Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 в интересах ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действуя в интересах ФИО2, обратился в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, в соответствии с выданной доверенностью, поручила своему сыну ФИО5 продать принадлежащие ей здания, находящиеся по адресу: <адрес>, на условиях и цене по своему усмотрению. Через некоторое время ФИО2, в соответствии со ст.429 ГК РФ, лично заключила с покупателем предварительный договор о продаже объектов недвижимости, в котором стороны определили все существенные условия договора. В счет обеспечения оговоренных в предварительном договоре условий, в соответствии со ст. 380 ГК РФ, покупатель ФИО3 передал ФИО2 задаток в сумме № рублей. В связи с вышеизложенным необходимость участия ФИО5 в организации и оформлении договора по продаже принадлежащих ФИО2 объектов недвижимости отпала, поэтому ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отозвала выданную ФИО5 доверенность. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО5 передал ФИО2 деньги в сумме № рублей и экземпляр договора купли-продажи принадлежащих ФИО2 объектов недвижимости. Общая сумма сделки составила № рублей, что не соответствует условиям, определенным в предварительном договоре, в котором указана цена № рублей. Также в договоре купли-продажи указано о продаже двухэтажного здания инженерного корпуса, а в соответствии с техническим паспортом, на момент заключения сделки, в здании инженерного корпуса был достроен третий этаж. Считает, что сделка совершена не уполномоченным лицом, с существенными нарушениями условий предварительного договора. Просит признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, обязать Управление Федеральной регистрационной службы по <адрес> отменить государственную регистрацию права собственности на указанные объекты недвижимости.

В судебном заседании ФИО1 поддержал исковые требования и просил их удовлетворить по изложенным в иске основаниям, указав, что просит признать сделку недействительной, поскольку она заключена неуполномоченным на то лицом, поскольку доверенность, на момент заключения оспариваемой сделки, была отозвана ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 у ФИО5 путем отобрания, в присутствии ФИО3, у ФИО5 об этом расписки после заключения между ФИО2 и ФИО3 предварительного договора, составленного в коридоре помещения нотариуса <адрес>, где ФИО2 получила от ФИО3 задаток в сумме № рублей.

Кроме того, просит признать оспариваемую сделку недействительной, поскольку нарушены существенные условия предварительного договора: цена и предмет, определенные в предварительном договоре, не соответствуют указанным в оспариваемой сделке, а именно: в предварительном договоре указана цена -№ руб., а по состоявшейся сделке-общая стоимость составила № рублей; по договору продано 2-х этажное здание, фактически являющееся на момент заключения договора 3-х этажным, таким образом, совершена притворная сделка, так под покупкой двухэтажного здания замаскирована продажа 3-х этажного здания, принадлежавшего продавцу, понесшему расходы на его строительство, но не представившего новые документы. При этом пояснил, что ни нотариус, ни Регистрационную служба об отзыве доверенности ФИО2 уведомлены не были ввиду отсутствия указания на эту необходимость в законе.

В судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о дне, месте и времени слушания дела: истец ФИО2, ответчик ФИО3, представитель третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> – в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ просил дело рассмотреть в отсутствие представителя Росреестра. Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц.

Выслушав доводы участников процесса, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Cогласно ч.1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии со ст.185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу (ч.№).

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (ч.№).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдала своему сыну ФИО5 доверенность, сроком действия на три года (л.д.№), которой уполномочила последнего управлять и распоряжаться принадлежащим ей недвижимым имуществом, расположенным по адресу: <адрес>, № и в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки в частности: покупать, продавать, приватизировать, обменивать, уступать, сдавать в аренду любые жилые и нежилые помещения и строения, здания, дома с придомовыми постройками, земельные участки, любое другое имущество в совместную или долевую собственность, с правом определения долей, закладывать и принимать в залог любое движимое и недвижимое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению на территории любого города или населенного пункта; производить расчеты по заключенным сделкам; быть представителем в любых предприятиях, организациях, учреждениях, в том числе в органах, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по всем вопросам, с правом получения правоустанавливающих документов, дубликатов (копий), свидетельств о госрегистрации на принадлежащие доверителю на праве собственности объекты недвижимости, справки документы, расторжения заключенных сделок; с правом подавать и подписывать разного рода заявления, в том числе заявления на регистрацию перехода права и прекращения права собственности, подписывать договоры, дополнительные соглашения, акты приема-передачи, расписываться за доверителя, совершать все действия и формальности, связанные с выполнением указанных поручений.

В судебном заседании также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующим по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО2 (продавца), был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости (л.д.№), с передаточным актом (л.д.№), по которому последняя передала в собственность ФИО3 (покупателя), который принял и оплатил по цене № рублей, принадлежащее ей имущество, состоящее из объектов недвижимости: двухэтажного здания инженерного корпуса, общей площадью № кв. м., здания механических мастерских с пристройкой, общей площадью № кв. м., асфальтового замощения общей площадью № кв. м., одноэтажного здания гаража со встроенными складами, общей площадью № кв.м., расположенных по адресу: <адрес>; одноэтажного здания гаража, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. При этом в договоре указано, что общая стоимость имущества составляет № рублей, указанная цена установлено соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит, оплата произведена

Указанный договор подписан сторонами, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра-картографии по <адрес>, произведена государственная регистрация права собственности за номером регистрационного округа №, с датой регистрации ДД.ММ.ГГГГ с номерами регистрации: №

В силу ст.209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу ч.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст.432 ГК РФ, договор считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 554 ГК РФ указывает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч.1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст.424 ГК РФ, не применяются.

