) помещений, перевода их из состава жилого в нежилой фонд и из состава нежилого в жилой фонд». Данное Положение разработано в соответствии с ЖК РФ, ГсК РФ и устанавливает единый порядок рассмотрения заявлений, оформления решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, включая перепланировку (переустройство), капитальный ремонт и реконструкцию помещений и устройство отдельного входа (п.2.1). Действие Положения распространяется на отношения, связанные с проведением перепланировки (переустройства), капитального ремонта и реконструкции объектов капстроительства, если такая реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышает предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Реконструкция помещений, если такая реконструкция затрагивает несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, осуществляется в установленном законом порядке (п.2.2). Органом, принимающим решения по согласованию вопросов перепланировки (переустройства), капитального ремонта и реконструкции помещений, зданий и сооружений является межведомственная комиссия по вопросам внешнего оформления городских территорий (МВК), состав которой утверждается постановлением главы Администрации ГО Уфа РБ (п.1.14). МВК уполномочена на принятие решения, подтверждающего соответствие представленных документов и проектной документации требованиям действующего законодательства и дающий заказчику право перевода объекта из жилого (нежилого) в нежилой (жилой) фонд и осуществление его перепланировки (переустройства), капитального ремонта и реконструкции (п.1.15). Завершение указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию объекта, утверждается главой администрации соответствующего района ГО г.Уфа РБ (п.10.1).

Указанный акт направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества и является документом, представляющим правовое основание для внесения в установленном порядке изменений в инвентаризационно-техническую документацию перепланированного или реконструированного помещения (п.10.2). Органы технической инвентаризации, выполняя обмеры в перепланированных (реконструированных) или переустроенных жилых (нежилых) помещениях, проверяют соответствие произведенных изменений разрешительной документации и информируют о результатах органы исполнительной власти местного самоуправления, выдавшие разрешения (п.10.3).

Согласно ст.28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п.3 ст.29 ЖК РФ).

Ответчиками не представлены решение МВК и акт приемочной комиссии МВК о согласовании и приемке в эксплуатацию перепланировки и (или) реконструкции спорного жилого помещения путем присоединения к нему помещений общего пользования в <адрес>. Ответчиками также не представлено и решение суда, принятое в соответствии с п.4 ст.29 ЖК РФ, о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Следовательно, данная перепланировка (реконструкция) осуществлена ответчиками самовольно и они обязаны привести свое жилое помещение и помещения общего пользования в прежнее состояние.

Кроме того, согласно п.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Присоединение помещений общего пользования к жилому помещению в целях увеличения его площади неизбежно влечет за собой уменьшение площади помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме. Такие действия требуют получения согласия всех собственников жилых и нежилых помещений в этом доме. Отсутствие данного согласия в письменной форме является основанием для отказа МВК в удовлетворении заявления собственника о согласовании подобной перепланировки (реконструкции) ввиду нарушения п.3 ст.36 ЖК РФ.

Ответчиками не представлено письменного согласия остальных собственников помещений в <адрес> на присоединение к квартире смежных с ней помещений общего пользования. В итоге, неправомерные действия ответчиков по самовольному захвату помещений общего пользования привели к изменению их функционального назначения и фактическому уменьшению площади общего имущества в доме.

Указанное свидетельствует об отсутствии законных оснований для включения в общую площадь спорной квартиры также и площади помещений общего пользования.

В связи с этим суд отклоняет как безосновательные доводы представителя ответчиков о необходимости установления рыночной стоимости спорной квартиры с учетом площади находящихся в пользовании ответчиков помещений общего пользования.

Вследствие возникновения между сторонами разногласий относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и причиняемых изъятием его собственникам возможных убытков, установление которых требует наличия специальных знаний, судом в соответствии со ст.79 ПК РФ назначена судебная оценочная экспертиза.

При назначении экспертизы судом учтено положение п.10 ст.56.8 ЗК РФ о действительности составленного по заявке уполномоченного органа отчета об оценке до заключения соглашения об изъятии либо до принятия решения суда о принудительном изъятии недвижимости. При этом нормы ст.ст.8,9 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) устанавливают обязательность проведения оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд, в т.ч. по определению суда. Согласно ст.12 данного Закона итоговая величина рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в судебном порядке не установлено иное. Из системного толкования указанных норм следует, что суд вправе принять решение об изъятии с установлением размера возмещения на основании рыночной стоимости недвижимости, определенной в отчете об оценке. Однако в случае возникновения между сторонами спора разногласий относительно рыночной стоимости изымаемой недвижимости суд вправе назначить экспертизу. О таких разногласиях могут свидетельствовать как возражения правообладателя изымаемой недвижимости относительно содержания и (или) выводов в отчете об оценке, так и представление им суду альтернативного отчета об оценке. Другая сторона, иные участвующие в деле лица также не лишены возможности представлять свои возражения на отчет об оценке и заявлять ходатайство о назначении экспертизы в целях определения рыночной стоимости недвижимости (ст.ст.35, 79 ГПК РФ).

Таким образом, специальная норма п.10 ст.56.8 ЗК РФ не исключает действия общих положений процессуального законодательства и законодательства об оценочной деятельности о допустимости назначения судебной оценочной экспертизы в случае возникновения спора о достоверности и (или) актуальности сведений о рыночной стоимости изымаемой недвижимости, содержащихся в составленном в досудебном порядке по заявке уполномоченного органа отчете об оценке. Указанное означает возможность определения судом размера возмещения изымаемой недвижимости на основании результатов судебной оценочной экспертизы, назначенной им по ходатайству стороны по делу или по собственной инициативе.

Согласно п.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с общими положениями п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На необходимость учета вышеуказанных возможных убытков в составе возмещения, подлежащего выплате правообладателю изымаемого имущества, в т.ч. собственнику жилого помещения, указано в п.20 (з) постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009г. № и п.6 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 10.12.2015г.

В ст.15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

В то же время, по смыслу п.7 ст.32 ЖК РФ, п.2 ст.15 ГК РФ, причиняемые изъятием собственнику жилого помещения убытки признаются возможными (предполагаемыми), т.е. эти убытки не могут признаваться автоматически возникающими у этого собственника в результате изъятия жилого помещения. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу собственника жилого помещения лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован. При этом суд исходит из того, что в п.7 ст.32 ЖК РФ содержится лишь примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств (ст.ст.59, 60 ГПК РФ). В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в вышеуказанных нормах закона определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления. С учетом этого к реальному ущербу, причиняемому собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, на основании п.7 ст.32 ЖК РФ можно отнести убытки, связанные с оплатой услуг транспортировки грузов, найма жилого помещения, риэлтерских услуг по поиску другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, услуг по оформлению договора приобретения жилого помещения и государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение.

Вышеперечисленные убытки подлежат возмещению только собственнику жилого помещения без учета членов его семьи, не являющихся собственниками этого помещения.

Согласно п.9 ст.56.8 ЗК РФ размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Вследствие чего, возмещение за причиняемые изъятием жилого помещения убытки также подлежит распределению между участниками общей долевой собственности на это помещение пропорционально их долям.

Возникновение иных убытков, в т.ч. и упущенной выгоды, либо неотвратимость их возникновения, а также размер данных убытков подлежат доказыванию в суде собственником жилого помещения (ст.56 ГПК РФ).

В целях определения примерного размера таких убытков, как расходы на временный наем другого жилого помещения, суд полагает возможным использовать сведения о среднерыночной стоимости найма жилых помещений, близких по площади и иным потребительским характеристикам жилому помещению, в котором проживает его собственник и члены его семьи. Для чего эксперту необходимо осуществить подбор на рынке аренды жилья другого жилого помещения, аналогичного по площади и иным потребительским характеристикам подлежащего изъятия жилого помещения.

По смыслу п.7 ст.32 ЖК РФ, временное пользование иным жилым помещением обусловлено необходимостью предоставления собственнику изымаемого жилого помещения времени для приобретения другого жилья. В связи с чем, срок указанного пользования (найма) должен обеспечить этому собственнику достаточное время на поиск, заключение сделки купли-продажи и регистрацию в собственность другого жилого помещения. Суд находит срок в три месяца достаточным для осуществления указанных действий. В связи с чем, в пользу собственника, пользующегося изымаемым жилым помещением, подлежит взыскание денежной суммы, равной его потенциальным расходам на наем аналогичного жилого помещения сроком на три месяца, определяемым исходя из ежемесячной среднерыночной стоимости найма. Определенную таким образом сумму суд признает разумной и соразмерной компенсацией причиняемых указанному собственнику убытков.

В пользу этого же собственника подлежат взысканию взаимосвязанные с указанными иные возникающие у него убытки, а именно: расходы по оплате услуг транспортировки грузов, риэлтерских услуг, услуг по оформлению договора покупки другого жилого помещения и госпошлины по регистрации права собственности.

С учетом установленных судом фактов и примененного подхода к определению состава и размера возмещения, подлежащего выплате ответчикам, а также возникновения спора о принадлежности занимаемого домом № земельного участка и выплате за него возмещения, судом на разрешение экспертов ООО «Альпари» были поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость жилого помещения - <адрес> общей площадью 51,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество дома – помещений в данном доме, крыши, конструкций, оборудования дома, определяемом в соответствии с п.1, 2, 3 ст.36 ЖК РФ.

2. Какова рыночная стоимость жилого помещения - <адрес> общей площадью 51,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество дома – помещений в данном доме, крыши, конструкций, оборудования дома, земельного участка кадастровый №, на котором расположен дом, определяемом в соответствии с п.1, 2, 3 ст.36 ЖК РФ.

