Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО8, ФИО15 Гульбагдат (Альмире) Муратовне, ФИО2, ПАО Сбербанк в лице его Президента ФИО3, ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» в лице его Генерального директора ФИО4, ООО «Айриэлтор» в лице его Генерального директора ФИО5, ПАО «Банк ВТБ» в лице его Президента – Председателя правления ФИО6, ФИО7, ФИО9 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, договора ипотечного кредитования; о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, договора ипотечного кредитования; понуждении к совершению действий, направленных на защиту законных прав и интересов добросовестных покупателей недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просил:

- Понудить продавца квартиры ФИО8 заключить договор купли-продажи квартиры с покупателем квартиры ФИО1.

- Понудить ПАО «Сбер» заключить договор ипотечного кредитования с ФИО1 на покупаемую квартиру у продавца ФИО8.

- Признать недействительным заключенный договор купли-продажи квартиры между продавцом квартиры ФИО8 и покупателями квартиры ФИО7 и ФИО9.

- Признать недействительным заключенный договор ипотечного кредитования между ПАО «Банк ВТБ» и клиентами банка ФИО7 и ФИО9.

- Понудить руководство ПАО «Сбер», руководство ПАО «Банк ВТБ», руководство ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (электронной торговой площадки «ДомКлик»), руководство ООО «Айриэлтор» (электронной площадки ЦИАН) совместно сесть за стол переговоров и в 30-ти дневный срок выработать и реализовать единые правила и критерии обмена информацией между этими банками при заключении договоров ипотечного кредитования с клиентами и выработать единые правила и критерии обмена информацией между этими электронными площадками при продаже недвижимости в целях защиты его законных прав и интересов, как добросовестного покупателя недвижимости в РФ.

В обоснование требований истец указал следующее.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк», предварительно, до ДД.ММ.ГГГГ, одобрило ему получение ипотечного кредита (ипотеки) на сумму 5 670 000 рублей на срок 29 лет (348 месяцев) на покупку квартиры на вторичном рынке недвижимости <адрес> на основании его заявки в рамках жилищного кредитования от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ агент продавца квартиры ФИО8, посредник ФИО2, опубликовала объявление о продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на электронной торговой площадке по продаже недвижимости «ДомКлик» от ПАО «Сбер» в сети «Интернет». Объявления о продаже указанной квартиры были опубликованы почти одновременно на двух интернет-ресурсах (сайтах) в сети «Интернет» - на электронной торговой площадке «ДомКлик» от ПАО «Сбер» агентом продавца квартиры, посредником ФИО2, и на сайте ЦИАН агентом продавца квартиры, посредником ФИО11.

ДД.ММ.ГГГГФИО11 (агент продавца квартиры, посредник) направила со своего адреса электронной почты на его электронную почту предложение подписать вариант её Соглашения об авансе, на что он ответил отказом.

ДД.ММ.ГГГГ он и продавец квартиры ФИО8 подписали его вариант Соглашения об авансе от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в простой письменной форме, в целях покупки им квартиры в ипотеку, которая расположена по адресу: <адрес>, микрорайон Западный, <адрес>, и одновременно с этим, он передал лично продавцу квартиры ФИО8 на руки денежные средства в сумме 50 000 руб. в качестве аванса за покупаемую квартиру, а продавец квартиры ФИО8 передала ему копии страниц паспорта гражданина РФ, договора купли-продажи квартиры и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, Свидетельства о государственной регистрации права.

