Гражданский кодекс часть 1

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрации Нефтегорского городского поселения Апшеронского района Краснодарского края ФИО7, действующей на основании доверенности от 20.07.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Апшеронского районного суда Краснодарского края гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО8, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости, дополнительных соглашений, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

УСТАНОВИЛ:

26.07.2022 ФИО1 обратился в Апшеронский районный суд Краснодарского края с иском к ФИО5, ФИО8, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки путем признания недействительным зарегистрированного права общей долевой собственности за ответчиками ФИО5, ФИО8, с прекращением права общей долевой собственности на данное имущество, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записей о зарегистрированном праве собственности за ФИО5, ФИО8 на это имущество, восстановлении права собственности истца на указанное имущество.

26.09.2022 на основании протокольного определения суда судом приняты уточенные исковые требования ФИО1, заявленные им в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором истец просил суд признать недействительными соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, а так же соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

Рассмотрение дела начато с самого начала.

В обоснование доводов иска и уточненных исковых требований ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи купил у ЖСК «...» незавершенный строительством жилой дом, площадью 138,4 кв.м., расположенный по адресу:.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией МО во исполнение постановления главы администрации МО от ДД.ММ.ГГГГ№ был заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № с кадастровым номером №, площадью 1277 кв.м., по адресу:.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом ТТТ врио нотариуса нотариального округа БББ, ФИО3 перезаключил договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения с администрацией Нефтегорского городского поселения на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании дополнительного соглашения от 15.11.2021 в п. 1.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка и его площади. Так, кадастровый номер земельного участка был изменен с № на №, площадь с 1277 кв.м., на 1139 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО3, действующей от имени ФИО1, на основании письменного соглашения с администрацией Нефтегорского городского поселения договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ был досрочно расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО3, действующей от имени ФИО1, на основании доверенности от 27.08.2021 был вновь заключен с администрацией Краснодарского края договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения №, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1139 кв.м., по адресу:.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действуя от имени ФИО1, на основании доверенности от 27.08.2021 уведомила администрацию Краснодарского края о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 к ФИО5 и ФИО8

17.02.2022 глава администрации района Краснодарского края ВВВ на основании письма № уведомил орган регистрации прав о согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды публичного земельного участка от ФИО1 к ФИО5 и ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действуя от имени ФИО1, на основании доверенности от 27.08.2021 заключила с ФИО5 и ФИО8 соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

Право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1139 кв.м., по адресу:на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано за ФИО5 и ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действуя от имени ФИО1, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО5 и ФИО8 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью 138,4 кв.м., расположенного по адресу:.

Указанный договор для регистрации сделки был сдан в орган регистрации прав.

ДД.ММ.ГГГГ уведомлением Управления Росреестра по Краснодарскому краю в адрес ФИО1 был направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав до ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по причине отсутствия у ФИО3 в доверенности от 27.08.2021 права на отчуждение имущества, объекта незавершенного строительства площадью 138,4 кв.м., расположенного по адресу:третьим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдал ФИО3 доверенность, удостоверенную нотариусом нотариального округа ККК, на основании которой уполномочил ее продать за 500 000 рублей и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства, по адресу:.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действуя от имени ФИО1, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО5 и ФИО8 дополнительное соглашение к договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны внесли изменения в преамбулу договора от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения реквизитов доверенности, на основании которой был заключен договор ДД.ММ.ГГГГ, указав в нем доверенность от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что основания приостановления государственной регистрации прав отпали, ДД.ММ.ГГГГ за ФИО5 и ФИО8 было зарегистрировано право общей долевой собственности ( по 1\2 доли за каждым) на объект незавершенного строительства площадью 138,4 кв.м., расположенного по адресу:.

В уточненных исковых требованиях ФИО1, оспаривая сделки, осуществленные от его имени ФИО3, указывает, что последняя не имела права на заключение их от его имени на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, так как указанный документ не содержит полномочий по отчуждению принадлежащего ему на праве собственности имущества третьим лицам.

В исковом заявлении ФИО1 по указанному мотиву, а так же отсутствия у него воли на отчуждение принадлежащего ему на праве собственности имущества просил суд признать недействительными заключенные от его имени ФИО3 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, применить последствия недействительности сделок, привести стороны в первоначальное положение, путем восстановление его прав на недвижимое имущество, а именно права аренды е на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу:.