3. Каким будет предполагаемый размер убытков собственников в связи с оплатой:

- услуг агентства по подбору жилого помещения,

- оформления договора купли-продажи жилого помещения,

- оплаты переезда,

- временного найма иного жилого помещения в месяц.

Согласно данному в экспертном заключении ООО «Альпари» № от 23.03.2018г. ответу на вопрос суда № рыночная стоимость спорной квартиры с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 250 000 руб. При этом согласно ответу на вопрос суда № рыночная стоимость этой же квартиры с учетом стоимости доли в общем имуществе дома, включающем также земельный участок кадастровый №, по состоянию на ту же дату определена экспертами в сумму 2 508 00 руб.

Предполагаемый размер убытков, связанных с поиском другого жилья, оформлением договора купли продажи жилого помещения, переездом, временным наймом иного аналогичного жилого помещения в месяц, определен экспертами в следующих суммах:

1) стоимость услуг агентства по подбору жилого помещения - 20 000 руб.,

2) оформление договора купли продажи жилого помещения – 1 500 руб.,

3) оплата переезда - 16 620 руб.,

4) помесячная оплата временного найма иного жилого помещения – 14 200 руб. в месяц (42 600 руб. за три месяца);

Согласно п.22 ст.333.33 Налогового кодекса РФ от 05.08.2000г. № 117-ФЗ (НК РФ) государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для физических лиц составляет 2 000 руб.

Управление полагает, что в итоге в счет возмещения рыночной стоимости изымаемой для муниципальных нужд недвижимости ответчикам соразмерно принадлежащим им долям в праве общей собственности подлежат выплате следующие денежные суммы:

ФИО1(1/6 доля) - 208 333,33 руб., ФИО2 (1/2 доля) - 625 000 руб., ФИО3(1/6 доля) - 208 333,33 руб., ФИО4 ( 1/6 доля) - 208 333,33 руб.

в счет возмещения убытков, причиняемых изъятием для муниципальных нужд жилого помещения, ответчикам подлежат выплате следующие денежные суммы:

20 000 + 1 500 + 16 620 + 42 600 + 2 000 = 82 720 руб., в том числе:

ФИО1 (1/6 доля) –13 786,67 руб., ФИО2 (1/2 доля) – 41 360 руб., ФИО3 (1/6 доля) - 13 786,67 руб., ФИО4 (1/6 доля) - 13 786,67 руб.

Судом допрошены эксперты ООО «Альпари» ФИО11 (свидетельство РАО № от 20.02.2016г.) и ФИО12 (свидетельство РАО № от 15.11.2016г.). Экспертами даны суду пояснения в отношении порядка проведения экспертизы и ее результатов, в т.ч. по обоснованию применения выбранного подхода к оценке квартиры. Как указано ими, применение сравнительного подхода к оценке данных объектов недвижимости обусловлено тем, что на рынке недвижимости имеется достаточное предложение по продаже аналогичных объектов недвижимости. Результаты оценки с использованием затратного подхода отклонены экспертами, т.к. такой подход не рекомендуется применять для оценки отдельных частей (помещений) в объекте капитального строительства, если они представляют собой самостоятельные объекты гражданского оборота и каждый из них имеет собственную потребительскую ценность. Квартиры, принятые в качестве аналогов объекта оценки - спорной квартиры, расположены в центральных районах города в аналогичных по этажности дому № малоэтажных жилых домах. Данные дома, также как и <адрес>, имеют сопоставимые по площади придомовые территории, необходимые для эксплуатации домов, обустроенные проездами и отдельными элементами благоустройства. Поэтому квартиры в этих домах по своим потребительским характеристикам близки к объекту оценки. Это позволяет корректно рассчитать на основании предложений о продаже квартир в указанных домах средневзвешенную стоимость единицы площади спорной квартиры. Эксперты не согласны с мнением представителя ответчиков, что в домах, в которых расположены квартиры-аналоги, ими необоснованно не приняты к сведению размеры земельных участков под ними, что влечет некорректность расчетов итоговой оценки. Эксперты отмечают, что каких-либо сведений об этих земельных участках в предложениях о продаже квартир не содержится, достоверных сведений о существовании таких участков и их принадлежности не имеется, что не позволяет принять данные об этих участках для расчета стоимости спорной квартиры и земельного участка под домом №. Для определения доли стоимости земельного участка в составе рыночной стоимости спорной квартиры экспертами был оценен с применением сравнительного подхода земельный участок кадастровый №. Его рыночная стоимость включена в рыночную стоимость каждой из четырех квартир в доме пропорционально площади соответствующей квартиры. При этом результаты оценки затратным подходом ими отклонены по той причине, что данный подход применяется для оценки только рукотворных объектов оценки, а земельный участок как часть поверхности земли является непотребляемым объектом недвижимости. Рыночная стоимость указанного участка была определена исходя из его разрешенного использования и площади 957 кв.м, указанных в выписке из ЕГРН. Как пояснено экспертами, что данный участок снят с кадастрового учета, его оценка произведена по определению суда как реально существующий, с теми же характеристиками, что были у него до момента снятия его с учета. В связи с чем его стоимость рассчитана на основании цен предложений о продаже незастроенными объектами капстроительства земельными участками-аналогами, имеющими такое же разрешенное использование и примерно сопоставимую площадь. Эксперты не согласны с мнением представителя ответчиков, что в качестве аналогов было необходимо принимать земельные участки, имеющие разрешенное использование «под многоквартирный жилой дом», исходя из того, что <адрес> является многоквартирным. По мнению экспертов, это противоречило бы определению суда, которое обязывало оценить земельный участок кадастровый №, а тот согласно сведениям ЕГРН имел до снятия с учета разрешенное использование «под индивидуальную жилую застройку». Утверждение представителя ответчиков о применении при проведении экспертизы несертифицированных справочных пособий под редакцией ФИО13 эксперты считают необоснованным. По их мнению, понятие «сертификация справочника» не существует. Данные справочные пособия приобретены ООО «Альпари» в виде печатных изданий, изложенные в них данные являются актуальными на дату проведения оценки. При этом стандарты оценки не запрещают также применение оценщиком справочников и методических пособий по оценке недвижимости, выпущенных другими авторами и используемых в общепринятой практике. Оценщик самостоятельно выбирает подходы и методы оценки, с учетом профессионального опыта и собственного мнения.

Законодательством об оценочной деятельности устанавливаются следующие требования к проведению оценки и составлению отчета об оценке.

Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки (далее – ФСО), нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности: ФСО, стандартами и правилами оценочной деятельности. ФСО утверждаются и подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (ст.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно п.11 ФСО «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. Выбор подхода, используемого оценщиком для оценки объекта оценки, подлежит обоснованию.

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п.7). Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п.24).

Под сравнительным подходом подразумевается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п.12). Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.10). Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, для чего могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.13). В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п.14).

В соответствии с п.22 ФСО «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, в частности, следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п.25).

Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № и ФСО № (п.26).

В п.5 ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №, указаны принципы, которых оценщик должен придерживаться при составлении отчета об оценке:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В п.8 (и) ФСО № особо отмечено, что описание процесса оценки должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Указанное означает, что содержание отчета об оценке должно быть доступно для понимания как заказчику оценки, так и любому другому заинтересованному лицу, не обладающему специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также должно позволять ему осуществить проверку расчетов и выводов оценщика исходя из примененных им подходов и методов как инструментов оценки.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно п.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Пленумом Верховного Суда РФ в п.7 постановления от 19.12.2003г. № «О судебном решении» в отношении оценки заключения эксперта дано разъяснение: судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст.67, ч.3 ст.86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

В п.15 постановления от 26.06.2008г. № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» Пленумом Верховного Суда РФ обращено внимание на то, что при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены в ст.25 ФЗ от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе, результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, прилагаются к заключению и служат его составной частью. В соответствии со ст.8 указанного Закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Изучив содержание экспертного заключения ООО «Альпари» № от 23.03.2018г., проверив выводы экспертизы об итоговой рыночной стоимости обследованных объектов и предполагаемом размере причиняемых изъятием убытков, сопоставив эти выводы с иными письменными доказательствами по делу, заслушав доводы и возражения сторон, суд приходит к выводу, что использованная экспертами методика оценки объектов недвижимости и основанные на них результаты экспертизы соответствуют вышеизложенным требованиям закона.

Экспертиза проведена с выездом на объекты исследования с фотофиксацией и составлением актов осмотра, подписанных присутствовавшими при осмотре собственниками квартиры. Примененные экспертами методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов, а также их места расположения относительно объектов транспортной и социальной инфраструктуры, как факторов, имеющих существенное влияние на ценообразование. Заключение содержит полученные из информационно-коммуникационной сети Интернет и находящиеся в свободном доступе сведения о предложениях продажи объектов недвижимости, примененных экспертами в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости соответствующих объектов экспертизы. В заключении содержится указание на применение экспертами необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертами подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные, риэлтерские, юридические и иные услуги, справочных сведений специализированной научно-исследовательской организации. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертами результатах исследований. В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки и размер указанных убытков определен экспертами на основании научно обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности.

Ответы на вопросы суда экспертами даны в ясной форме, полном объеме и основаны на выводах, изложенных в заключении. Эксперты письменно предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний.