Подписанное ими Соглашение об авансе содержало в себе существенные условия, которые позволяли установить предмет, а также условия основного договора купли-продажи, относительно которых должно было быть достигнуто соглашение о заключении предварительного договора, что являлось добровольным исполнением сторонами, совместно, положений статьи 429 «Предварительный договор» ГК РФ, что, по сути их отношений, приравнивало заключенное Соглашение об авансе от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору между сторонами предстоящей сделки по купле-продаже квартиры в ипотеку. Соглашение об авансе от ДД.ММ.ГГГГ имело срок окончания своего действия ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ он направил в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС») в общем чате его ипотечной сделки на сайте электронной торговой площадки «ДомКлик» от ПАО «Сбербанк» свой вариант договора купли-продажи квартиры, который был согласован сотрудниками ООО «ЦНС» и одинаково учитывал интересы продавца на безопасное получение денег за продаваемую квартиру и минимизировал риски покупателя квартиры. Варианты основного договора купли-продажи недвижимости, размещённые на сайте ПАО «Сбербанк», на сайте «ДомКлик» ПАО «Сбербанк», не в полной мере защищают интересы покупателя недвижимости в современных рыночных условиях и гражданско-правовых отношениях, возникающих между продавцом и покупателем недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ в ходе телефонного разговора с агентом продавца квартиры, посредником ФИО11, он сообщил о своей заинтересованности в покупке квартиры продавца ФИО8 в ипотеку, о выполненных им действиях по подготовке к заключению сделки с его стороны, о предстоящей оценке квартиры оценочной организацией, однако агент продавца квартиры начала провоцировать его на скандал.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбер» отменило его запись на сделку по купле-продаже квартиры в ипотеку и по заключению договора ипотечного кредитования, назначенные на ДД.ММ.ГГГГ в 16 часов 00 минут к проведению в офисе ПАО «Сбер» по адресу: <адрес>, по причине того, что агент продавца квартиры, посредник ФИО11 в общем чате их сделки на электронной торговой площадке «ДомКлик» от ПАО «Сбербанк» сообщила о том, что она не будет продавать квартиру ему и у неё есть другой покупатель.

Сотрудница ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» в телефонном разговоре сообщила ему, что поскольку продавец квартиры ФИО8 отказалась от сделки купли-продажи квартиры, то, по её мнению, ПАО «Сбер» не будет приглашать его в офис, где заключаются договора ипотечного кредитования, потому, что на его время, на которое было назначено заключение и подписание его договора ипотечного кредитования, сотрудники банка пригласят других клиентов банка.

По мнению истца, сотрудники ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» и ПАО «Сбер» должны были принять все меры, которые требовались от них для надлежащего исполнения ими своих обязательств, а именно - проявить максимальную степень заботливости и осмотрительности в его случае потому, что он является таким же клиентом ПАО «Сбер», как и другие клиенты этого банка, и, понимая и осознавая всю неприятность сложившейся не по его вине ситуации, должны были пригласить его в офис банка в назначенный ими день и время, проявить максимальную степень заботливости ко мне, как к клиенту банка, осуществлять телефонные звонки к продавцу квартиры ФИО8 и её агентам, посредникам ФИО11 и ФИО2, и приглашать их в офис банка для подписания документов заключаемой между ними сделки по купле-продаже квартиры, потому, что именно по вине ПАО «Сбер» была допущена публикация объявления о продаже квартиры на электронной торговой площадке «ДомКлик» агентом продавца квартиры, посредником ФИО2, которую, как товар, ФИО2 не могла поставить покупателю. При этом, сотрудники банка, также, должны были проявлять максимальную осмотрительность, чтобы никто из других клиентов банка не был приглашён на назначенные для меня дату и время.

ДД.ММ.ГГГГ - к дате, на которую было назначено заключение в ПАО «Сбер» сделки по купле-продаже квартиры с использованием кредитных средств ипотечного кредитования, ПАО «Сбер» уже подготовило его Кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ№ и График платежей по нему.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на его имя поступили две идентичные телеграммы следующего содержания: «В связи с истечением срока соглашения об авансе от ДД.ММ.ГГГГ и неисполнением обязательств по нему с вашей стороны я готова вам вернуть ваш аванс сообщите реквизиты вашего счета или номер карты/телефона привязанного к Сбербанк онлайн = ФИО8». Считает, что эти телеграммы от имени ФИО8 были направлены ему агентом продавца квартиры, посредником ФИО11.

ДД.ММ.ГГГГ согласно полученной им информации из Выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (покупаемую им квартиру в ипотеку), ДД.ММ.ГГГГ в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр» был зарегистрирован договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств ПАО «Банк ВТБ» в общую совместную собственность покупателей ФИО7 и ФИО9. Таким образом, продавец квартиры ФИО8 и её агент, посредник ФИО11 продали квартиру в ипотеку вторым покупателям - ФИО7 и ФИО9.