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО3 не явились, уведомлены судом надлежащим образом, в порядке статей 48-49 ГПК РФ реализовали свое право на ведение дела в суде через своих представителей.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании уточенные исковые требования своего доверителя поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении по доводам, изложенным в исковом заявлении и в уточненных исковых требованиях, принятых судом 26.09.2022.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в удовлетворении исковых требований ФИО1 просил отказать в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, представленных в материалах дела. Дополнительно показал суду, что ФИО1 являлся титульным собственником земельного участка, при этом ФИО3 осуществляла его содержание, уплачивала арендные платежи, возводила за счет собственных средств на земельном участке жилой дом для дальнейшей продажи. Истец участия в строительстве жилого дома не принимал, расходы по содержанию земельного участка не нес, к судьбе указанных объектов недвижимости интереса не проявлял.

Ответчик ФИО5, его представитель по доверенности ФИО6 в удовлетворении исковых требований ФИО1 просили суд отказать в полном объеме, указав на то обстоятельство, что оспариваемые истцом сделки не имеют порока, заключены в соответствии с законом. После приобретения прав аренды на земельный участок и незавершенный строительством объект недвижимости ФИО5 совместно с ФИО8 произвели значительные затраты, связанные со строительством на земельном участке жилого дома, который в настоящее находится в завершающей стадии. По мнению ответчика ФИО5, истец действует недобросовестно, и злоупотребляет своими процессуальными правами, инициируя данное судебное разбирательство в отсутствие на то правовых оснований.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, уведомлена судом надлежащим образом, ранее, участвуя в предварительном судебном заседании, действуя в одном интересе с ответчиком ФИО5, в удовлетворении исковых требований ФИО1 просила отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, администрации Нефтегорского городского поселения Апшеронского района Краснодарского края ФИО7 принятие решения по иску ФИО1 оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Заместитель начальника управления Росреестра по Краснодарскому краю по Апшеронскому и Белореченскому районам ФИО9 представила в суд заявление о рассмотрении иска ФИО1 в отсутствие представителя органа регистрации прав.

В соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела своевременно размещена судом на официальном сайте Апшеронского районного суда (http:// apsheronsk.krd.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство), что свидетельствует из копии страниц официального сайта суда, подтверждающие размещение судом указанных сведений, представленных в материалах дела.

В силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не предоставлены сведения о причинах неявки или признает причины их неявки неуважительными. Такие обстоятельства судом установлены не были.

Во исполнение протокольного определения от 27.09.2022 в отсутствие возражений сторон судом в соответствие с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ принято решение рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке сторон.

Установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив собранные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу пп. 2 п. 1, а также п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При этом гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе присуждения к исполнению обязанности, возмещения убытков, взыскании неустойки, иными способами, предусмотренными законом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, добровольно принимают на себя права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения(ст. 421 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора купли-продажи купил у ЖСК «...» незавершенный строительством жилой дом, площадью 138,4 кв.м., расположенный по адресу:.

Правовые отношения между представителем и представляемым, а также оформление их полномочий регламентирует Глава 10 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу правомочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Гражданский кодекс РФ определяет общие реквизиты доверенности: указание на представителя и представляемого; указание на третье лицо, перед которым осуществляется представительство; письменная форма; дата совершения.

Как следует из материалов дела, ФИО1 значится зарегистрированным по адресу: .

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании доверенности, удостоверенной нотариусом ТТТ врио нотариуса нотариального округа БББ, запись в реестре №, уполномочил ФИО10 заключить и подписать с уполномоченным органом договор аренды на земельный участок, находящийся по адресу:, заключить и подписать дополнительное соглашение к договору аренды (соглашения о внесение изменений (дополнений) к договору аренды на условиях и за цену по своему усмотрению, а так же расторгнуть любые имеющиеся дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка, заключить и подписать на условиях по своему усмотрению соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, соглашения о расторжении любых имеющихся дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, осуществить государственную регистрацию договора аренды, соглашений о внесении изменений (дополнений) в договор аренды, расторжения договора аренды, соглашений о внесение изменений (дополнений) в договор аренды, расторжения договора аренды, совершать все необходимые действия по изменению категории и разрешенного использования земельного участка на любой иной вид разрешенного использования и категорию земельных участков и в соответствии с действующим законодательством, Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, оформить и зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на построенный на вышеуказанном земельном участке объект ИЖС (жилой дом, объект незавершенного строительства, незавершенный строительством жилой дом) с хозяйственными строениями или без таковых, ввести в эксплуатацию объект ИЖС, осуществить строительство, реконструкцию объекта ИЖС, сетей водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения и канализации, оформить все документы, согласования, необходимые для строительства, реконструкции объекта ИЖС.