На этом основании суд приходит к выводу, что экспертное заключение № от 23.03.2018г. составлено согласно положениям законодательства об оценочной деятельности и соответствует требованиям, предъявляемым законом к заключению судебного эксперта. Данное экспертное заключение суд признает надлежащим доказательством по делу.

В отношении других имеющихся в материалах дела отчетах об оценке спорной недвижимости суд приходит к следующим выводам.

В результате изучения содержания отчета ООО «Уфа-Оценка» №-Н-008/4 от 21.04.2017г. суд усматривает допущенные в нем оценщиком существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности.

В указанном отчете определена рыночная стоимость жилого дома по <адрес> в качестве домовладения в сумме 8 559 628 руб., состоящая из рыночной стоимости находящихся в доме четырех квартир, в т.ч. спорной квартиры, стоимость которой определена равной 2 253 561 руб. Между тем, термин «домовладение» не является предусмотренным законом (легальным) определением объекта недвижимости, которое могло бы являться самостоятельным объектом гражданских прав, а значит, и объектом оценки. Указанный термин применяется БТИ для целей проведения технической инвентаризации и технического учета. Согласно приложению № к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г. №, домовладение – это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Следовательно, под домовладением подразумевается совокупность трех разновидностей объектов недвижимости: индивидуального жилого дома и обслуживающих его вспомогательных построек, расположенных на общем земельном участке. Согласно ст.16 ЖК РФ, п.п.5, 6 «Положения о признании помещения жилым помещением…», утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. №, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, тогда как многоквартирный дом является зданием, состоящим из двух и более структурно обособленных жилых помещений - квартир. Согласно п.5 ст.40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется, при этом регистрации подлежит право собственности на квартиру или нежилое помещение в таком доме.

Таким образом, многоквартирный дом, в отличие от индивидуального жилого дома, не является жилым помещением и не признается законом самостоятельным объектом прав, при этом таковыми являются находящиеся в нем квартиры и нежилые помещения.

Согласно ст.5 Закона об оценочной деятельности к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Указанное означает, что оценщиком <адрес> неверно квалифицирован как домовладение, что предопределило ошибочность выбранной им методики оценки. Примененный им сравнительный подход для оценки <адрес> исключает возможность определения стоимости этого дома путем сравнения его с индивидуальными жилыми домами, которые в действительности аналогами этого дома не являются. В итоге, стоимость квартир в доме определена оценщиком путем деления общей стоимости <адрес> на суммарную площадь четырех квартир и умножения полученной таким образом средней цены 1 кв.м площади в 44 101 руб., одинаковой для всех этих квартир, на площадь каждой из квартир (стр.2-3). Определенную таким образом стоимость квартир нельзя признать в качестве их рыночной стоимости.

В отчете также указано, что стоимость земельного участка под домовладением входит в рыночную стоимость объекта оценки, под которым подразумевается <адрес>. На основании каких положений законодательства об оценочной деятельности сделан оценщиком такой вывод, каким образом им установлен факт наличия такого земельного участка как объекта недвижимости, каковы его площадь и стоимость, в отчете не указано.

Вышеизложенный подход к оценке <адрес> как домовладения вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке относительно правового режима этого дома и квартир в нем. Это ставит под сомнение обоснование и расчеты по оценке рыночной стоимости квартир, в т.ч. по причине неопределенности характеристик земельного участка под домом и как следствие, удельного веса стоимости этого участка в итоговой рыночной стоимости квартир. Данные обстоятельства свидетельствуют о несоответствии отчета ООО «Уфа-Оценка» №-Н-008/4 от 21.04.2017г. требованиям законодательства об оценочной деятельности и необоснованности содержащихся в нем сведений и выводов.

В итоге суд приходит к выводу, что указанный отчет об оценке не отвечает такому важному критерию доказательства как достоверность и поэтому не может признаваться в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорной квартиры.

В отношении содержания отчета № от 15.08.2017г., составленного оценщиком ФИО7, об оценке рыночной стоимости спорной квартиры судом также усматриваются явные нарушения законодательства об оценочной деятельности. Для определения этой рыночной стоимости оценщиком использованы сведения об общей площади в размере 73,7 кв.м, внесенные в техпаспорт от 07.07.2017г. Как установлено судом выше, данные сведения не внесены в ЕГРН в установленном законом порядке и не могут признаваться технической характеристикой спорной квартиры, подлежащей использованию при оценке. Принятие оценщиком указанной в техпаспорте площади квартиры для расчетов ее стоимости в противоречии с общедоступными сведениями о характеристиках квартиры, внесенными в ЕГРН, нарушает принципы использования оценщиком достоверных и надлежаще подтвержденных сведений об объекте оценки. Поэтому расчеты оценщика рыночной стоимости квартиры, основанные на применении указанной площади, значительно превышающей реальную площадь квартиры, не могут признаваться соответствующими требованиям ФСО. На этом основании суд приходит к выводу, что указанный отчет об оценке приводит к заведомому завышению результата оценки спорной квартиры по сравнению с ее действительной рыночной стоимостью.

В связи с указанным, отчет об оценке № от 15.08.2017г., составленный оценщиком ФИО7, суд также признает недостоверным доказательством и не принимает во внимание при определении размера возмещения.

Суд также отмечает, что оба указанных отчета не могут быть использованы судом в таком качестве доказательств рыночной стоимости подлежащей изъятию недвижимости в том числе по причине утраты актуальности и необходимой степени достоверности содержащихся в них сведений об этой рыночной стоимости в связи с истечением шести месяцев с даты составления отчетов (ст.12 Закона об оценочной деятельности).

Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Возражения представителя ответчиков о несогласии с выводами экспертизы о рыночной стоимости спорной квартиры и земельного участка под домом № и иными выводами в заключении представляют собой субъективные суждения, не основанные на фактических обстоятельствах и научно обоснованных методах оценки недвижимости.

Представителем ответчиков не представлены доказательства и не приведены доводы, которые могли бы опровергнуть выводы экспертизы или поставить их под сомнение, в частности, такие как противоречие выводов экспертов фактам, подтверждаемым письменными доказательствами по делу, или обстоятельствам, установленным судом. Возражения в отношении выводов экспертов о неправильном выборе методики оценки рыночной стоимости объектов экспертизы не основаны на положениях федеральных стандартов оценки. Суду не представлено доказательств неправильного использования экспертами положений указанных стандартов, доводы относительно неверного определения рыночной стоимости объектов экспертизы не подтверждены альтернативными расчетами, опровергающими выводы экспертизы. При этом доводы представителя ответчиков о применении несертифицированных справочных пособий и, как следствие, недостоверности сведений и расчетов, примененных для оценки квартиры и земельного участка, суд признает не основанными на законе.

Согласно п.1 ст.25 ФЗ от 27.12.2002г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» обязательная сертификация осуществляется органом по сертификации на основании договора с заявителем. Схемы сертификации, применяемые для сертификации определенных видов продукции, а также круг заявителей устанавливаются соответствующим техническим регламентом. Соответствие продукции требованиям технических регламентов подтверждается сертификатом соответствия, выдаваемым заявителю органом по сертификации. Постановлением Правительства РФ от 01.12.2009г. № утверждены единый перечень продукции, подлежащей обязательной сертификации, и единый перечень продукции, подтверждение соответствия которой осуществляется в форме принятия декларации о соответствии. В данных перечнях содержатся только виды продукции материального производства. В них не включены объекты интеллектуальной собственностью, к которым относятся произведения науки, литературы и искусства, в том числе различные специализированные справочники и методические пособия, представляющие собой результаты интеллектуальной деятельности (ст.1225 ГК РФ).

Суд исходит из того, что исключительные права на результат интеллектуальной деятельности (авторские права) ФИО13 на изданные под его авторством справочные пособия по оценке не нарушены, что подтверждено представленными экспертами суду подлинниками печатных изданий «Справочник оценщика недвижимости-2017. Земельные участки» и «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том IV «Жилая недвижимость». Издание четвертое, актуализированное и расширенное». Представителем ответчиков не представлены суду доказательства несоответствия данных и расчетов, примененных в экспертном заключении, аналогичным данным, содержащимся в указанных справочниках.

Документальных доказательств и расчетов, свидетельствующих о возникновении в будущем у ответчиков убытков в большем размере, чем это было установлено экспертизой, суду также не представлено.

Суд также обращает внимание на противоречие в позиции представителя ответчиков относительно вида разрешенного использования спорного участка. В качестве главного довода для обоснования своего ходатайства о назначении повторной экспертизы им приводится несоответствие выбранных экспертами в качестве аналогов данного участка земельных участков с разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство». Представитель полагает, что указанный участок должен был оцениваться экспертами, как имеющий другое разрешенное использование - «под многоквартирный жилой дом» или иное аналогичное ему использование, что могло существенно повлиять на итоговую оценку рыночной стоимости квартиры в сторону ее увеличения.

В то же время, в представленном им суду отзыве на иск Управления, а также в исковом заявлении об оспаривании договора аренды утверждается о принадлежности ответчикам на праве собственности спорного участка, который был поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 02:55:010140:138. Однако данный участок имел разрешенное использование «под индивидуальную жилую застройку», на что и указывают Управление и УЗИО г.Уфы, как на одно из оснований для отклонения правопритязаний ответчиков на спорный участок как общее имущество в многоквартирном доме. В связи с этим, утверждение представителя ответчиков, что спорный участок должен был оцениваться экспертами как имеющий разрешенное использование, соответствующее виду находящегося на нем здания – малоэтажного многоквартирного дома, суд расценивает как противоречащее имеющимся в деле доказательствам.