Накануне назначенной к заключению на ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк» сделки по купле-продаже квартиры в ипотеку, он вынужден был подать жалобу сотрудникам интернет-портала ЦИАН потому, что после авансирования им покупки квартиры и активной подготовки к предстоящей сделке, агент продавца, посредник ФИО11 должна была снять объявление о продаже этой квартиры с публикации на сайте, что предусмотрено правилами ЦИАН. Однако, ФИО11 не сняла с дальнейшей публикации объявление о продаже квартиры и продолжала рекламировать квартиру дальше в поисках новых клиентов. Это свидетельствует о нежелании агента продавца квартиры продавать квартиру лично ему. Его жалоба была рассмотрена сотрудниками интернет-портала ЦИАН, ими было выявлено нарушение ФИО11 правил размещения объявлений о продаже недвижимости на сайте ЦИАН, и объявление ФИО11 о продаже квартиры было снято с дальнейшей публикации. Данное обстоятельство, по мнению истца, подтверждает тот факт, что сотрудники ЦИАН самостоятельно не отслеживают снятие продавцами и/или их риэлторами, агентами, посредниками публикуемых объявлений о продаже недвижимости с сайта ЦИАН, если покупатель уже внёс денежные средства в качестве аванса, задатка или обеспечительного платежа за выбранный и покупаемый им объект недвижимости.

Его переписка с агентом продавца квартиры, посредником ФИО11 в мобильном приложении для обмена сообщениями (в мессенджере) WhatsApp свидетельствует о нежелании ФИО11 продавать квартиру ему. Переписка с агентом продавца квартиры, посредником ФИО2 в том же мобильном приложении свидетельствует о том, что она не владела информацией о сделке и не могла обеспечить покупателю поставку товара (не существующей у неё квартиры).

В итоге, его сделка по купле-продаже квартиры в ипотеку и по заключению с ПАО «Сбер» кредитного договора ипотечного кредитования были сорваны. Его обращение к Генеральному директору ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» ФИО4 не привело к разрешению возникшей ситуации. Полагает, что ФИО4, как Генеральный директор, самоустранился от решения возникшей по вине его сотрудников проблемы, потому, что именно ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» позволило агенту продавца квартиры, посреднику ФИО2 опубликовать объявление на электронной торговой площадке «ДомКлик» о продаже не существующей у неё квартиры, которую она не могла продать покупателю и никак не контролировала ситуацию.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудники ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» опубликовали в чате ипотечной сделки на электронной торговой площадке «ДомКлик» информацию о том, что это он отказался от ипотеки, и что по его просьбе заявка на ипотеку отменена и переведена в отказ, что не соответствует действительности, так как он не отказывался от ипотеки и до окончания срока действия положительного решения по его заявке на ипотеку - до ДД.ММ.ГГГГ включительно, готов был подписать договор купли-продажи квартиры с продавцом квартиры ФИО8 и готов был подписать кредитный договор с банком - ПАО «Сбер». Однако, в сложившейся по вине сотрудников ПАО «Сбер» и ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» ситуации, сами сотрудники ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» не могли продать ему квартиру на электронной торговой площадке «ДомКлик», а ПАО «Сбер», вследствие чего, не могло выдать ему ипотечный кредит на покупаемую им квартиру, которую отказалась продавать ему агент продавца, посредник ФИО11 с отрицательными отзывами от клиентов.

Вина сотрудников ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» заключается в том, что они позволили агенту продавца квартиры, посреднику ФИО2, разместить на электронной торговой площадке «ДомКлик» от ПАО «Сбер» объявление о продаже квартиры, которой не было у неё фактически и у которой не было фактической связи с продавцом квартиры ФИО8.

Сделка по выдаче ипотечного кредита банком ПАО «Банк ВТБ» клиентам ФИО7 и ФИО9, по мнению истца, является недействительной, поскольку нарушила его законное право на получение ипотечного кредита от ПАО «Сбер» и покупку квартиры в ипотеку, как первоочередного покупателя квартиры.

