Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что на основании договора дарения от <дата обезличена> является долевым собственником жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен> размере <данные изъяты> доли. <дата обезличена> между истцом и ее сестрами (ответчиками), заключен предварительный договор купли - продажи <данные изъяты> доли вышеуказанного имущества. Стороны оценили указанные доли в праве собственности на жилой дом в размере 500 000 руб., на земельный участок – 80 000 руб. По условиям договора, истец выплачивает ответчикам 87 000 руб. в качестве задатка до подписания договора, 493 000 руб. должны быть предоставлены ФИО1 ПАО «Сбербанк России». Однако, Банк отказал истцу в заключение кредитного договора, основной договор купли – продажи имущества заключен не был. Истец обращалась к ответчикам с предложением заключить договор купли – продажи с рассрочкой платежа, которое оставлено ответчиками без удовлетворения. Считает данную сделку (предварительный договор купли – продажи от <дата обезличена>) ничтожной, поскольку договор составлен в простой письменной форме, нотариально не удостоверен. Несоблюдение нотариальной формы оспариваемого предварительного договора влечет его ничтожность. Просит признать недействительной ничтожную сделку – предварительный договор купли – продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес обезличен>, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца 43 500 руб., взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца 43 500 руб. (л.д.147-148).

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 25.03.2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5 (протокол судебного заседания от 25.03.2021 года).

Истец ФИО1, представитель истца У. Н.Ю., действующая на основании устного заявления, в судебном заседании и в письменных пояснениях исковые требования поддержали, пояснили, что истец является долевым собственником, в доме проживает, после смерти отца сестры решили выселить истца, после чего истец решила выкупить у сестер принадлежащие им доли, между сторонами был оформлен предварительный договор купли-продажи. Без объяснения причин Банк отказал в предоставлении займа. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность, в силу ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли в праве собственности на объект недвижимости обязательно (л.д.99-101).

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, в <дата обезличена> купили спорный жилой дом в долевую собственность, что пока был жив отец, согласились зарегистрировать истца в <дата обезличена> по месту жительства в спорном доме для того, чтобы она смогла получать пенсию. После смерти отца обратились в суд с иском о выселении истца, после чего договорились, что истец выкупит принадлежащие им доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок. Денежные средства по 43 500 руб. каждая получили от истца в качестве задатка, полагают, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, который мог обратиться за предоставлением кредита в другой банк, задаток возврату не подлежит.

Представитель ответчика ФИО3 – Ц. Д.А., действующий на основании устного заявления, в судебном заседании поддержал мнение доверителя. Указал, что предварительный договор купли – продажи является договором задатка, который в связи с отказом покупателя от заключения основного договора купли-продажи доли недвижимости, возврату не подлежит.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержала, пояснила, что приходится истцу родной сестрой, также как и ответчики, являлась собственником <данные изъяты> доли в праве собственности на дом и земельный участок по адресу: <адрес обезличен>. Когда сестры (ответчики) стали выселять истца из жилого дома оформила <данные изъяты> доли в праве собственности на истца по договору дарения, так как у истца не имеется другого жилья, кроме спорного жилого дома с земельным участком, в котором истец проживает в настоящее время.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании возражала в удовлетворении заявленных требований, подтвердила, что полученные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 43 500 руб. от истца получала, передала матери ФИО2

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела в судебном заседании, находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В судебном заседании установлено, что на основании договора дарения от <дата обезличена> ФИО6 является собственником <данные изъяты> доли земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. и жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес обезличен> (л.д.11-14, 81-98, 114-120).

<дата обезличена> между ФИО3, ФИО5, действующей от имени ФИО2, на основании доверенности, удостоверенной З. Е.В., временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа <адрес обезличен> городского округа <адрес обезличен>К. Н.В. от <дата обезличена>, зарегистрировано в реестре за <номер обезличен> (л.д.36-38) (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли – продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 65,5 кв.м. по адресу: <адрес обезличен> (л.д.15, 59-62).