Данные экспертами ответы на вопросы №№ и 2 позволяют суду при вынесении решения по делу применить для расчета возмещения за изымаемую квартиру как ее рыночную стоимость, включающую стоимость спорного участка пропорционально ее площади, так и без учета этой стоимости. Суд отмечает, что оба этих вопроса были поставлены экспертам с учетом позиции обеих сторон дела относительно принадлежности спорного участка собственникам помещений в <адрес>. При этом стороны были предупреждены, что решение о принятии того или иного размера рыночной стоимости для расчета возмещения ответчикам будет приниматься после оценки истребованных судом материалов об основаниях формирования спорного участка и исходя из доказанности ответчиками принадлежности им этого участка как общего имущества в <адрес>.

В соответствии со ст.3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Таким образом, законодатель в самом определении указывает на вероятностный характер рыночной стоимости объекта оценки. В связи с этим суд отклоняет как не основанный на законе такой довод представителя ответчиков, как явное занижение экспертами реальной рыночной стоимости подлежащей изъятию недвижимости, что обусловлено лишь субъективным мнением ответчиков о размере такой стоимости, не подтвержденное надлежащими доказательствами. Представленный ответчиками в качестве доказательства более высокой рыночной стоимости спорной квартиры отчет об оценке № от 15.08.2017г.суд расценивает как содержащий недостоверные сведения об оценке, при этом учитывая, что он составлен по заявке одного из ответчиков с целью представления в суд как доказательство рыночной стоимости изымаемой недвижимости.

Согласно п.1 ст.87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Согласно п.15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008г. № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» назначение повторной экспертизы должно быть мотивировано. Суду следует указать в определении, какие выводы первичной экспертизы вызывают сомнение, сослаться на обстоятельства дела, которые не согласуются с выводами эксперта.

Судом полно и всесторонне исследованы все имеющиеся в материалах дела доказательства, имеющие отношение к оценке рыночной стоимости подлежащих изъятию объектов недвижимости, и ни одно из них не опровергает выводы экспертного заключения. В связи с этим, у суда нет оснований ставить под результаты оценки в экспертном заключении № от 23.03.2018г. и признает его достоверным и допустимым доказательством по делу. На этом основании судом отклонено ходатайство представителя ответчиков о назначении повторной экспертизы.

С учетом указанного, размер возмещения, подлежащего выплате Управлением ответчикам за изымаемую недвижимость, подлежит установлению судом по результатам судебной экспертизы.

В отношении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора аренды земельного участка № от 28.02.2007г., применении последствий недействительности сделки и признании за ними права собственности на занимаемый домом № земельный участок суд приходит к следующим выводам.

Указанные требования истцы обосновывают положениями земельного и жилищного законодательства о принадлежности собственникам помещений в многоквартирном доме земельного участка в качестве общего имущества в этом доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в качестве общего имущества в многоквартирном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на этом земельном участке объекты (пп.4 п.1 ст.36 ЖК РФ).

Согласно п.1 ст.16 ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Формирование указанного земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (п.4 ст.16 Вводного закона). По смыслу п.п.2,3,5 ст.16 Вводного закона, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента его формирования и проведения его государственного кадастрового учета, в зависимости от того, до или после введения в действие ЖК РФ (01.03.2015г.) был осуществлен его кадастровый учет.

В постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010г. №-П указано, что для бесплатного перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета. При этом ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на такой земельный участок не требуется.

Указанная особенность законодательного регулирования отмечена и в п. 66 постановления Пленумов Верховного Суда и ВАС РФ от 29.04.2010г. №: переход права собственности на сформированный после введения в действие ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом происходит в силу закона с момента проведения в отношении этого участка государственного кадастрового учета.

Согласно выписке из ЕГРН № от 29.01.2018г. земельный участок площадью 957 кв.м, расположенный по почтовому адресу ориентира г.Уфа, Кировский район, <адрес>, был поставлен 23.03.2006г. на кадастровый учет под кадастровым номером 02:55010140:138, снят с этого учета 14.04.2007г. Это подтверждается представленным Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ кадастровым делом объекта недвижимости № (открыто 23.03.2006г., закрыто 14.04.2007г.).

Следовательно, спорный участок был образован как объект недвижимости уже после введения в действие ЖК РФ. Поэтому для разрешения спора по указанному иску юридически важными обстоятельствами являются обстоятельства, связанные с образованием (формированием) в 2006 году спорного участка и осуществлением его кадастрового учета, а также с последующим снятием его в 2007 году с этого учета.

В связи с чем, данный спор подлежит разрешению на основании норм права, действовавших в указанный период времени (далее – спорный период).

В соответствии с п.3 ст.16 Вводного закона и с учетом толкования этой нормы, данного в постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010г. №-П, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо или любой собственник помещения в таком доме вправе обратиться в орган власти с заявлением о формировании земельного участка.

В то же время, ст.16 Вводного закона только устанавливает обязанность органов власти сформировать земельный участок при обращении собственников помещений в многоквартирном доме, но не содержит, как и ЖК РФ, конкретных положений о порядке и условиях образования земельных участков, занимаемых многоквартирными домами.

Согласно п.1 ст.36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определялись в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В то же время, согласно п.2 ст.36 ЗК РФ (утратила силу с 01.03.2015г.) в существующей застройке земельные участки, на которых находились многоквартирные дома, предоставлялись в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, устанавливаемых жилищным законодательством.

Таким образом, по вопросу порядка формирования земельных участков, занимаемых многоквартирными домами в качестве общего имущества, ЗК РФ на тот момент содержал обратную ссылку к нормам жилищного законодательства. Из чего следует, что в спорный период такие земельные участки должны были формироваться в соответствии с действовавшими в то время положениями градостроительного законодательства.

Согласно п.2 ст.6 ФЗ от 29.12.2004г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливались посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждались главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст.46 ГсК РФ.

Порядок подготовки утверждения документации по планировке территории регламентировался положениями ст.ст.41-46 ГсК РФ.

Согласно п.1 ст.41 ГсК РФ подготовка документации по планировке территории осуществлялась в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. При подготовке документации по планировке территории могла осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков - ГПЗУ (п.5 ст.41 ГсК РФ). Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществлялась в целях установления границ застроенных и незастроенных земельных участков (п.2 ст.43 ГсК РФ). Размеры земельных участков в границах таких территорий устанавливались с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (п.4 ст.43 ГсК РФ). Проект межевания территории включал в себя чертежи межевания территории, на которых отображались, в частности, границы застроенных земельных участков (пп.3 п.5 ст.43 ГсК РФ). В составе проектов межевания территорий осуществлялась подготовка ГПЗУ применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капстроительства земельным участкам (п.6 ст.43, п.п.1,2 ст.44 ГсК РФ). В ГПЗУ указывались в том числе границы земельного участка; информация о градостроительном регламенте и всех предусмотренных им видах разрешенного использования земельного участка; информация о разрешенном использовании земельного участка и расположенных в его границах объектах капстроительства (пп.1,4-6 п.3 ст.44 ГсК РФ).

Решения о подготовке документации по планировке территории принимались уполномоченными органами, в том числе органами местного самоуправления (п.1 ст.45 ГсК РФ). Органы местного самоуправления городского округа (ГО) обеспечивали подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана ГО, правил землепользования и застройки (п.5 ст.45 ГсК РФ). Порядок подготовки, утверждения, обсуждения на публичных слушаниях и опубликования документации по планировке территории регламентировался ст.46 ГсК РФ. При этом решение о подготовке документации по планировке территории принималось органом местного самоуправления ГО по своей инициативе либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

Таким образом, на застроенных территориях поселения, городского округа установление границ земельных участков, занимаемых объектами капстроительства, в т.ч. и многоквартирными домами, с даты введения в действие ГсК РФ (30.12.2004г.) должно осуществляться на основании утвержденной документации по планировке территории.

Данное требование существует в положениях ГсК РФ и в настоящее время.

В спорный период Вводный закон и ЖК РФ не содержали исключений из указанного правила о порядке установления границ земельных участков под многоквартирными домами в существующей застройке.

Не предусматривают указанные законы таких исключений и в настоящее время.

Из данных Конституционным Судом РФ в постановлении от 28.05.2010г. №-П разъяснений прямо следует необходимость соблюдения процедуры по формированию земельного участка в соответствии с положениями земельного и градостроительного законодательства как обязательного условия перехода этого участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с этим, положения ст.16 Вводного закона должны применяться в строгой взаимосвязи с положениями градостроительного законодательства, устанавливающими основания и порядок формирования земельных участков под объектами капстроительства.

Указанное означает, что в целях приобретения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом собственникам помещений необходимо обращаться в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. Дальнейшие действия этим органом осуществлялись в зависимости от наличия или отсутствия утвержденной документации по планировке территории в отношении соответствующего квартала, микрорайона. При наличии такой документации совершались действия по формированию земельного участка в соответствии с чертежами межевания в составе проекта межевания территории. В отсутствие такой документации она подлежала разработке в установленном порядке. Затем на основании утвержденного в составе документации по планировке территории проекта межевания территории и (или) ГПЗУ формировался испрашиваемый земельный участок.

Формирование земельного участка под многоквартирным домом по инициативе собственников помещений должно осуществляться в следующей последовательности:

1) обращение собственника помещения в многоквартирном доме, его представителя или лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений, в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка;

2) принятие уполномоченным органом решения о подготовке документации по планировке территории;

3) официальное опубликование уполномоченным органом решения о подготовке документации по планировке территории и проведение публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории;

4) принятие уполномоченным органом решения об утверждении документации планировки территории;

5) принятие уполномоченным органом решения о формировании (межевании) земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

6) постановка сформированного земельного участка на кадастровый учет.