Полагает, что в действиях ПАО «Сбер» и его дочернего общества ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» усматривается недостаточная проработка в работе электронной торговой площадки «ДомКлик», на которой продаётся и покупается недвижимость, заключаются сделки между продавцами и покупателями недвижимости, в виду полного отсутствия кросс-функционального взаимодействия и кросс-функционального контроля, что повлекло за собой появление на электронной торговой площадке «ДомКлик» от ПАО «Сбер» посредников, размещающих объявления о продаже несуществующей у них недвижимости, никак не связанных с продавцами этой недвижимости, продающих «воздух» покупателям, обманывая их, и совершающих «двойные продажи» одной и той же недвижимости добросовестным покупателям. В настоящее время электронная торговая площадка «ДомКлик» от ПАО «Сбер» не отвечает всем требованиям и критериям безопасности заключаемых на ней сделок по купле-продаже объектов недвижимости.

В действиях ООО «Айриэлтор», владеющего и управляющего сайтом-агрегатором объявлений о продаже недвижимости ЦИАН, усматривается недостаточная проработка в вопросе самостоятельного выявления и принудительной блокировки от дальнейшей публикации на сайте ЦИАН в сети «Интернет» объявлений, по которым покупатели уже внесли деньги в качестве аванса, задатка или предварительного платежа за покупаемую недвижимость, а также взаимодействия с ЭТП «ДомКлик» ПАО «Сбер».

В действиях ПАО «Банк ВТБ» усматривается проявление недобросовестной конкуренции в сфере выдачи ипотечных кредитов клиентам.

В действиях ПАО «Сбер» и ПАО «Банк ВТБ» (крупнейших российских банков по величине активов, по количеству привлекаемых клиентов и по количеству выдаваемых кредитов) усматривается полное отсутствие межбанковского взаимодействия в сфере выдачи ипотечных кредитов своим клиентам, а в действиях ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», электронная торговая площадка «ДомКлик» и в действиях ООО «Айриэлтор», сайт-агрегатор объявлений о продаже недвижимости ЦИАН усматривается отсутствие какого-либо взаимодействия между этими двумя крупнейшими интернет-площадками по продаже недвижимости в Российской Федерации, что привело к ситуации, побудившей подать исковое заявление в суд.

Истец ФИО1, явившись в судебное заседание, сообщил, что отказывается от участия в рассмотрении дела данным составом суда, самовольно покинул зал судебного заседания до окончания судебного разбирательства, в связи с чем пояснений не дал.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Поведение истца, самовольно покинувшего зал судебного заседания, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве.

Представитель ФИО8 по доверенности ФИО12 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, поддержав позицию, изложенную в письменных возражениях (т. 4 л.д. 3-5).

ФИО9 исковые требования не признала, пояснив, что спорная квартира была приобретена ей и супругом в ипотеку, путем оформления сделки через Банк ВТБ. Об имеющихся притязаниях на квартиру им ничего не было известно.

Представитель ПАО Сбербанк по доверенности ФИО13 возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление (т. 3 л.д. 152-156).

Ответчики ФИО2, ФИО14 в судебное заседание не явились, извещены, направили в суд отзывы на исковое заявление и ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие (т. 4 л.д. 77-81, 131-139).

От представителя Банка ВТБ (ПАО) в суд поступил отзыв на исковое заявление (т. 4 л.д. 6-7).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, судом извещались надлежащим образом.

Суд на основании ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших суду о причинах своей неявки и не представивших доказательства уважительности этих причин.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность и достаточность доказательств в совокупности и каждого в отдельности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктами 3 - 4 данной статьи, а также п. 5 ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как указано в ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено соглашение об авансе, в соответствии с которым ФИО8 обязалась в срок до ДД.ММ.ГГГГ продать ФИО1 принадлежащую ей на праве собственности однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Западный, <адрес>, за 5 650 000 руб. путем заключения договора купли-продажи, а ФИО1 обязался в указанный срок купить у ФИО8 данную квартиру за 5 650 000 руб. путем заключения договора купли-продажи (т. 2 л.д. 46-49).

Стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры за цену и на условиях, установленных соглашением (п. 4).

Из соглашения следует, что в день его подписания ФИО1 передал ФИО8 в качестве аванса денежные средства в размере 50 000 рублей.

