Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Седовой Натальи Александровны к ООО «Брик» о возложении обязанности вернуть по акту приема-передачи нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Седова Н.А. обратилась в суд, указав, что Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы (арендодатель) и ООО «Брик» (арендатор) 08.05.2019 был заключен договор аренды здания (помещения) №.

По передаточному акту от 08.05.2019 встроенное нежилое помещение общей площадью 58,7 кв.м, расположенное в подвале 5-ти этажного кирпичного жилого дома: литер А, подвал, номера помещений на поэтажном плане: №, №, №, №, №, расположенное по адресу: <адрес>, было передано арендатору.

С 07.06.2019 в соответствии с дополнительным соглашением от 18.06.2019 к договору аренды права и обязанности арендодателя перешли к ней – Седовой Н.А. (новый арендодатель).

Новый арендодатель 17.06.2019 отправил арендатору письмо с уведомлением о вручении со своими платежными реквизитами для перечисления арендной платы. Письмо было вручено арендатору 19.06.2019.

В соответствии с пп. 2.2.1 договора аренды новый арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в том случае, если арендатор не исполняет договор аренды.

Согласно пп. 2.3.4 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере 117 517,40 руб. без НДС за 11 месяцев в следующем порядке: 10 683,40 руб. без НДС в месяц единовременным платежом авансом за текущей месяц не позднее 10 числа. Однако своих обязанностей Арендатор не исполнил, тем самым нарушил пп. 2.3.4 договора аренды и на 12.07.2019 арендные платежи за период с 07.06.2019 по 10.07.2019 внесены арендатором не были.

Кроме того, согласно пп. 2.3.5 договора аренды арендатор обязан заключить договор страхования объекта аренды на один год и предоставить его копию арендодателю (новому арендодателю). Однако своих обязанностей арендатор не исполнил, тем самым нарушил пп. 2.3.5 договора аренды.

В связи с неисполнением ООО «Брик» условий договора аренды здания (помещения) № ею направлены уведомления о расторжении договора аренды в связи с задолженностью по договору аренды и о расторжении договора аренды в связи с неисполнением договора аренды, однако, ответы на указанные уведомления Седова Н.А. не получила.

Ею – Серовой Н.А. направлены в адрес ООО «Брик» уведомления о том, что договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ и пп. 2.2.1 и 2.3.5 договора аренды считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения арендатором уведомлений, а также содержащие требование освободить объект аренды до 16.08.2019 и передать ей путём составления передаточного акта, однако, до настоящего времени ООО «Брик» не освободило объект аренды.

Седова Н.А. просила суд расторгнуть договор аренды здания (помещения) № от 08.05.2019, заключенный между ней и ООО «Брик».

В ходе рассмотрения дела исковые требования истцом изменены, Седова Н.А., ссылаясь на то обстоятельство, что арендатором не исполнены обязательства по договору аренды, предусмотренные п. 2.3.4 и 2.3.5, в то время как стороны согласовали в п. 2.2.1 договора односторонний порядок расторжения договора, Седовой Н.А. направлены уведомления о расторжении договора, просила суд обязать ООО «Брик» возвратить по акту приема-передачи ей встроенное нежилое помещение общей площадью 58,7 кв. м, расположенное в подвале 5-ти этажного кирпичного жилого дома: литер А, подвал, номера помещений на поэтажном плане: №, №, №, №, №, расположенное по адресу: <адрес>, в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу (л.д. 74).

21.10.2019 протокольным определением к производству суда приняты измененные требования Седовой Н.А.