Таким образом, постановка земельного участка под многоквартирным домом на кадастровый учет являлась только лишь заключительным этапом процедуры формирования (образования) этого участка, осуществляемой в результате подготовки и утверждения документации по планировке территории, на которой расположен этот дом.

В то же время, при отсутствии утвержденной документации по планировке территории и невозможности ее разработки в разумный срок уполномоченный орган власти не был вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в формировании земельного участка по их заявлению, т.к. это противоречило бы п.п.3,4 ст.16 Вводного закона. В этом случае уполномоченный орган должен был руководствоваться положениями нормативно-правовых актов ранее действовавшего жилищного законодательства, применяемыми в части, не противоречащей ЖК РФ и Вводному закону (п.1 ст.4 Вводного закона).

Таким нормативно-правовым актом являлось Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденное постановлением Правительства РФ от 26.09.1997г. № (действовало до принятия постановления Правительства РФ от 17.10.2009г. №). Данное Положение было принято в соответствии с п.2 ст.10 ФЗ от 15.06.1996г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», действовавшего до введения в действие ЖК РФ.

Согласно п.3 Положения размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов и других поселений определялись в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (многоквартирных домах). Границы земельных участков устанавливались по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определялся в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами в составе кондоминиума и прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания).

Во исполнение указанного Положения приказом Минземстроя РФ от 26.08.1998г. № утверждены Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (СП 30-101-98), согласно которым расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах производился на основе принципе определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства. Удельный показатель земельной доли представлял собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 кв.м общей площади жилых помещений в кондоминиуме. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определялся путем умножения общей площади принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения на удельный показатель земельной доли.

Действовавшее в период постановки спорного участка на кадастровый учет в г.Уфе Положение о порядке межевания территорий города Уфы, утвержденное решением Президиума Уфимского городского Совета РБ от 24.09.2003г. №, также предусматривало применение положений СП 30-101-98 в целях расчета нормативных размеров земельных участков под многоквартирными домами (п.13.8).

Исходя из указанного, самостоятельное межевание по инициативе собственников помещений в доме земельного участка с составлением землеустроительного (межевого) дела не могло являться основанием для постановки такого земельного участка на кадастровый учет. Документы по межеванию должны были представляться в уполномоченный орган для проверки ее на предмет соответствия требованиям законодательства и существующей градостроительной документации. И только после утверждения этим органом проекта границ сформированного земельного участка решение этого органа вместе с документами по межеванию могли быть представлены собственниками помещений в орган кадастрового учета. Действия по формированию земельного участка, осуществленные с нарушением указанного порядка, и составленные в результате документы по межеванию не могли признаваться в качестве законных оснований для образования такого участка. Вследствие этого, даже проведение кадастрового учета сформированного с нарушением указанных требований земельного участка, вне зависимости от того, по инициативе собственников помещений или иных лиц этот учет осуществлен, не могло привести к правовым последствиям, установленным п.5 ст.16 Вводного закона, т.е. переходу такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в доме. Иное означало бы прямое нарушение вышеуказанных норм земельного и градостроительного законодательства.

Следовательно, в целях образования земельного участка под домом № собственники помещений должны были обратиться в Администрацию ГО г.Уфа РБ или ее уполномоченный орган с заявлением о формировании указанного участка.

Доказательств такого обращения в 2006 году или позднее истцами не представлено.

Истцами также не представлено доказательств существования в 2006 году утвержденной документации по планировке территории квартала №, на территории которого расположен <адрес>, с указанием в ней планируемых границ и размера земельного участка под этим домом, соответствующих границам и размеру образованного в марте 2006г. спорного участка. В своем отзыве ответчик УЗИО г.Уфы указывает, что такой документации в отношении квартала № до настоящего времени не утверждено. Решения об образовании земельных участков под объектами существующей застройки в этом квартале Администрацией ГО г.Уфа РБ или ее уполномоченным органом не принято.

Доказательств обратного истцами суду не представлено.

Суд находит обоснованным и такой довод УЗИО г.Уфы и Управления, что спорный участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием «под индивидуальную жилую застройку», тогда как земельное и градостроительное законодательство различает использование земельных участков по такому назначению как индивидуальная жилая застройка и жилая застройка многоквартирными домами.

Согласно пп.8 п.1 ст.1, п.2 ст.7 ЗК РФ деление и использование земель осуществляется в соответствии с установленным для них целевым назначением, при этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Согласно п.2 ст.37 ГсК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление в отношении земельного участка разрешенного использования для индивидуальной жилой застройки не допускает размещения на нем многоквартирных домов любой этажности, так как это различные виды использования земельных участков, что также предопределяет различие между их правовыми режимами.

Истцами не представлено суду доказательств принятия Администрацией ГО г.Уфа РБ решения по формированию земельного участка, занимаемого домом №, с разрешенным использованием для размещения и эксплуатации многоквартирного дома или иным аналогичным ему видом разрешенного использования. Напротив, спорный участок имел разрешенное использование «под индивидуальную жилую застройку», что не соответствует разрешенному использованию, который мог быть установлен для размещения и (или) эксплуатации многоквартирных домов.

Кроме того, УЗИО г.Уфы и Управление указывают на существенное превышение площади спорного участка в 957 кв.м над нормативным размером земельного участка, который мог быть рассчитан на основании установленной в СП 30-101-98 методики, что должно было исключать принятие Администрацией ГО г.Уфа РБ решения о формировании земельного участка в таком размере.

Согласно п.4 ст.43 ГсК РФ в спорный период размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливались с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Истцами не представлено расчетов, которые могли быть подтвердить соответствие площади спорного участка положениям СП 30-101-98 о порядке расчета нормативных размеров земельных участков или положениям иных действовавших на момент его формирования правовых актов в сфере земельного и градостроительного законодательства.

Между тем вид разрешенного использования земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением расположенного на нем объекта недвижимости, что напрямую влияет на порядок установления границ участка, а значит, и на его размер. Границы и площадь спорного участка, сформированного под индивидуальный жилой дом исходя из фактического землепользования приусадебной территорией, в принципе не могли соответствовать границам и нормативной площади земельного участка под многоквартирным домом, которые подлежала определению в ином порядке: в соответствии с проектными границами земельных участков, установленными проектом межевания территории для существующей застройки, в т.ч. для многоквартирных домов.

Вышеуказанное свидетельствует о том, что спорный участок по основанию его формирования и постановки на кадастровый учет, а также по таким важным характеристикам как площадь и вид разрешенного использования изначально не отвечал критериям, установленным законодательством для признания за ним правового статуса общего имущества в многоквартирном доме.

Суд приходит также к выводу, что спорный участок был образован в ходе выполнения землеустроительных работ, в действительности не имеющих своей целью формирование земельных участков под многоквартирными домами.

Как следует из кадастрового дела №, спорный участок поставлен на кадастровый учет 23.03.2006г. на основании постановления главы Администрации ГО г.Уфа РБ № от 22.02.2006г. «Об утверждении материалов инвентаризации земель в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан». Это постановление принято в целях реализации целевой городской программы по созданию автоматизированной системы ведения Государственного земельного кадастра (ГЗК), во исполнение постановления главы Администрации ГО г.Уфа РБ № от 21.03.2005г. «О завершении инвентаризации земель». В приложении № к постановлению содержатся сводные обобщенные сведения о составе земель по видам использования на территории, на которой проводилась инвентаризация земель. В нем отсутствуют конкретные сведения о функциональном назначении размещенных на земельных участках объектов недвижимости, сведения о правах и правообладателях этих объектов и земельных участков. Из содержания постановления не усматривается, что поставленные на его основании на кадастровый учет земельные участки, формировались по заявлению собственников объектов недвижимости земельных участков с целью приобретения ими прав на земельные участки. Данное постановление принято с иной целью и по иным установленным законом основаниям, а именно, в целях инвентаризации земель городского округа.

Согласно ст.13 ФЗ от 18.06.2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» инвентаризация земель проводится для выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.

Как следует из отзыва УЗИО г.Уфы, в соответствии с постановлением Совета Министров РБ от 24.05.1993г. № «Об организации работ по инвентаризации земель населенных пунктов» и принятыми в соответствии с ним правовыми актами органов местного самоуправления в период с 1993г. по 2006г. в Республике Башкортостан, в т.ч. г.Уфе, были проведены работы по сплошной инвентаризации земель населенных пунктов. В рамках этой инвентаризации проводились землеустроительные работы, в результате которых в том числе определялись или уточнялись границы используемых на территории населенного пункта земельных участков. В дополнение к этому акту постановлением СМ РБ от 13.08.1993г. № «О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам» было утверждено Положение о порядке проведения инвентаризации земель, не используемых в сельскохозяйственном производстве. Как следует из п.1 Положения, инвентаризация земель на территории РФ проводилась в соответствии с Указом Президента РФ от 23.04.1993г. № «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» с целью определения возможности предоставления их гражданам для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и иных целей. Во исполнение данного Указа постановлением Правительства РФ от 12.07.1993г. № «О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам» утверждено Положение о порядке проведения инвентаризации земель. Согласно п.2 Положения инвентаризации подлежали земли всех категорий, не используемые в сельскохозяйственном производстве. С учетом местных условий органы исполнительной власти субъектов РФ конкретизировали содержание работ по инвентаризации земель и устанавливали очередность их проведения.

