Гражданский кодекс часть 1

С 13 мая 2005 года ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> лит. А, <адрес>. С 12 июля 2006 года он состоял в браке с ФИО2 (ФИО5). 01 февраля 2014 года ФИО1 выдал доверенность сроком на 3 года ФИО2 (ФИО6) и составил завещание в ее пользу. Фактически брачные отношения были прекращены весной 2015 года. С 17 января 2017 года истец находился в СИЗО -4. Как стало известно истцу позднее, по заявлению ФИО2, как его представителя, и ФИО3 06 февраля 2017 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанную жилую площадь на ФИО3, по указанной доверенности от имени истца. При этом полномочия ФИО2 на основании доверенности уже прекратились, на дату государственной регистрации. Впоследствии ФИО3 продал спорную квартиру ФИО4

Истец просит, с учетом уточнения – л.д.152-153, признать договор купли-продажи квартиры между ФИО1 и ФИО3 незаключенным, переход права собственности не состоявшимся, договор купли-продажи квартиры между ФИО3 и ФИО4 незаключенным, переход права собственности несостоявшимся, недействительными регистрационные записи о переходе права собственности и о применении последствия незаключенной сделки путем возврата вышеуказанного имущества ФИО1

В суде ФИО1 на требованиях настаивал, полагая, что право собственности на недвижимое имущество может возникнуть только с момента государственной регистрации, именно, на дату регистрации перехода права собственности у представителя, действовавшего по доверенности, должны быть соответствующие полномочия от собственника.

ФИО2 и ее представитель ФИО7 в устных и письменных пояснениях, (л.д. 169-174), с иском не согласны, просят в иске отказать, поскольку доверенность на продажу квартиры удостоверена нотариусом, в ней выражена воля собственника определенно, документы на государственную регистрацию были поданы представителем продавца и покупателем в период действия доверенности.

Ответчик ФИО3 в суде иск не признал, пояснив, что договор купли-продажи заключен с уполномоченным представителем собственника. Покупая квартиру, все требования закона к сделке и регистрации перехода права собственности были соблюдены. Квартиру ему показывала ФИО2 Расчет с ней за квартиру произведен в полном объеме. В дальнейшем, в связи с нуждаемостью в деньгах, он продал квартиру ФИО4

ФИО4 и ее представитель ФИО8 с иском не согласны, просят отказать.

ФИО4 обратилась (л.д.39-42) со встречным иском к ФИО2, ФИО3, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем, ссылаясь на то, что со дня приобретения квартиры ФИО4 в полном объеме осуществляет права собственника, договор является основанием возникновения у нее права собственности.

Представитель Росреестра в суд не явился, в письменном отзыве на иск (л.д.83-87), ссылается на то, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить, со стороны государства, юридическую силу правоустанавливающих документов, она не затрагивает самого содержания указанного права, не ограничивает свободу договоров. Представитель выразил не согласие с процессуальным статусом Управления Росреестра, как ответчика по делу. Просит в иске отказать и дело рассмотреть в свое отсутствие.

Выслушав стороны по делу, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статей 209, 218, 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Право собственности может быть передано на основании договора купли-продажи, при этом, собственник вправе уполномочить иных лиц за совершение сделки от своего имени. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие истечения срока доверенности.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно свидетельству 12 июля 2006 года ФИО1 и ФИО2 заключили брак 12 июля 2006 года (л.д.7), супруге присвоена фамилия ФИО5.

Решением мирового судьи судебного участка № Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут брак между ФИО1 и ФИО6

Судом установлено, что ФИО1 (л.д.140) 01 февраля 2014 года выдал сроком на 3 года нотариальную доверенность на имя ФИО6 (ФИО2) с правом распоряжения всем своим имуществом, а соответственно, квартирой по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> лит. А, <адрес>.

21 декабря 2016 года заключен договор купли-продажи квартиры, между представителем собственника ФИО1 – ФИО6 (ФИО2) и ФИО3

Договор составлен в письменной форме (л.д.141-142), в нем между сторонами достигнуто соглашение по идентификации квартиры (адрес, количество комнат, площадь) и цене в размере 4 200 000,00 руб.

Кроме того, между представителем продавца и покупателем составлен и подписан акт приема–передачи квартиры 30 января 2017 года (л.д.99).

Заявление о государственной регистрации перехода права собственности ФИО3 и представитель собственника ФИО1 – ФИО6 (ФИО2) подали в МФЦ Московского района 25 января 2017 года (л.д.102), в период действия доверенности.