Истец Седова Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца Седовой Н.А. - Резяпкин В.Ф. в судебном заседании поддержал измененные исковые требования, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Брик» - Мутихина Н.М. (доверенность в деле) в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что 08.05.2019 между ООО «Брик» и УМИ администрации г. Пензы заключен договор аренды № нежилого помещения, общей площадью 58,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. 20.06.2019 ООО «Брик» получено уведомление о смене собственника, без приложения каких либо документов об этом. 20.06.2019 ответчик обратился в УМИ администрации г. Пензы с заявление о перечислении переплаты новому собственнику. 01.07.2019 ответчик получил в УМИ администрации г. Пензы дополнительное соглашение на подпись и письмо-уведомление о смене собственника. 03.07.2019 ответчик оплатил арендную плату в адрес нового собственника, путём направления почтового перевода по адресу, указанному в дополнительном соглашении, т.к. расчётный счёт организации арестован и банки не принимают платёж от физического лица за юридическое лицо. 03.07.2019 во исполнение условий договора аренды, ответчик застраховал имущества по договору №, по которому выгодоприобретателем является Седова Н.А., новый собственник. 17.07.2019 понимая, что почтовый перевод не дошёл до получателя, направил письма курьерской почтой и почтой России с приложением всех подтверждающих документов. Со 02.08.2019 арендная плата оплачивается своевременно с расчётного счёта ИП Мутихиной Н.М. После того как вернулся не врученный почтовый перевод, денежные средства так же были перечислены в адрес арендодателя. Ни в одном письме истец не предлагает погасить задолженность, а требует расторжения договора в любом случае. Считает, что все уведомления о расторжении договора аренды не являются самостоятельным основанием для расторжения договора, на основании чего считает, что истцом не соблюдён порядок для предъявления требования о расторжении договора. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. В данном случае такой срок не устанавливался. Кроме того отсутствуют основания для расторжения договора, т.к. арендатор своевременно исполняет свои обязанности по договору аренды. Возражала против заявления Седовой Н.А. об изменении предмета исковых требований, указав, что поданное заявление одновременно меняет предмет и основания иска, поскольку первоначальные исковые требования заявлены на основании ст.ст. 452, 619 ГК РФ, предметом является требование о расторжении договоров аренды, основанием - ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы по страхованию.

Представитель третьего лица УМИ администрации г. Пензы в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы, если это не вытекает из договора или закона.

В соответствии с положениями ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статья 619 ГК РФ предусматривает порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Кроме того, в соответствии с положениями ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что 08.05.2019 между УМИ администрации г. Пенза и ООО «Брик» заключен договор аренды здания (помещения) №; предмет договора - встроенное нежилое помещение общей площадью 58,7 кв. м, расположенное в подвале 5-ти этажного кирпичного жилого дома: литер А, подвал, номера помещений на поэтажном плане: №, №, №, №, №, расположенное по адресу: <адрес> (п. 1.1); договор заключен на 11 месяцев с 08.05.2019 по 07.04.2020 (п. 1.3).

Согласно положениям п. 2.2 арендодатель имеет право требовать досрочно расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных п.п. 5.2.2 настоящего договора, а также в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, путем направления арендатору извещения (заказным письмом с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить объект. По истечении 30 дней с момента направления соответствующего извещения арендодателем настоящий договор считается расторгнутым.

Согласно условиям договора аренды, содержащимся в п. 5.2.2 по требованию арендодателя договор может быть расторгнут, в том числе, если: арендатор несвоевременно внес арендную плату или плату за пользование земельным участком, занятым объектом для его использования; если арендатор не застраховал объект в порядке, установленном п.п. 2.3.5 пункта 2.3 настоящего договора.

Согласно п. 2.3.5 арендатор обязан в течение 2-х недель с момента подписания настоящего договора заключить договор страхования объекта сроком на один год и представить его копию арендодатель. Выгодоприобретателем по договору страхования объекта определить УМИ администрации г. Пензы. Арендатор обязан застраховать объект от повреждения и порчи на все случаи рисков, а именно: а) пожар (случайное возникновение и распространение огня по предмету, внутри предмета и с предмета на предмет), поджог; б) удар молнии, взрыв газа, внутреннее возгорание электрических установок, аппаратов и приборов, в том числе электропроводки, вследствие действия электрического тока в них; в) аварии водопроводных, отопительных, противопожарных, канализационных систем, проникновение воды из помещений, принадлежащим третьим лицам; г) порча в результате противоправных действий третьих лиц. Данный пункт является существенным условием договора.

Пункт 3 договора аренды предусматривает платежи и расчеты по договору, так арендная плата за пользование объектом составляет за 11 месяцев 117 517,40 руб., без учета НДС, в месяц – 10 683,40 руб., без учета НДС (п. 3.1).

Арендная плата за пользование объектом в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором единовременным платежом ежемесячно авансом за текущий месяц не позднее 10 числа (п. 3.4).

Пункт 3.4 договора аренды содержит реквизиты получателя арендной плату – УМИ администрации г. Пензы.

08.05.2019 сторонами договора аренды составлен и подписан Акт о передаче объекта аренды, который является неотъемлемой частью договора аренды № (Приложение № 1).

17.06.2019 Генеральному директору ООО «Брик» от Седовой Н.А. направлено уведомление о смене собственника арендуемого имущества с 27.05.2019 на основании договора купли – продажи муниципального имущества № от 27.05.2019, а также указано, что в связи со сменой собственника имущества арендные платежи следует вносить по новым реквизитам (уведомление содержит реквизиты). Уведомление получено ООО «Брик» 19.06.2019, что подтверждается уведомлением о его вручении (л.д. 64-65).