Аванс засчитывается в стоимость покупки квартиры (п. 7).

Исходя из содержания п. 6 соглашения аванс является суммой, переданной покупателем продавцу в подтверждение своего обязательства приобрести объект недвижимости.

Соглашение об авансе заключено ДД.ММ.ГГГГ и действовало по ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из искового заявления и письменных материалов дела, приобретение квартиры истцом предполагалось за счет кредитных средств ПАО Сбербанк, в связи с чем он обратился в Сбербанк за оформлением ипотеки, воспользовался информационным ресурсом «ДомКлик», произвел оценку имущества и осуществил ряд иных действий.

Оформление сделки должно было производиться через сервис «ДомКлик» от Сбербанка, агентом продавца выступала ФИО11, подписание договора купли-продажи планировалось ДД.ММ.ГГГГ в 16-00, однако данная запись на сделку была отменена.

В материалы дела представлены распечатки переписки, осуществляемой с помощью сервиса «ДомКлик» (т. 2 л.д.183-214), из которой, в том числе, следует сообщение агента продавца от ДД.ММ.ГГГГ о невыходе на сделку ввиду истечения срока соглашения об авансе.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 (Продавец) и ФИО7, ФИО9 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Западный, <адрес>, по цене 5 650 000 руб.

Право собственности ответчиков на спорную квартиру зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, в качестве ограничения (обременения) права на указанное недвижимое имущество является залог в силу закона (выписка из ЕГРН – т. 2 л.д. 170-173).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче (пункт 25).

В соответствии п. 27 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49, основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока".

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28).

Таким образом, предварительный договор купли-продажи представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Поскольку в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует оговорка, что сумма в размере 50 000 руб. внесена в качестве задатка, данный платеж считается авансом в силу закона.

Буквальное значение положений, содержащихся в соглашении об авансе от ДД.ММ.ГГГГ, предполагает, что данное соглашение предварительным договором купли-продажи не является, а денежная сумма в размере 50 000 руб., переданная истцом ответчику в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта недвижимости, является авансом.

Произведя толкование условий соглашения об авансе от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о квалификации переданной ответчику ФИО8 по этому договору суммы как аванса в связи с выполнением ей только подтверждения намерения о продаже квартиры и указании таковой природы сторонами.

Наличие предусмотренных пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации условий, позволяющих бесспорно отнести соглашение об авансе от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи квартиры с предварительной оплатой (задатка) и применить соответствующие последствия его не исполнения по вине одной из сторон, не установлено. В связи с чем, ссылки истца на недобросовестность ответчиков не влияют на выводы суда.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса, как предварительного платежа, изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Поскольку покупатель передал аванс, который должен был быть зачтен в счет оплаты по договору, учитывая, что основной договор купли-продажи не был заключен, покупатель вправе истребовать перечисленную сумму по правилам ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылку истца о том, что соглашение об авансе автоматически пролонгировалось, суд признает не состоятельной, поскольку в п.п. 2, 3 соглашения стороны согласовали срок его действия (до ДД.ММ.ГГГГ). Пункт 34 соглашения также предусматривает срок его действия – до момента полного выполнения сторонами всех обязательств.

Таким образом, стороны определили срок действия соглашения, а также обязательства, которые должны быть исполнены.

Кроме того, как указывает сам истец, ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после истечения срока, установленного соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, он направил в общий чат ипотечной сделки свой вариант договора купли-продажи квартиры с продавцом ФИО8

Тем самым истцом не доказана виновность действий ФИО8, в результате которых договор купли-продажи не был заключен.

С учетом того, что ответчик ФИО8 намерений по ранее заключенному соглашению об авансе продавать квартиру не подтвердила, срок соглашения истек ДД.ММ.ГГГГ, то спорная квартира не может являться предметом договора купли-продажи между истцом и ФИО8

Соответственно, правовых оснований для понуждения ФИО8 заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры, понуждения ПАО «Сбер» заключить с ФИО1 договор ипотечного кредитования на покупаемую квартиру не имеется.

