Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 (он же законный представитель ФИО4) о взыскании задатка, оплаченного по предварительному договору купли- продажи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 (законному представителю несовершеннолетнего ФИО4, ... года рождения) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере задатка, полученного ответчиком по соглашениям о внесении задатка ... от ... года (500000руб.), ... от ... года (250000руб), ... от ... года (150000руб), всего в сумме 900000руб. и госпошлины в сумме 12200руб.

В судебном заседании истец и его представитель адвокат Дудин А.В. поддержали предъявленные требования. В их обоснование показали, что ... года между истцом и ФИО4 в лице его законного представителя ФИО3 было заключено соглашение о внесении задатка в сумме 500000руб. в качестве обеспечения гарантий покупки истцом в будущем земельного участка площадью ....м и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящихся по адресу: ..., собственником которых является несовершеннолетний сын ФИО3 - ФИО4

В последующем между теми же лицами были заключены аналогичные соглашения о внесении задатка ... от ... года на сумму 250000руб. и от ... года на сумму 150000руб.

Денежные средства по каждому из указанных выше соглашений о задатке истец передал ответчику по распискам, всего было передано 900000руб.

Истец и его представитель полагают, что во всех соглашениях о задатке имеются все признаки и условия предварительного договора (указан предмет предварительного договора, срок для заключения основного договора и его существенные условия). В соглашениях установлен срок для заключения основного договора купли-продажи поименованного выше недвижимого имущества - ... года.

По изложенным основаниям истец и его представитель считают, что соглашения о задатках являются смешанными договорами, содержащими в себе как договор о внесении задатка, так и предварительный договор купли-продажи недвижимости. Внесенный задаток доказывает заключение предварительного договора, обеспечивает исполнение обязанности по заключению основного договора.

В установленный соглашениями о задатке срок основной договор заключен не был, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, в связи с чем истец полагает, что в силу положений п.6 ст.421 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, считаются прекращенными, у ответчика не имеется правовых оснований для удержания задатка, сумма которого является неосновательным обогащением, которую следует взыскать с ответчика.

Поскольку в данном случае ни одна из сторон предварительного договора не обратилась с письменным предложением о заключении основного договора, не имеют правового значения доводы ответчика о том, по чьей вине не был заключен основной договор. Вместе с тем истец и его представитель отрицают, что основной договор не был заключен по вине истца, утверждают, что требование об обязательном заключении соглашений о задатке исходило от ответчика, он же определил сумму задатка. Считают, что значительный размер суммы задатка в 900000руб. безусловно подтверждает готовность истца заключить договор купли-продажи в срок до ... года, в связи с чем именно от ответчика следовало ожидать предложение о совершении сделки, это предложение должно свидетельствовать о наличии у ответчика всех документов и разрешений, необходимых для заключения договора. Ответчик выступал представителем несовершеннолетнего сына ФИО4, который является собственником указанного выше недвижимого имущества, в связи с чем именно ответчик должен был обеспечить условия для заключения основного договора купли-продажи, в том числе, получить разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку. Ответчик с письменным заявлением в отдел опеки и попечительства не обращался, разрешение на совершение сделки не получил и не мог получить, поскольку взамен отчуждаемого дома ответчик намерен был приобрести у ФИО5 дом и земельный участок, которые по стоимости и техническим характеристикам очевидно неравноценны имуществу, принадлежащему несовершеннолетнему ФИО4: дом и земельный участок ФИО3 стороны оценили в 9600000руб., дом ФИО5 и земельный участок были проданы за 5500000руб.

Представитель ответчика ФИО1, не оспаривая изложенные истцом обстоятельства о заключении между сторонами по делу соглашений о задатке, получении ответчиком по этим соглашениям задатка на общую сумму 900000руб., иск не признала.

В обоснование возражений относительно предъявленных требований показала, что в ... года ответчик выставил на продажу принадлежащее его сыну ФИО4 поименованное выше недвижимое имущество. В ... года истец осмотрел дом и дал согласие на сделку. К этому времени ФИО3 взамен отчуждаемого уже подобрал дом, который намерен был приобрести для ребенка, этот дом принадлежал ФИО5 Ответчик обратился в орган опеки и попечительства для уточнения требований, которые будут предъявлены со стороны органа опеки и попечительства к приобретаемому дому. В органе опеки и попечительства пояснили, что дом должен быть примерно аналогичен по техническим характеристикам и цене. Поскольку дом ФИО5 отвечал этим критериям, ФИО3 заключил соглашения о задатке с истцом по делу и ФИО5, уплатив последнему в качестве задатка 50000руб.