По условиям договора стороны оценили указанные доли в праве общей долевой собственности на жилой дом в 500 000 руб., в праве общей долевой собственности на земельный участок в 80 000 руб. Указанные объекты недвижимости будут проданы Продавцом Покупателю за 580 000 руб., из которых: 87 000 руб. уплачены Покупателем Продавцу в качестве задатка, 493 000 руб. будут предоставлены ФИО1 ПАО «Сбербанк России».

Истец ФИО1 обращалась в ПАО «Сбербанк России» с заявкой на ипотечный кредит с июня 2020 года, Банком было принято отрицательное решение, о чем истцу направлен ответ об отказе в выдаче кредита (л.д.16).

Истец обращалась к ответчикам с предложением о заключении договора купли – продажи доли на условиях оплаты 493 000 руб. в рассрочку с установлением обеспечительных мер до полной оплаты стоимости доли (залог имущества) (л.д.17-24), указанное требование истца ответчиками осталось без ответа.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что долевыми собственниками земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. и жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес обезличен> являются ФИО6 (истец) в размере <данные изъяты> доли, ФИО3 (ответчик) в размере <данные изъяты> доли, ФИО2(ответчик) в размере <данные изъяты> доли, ФИО4 (третье лицо) в размере <данные изъяты> доли, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости (л.д.86-98). Третье лицо ФИО4 предварительный договор купли-продажи не заключала и не подписывала, намерение продать свою долю в праве собственности истцу не имела.

Учитывая, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, долевой собственник ФИО4, участником оспариваемой сделки не являлась, предварительный договор купли-продажи доли недвижимости не подписывала, следовательно, спорный предварительный договор купли-продажи доли недвижимости подлежал нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

Принимая во внимание, что предварительный договор купли-продажи в отношении доли в праве собственности на объекты недвижимости от <дата обезличена> нотариально не удостоверен, суд приходит к выводу о несоблюдении сторонами обязательной нотариальной формы сделки. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность, в связи с чем требования ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от <дата обезличена>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки следует удовлетворить.

Следует признать заключенный ФИО1 с ФИО2, ФИО3 <дата обезличена> предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес обезличен>, недействительным.

Следует применить последствия недействительности сделки.

Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2 денежные средства в размере 43 500 руб., с ФИО3 в размере 43 500 руб., полученные ответчиками по недействительной сделке.

С учетом изложенного, доводы представителя ответчика ФИО3 – Ц. Д.А. о том, что предварительный договор купли-продажи доли недвижимости, заключенный сторонами, является договором задатка, судом не могут быть приняты во внимание, являются несостоятельными.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Договор задатка, как правило, заключается к предварительному договору купли-продажи недвижимости, задаток является обеспечением обязательств сторон.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что договор задатка в письменном виде сторонами не заключался, денежные средства в общем размере 87 000 руб. ответчики получили от истца по предварительному договору купли-продажи доли недвижимости от <дата обезличена>. Оспариваемый предварительный договор купли-продажи, представленный суду, имеет не только соответствующее наименование и содержание, а также содержит волю сторон о заключении основного договора купли-продажи доли недвижимости на определенных условиях. Доказательств обратного стороной ответчиков, суду не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче иска оплачена госпошлина в размере 2 810 руб. (л.д.6).

Судом исковые требования удовлетворены, следует взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 госпошлину в размере 300 руб., в равных долях, по 150 руб. с каждого.

В соответствии со ст.93 ГПК РФ, ст.333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено НК РФ.

Следует вернуть ФИО1 излишне уплаченную госпошлину в размере 2 510 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать заключенный ФИО1 с ФИО2, ФИО3 <дата обезличена> предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес обезличен>, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 43 500 (сорок три тысячи пятьсот) руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 43 500 (сорок три тысячи пятьсот) руб.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 госпошлину в размере 300 руб., в равных долях, по 150 (сто пятьдесят) руб. с каждого.

Вернуть ФИО1 излишне уплаченную госпошлину в размере 2 510 (две тысячи пятьсот десять) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 01 апреля 2021 года