Согласно п.5 Положения, утвержденного постановлением СМ РБ от 13.08.1993г. №, после проведения работ комиссией по инвентаризации разрабатывались предложения по дальнейшему использованию выявленных в ходе инвентаризации земель, в частности, о возможности и условиях использования земель гражданами для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, иных схожих целей; дальнейшего использования земель прежними землепользователями и арендаторами, а также перераспределения земель между ними.

По результатам инвентаризации земель на каждое землепользование заводилось самостоятельное земельное дело. Обобщенные комиссией материалы инвентаризации земель с предложениями по их дальнейшему использованию и установлению правового режима земельных участков рассматривались местной администрацией с участием представителя Госкомзема РБ для утверждения и принятия решения о дальнейшем использовании этих земель (п.п.6, 7).

В развитие указанных правовых актов распоряжением СМ РБ от 20.07.1993г. №-р были утверждены Руководство по инвентаризации земель населенных пунктов РБ и План выполнения работ по инвентаризации земель населенных пунктов.

Согласно п.1.4 Руководства основными задачами инвентаризации земель населенных пунктов являлось выявление всех землепользователей (землевладельцев) с фиксацией сложившихся границ занимаемых участков; выявление неиспользуемых и нерационально используемых земель и принятие по ним решения; установление границ землепользований (землевладений), границ городской черты, вынос и закрепление их на местности. Согласно п.2.3 Руководства администрации городов, районов принимали соответствующие постановления о проведении инвентаризации земель населенных пунктов, опубликовали их в СМИ, учреждали результаты инвентаризации земель по кварталам и массивам.

Таким образом, целью проведения инвентаризации земель являлось упорядочение существующих в черте населенных пунктов землевладений (землепользований) путем уточнения границ земельных участков, с внесением сведений о них в ГЗК, а также выявления используемых неэффективно земель. Инвентаризация земель являлась инструментом реализации государственной программы по созданию системы ведения ГЗК, введению в гражданский оборот свободных земель и созданию рынка земельных ресурсов.

Это означает, что инвентаризация земель по определению не имела своей целью установление границ земельных участков, занимаемых многоквартирными домами, а принятые по ее результатам акты Администрации ГО г.Уфа об утверждении результатов этой инвентаризации не могли признаваться правовым основанием для осуществления кадастрового учета земельных участков с соответствующим разрешенным использованием.

На этом основании суд соглашается с доводом УЗИО г.Уфы, что спорный участок был сформирован как земельный участок под индивидуальную жилую застройку вследствие неправильного определения землеустроительной организацией-подрядчиком вида <адрес> как домовладения. Это является очевидной технической ошибкой, допущенной при проведении работ по инвентаризации земель в квартале 531 в зоне сплошной усадебной жилой застройки квартала № вдоль <адрес>.

В связи с этим суд приходит к выводу, что сам по себе факт постановки на кадастровый учет спорного участка не свидетельствует, что он был сформирован в порядке, установленном п.п.3-5 ст.16 Вводного закона. Поэтому нет оснований полагать, что он с момента постановки на кадастровый учет перешел в общую долевую собственность собственников помещений в <адрес> качестве общего имущества.

Суд также отмечает, что формирование спорного участка осуществлено в ходе исполнения положений нормативно-правовых актов ранее действовавшего земельного законодательства, не регулировавшего порядок образования земельных участков под многоквартирными домами. Применение указанных норм Вводного закона в целях определения правового режима спорного участка как общего имущества в <адрес> прямо противоречило бы и норме пп.4 п.1 ст.36 ЖК РФ об установлении границ и размера земельного участка под многоквартирным домом в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, а также ст.6 ЖК РФ и ст.6 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» о действии жилищного и земельного законодательства во времени.

Вышеуказанное означает безосновательность доводов истцов о формировании спорного участка для размещения и эксплуатации многоквартирного <адрес>, а значит, и об отнесении его к общему имуществу в этом доме.

Вследствие указанного, Администрация ГО г.Уфа в соответствии со ст.209 ГК РФ, абз.3 пп.10 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (в редакции, действовавшей в спорный период) была вправе в отношении спорного участка, ошибочно образованного по ее решению из состава земель, находящихся в государственной собственности, осуществить любые действия по определению его юридической судьбы, в том числе по преобразованию в другой земельный участок, повлекшего прекращение существования спорного участка как объекта недвижимости с момента снятия его с кадастрового учета.

Это право было реализовано Администрацией ГО г.Уфа РБ путем принятия постановления № от 29.12.2006г., в п.п.1, 2 которого утверждены проект границ по перераспределению земельных участков, находившихся в государственной собственности, в т.ч. и спорного участка, и проект границ земельного участка 02:55010140(:0137, :0138, :0103, :0050, :0061, :0198, :0070, :0041, :0007, :0192, :0193, :0200 (Б), :0200 (В)), образованного в результате перераспределения указанных участков. Пунктом 3.2, 5 постановления один из образованных участков площадью 15 166 кв.м предоставлен в аренду сроком на 3 года ООО «Селена» по договору № от 28.02.2007г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010140:205. Позднее это право аренды передано от ООО «Селена» к ООО «Трест №» по договору уступки от 28.12.2015г.

УЗИО г.Уфы представлено суду землеустроительная документация по формированию вышеуказанного земельного участка. В ее составе содержится Акт об отводе границ участка от 29.11.2006г., на оборотной стороне которого имеется ссылка «документы не оформлены» в отношении большинства земельных участков под жилыми домами по <адрес>, в т.ч. и участка площадью 957 кв.м под домом №.

Доказательств создания ограничений или препятствий в пользовании придомовой территорией <адрес> доступе в жилые помещения в этом доме в результате принятия постановления № от 29.12.2006г. истцами судами не представлено.

При этом предусмотренное законом потенциальное право на приобретение в общую собственность занимаемого домом земельного участка посредством его формирования и постановки на кадастровый учет в порядке, установленном законом, истцами и другими собственниками помещений в <адрес> реализовано не было.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что вышеуказанными правовым актом и договором аренды права указанных лиц не были нарушены.

В связи с чем спорный участок был правомерно преобразован Администрацией ГО г.Уфа РБ в другой земельный участок и с даты снятия его с кадастрового учета - с 27.04.2007г. перестал существовать как объект недвижимости.

Довод истцов, что спорный участок существует как ранее учтенный объект недвижимости, о чем внесены сведения в ЕГРН, отклоняются судом как безосновательные.

В соответствии с п.3 ст.1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 01.01.2017г.) с момента снятия 14.04.2007г. с кадастрового учета спорный участок признается прекратившим существование объектом недвижимости. Факт снятия с кадастрового учета данного участка с указанной даты подтверждается выпиской из ЕГРН и кадастровым делом.

Согласно п.12 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 16.12.2015г. №, в кадастре недвижимости, входящего в состав ЕГРН, статус «архивная» присваивается неактуальной на любой текущий момент времени записи о характеристиках объекта недвижимости в связи со снятием с учета этого объекта. В записи об объекте недвижимости со статусом «архивная» всем сведениям в ЕГРН в отношении такого объекта присваивается статус «архивные». Разделу ЕГРН статус «архивный» присваивается при его закрытии, в т.ч. при принятии решений о снятии с учета объекта недвижимости (п.14 Порядка). Аналогичные положения содержались и в действовавшем до 01.01.2017г. Порядке ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденном приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010г. №.

Вследствие вышеизложенного спорный участок не может считаться входящим в состав общего имущества в <адрес> также по причине прекращения его существования.

При этом другого земельного участка в необходимом для эксплуатации <адрес> размере и соответствующим разрешенным использованием в целях отнесения его к общему имуществу в этом доме в установленном законом порядке сформировано не было.

Доводы представителя ответчика, со ссылкой на ранее составленный в 1970 году БТИ техпаспорт дома, о наличии другого земельного участка, сформированного в целях обслуживания и эксплуатации домом №, судом отклоняются как безосновательные.

В указанный период времени техническая инвентаризация жилищного фонда осуществлялась БТИ в соответствии Инструкцией «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968г. №. Согласно § 1 Инструкции в целях учета принадлежности строений в городах и поселках РСФСР БТИ исполкомов местных Советов вели по установленным формам реестры и производили регистрацию строений независимо от их принадлежности, в т.ч. принадлежащих гражданам на праве личной собственности жилых домов (§2). Данные о праве собственности на строения на основании решений исполкомов рай(гор)советов вносились БТИ в реестровые книги строений населенного пункта и в инвентаризационные карточки (§ 17). Реестровая книга являлась документом учета собственников строений города (поселка) (§ 18).

Таким образом, в указанный период БТИ осуществляло технический учет и техническую инвентаризации и регистрацию прав только в отношении таких объектов недвижимости как здания, строения, сооружения. При этом функций по землеотводу, землеустройству, кадастровому учету земельных участков и регистрации прав на них на БТИ никогда не возлагались. Предоставление земельных участков из земель городов в пользование осуществлялось в порядке отвода на основании решения исполкома городского Совета народных депутатов (ст.ст.12,13 ЗК РСФСР от 01.07.1970г.).