В указанной доверенности ФИО3 так же делегированы права собственника на согласование условий заключаемых ею договоров по коммунальным услугам, изменения указанных договоров, внесение в них дополнений и расторжение указанных договоров, а так же права в части подписания акта сдачи в эксплуатацию (ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта ИЖС), подавать заявления от имени ФИО1 о государственной регистрации права, регистрации договора аренды, дополнительных соглашений к нему, получать после государственной регистрации права правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН и любые иные документы, оплачивать платежи и сборы, расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

Доверенность выдана на срок один год с запретом на передоверие полномочий по ней другим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действуя по указанной доверенности, перезаключила договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения с администрацией на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в п. 1.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка и его площади.

Кадастровый номер земельного участка был изменен с № на №, площадь с 1277 кв.м., на 1139 кв.м.

01.12.2021 по заявлению ФИО3, действующей от имени ФИО1, на основании доверенности от 27.08.2021 договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ранее был досрочно расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО3, действующей от имени ФИО1, на основании доверенности от 27.08.2021 был вновь заключен с администрацией договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения №, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1139 кв.м., по адресу:.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действуя от имени ФИО1, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ уведомила администрацию о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.12.2021 от ФИО1 к ФИО5 и ФИО8

17.02.2022 глава администрации ВВВ на основании письма № уведомил орган регистрации прав о согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды публичного земельного участка от ФИО1 к ФИО5 и ФИО8

Указанный договор для регистрации сделки был сдан в орган регистрации прав.

11.04.2022 уведомлением Управления Росреестра по Краснодарскому краю в адрес ФИО1 был направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав до 11.07.2022, в том числе по причине отсутствия у ФИО3 в доверенности от 27.08.2021 права на отчуждение имущества принадлежащего ФИО1 - объекта незавершенного строительства площадью 138,4 кв.м., расположенного по адресу:третьим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдал ФИО3 доверенность, удостоверенную нотариусом нотариального округа ККК., запись в реестре №, на основании которой уполномочил последнюю продать за 500 000 рублей и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства, находящиеся по адресу:, с правом заключения предварительного договора за цену, на сроки и прочих условиях по своему усмотрению, с правом снятия ограничений (обременений). В целях исполнения указанного поручения ФИО1 уполномочил ФИО3 быть его представителем во всех органах (организациях), в том числе в органе регистрации прав с подписанием передаточного акта, расчета по договору, путем перечисления причитающихся ему денежных средств на его расчетный счет, открытый в АО «...», а также совершать от его имени иные действия связанные с данным поручением.

Доверенность выдана на срок один год с запретом на передоверие полномочий по ней другим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действуя от имени ФИО1, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО5 и ФИО8 дополнительное соглашение к договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны внесли изменения в преамбулу указанного договора в части изменения реквизитов доверенности, на основании которой он был заключен, указав в нем полномочия представителя продавца по отчуждению имущества на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что основания приостановления государственной регистрации прав отпали, ДД.ММ.ГГГГ за ФИО5 и ФИО8 органом регистрации прав было зарегистрировано право общей долевой собственности ( по 1\2 доли за каждым) на объект незавершенного строительства площадью 138,4 кв.м., расположенного по адресу:.

В уточненном исковом заявлении ФИО1 просит суд признать все сделки, которые были осуществлены от его имени ФИО3 на основании доверенности от 27.08.2021, недействительными, привести стороны в первоначальное положение, исключив из реестра прав на недвижимость регистрационные записи о переходе права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости ФИО11 и ФИО5, восстановив за ним право собственности на указанный объект.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из разъяснений, данных в п. 52 постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В п. 2 ст. 1 ГК РФ закреплено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По смыслу статей 153, 154 ГК РФ сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом на ее совершение необходимо выражение согласованной воли ее сторон.

Из разъяснений, изложенных в п.50 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки)."

Таким образом, из анализа указанных положений в их системном толковании следует, что сделка является действительной, когда воля сторон сделок является согласованной и соответствует их волеизъявлению.

Согласно ст. 209 ГК РФ, право собственности наделяет собственника правомочиями владения, пользования и распоряжения. Данные правомочия носят абсолютный характер и принадлежат собственнику независимо от того, находится ли это имущество в его фактическом владении и пользовании или нет.