Основной договор между сторонами по делу не был заключен по вине истца, который не сумел собрать в установленный срок необходимую сумму для его покупки, просил ответчика подождать, пока будет проданы квартиры, деньгами от реализации которых собирался расплатиться за дом ответчика. В ... года истец окончательно отказался от совершения сделки, в связи с чем не была заключена сделка с ФИО5, уплаченный ФИО3 по этой сделке задаток остался у продавца.

В отношении отсутствия разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение ответчиком имущества, собственником которого является несовершеннолетний сын ответчика, пояснила, что согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки ограничено по времени действия, в связи с чем орган опеки и попечительства просит законных представителей несовершеннолетних детей обращаться за таким разрешением только тогда, когда иных препятствий для совершения сделки нет. В данном случае у истца не было денег для оплаты стоимости приобретаемого имущества, сделка не могла быть заключена, по этой причине ответчик не обращался в письменном виде в орган опеки и попечительства для получения разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества, принадлежащего ребенку. Поскольку основной договор не был заключен по вине истца, оплаченная им сумма задатка не подлежит возврату.

Представитель третьего лица Отдела опеки и попечительства Министерства образования Московской области по городскому округу Луховицы ФИО6 оставила разрешение спора на усмотрение суда, поскольку в данном случае не произошло отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку, в связи с чем его права не нарушены.

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

судом установлено, что ... года между ФИО3, действующим как законный представитель несовершеннолетнего ФИО4 (именуемым в дальнейшем – продавец), с одной стороны и ФИО2 (именуемым в дальнейшем – покупатель) с другой стороны заключено Соглашение о внесении задатка ..., согласно которому покупатель вносит продавцу в качестве задатка за земельный участок площадью ... кв.м и жилой дом назначение: объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: ..., 500000руб. в качестве обеспечения гарантий своего намерения купить вышеуказанную недвижимость. В соглашении указаны характеристики недвижимости - адрес объектов, площадь земельного участка и вид его разрешенного использования, поименован собственник недвижимости и основания возникновения у него права собственности на эти объекты. Продавец принимает задаток в качестве своего намерения продать покупателю вышеуказанную недвижимость. В соглашении указана стоимость объектов – 9600000руб., отражено, что покупатель обязуется оплатить продавцу оставшуюся сумму 9100000руб. Продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости не позднее ... года. Указано, что обе стороны соглашения ознакомлены с положениями ст.ст.380 и 381 ГК РФ (л.д.7, ).

В подтверждение передачи денег представлена расписка от ... года (л.д.8).

В последующем между сторонами по делу были заключены Соглашение о внесении задатка ... от ... года (сумма задатка составила 250000руб.) и соглашение о внесении задатка ... от ... года (сумма задатка 150000руб.), содержание которых аналогично указанному выше соглашению о внесении задатка ... от ... года.

Факт получения ответчиком денежных средств по каждому из указанных выше соглашений о задатке подтверждается распиской ... от ... года и отметкой о получении денежных средств на самом соглашении о внесении задатка ... от ... года (л.д.9-11).

Ответчик не оспаривает факт получения им денежных средств на общую сумму 900000руб. в качестве задатка, суд считает данное обстоятельство установленным.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ) (п.4 ст. 421 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п.1 ст.329 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

В п.4 ст.380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Следовательно, в соответствии со статьей 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Оценив заключенные между сторонами указанные выше соглашения о задатке от ... года ..., от ... года ..., и от ... года ..., суд приходит к выводу о том, что соглашения о задатке фактически содержит в себе условия предварительного договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома (объекта незавершенного строительства), расположенных по адресу: ...; стороны согласовали предмет договора, его существенные условия и срок заключения основного договора купли-продажи.

Денежная сумма в размере 900000руб., уплаченная истцом по соглашениям о задатке, по мнению суда, обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи земельного участка, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения. Следовательно, задаток выполнял и платежную функцию.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с условиями соглашений о задатке, договор купли-продажи должен быть заключен до ... года.

Сторонами по делу не оспаривается, суд считает установленным, что в срок, указанный в соглашениях о внесении задатка - до ... года, основной договор купли-продажи поименованного выше имущества не был заключен. Стороны не оспаривают, что ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение заключить договор и не обратилась с требованием о понуждении к заключению договора. Суд считает указанные выше обстоятельства установленными и приходит к выводу о том, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

При таких обстоятельствах, применительно к приведенным правовым нормам, с момента истечения срока предварительного договора ответчик обязан возвратить истцу сумму задатка, поскольку указанная сумма с момента прекращения предварительного договора является неосновательным обогащением и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Отсутствие у истца денежных средств, достаточных для приобретения имущества, на дату, когда должен был быть заключен основной договор, на что ссылается ответчик, не освобождало продавца (ответчика) от обязанности заключить основной договор купли-продажи либо направить предложение о его заключении.

На основании изложенного, учитывая, что ни одна из сторон в установленный соглашением срок (до ... года) не направила другой стороне предложение о заключении основного договора купли-продажи, то обязательства по предварительному договору между сторонами прекратились и на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.

В силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По изложенным выше основаниям суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании уплаченного им задатка в сумме 900000руб. подлежат удовлетворению.

Оснований, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ, для оставления задатка ответчику, либо уплаты двойной суммы задатка истцу, суд по делу не усматривает.

Суд пришел к такому выводу по следующим основаниям:

как установлено судом, ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с предложением заключить договор.

Как утверждают ответчик и его представитель, истец отказался от заключения сделки по причине того, что он не сумел собрать необходимую сумму денежных средств и утратил интерес к сделке по семейным обстоятельствам, о чем сообщил ответчику в ... года и предложил ему из уплаченной суммы задатка оставить у себя 200000руб. в счет компенсации понесенных ответчиком расходов по сделке, которая не состоялась по вине истца.

Истец указанные выше обстоятельства отрицает, утверждает, что ответчик к установленному в соглашениях о задатке сроку не получил (и не мог получить) согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, с ... года ответчик обещал истцу возвратить всю сумму задатка, истец ожидал возврата денег, в связи с чем обратился в суд незадолго до истечения срока исковой давности.

Представитель отдела опеки и попечительства Министерства образования Московской области по городскому округу Луховицы ФИО6 пояснила, что ФИО3 обращался только за получением консультации, в ходе которой ему было разъяснено, какие документы необходимо представить для получения согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по продаже имущества ребенка. Пояснила, что в обязательном порядке органу опеки и попечительства должны быть представлены документы на отчуждаемые и приобретаемые взамен дома и земельные участки. Орган опеки и попечительства должен выехать на место, осмотреть, и только после этого дать согласие (либо отказ) на совершение сделки. В данном случае документы на дом и земельный участок, которые ответчик намерен был приобрести взамен отчуждаемого (на дом и земельный участок ФИО5), в отдел опеки и попечительства не представлялись, дом и земельный участок не осматривались. Пояснила, что обычно сначала заключается договор на приобретение имущества в пользу ребенка, а затем - договор на отчуждение принадлежащего ребенку имущества. Вместе с тем, орган опеки и попечительства может дать согласие на совершение сделки по продаже принадлежащего ребенку жилого помещения и в том случае, когда еще не приобретено имущество взамен отчуждаемого, установив срок, в течение которого ребенку должно быть приобретено жилое помещение взамен отчуждаемого. В том случае, если в установленный срок взамен отчуждаемого не будет приобретено другое имущество, орган опеки и попечительства обращается в суд с иском о признании недействительной первоначальной сделки по продаже принадлежащего ребенку имущества. Если законный представитель ребенка по объективным причинам не успевает заключить сделку по приобретению имущества взамен отчужденного, орган опеки и попечительства продлевает ему срок на совершение cделки. При продаже дома и земельного участка отдел опеки и попечительства оценивает все имущество в совокупности, принимает во внимание площади отчуждаемого и приобретаемого жилого помещения и земельного участка, их стоимость, месторасположение и другие факторы, с учетом совокупности которых разрешается вопрос о соответствии сделок интересам ребенка.

По изложенным выше основаниям суд считает обоснованными доводы истца о необходимости наличия в данном случае на момент заключения основного договора надлежащим образом оформленного согласия (разрешения) органа опеки и попечительства на совершение сделок как по отчуждению имущества, так и по приобретению имущества в пользу ребенка, в связи с реальным риском последующего оспаривания отделом опеки и попечительства сделки по отчуждению имущества, собственником которого является несовершеннолетний сын ответчика.

Ответчик и его представитель не оспаривают, что ответчик в установленном законом порядке в письменном виде не обращался в Отдел опеки и попечительства с заявлением о получении согласия на совершение сделки по отчуждению имущества, принадлежащего ребенку, и такого разрешения не получил (ни в отношении отчуждаемого имущества, ни в отношении имущества, которое намерен был приобрести взамен).

По ходатайству ответчика суд допросил в качестве свидетеля ФИО5, который показал, что имел в собственности дом и земельный участок, находящиеся по адресу: ..., которые в ... года был намерен продать за 9,5млн.руб., доказательства о продаже дома по такой цене у свидетеля не сохранились. Соглашение с кем-либо из риэлторов о продаже дома он не заключал, но риэлторы приходили в дом, делали фотографии объекта. ФИО3 приезжал осматривать дом, после чего выразил готовность приобрести его, после того как в июле-августе продаст свой дом. ... года свидетель заключил с ФИО3 соглашение о задатке, в котором установили срок совершения сделки – не позднее ... года, получил в качестве задатка 50000руб. В установленный срок сделка не состоялась, поскольку ФИО3 не смог продать свой дом из-за проблем со стороны покупателя его дома. Подробности свидетелю не известны. ФИО3 просил подождать, в ... года свидетель сообщил ФИО3, что больше ждать не может. ... года свидетель продал дом и земельный участок другому лицу за 5,5 млн.руб., уплаченный задаток ФИО3 не возвращен.