При этом в действовавшем в то время жилищном законодательстве не существовало положений, предусматривавших бы приобретение проживающими в жилых помещениях в многоквартирном доме гражданами земельных участков в общую долевую собственность ввиду отсутствия как такового закона о частной собственности на такие жилые помещения. Такой правовой механизм был предусмотрен лишь в позднее принятых Законе РФ от 04.07.1991г. №-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и ФЗ от 15.06.1996г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

В связи с этим, документы технического учета (техпаспорта) с планами (ситуационными планами) земельных участков, занимаемых объектами недвижимости, в т.ч. многоквартирными домами, не могут признаваться судом в качестве доказательств образования и существования таких земельных участков как объектов недвижимости, в отсутствие документов, подтверждающих их образование в порядке, установленным действовавшим в соответствующий период законодательством.

Суд находит обоснованным и возражения ответчика ООО «Трест №» в отношении выборами истцами ненадлежащего способа защиты права.

Согласно п.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Закон предусматривает защиту прав истца лишь в случае, если им доказан факт нарушения его прав и законных интересов. Право на такую защиту не является неограниченным, т.е. осуществление одним лицом защиты своих прав и интересов в суде не должно привести к принятию решения, нарушающего права и интересы другого лица.

Истцы просят суд признать недействительным полностью договор аренды № от 28.02.2007г., тогда как находящийся на его основании в аренде ООО «Трест №» земельный участок кадастровый № многократно превышает площадь спорного участка. Между тем, признание недействительным договора аренды влечет прекращение права аренды на весь указанный участок. Истцами не обосновывается, каким образом право аренды ООО «Трест №» в отношении территории, находящейся за границами спорного участка, могут нарушать их права. Удовлетворение судом иска о признании недействительным всего договора аренды несомненно повлечет нарушение имущественных прав данного ответчика в части земельного участка, не занимаемого домом №. Вследствие чего, исковые требования в том виде, как они изложены в п.1 искового заявления, не могут быть удовлетворены судом.

В п.2 искового заявления истцы просят о применении последствий недействительности сделки и признании права собственности на земельный участок под домом №. Суд находит эти требования взаимопротиворечащими в связи со следующим.

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В указанной норме указаны общие последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции путем возложения на каждую из ее сторон обязанности по возврату другой всего полученного от другой стороны по сделке либо возмещению его стоимости. В случае применения по решению суда последствий недействительности сделки в отношении договора аренды № от 28.02.2007г. должна осуществляться двухстороння реституция между ее сторонами – арендодателем УЗИО г.Уфы и арендатором Обществом. То есть, ООО «Трест №» должно будет возвратить УЗИО г.Уфы в первоначальном виде земельный участок кадастровый №, а УЗИО г.Уфы возвратить ООО «Трест №» полученную от него арендную плату.

В п.78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно абз.1 п. 3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п.1 ст.1, п.3 ст.166 и п.2 ст.168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

В п.3 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утвержденном Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.2008г. №, отмечено, что по смыслу п.2 ст.167 ГК РФ для возврата полученного по недействительной сделке не подлежат исследованию основания возникновения прав сторон на переданное по сделке имущество. Стороны должны доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительной сделки.

Таким образом, удовлетворение судом такого требования истцов как применение в отношении договора аренды № от 28.02.2007г. последствий недействительности сделки не может фактически привести к передаче истцам во владение спорного участка, что препятствует признанию за ними права собственности на него, как они того просят.

По смыслу ст.ст.12, 167 ГК РФ применение последствий недействительности ничтожной сделки и признание права – это два предусмотренных законом самостоятельных способа защиты гражданских прав, которые не могут быть одновременно применены как имеющие взаимоисключающие правовые последствия для истца.

Вследствие чего, исковые требования в том виде, как они изложены в п.2 искового заявления, не могут быть удовлетворены судом по причине выбора истцами ненадлежащего способа защиты права.

Истцы просят суд признать право собственности на занимаемый домом № земельный участок, но не конкретизируют, на какой именно земельный участок. Как установлено судом, спорный земельный участок кадастровый № снят с кадастрового учета с 2007 года, при этом его разрешенное использование не соответствовало для целей размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

Согласно п.7 ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется путем внесения в ЕГРН сведений о земельных участках, иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

В п.12 постановления от 19.12.2003г. № «О судебном решении» Пленум Верховного Суда РФ указал, что поскольку по искам о признании разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц, суд при удовлетворении иска обязан в необходимых случаях указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание.

Правовыми последствиями признания судом за истцом права собственности на объект недвижимости является возникновение (подтверждение) этого права, о чем на основании судебного решения должны быть внесены записи об этом виде праве, об объекте этого права и его правообладателе в государственный реестр - ЕГРН.

В п.52 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (с 01.01.2017г. – в ЕГРН). Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ввиду того, что спорный участок физически не существует как объект недвижимости, а требования о восстановлении его на кадастровом учете истцами не предъявлено, какие-либо права на такой объект не могут быть признаны судом. При этом истцами не оспаривается и само постановление № от 29.12.2006г. как правовое основание для перераспределения спорного участка и снятия его с кадастрового учета.

Вследствие этого исковые требования в части предмета спора - земельного участка являются неопределенными. В случае удовлетворения судом этих требований исполнение такого решения суда будет являться затруднительным для регистрирующего органа ввиду отсутствия в нем сведений об объекте недвижимости, подлежащих внесению в ЕГРН в качестве актуальных. В связи с этим, эти требования не могут быть удовлетворены судом.

При указанных обстоятельствах исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, Д.В.ДБ. к УЗИО г.Уфы, ООО «Селена», ООО «Трест №» о признании недействительным договора аренды земельного участка № от 28.02.2007г., применении последствий недействительности сделки и признании за ними права собственности на земельный участок под домом № по <адрес> г.Уфы подлежат отклонению судом в полном объеме за необоснованностью.

В отношении вышеуказанных требований истцов к КУМС г.Уфы суд приходит к следующим выводам.

КУМС г.Уфы осуществлял свою деятельность на основании Положения, утвержденного решением Совета ГО г. Уфа РБ от 21.11.2012г. №. Решением Совета ГО г. Уфа РБ от 20.02.2013г. № КУМС г.Уфы был переименован в Управление муниципальной собственности Администрации ГО г. Уфа РБ (УМС г.Уфы), действовавшее на основании утвержденного данным решением Положения. Решением Совета ГО г. Уфа РБ от 26.02.2015г. № УМС г.Уфы и Управление по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ (УЗР г.Уфы) были реорганизованы путем слияния в УЗИО г.Уфы. Согласно п.1.1 Положения, утвержденного решением Совета ГО г.Уфа от 22.04.2015г. №, УЗИО г.Уфы является правопреемником прав и обязанностей УЗР г.Уфы и УМС г.Уфы.

Указанные муниципальные правовые акты находятся в свободном доступе.

Таким образом, функции по владению, пользованию и распоряжению, в пределах установленных полномочий, земельными участками, находящимися в муниципальной или неразграниченной государственной собственности в г.Уфе, ранее осуществляемые КУМС г.Уфы, а затем УМС г.Уфы, в настоящее время полностью перешли к УЗИО г.Уфы. С реорганизацией в иные муниципальные органы правоспособность КУМС г.Уфы и УМС г.Уфы как юридических лиц полностью прекращена.

В соответствии с п.1 ст.44 ГПК РФ в случае выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица, допускается процессуальное правопреемство в отношении такой стороны по делу путем замены этой стороны ее правопреемником.

В связи с привлечением ранее судом УЗИО г.Уфы в качестве соответчика по иску об оспаривании договора аренды земельного участка № от 28.02.2007г. и установлением правопреемства между УМС г.Уфы (ранее - КУМС г.Уфы) и УЗИО г.Уфы, производство по делу по указанному иску на основании ст.220 ГПК РФ в отношении КУМС г.Уфы подлежит прекращению.

В отсутствие доказательств принадлежности истцам и другим собственникам помещений в <адрес> спорного участка, размер возмещения за изымаемую квартиру подлежит определению на основании рыночной стоимости, указанной в экспертном заключении в ответе на вопрос суда №. То есть, для этих расчетов принимается рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество <адрес>, не включающего земельный участок кадастровый №.

На основании экспертного заключения Управлением произведены расчеты причитающего ответчикам возмещения за изымаемое имущество и причиняемые им убытки и уточнены исковые требования. Судом данные расчеты проверены и признаны правильными. Обоснованных заявлений об ошибочности этих расчетов и альтернативных расчетов от собственников спорной квартиры суду не поступало.

Таким образом, в счет возмещения рыночной стоимости изымаемой для муниципальных нужд недвижимости ответчикам, соразмерно принадлежащим им долям в праве общей собственности, подлежат выплате следующие денежные суммы:

ФИО1(1/6 доля) - 208 333,33 руб., ФИО2 (1/2 доля) - 625 000 руб., ФИО3(1/6 доля) - 208 333,33 руб., ФИО4 ( 1/6 доля) - 208 333,33 руб.;

20 000 + 1 500 + 16 620 + 42 600 + 2 000 = 82 720 руб., в том числе:

ФИО1 (1/6 доля) –13 786,67 руб., ФИО2 (1/2 доля) – 41 360 руб., ФИО3 (1/6 доля) - 13 786,67 руб., ФИО4 (1/6 доля) - 13 786,67 руб.

Как установлено судом, ответчики-собственники квартиры пользуются находящимся на придомовой территории <адрес> металлическим гаражом площадью 18 кв.м. Этот гараж был установлен прежним собственником <адрес> ФИО8 на основании свидетельства о регистрации металлического гаража №, выданного 21.02.1997г. Администрацией Кировского района г.Уфы. После смерти ФИО8 ответчики вступили в фактическое владение этим гаражом.