При этом, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с требованием ст.556 ГК РФ.

Анализируя содержание указанного договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, сопоставляя с нормами вышеприведенного действующего законодательства, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор и доверенность соответствуют требованиям вышеуказанных норм действующего законодательства, поскольку в данном случае ФИО5, действующий по нотариально удостоверенной, в соответствии ст.185 ч.ч.1,2 ГК РФ, доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени (продавца) ФИО2, в рамках представленных ему собственником недвижимого имущества полномочий, предусмотренных ст.209 ГК РФ по распоряжению указанными в договоре объектами недвижимого имущества, обличив правоотношения в правовую форму сделки, оформил договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (ст.549 ГК РФ), в соответствии с требованиям ст.550 ГК РФ составленного в письменной форме, подписанного сторонами в нем определены предмет (двухэтажное здание инженерного корпуса, общей площадью № кв. м., здание механических мастерских с пристройкой, общей площадью № кв. м., асфальтовое замощение общей площадью № кв. м., одноэтажного здание гаража со встроенными складами, общей площадью № кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; одноэтажное здания гаража, общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: <адрес> и цена имущества-№ рублей (ст.ст.554, 555 ГК РФ), т.е. содержащего все существенные условия указанного договора, и заключенным в соответствии с требованиями ст.432 ГК РФ.

При этом, согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№), являющегося неотъемлемой частью указанного договора, сторонами исполнены условия договора, передача указанного недвижимого имущества от продавца к покупателю произведена, расчет между продавцом и покупателем в сумме № произведен полностью, имущество осмотрено, претензий по техническому состоянию продаваемого имущества покупатель не имеет, указанным актом каждая сторона по договору подтверждает, что взаимные обязательства по договору выполнены, претензий друг к другу стороны не имеют. Указанный передаточный акт, как и договор купли-продажи недвижимости, подписан сторонами.

Кроме того, в соответствии с требованием ст.551 ГК РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с заключением указанной сделки, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра-картографии по <адрес>, произведена государственная регистрация перехода права собственности за номером регистрационного округа <адрес>, с датой регистрации ДД.ММ.ГГГГ с номерами регистрации: №.

Как усматривается из искового заявления и следует из пояснений в суде ФИО1, представляющего интересы ФИО2, сторона истца, оспаривая указанный договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, просит признать его недействительным, указывая на заключение данной сделки неуполномоченным на то лицом, поскольку доверенность на момент заключения оспариваемой сделки была отозвана ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, путем отобрания, в присутствии ФИО3, у ФИО5 об этом расписки (л.д.№) после заключения между ФИО2 и ФИО3 предварительного договора составленного в коридоре помещения нотариуса <адрес> (л.д.№), где ФИО2 получила от ФИО3 задаток в сумме № рублей, а также нарушение существенных условий предварительного договора: цена и предмет, определенные в предварительном договоре, не соответствуют указанным в оспариваемой сделке, являющейся притворной, подтверждается техпаспортом (л.д.№).

Однако, указанные доводы стороны истца суд признает несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм действующего гражданского законодательства РФ.

Согласно п.2 ч.1 ст.188 ГК РФ, действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.

Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (ч.2).

В силу ч.1 ст.189 ГК РФ, лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

В обоснование доводов, подтверждающих недействительность оспариваемой сделки, ввиду ее заключения неуполномоченным лицом, доверенность, которого отозвана доверителем, ФИО1, выступающий в суде в интересах ФИО2, сослался документы, именуемые им как расписка (л.д.№), предварительный договор (л.д.№), техпаспорт (л.д.№). При этом пояснил, что ни нотариус, ни Регистрационную служба об отзыве доверенности ФИО2 уведомлена не была ввиду отсутствия указания на эту необходимость в законе.

Однако, как усматривается из требований ч.2 ст.189 ГК РФ, указанная норма возлагает на лицо выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязанность по извещению лица, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Как следует из расписки (л.д.№), последняя дана ФИО5 ФИО2 в том, что выданная ею доверенность на продажу зданий на <адрес> в <адрес>, ею отозвана и доверенность ей возвращена.

Данные обстоятельства подтвердил свидетель ФИО5, давший в судебном заседании аналогичные показания, к которым суд относится критически, поскольку он, является близким родственником стороны истца ФИО2, и заинтересован в исходе дела.

Как усматривается из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия на три года (л.д.№), ФИО2 уполномочила сына ФИО5, для представления ее интересов, в том числе в органах, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при заключении сделок, в том числе покупки, продажи недвижимого имущества, с правом подписи, которое производило регистрацию оспариваемой сделки.