На основании ст. 549 ГК РФ правовой целью договора купли-продажи недвижимого имущества является переход права собственности на указанное имущество от продавца к покупателю.

Исходя из разъяснений, данных в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года№49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Представительство – это правоотношение.

Основаниями возникновения, изменения и прекращения любого правоотношения, в том числе и правоотношения добровольного представительства, являются юридические факты, т.е. факты реальной действительности, с наличием или отсутствием которых нормы гражданского права связывают юридические последствия.

В силу п. 2 ст. 154 ГК РФ, односторонней считается сделка, для совершения которого в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии со статьями 155, 156 ГК РФ односторонняя сделка создаёт обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии со ст. 158 ГК РФ, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В силу ст. 182 ГК РФ, сделка, совершённая одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указанного закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Как и другая сделка, доверенность, в силу определенных причин может быть признана недействительной судом, в том числе по основаниям, которые предусмотрены законом для сделок.

В связи с этим следует исходить из того, что по смыслу главы 10 ГК РФ доверенность является односторонней сделкой, к которой применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК РФ). Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) (ред. от 28.03.2018)

Согласно положениям ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу положений ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 Главы «Заключение договора» Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу п. 3 ст. 154 и п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Как следует из п. 2.1 оспариваемого ФИО1 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, после заключения договора стороны обязуются выполнить все действия, необходимые для регистрации перехода права собственности. При этом в п. 6.1 договора указано, что договор считается заключенным момента его государственной регистрации в силу положений ст. 443 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, вышеуказанная сделка, оспариваемая ФИО1 была заключена и зарегистрирована органом регистрации прав в установленном законом порядке с учетом подписанного сторонами сделки дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО1, которая как установлено судом предоставляла право ФИО3, отчуждать имущество, принадлежащее истцу на праве собственности.

При этом, системно толкуя текст договора от ДД.ММ.ГГГГ и текст дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом даты и последовательности их заключения, суд приходит к выводу, о том, что данные документы дополняют друг друга и исполнены с целью исполнения воли ФИО1 по отчуждению имущества от его имени его доверенным лицом ФИО3 и в его интересах.

Доверенность, выданная ФИО1 на право отчуждения объекта недвижимого имущества, принадлежащего ему, соответствует требованиям, установленным ст. 185 ГК РФ.

Факт выдачи доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не оспорен.

В Управлении Росреестра по Краснодарскому краю в установленные сроки были внесены изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, согласно представленному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ, что указывает на то, что на момент регистрации сделки (ее заключения) ФИО3 имела право представлять интересы ФИО1 в том числе отчуждать принадлежащее истцу имущество.

Изложенное подтверждает действительность совершения сторонами тех действий, которые предусмотрены договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны, совершая сделку, имели намерения создать соответствующие этой сделке правовые последствия, а именно, распорядиться имуществом, то есть ФИО1 намеревался прекратить свое право собственности на это имущество, продав его в лице ФИО3 ответчикам ФИО5 и ФИО8, которые намеревались приобрести имущество в собственность.

Доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени в установленном порядке не оспорены и не признаны недействительными.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в совокупности с заключенным от имени истца ФИО3 дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ, совершен в соответствии с требованиями действующего законодательства, сторонами сделки согласованы существенные условия договора, переход права собственности был зарегистрирован за новыми общедолевыми собственниками ФИО5 и ФИО8 в установленном законом порядке.

Поскольку оспариваемая сделка недействительной не признана, у суда отсутствуют законные основания для применения последствий недействительности сделки в виде возврата имущества в собственность ФИО1

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем, п. 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (определение ВС РФ от 0204.2020. Дело No 302-ЭС19-23916).

Таким образом, при продаже объектов незавершенного строительства расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца – ФИО1, к покупателям ФИО5 и ФИО8 перешли права и обязанности арендатора по договору от ДД.ММ.ГГГГ в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Доверенность, выданная ФИО1 от 27.08.2021 ФИО3 позволяла последней, осуществлять сделки по оформлению права аренды, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4). Статьёй 10 названного кодекса предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1)

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

С учетом того, что покупатели ФИО5 и ФИО8 в силу закона и специфики договорных отношений приобрели право на использование земельного участка находящегося в государственной собственности, который занят приобретенной им в общедолевую собственность недвижимостью, расторжение соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не может восстановить право истца на использование указанного земельного участка, в виду чего в удовлетворении данной части требований ФИО1 так же надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5, ФИО8, ФИО3 о признании недействительными соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Апшеронский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Бахмутов