Изложенные свидетелем ФИО5 обстоятельства соглашением о внесении задатка от ... года, заключенным с ФИО3 (л.д. 50), договором купли-продажи земельного участка и жилого дома ... года, согласно которому дом и земельный участок ФИО5 проданы за 5,5млн.руб. (л.д.61-65).

Сопоставив характеристики домов и земельных участков ФИО5 и ФИО3, суд считает, что в данном случае значительно отличаются по площади земельные участки и жилой дом, месторасположение отчуждаемого и приобретаемого дома.

Кроме того, суд считает, что в судебном заседании не нашли своего подтверждения доводы ответчика о том, что объекты равнозначны по цене. Так, свидетель ФИО5 показал о намерении продать дом и земельный участок за 9,5 млн. руб., фактически продал их за 5,5млн.руб.

Свидетель ФИО7 пояснил, что знает ФИО3 по совместной работе в агентстве недвижимости, которое они вместе открывали. ... года на приеме у стоматолога ФИО5 узнал о его намерении продать дом и земельный участок по цене 10млн.руб., о чем сообщил ФИО3 Сам свидетель объект продажи не осматривал, продажей его не занимался. Приблизительно через год узнал, что сделка между ФИО3 и ФИО5 не состоялась, поскольку покупатель не смог что-то продать.

Свидетель ФИО8 показала, что с ... года является руководителем агентства по продаже недвижимости СТ «Альтернатива», в которое обращался ФИО5 с просьбой найти покупателя на дом и земельный участок, договор с ним на заключался, объекты были сфотографированы сотрудниками агентства и через Некоммерческое партнерство «Мегаполис сервис» выставлены на продажу по цене 5,6млн.руб. Оказание услуг без заключения договора является обычной практикой.

Свидетель ФИО9 пояснила, что с ... года работает в Агентстве недвижимости «СТ Альтернатива», знает ФИО3, как бывшего директора Агентства недвижимости. ФИО5 обращался в СТ «Альтернатива» с просьбой продать дом и земельный участок по адресу: ... Свидетель осматривала объекты, фотографировала их, выставляла в сети «Интернет» на продажу по цене 5,6 млн.руб., которая была согласована с продавцом. Покупатель не был найден, договор с ФИО5 на оказание услуг не заключался.

Оценивая показания свидетелей, суд считает их достоверными, у суда нет оснований им не доверять, при этом суд учел, что свидетели давали показания в отношении событий по прошествии значительного промежутка времени, чем объясняются некоторые расхождения в них.

В соответствии с п.3 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну (попечителю) в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.

Следовательно, к исключительной компетенции органа опеки и попечительства отнесено разрешение вопроса о том, равнозначны ли отчуждаемые дом и земельный участок тем объектам, которые законный представитель намерен был приобрести ребенку.

Поскольку в орган опеки и попечительства за получением согласия в предусмотренной законом форме ответчик не обращался, соответственно, разрешение на совершение сделок не было получено, суд приходит к выводу, что ответчиком не представлено убедительных и достоверных доказательств, бесспорно подтверждающих его доводы о том, что основной договор между сторонами по делу не был заключен по вине истца.

Суд считает, что приобретение истцом ... года жилого дома и земельного участка по адресу: ... (л.д.45-49), не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку указанное выше имущество было приобретено истцом по прошествии значительного промежутка времени после установленной сторонами по делу даты заключения основного договора – ... года.

Ответчиком также не представлено доказательств, подтверждающих его доводы о том, что истец сам отказался от заключения сделки и согласился оставить часть от уплаченного задатка у ответчика. Эти доводы истец опроверг, представив претензию от ... года о возврате суммы задатка (л.д.5-6).

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

Истец оплатил госпошлину в сумме 12200руб., что усматривается из чека-ордера от ... года филиала №... Среднерусского банка (л.д.4).

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ относится госпошлина по делу.

Следовательно, с ответчика в пользу истца следует взыскать уплаченную по делу госпошлину в сумме 12200руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 (он же законный представитель ФИО4) о взыскании задатка, оплаченного по предварительному договору купли- продажи удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 900000руб. (девятьсот тысяч рублей), оплаченные по соглашениям о внесении задатка от ... года ..., от ... года ...... года ..., заключенным между ФИО3 (законным представителем несовершеннолетнего сына ФИО4) и ФИО2, и госпошлину по делу в размере 12200руб., а всего 912200руб. (девятьсот двенадцать тысяч двести рублей).

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Луховицкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ... года.

Председательствующий судья Ступина С.В.

...