Оспаривая договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО7, ФИО9, доводов в обоснование заявленных требований, влекущих признание данного договора недействительным, истцом не приведено, правовых оснований для признания указанной сделки недействительной истцом не заявлено.

По мнению истца, сделка по выдаче банком ПАО «Банк ВТБ» ипотечного кредита клиентам ФИО7 и ФИО9 является недействительной, поскольку нарушила его права как первого покупателя квартиры в ипотеку. Требования мотивирует положениями ст.ст. 166, 168, 169 ГК РФ.

В силу положений пункта 1 статьи 166 и пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

В силу прямого указания закона сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ) относится к ничтожным сделкам.

Согласно ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Как разъяснено в 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

Принимая во внимание, что на момент заключения между ФИО8 и ФИО7, ФИО9 договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 являлась собственником указанного недвижимого имущества и вправе была распоряжаться им по своему усмотрению, сделка сторонами была исполнена, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания ее недействительной не имеется.

Кроме того, согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Заключенный между ФИО8 и ФИО7, ФИО9 договор купли-продажи не нарушает прав истца, который не является собственником объекта недвижимости.

К моменту заключения оспариваемого договора купли-продажи срок действия соглашения об авансе истек, в связи с чем ФИО8 имела возможность продать жилое помещение иному лицу.

Кроме того из оспариваемого договора следует, что истец не является его стороной.

Способы защиты гражданских прав указаны в ст. 12 ГК РФ, к ним, в том числе отнесены: признание права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из материалов дела следует, что истец никогда не являлся собственником спорного жилого помещения.

В случае признания указанного договора недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата каждой из сторон договора полученного по сделке, право собственности на указанное жилое помещение должно будет перейти к продавцу ФИО8, что не приведет к восстановлению прав истца.

Поскольку вышеуказанный договор купли-продажи квартиры недействительным признан не был, исковые требования ФИО1 о признании недействительной сделки по выдаче банком ПАО «Банк ВТБ» ипотечного кредита клиентам ФИО7 и ФИО9 удовлетворению также не подлежат. При этом суд исходит из того, что указанная сделка заключена в соответствии с требованием действующего законодательства, совершена в письменной форме, содержит все существенные условия договора, подписана сторонами сделки.

Доказательств того, что данный кредитный договор нарушает какие-либо запреты и ограничения, установленные законом или договором, или каким-то образом нарушает права истца, суду не представлено.

Из установленных по делу обстоятельств не следует, что действия ответчиков имели своей целью причинить вред другим лицам, в частности истцу, а также, что данные действия совершены с незаконной целью или незаконными средствами.

Совершение сотрудниками ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», ПАО «Сбер», ООО «Айриэлтор» и ПАО «Банк ВТБ» неправомерных действий (бездействия) в отношении истца, наличие в их действиях признаков недобросовестной конкуренции по отношению к истцу, нарушение ими личных неимущественных прав и нематериальных благ истца по делу не установлено, соответствующих доказательств в дело не представлено.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения иска в части понуждения руководства ПАО «Сбер», руководства ПАО «Банк ВТБ», руководства ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (электронной торговой площадки «ДомКлик»), руководства ООО «Айриэлтор» (электронной площадки ЦИАН) совместно сесть за стол переговоров и в 30-ти дневный срок выработать и реализовать единые правила и критерии обмена информацией между этими банками при заключении договоров ипотечного кредитования с клиентами и выработать единые правила и критерии обмена информацией между этими электронными площадками при продаже недвижимости в целях защиты законных прав и интересов истца, как добросовестного покупателя недвижимости в РФ, не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО8, ФИО15 Гульбагдат (Альмире) Муратовне, ФИО2, ПАО Сбербанк в лице его Президента ФИО3, ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» в лице его Генерального директора ФИО4, ООО «Айриэлтор» в лице его Генерального директора ФИО5, ПАО «Банк ВТБ» в лице его Президента – Председателя правления ФИО6, ФИО7, ФИО9 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, договора ипотечного кредитования; о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, договора ипотечного кредитования; понуждении к совершению действий, направленных на защиту законных прав и интересов добросовестных покупателей недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Домодедовский городской суд.

Председательствующий А.Ю. Никитина