Согласно показаниям свидетеля Свидетель 1, удостоверявшего указанную доверенность, в том числе на распоряжение имуществом, совершения сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, в объеме полномочий, указанных в ней, копия данной доверенности (л.д.№), представленная копия доверенности в регистрационном материале была удостоверена им по просьбе ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, представившего подлинник указанной доверенности. При этом ни ФИО5, ни ФИО2 его не извещали об отзыве указанной доверенности, данных об отзыве этой доверенности у него до настоящего времени не имеется. При отзыве доверенности доверителю достаточно забрать доверенность у лица, которому выдана доверенность, в случае, если по какой-либо причине невозможно сделать этого, нотариус извещает лицо, у которого отзывается доверенность, об отзыве. Иных обстоятельств о составлении документов, касающихся оспариваемой сделки, он пояснить не может. Если есть подлинник документа, сделка совершается по подлинному документу, по копии доверенности сделку совершить нельзя.

Вместе с тем, согласно ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года №122-ФЗ (в ред. от 20.03.2011 г. №141-ФЗ), регламентирующей представление документов на государственную регистрацию прав, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При этом в ч.2 указанной нормы указан перечень документов, прилагаемый к заявлению о государственной регистрации прав, в том числе содержащий доверенность с указанием, что она должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право совершена представителем, действующим на основании доверенности, что имело место при заключении оспариваемой сделки.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что, в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ, стороной истца в подтверждении доводов о недействительности оспариваемой сделки, ввиду ее заключения неуполномоченным лицом, доверенность, которого отозвана доверителем, суду не представлено соответствующих достоверных доказательств, свидетельствующих об исполнении обязанности ФИО2 возложенной на последнюю, как лицо выдавшее доверенность, ч.2 ст.189 ГК РФ, по извещению об отзыве доверенности третьего лица-органа, осуществляющего госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем данный довод стороны истца суд признает несостоятельным.

При этом ссылки стороны представителя ФИО1 на показания свидетеля Свидетель 1 о достаточности отобрания доверенности доверителем у поверенного лица при отзыве доверенности и невозможности совершения сделки по копии доверенности, суд считает несостоятельными, с учетом вышеприведенных норм действующего гражданского законодательства.

Кроме того, согласно ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. (ч.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч.4).

Анализируя содержание документа, именуемого стороной истца как предварительный договор (л.д.24), суд приходит к выводу, что он по существу таковым не является, поскольку не соответствует требованиям ст.429 ГК РФ, регламентирующей форму, порядок, и условия заключения предварительного договора, поскольку в силу требований ч.2 ст.429 ГК РФ, не заключен в форме, установленной для основного договора купли-продажи недвижимости в соответствии со ст.550,551 ГК РФ, т.е. не смотря на то, что он составлен в письменной форме, он должен быть зарегистрирован в установленном указанной нормой порядке, в противном случае несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2 ст.429 ГК РФ).

Кроме того, в нарушение требований ст.429 ч.ч.3,4 ГК РФ, рассматриваемый документ не содержит условий, позволяющих установить предмет (конкретный перечень объектов недвижимости и их характеристика), ограничиваясь указанием на адрес их расположения, также отсутствует срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, дата составления рассматриваемого документа.

При этом, по смыслу ст.429 ч.1 ГК РФ, главной целью (предметом) предварительного договора является именно установление обязательства сторон по заключению в будущем основного договора, а не его характеристика условий будущего договора.

Из содержания документа, именуемого стороной истца как предварительный договор и оспариваемого договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№), усматривается, что изначально намерение сторон предполагало заключить между собой договор купли-продажи недвижимого имущества, оговорив последствия не заключения данного договора в документе (л.д.№); то что волеизъявление сторон было направлено на создание соответствующих правовых последствий, также подтверждается заключением впоследствии оспариваемого договора, содержащего указанный вид сделки, достоверных доказательств, свидетельствующих о намерении сторон оспариваемой сделкой прикрыть другую сделку, стороной истца суду не представлено, а представленная стороной истца копия техпаспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, т.е. гораздо позже заключения оспариваемой сделки, содержащий по экспликации 3 этажа здания № по <адрес>, указанных доводов не подтверждает, в связи с чем суд приходит к выводу, что оспариваемый договор не содержит признаков недействительности притворной сделки, указанных в ст.170 ч.2 ГК РФ, и таковым не является.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ стороной истца в подтверждении доводов о недействительности оспариваемой сделки, ввиду нарушения существенных условий предварительного договора: цены и предмета, и их несоответствия в оспариваемой сделке, суду не представлено соответствующих достоверных доказательств.

При этом ссылки представителя ФИО1 на показания заинтересованного в исходе дела свидетеля ФИО5, аналогичные доводам указанного представителя, суд считает несостоятельными по вышеизложенным мотивам.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования, заявленные ФИО1 в интересах ФИО2, являются необоснованными, в связи с чем в удовлетворении указанных требований следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО1, действующему в интересах ФИО2, в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> отменить государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Глушковский районный суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения суда, с которым стороны могут ознакомиться ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Л.А. Родионова