Согласно выписке из ЕГРН переход права собственности на спорную квартиру по указанной сделке зарегистрирован 06 февраля 2017 года, (л.д.69).

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от 21 декабря 2016 года заключен между сторонами в письменной форме, содержит все существенные условия, исполнен со стороны продавца и покупателя, заключение договора представителем, от имени представляемого, соответствует закону, полномочия представителя на заключение договора имелись, доверенность отозвана не была, недействительной не признана.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 10-П, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как акт регистрирующего государственного органа, имеющий место после совершения тех или иных юридически значимых действий с объектами недвижимого имущества, не является фактором, изменяющим саму природу гражданско-правовых отношений по поводу этого имущества. Таким образом, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав.

Из положений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 4, пункт 1 статьи 14, пункт 3 статьи 15, пункт 1 статьи 31) следует, что в процессе регистрации правообладатель участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется.

Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств, а именно заключения договора купли-продажи квартиры, между представителем собственника ФИО6 (ФИО2) и ФИО3 21 декабря 2016 года, принимая во внимание, что ФИО1 нотариальную доверенность, выданную на имя ФИО6 (ФИО2) не отзывал, заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру подано в период действия доверенности, суд приходит к выводу, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру после срока окончания доверенности, при условии, что договор подписан и сдан на государственную регистрацию до окончания срока действия доверенности, сама по себе не означает, что договор не заключен.

Следовательно, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования ФИО1 о признании договора купли-продажи от 21 декабря 2016 года квартиры между ФИО1 и ФИО3 незаключенным, переход права собственности не состоявшимся.

01 ноября 2017 года между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи спорной квартиры, стоимостью 3 600 000,00 руб. (л.д.135-136). Дата регистрации: 13 ноября 2017 года.

Из материалов дела видно, что ФИО4 заключила договор купли-продажи в простой письменной форме с посторонним для него лицом ФИО3, оговорив в нем все существенные условия. Факт передачи имущества и условия расчета между ними следует из заключенного договора.

При совершении сделки ФИО4 проявила должную разумность, осторожность и осмотрительность, полагалась на достоверность сведений о праве собственности на приобретаемое имущество, содержащихся в ЕГРН.

Как указано выше, в удовлетворении исковых требований о признании договора незаключенным от 21 декабря 2016 года судом отказано. При этом установлено, что имущество выбыло из владения собственника ФИО1 по его воле, поскольку ФИО2, принимая решение о заключении договора купли-продажи квартиры от 21 декабря 2016 года, действовала в соответствии с предоставленными ей ФИО1 полномочиями.

При разрешении заявленных требований, суд руководствуется разъяснениями, данными в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, признание судом факта заключения договора купли-продажи от 21 декабря 2016 года квартиры между ФИО1 и ФИО3, влечет отказ в удовлетворении вытекающих требований истца, а именно о признании договора купли-продажи квартиры между ФИО3 и ФИО4 незаключенным, переход права собственности несостоявшимся, о признании недействительными регистрационных записей о переходе права собственности, о применении последствия незаключенной сделки путем возврата вышеуказанного имущества ФИО1

Следовательно, суд приходит к выводу об отказе в иске ФИО1 в полном объеме.

Разрешая встречные исковые требования о признании ФИО4 добросовестным приобретателем, суд учитывает, что признание степени добросовестности приобретателя относится к числу обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ определяет и выносит на обсуждение, при рассмотрении виндикационного иска, а также требования о признании недействительной сделки по распоряжению имуществом.

Кроме того, в силу абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, в силу закона (ст. ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

По делу доказано, что квартира выбыла у первоначального собственника согласно его воле. Поэтому признание ФИО4 добросовестным приобретателем, в данном споре не требуется. В настоящем споре, отказ в удовлетворении первоначального иска, по указанным основаниям, является достаточным способом защиты имущественных прав ФИО4 на квартиру.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4

о признании договора купли-продажи квартиры между ФИО1 и ФИО3 незаключенным, переход права собственности не состоявшимся,

о признании договора купли-продажи квартиры между ФИО3 и ФИО4 незаключенным, переход права собственности несостоявшимся,

о признании недействительными регистрационных записей о переходе права собственности,

о применении последствия незаключенной сделки путем возврата вышеуказанного имущества ФИО1

оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО4 к ФИО2, ФИО3, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья О.Н. Тиунова