Ответчики полагают, что указанный гараж принадлежит им на праве собственности, что подтверждается содержанием письма вх.№ от 11.09.2017г., направленного их уполномоченным представителем в адрес Управления с приложением отчета об оценке № от 15.08.2017г., в котором наряду с рыночной стоимостью квартиры определена и стоимость этого гаража. Представителем ответчиков в судебном заседании не отрицался факт нахождения гаража на придомовой территории дома и владения ими всеми ответчиками как собственным имуществом.

Суд приходит к выводу об обоснованности требований Управления о возложении на ответчиков обязанности по демонтажу или вывозу за свой счет металлического гаража по следующим основаниям.

Сведений из ЕГРН о государственной регистрации права собственности на данные объекты в материалах дела не имеется, каких-либо правоустанавливающих или ранее выданных в установленном порядке правоудостоверяющих документов на них ответчиками также не представлено. При этом свидетельство о регистрации владельца гаража № от 21.02.1997г. нельзя признать в качестве доказательства государственной регистрации права собственности прежнего владельца гаража ФИО8 как на объект недвижимости. Это свидетельство не соответствует требованиям ранее действовавшего порядка регистрации прав на недвижимость, существовавшего до введения ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В п.1 этого свидетельства указано, что оно не является основанием для несанкционированной установки гаража на земельном участке. Как установлено судом, права на придомовой земельный участок у ответчиков отсутствуют и он обременен правом аренды другого лица – ООО «Трест №», в оспаривании которого судом в настоящем деле отказано. В связи с этим не имеется оснований исходить из законности нахождения гаража на придомовой территории.

Металлический гараж не обладает признаками объекта недвижимости (ст.130 ГК РФ), вследствие чего этот гараж является движимым имуществом, установленным его владельцами на земельном участке в отсутствие оформленных прав на этот участок.

По смыслу ст.ст.235, 239.2 ГК РФ при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд одновременно производится отчуждение недвижимого имущества, находящегося на таком земельном участке. Из этого следует, что установленная законодательством процедура изъятия земельного участка для указанных нужд не предусматривает изъятия, т.е. отчуждения в государственную или муниципальную собственность соответственно, также и расположенных на таком участке движимых объектов совместно с объектами недвижимости. Такое движимое имущество может быть перемещено на другое место расположения без нанесения ему несоразмерного ущерба или демонтировано на составные (конструктивные) части с возможностью его последующего восстановления в прежнем виде на другом месте. Право собственности владельца на такое имущества при этом не утрачивается, в связи с чем рыночная стоимость такого движимого имущества не подлежит определению и возмещению.

В связи с этим, ответчики обязаны самостоятельно и за свой счет демонтировать или перевезти в другое место указанный гараж с целью освобождения придомовой территории <адрес>, подлежащего сносу в результате изъятия для муниципальных нужд помещений в нем.

Согласно п.1 ст.206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

На этом основании, на случай неисполнения ответчиками возложенной на них указанной обязанности в установленный судом срок суд вправе установить, что по истечении этого срока Управление вправе самостоятельно исполнить решение суда с последующим взысканием солидарно с ответчиков расходов на демонтаж или вывоз гаража. Суд полагает, что разумным сроком на исполнение ответчиками указанной обязанности является один месяц со дня вступления в законную силу решения по делу.

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ, п.1 ст.30 ЖК РФ собственнику жилого помещения принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п.2 ст.31 ЖК РФ).

Согласно п.20 (ж) постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009г. № правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения.

В соответствии со ст.7 Закона РФ от 25.06.1993г. №-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» выселение гражданина РФ из занимаемого жилого помещения на основании вступившего в законную силу решения суда является основанием для снятия этого гражданина с регистрационного учета по месту жительства органом регистрационного учета.

На этом основании по решению суда ответчики, являющиеся собственниками спорной квартиры, подлежит одновременному выселению и снятию с регистрационного учета по месту жительства в этой квартире.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований УСРДИС Администрации г.Уфы.

В целях определения органа, с которого судом подлежит взысканию возмещение в пользу ответчиков в результате удовлетворения исковых требований Управления, суд исходит из следующего.

Согласно п.п.1.5, 1.6, 2.8 Положения от 28.03.2013г. №, УСРДИС Администрации г.Уфы имеет статус муниципального казенного учреждения, является главным распорядителем средств бюджета ГО г.Уфа РБ и обеспечивает целевое, эффективное расходование этих средств в соответствии с лимитами бюджетных обязательств.

Согласно ст.6 Бюджетного кодекса РФ от 31.07.1998г. № 145-ФЗ (БК РФ) казенное учреждение - государственное (муниципальное) учреждение, осуществляющее оказание государственных (муниципальных) услуг, выполнение работ и (или) исполнение государственных (муниципальных) функций в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством РФ полномочий органов государственной власти или органов местного самоуправления, финансовое обеспечение деятельности которого осуществляется за счет средств соответствующего бюджета на основании бюджетной сметы. Главный распорядитель бюджетных средств отвечает соответственно от имени Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования по денежным обязательствам подведомственных ему получателей бюджетных средств и выступает в суде от имени соответствующего образования в качестве представителя ответчика по искам, предъявляемым в порядке субсидиарной ответственности по денежным обязательствам подведомственных бюджетных учреждений (пп.12.1 п.1, п.3 ст.158 БК РФ).

Согласно п.4 ст.123.22 ГК РФ казенное учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами. При недостаточности денежных средств субсидиарную ответственность по обязательствам казенного учреждения несет собственник его имущества. При этом средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего муниципального образования (п.3 ст.215 ГК РФ).

Из анализа указанных положений следует, что муниципальный орган, выступая главным распорядителем бюджетных средств и имея организационно-правовой статус казенного учреждения, осуществляет исполнение принятых на себя расходных обязательств за счет утвержденных ему лимитов бюджетных обязательств и ассигнований. Средства казенного учреждения не относятся к муниципальной казне. Орган местного самоуправления, учредивший это казенное учреждение, отвечает за исполнение по его денежным обязательствам перед третьими лицами в порядке субсидиарной ответственности, т.е. лишь в случае недостаточности средств данного учреждения.

Исполнение решение № от 21.10.2016г. об изъятии недвижимости для муниципальных нужд возложено принявшим это решение уполномоченным органом на УСРДИС Администрации г.Уфы как главного распорядителя бюджетных средств в порядке реализации представленных полномочий и в целях осуществления возложенных задач. Вследствие этого, финансовое бремя по выполнению указанного решения путем выплаты возмещения собственникам изымаемой недвижимости являются расходными обязательствами УСРДИС Администрации г.Уфы и исполняются за счет утвержденных для него лимитов бюджетных обязательств и ассигнований.

При указанных обстоятельствах, присужденные судом в пользу ответчиков суммы возмещения за изымаемую недвижимость подлежат взысканию в полном объеме с УСРДИС Администрации г.Уфы за счет его средств. Оснований для возложения судом обязанности по выплате указанного возмещения непосредственно на муниципальное образование ГО г.Уфа РБ в лице финансового органа Администрации ГО г.Уфа РБ, т.е. за счет средств муниципальной казны, не имеется.

Вступившее в законную силу решение суда об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, является основанием для перехода права собственности на изъятые земельный участок и указанные объекты недвижимости, государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на них и сноса объектов недвижимости (п.1 ст.56.11 ЗК РФ). В случае, если указанным решением суда предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятую недвижимость в денежной форме, указанные правовые последствия наступают только после предоставления такого возмещения. С момента прекращения права частной собственности на изымаемую недвижимость на нее возникает право собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, от лица которого уполномоченным органом принято решение об изъятии (п.4 ст.56.11 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда РФ в п.20(л) постановления от 02.07.2009г. №, резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ

Иск Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан удовлетворить.

Изъять у ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 для муниципальных нужд городского округа город Уфа Республики Башкортостан принадлежащее им жилое помещение - <адрес> общей площадью 51,1 кв.м, кадастровый №, находящуюся по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>,

Взыскать с Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан :

в счет компенсации рыночной стоимости изымаемой недвижимости в пользу ФИО1 - 208 333,33 руб., ФИО2 - 625 000 руб., ФИО3 - 208 333,33 руб., ФИО4 - 208 333,33 руб.

в счет возмещения убытков, причиненных изъятием недвижимости в пользу ФИО1 - 13 786,67 руб., ФИО2 - 41 360 руб., ФИО3 - 13 786,67 руб., ФИО4 - 13 786,67 руб.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на жилое помещение - <адрес> общей площадью 51,1 кв.м, кадастровый №, находящуюся по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>,

Выселить из жилого помещения, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес> ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Снять с регистрационного учета по месту жительства в жилом помещении, расположенном по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО4.

Решение суда в части изъятия недвижимости, прекращения права общей долевой собственности, выселении, снятии с регистрационного учета подлежит исполнению после выплаты ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 указанных сумм.

Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 демонтировать или вывезти за свой счет металлический гараж площадью 18 кв.м, расположенный на территории земельного участка кадастровый № рядом с многоквартирным домом по <адрес> г.Уфы. в срок один месяц с даты вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения ответчиками возложенной на них решением суда обязанности по демонтажу или вывозу за свой счет металлического гаража Управление по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации ГО г.Уфа РБ по истечении назначенного судом срока вправе самостоятельно произвести демонтаж или вывоз указанного гаража с отнесением расходов солидарно на ответчиков.

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании за ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 право собственности на земельный участок под домом № по <адрес> г. Уфы – отказать.

Производство по делу в отношении Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан – прекратить.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течении одного месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Судья А.С. Шакиров