18.06.2019 к договору аренды составлено трехстороннее соглашение между УМИ г. Пензы (арендодатель), Седовой Н.А. (новый арендодатель) и ООО «Брик» (арендатор) о нижеследующем: права и обязанности арендодателя по договору аренды № здания (помещения) от 08.05.2019 переходят новому арендодателю с 07.06.2019; п. 8.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «адреса (юридический, фактический, почтовый) местонахождение (для направления корреспонденции), банковские реквизиты сторон: арендодатель – <адрес>, арендатор – <адрес>, тел. №, ОГРН №, ИНН №. Прочие условия, не оговоренные настоящим дополнительным соглашением, определяются по договору аренды № здания (помещения) от 08.05.2019. Настоящее дополнительное соглашение считать является неотъемлемой частью договора аренды (л.д. 12).

Из обстоятельств дела следует, что арендатором – ООО «Брик» обязательства, предусмотренные существенными условиями договора – исполнены не надлежащим образом: арендные платежи в июле 2019 на расчетный счет нового арендодателя своевременно внесены арендатором не были, кроме того, арендатором не исполнена обязанность, предусмотренная п. 2.3.5 – арендодателю в установленный договором двухнедельный срок со дня заключения договора копия договора страхования объекта аренды не представлена, что подтверждается письменным сообщением начальника УМИ администрации г. Пензы от 28.05.2019 (л.д. 40), а также не отрицалось стороной ответчика.

Кроме того, исследование представленного суду представителем ответчика договора страхования № от 03.07.2019, заключенного между АО «МАКС» показало, что содержание договора п. 3 Страховой риск и страховой случай не в полной мере соответствует требованиям, содержащимся в п. 2.3.5 договора аренды № от 08.05.2019.

11.07.2019 Генеральному директору ООО «Брик» Седовой Н.А. (в лице представителя по доверенности Резяпкина В.Ф.) направлено уведомление о расторжение договора аренды в связи с неисполнением договора аренды – неисполнением арендатором обязанности заключить договор страхования в соответствии с п. 2.35 договора аренды. Ссылаясь на положения ст. 450.1 ГК РФ и п.п. 2.2.1 договора аренды, арендодатель указал на расторжение аренды по истечение 30 дней с момента получения арендатором настоящего уведомления. Кроме того, уведомление содержит требование об освобождении объекта аренды и передаче новому арендодателю путем составления передаточного акта до 16.08.2019.

12.07.2019 Генеральному директору ООО «Брик» Седовой Н.А. (в лице представителя по доверенности Резяпкина В.Ф.) направлено уведомление о расторжение договора аренды в связи с задолженностью по договору аренды. Ссылаясь на положения ст. 450.1 ГК РФ, а также п.п. 2.2.1 договора аренды, арендодатель указал на расторжение аренды по истечение 30 дней с момента получения арендатором настоящего уведомления. Кроме того, уведомление содержит требование об освобождении объекта аренды и передаче новому арендодателю путем составления передаточного акта до 16.08.2019.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 «Постановление Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Получение уведомлений от 11.07.2019 и 12.07.2019 сторона ответчика не отрицала в ходе рассмотрения дела. Кроме того, согласно материалам дела 17.07.2019 ООО «Брик» направило Седовой Н.А. письмо, согласно которому указанные выше уведомления получены.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, а также принимая во внимание положения ст. 450.1 ГК РФ, суд полагает, что арендодателем в одностороннем порядке совершен односторонний отказ от исполнения договора аренды в установленном законом порядке, в связи с чем, договор аренды считается расторгнутым.

Кроме того, суд учитывает, что в 5.2.2 договора аренды от 08.05.2019 стороны согласовали возможность расторжения договора по требованию арендодателя, что следует из буквального толкования п. 5.2.2 договора. При этом, согласно условиям договора аренды, согласованным сторонами, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора путем направления арендатору извещения о принятом решении и требовании освободить объект, при этом по истечении 30 дней с момента направления соответствующего извещения арендодателем договор аренды считается расторгнутым.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор аренды № от 08.05.2019 и отдельные его части на момент рассмотрения дела не оспорены, недействительными в установленном порядке не признаны.

Учитывая, что арендодателем в соответствии с согласованными сторонами условиями договора аренды арендатору направлены требования о досрочном расторжении договора с требованием об освобождении объекта аренды, поскольку арендатором допущены нарушения договора, предусмотренные п. 5.2.2 договора, договор аренды является расторгнутым.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Пунктом 2 ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи.

Ответчик (арендатор) до настоящего времени предмет договора аренды - встроенное нежилое помещение общей площадью 58,7 кв. м, расположенное в подвале 5-ти этажного кирпичного жилого дома: литер А, подвал номера помещений на поэтажном плане №№, №), расположенное по адресу <адрес> новому арендодателю – Седовой Н.А. не возвратил, доказательств отказа нового арендатора Седовой Н.А. от получения объекта аренды не представлено. Таким образом, требования иска Седовой Н.А. являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, ответчик – ООО «Брик» обязан передать новому арендодателю арендованное имущество.

Согласно положениям п. 2.3.9 договора аренды, возврат объекта аренды осуществляется по передаточному акту в течение 5-ти дней с даты расторжения договора.

Суд исходит, что требования иска о возложении на ответчика передать объект аренды в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу не противоречит условиям договора, требование Седовой Н.А. в указанной части подлежит удовлетворению.

Судом подробно исследованы доводы возражений стороны ответчика, представленные в материалы дела в письменном виде, а также, приведенный в судебном заседании, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Седовой Н.А. не установлено.

Довод представителя ответчика ООО «Брик» - Мутихиной Н.М. о том, что обязанность по оплате договора аренды за указанный в иске период арендатором была исполнена надлежащим образом путем перечисления денежных средств посредством почтового перевода по адресу, указанному в дополнительном соглашении, поскольку своевременно исполнить обязанность по оплате договора аренды ООО «Брик» на реквизиты, указанные новым арендатором не представилось возможным, в связи с арестом расчетного счета организации, в то время как банки не принимают платеж от физического лица за юридическое лицо, не имелось возможности в связи с арестом счетов ООО «Брик». Суд считает указанный довод несостоятельным, суд учитывает, что арендатор заблаговременно был уведомлен новым арендодателем о реквизитах, на которые надлежит перечислять арендную плату, то обстоятельство, что арендатор направил денежные средства в счет оплаты договора аренды почтовым переводом не свидетельствует о надлежащем исполнении договора в июле 2019 года, кроме того, суд принимает во внимание, что указанный денежный перевод Седовой Н.А. в установленный договором срок получен не был. Своевременное исполнение обязанности по оплате договора аренды в августе 2019 и в последующие месяцы не свидетельствует о том, что арендатором не допущены нарушения существенных обязанностей по договору аренды.

Сведения, представленные стороной ответчика, свидетельствующие о направлении новому арендатору копии договора страхования № от 03.07.2019, заключенного между АО «МАКС», судом исследованы, однако, указанные обстоятельства не свидетельствуют о надлежащем исполнении арендатором обязанности, предусмотренной п. 2.3.5.

Довод стороны ответчика о том, что уведомления от 11.07.2019 и 12.07.2019 от имени Седовой Н.А. направлены неуполномоченным лицом Резяпкиным В.Ф. опровергаются имеющейся в материалах дела доверенностью Седовой Н.А. от 05.06.2019 № Согласно требованиям ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Возражение представителя ответчика Мутихиной Н.М. относительно того, что изменение основания и предмета исковых требований стороной истца в ходе рассмотрения дела выступает в качестве нового искового требования судом исследованы. Согласно ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, однако, поскольку заявление истца об изменении исковых требований представлено в материалы дела в письменном виде, оформлены в установленном законом порядке, подписано уполномоченным представителем истца и приняты к производству суда протокольным определением, правовых оснований рассматривать исковое заявление без учета указанных изменений у суда не имеется.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, ссылки представителя ответчика на нарушение Седовой Н.А. требований действующего законодательство при направлении уведомлений о расторжении договора аренды, а также иные доводы, приведенные в ходе рассмотрения дела, суд считает несостоятельными и не влекущими отказ в удовлетворении требований иска Седовой Н.А.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ:

Иск Седовой Натальи Александровны – удовлетворить.

Обязать ООО «Брик» возвратить по акту приема-передачи Седовой Наталье Александровне встроенное нежилое помещение общей площадью 58,7 кв. м, расположенное в подвале 5-ти этажного кирпичного жилого дома: литер А, подвал, номера помещений на поэтажном плане: №, №, №, №, №, расположенное по адресу: <адрес>, в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

Мотивированное решение изготовлено 28.11.2019.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Горелова Е.В.