Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хомякова Евгения Владимировича, Белякова Андрея Борисовича, Гапеевой Ольги Сергеевны, Селеня Анны Юрьевны, Черниковой Ирины Алексеевны к ООО «Балтийский квартал», Ермакову Виталию Сергеевичу, Медведеву Владиславу Юрьевичу, Горбачу Николаю Ивановичу, конкурсному управляющему Ляпуновой Елена Владимировне, Точеному Артемию Геннадьевичу, Савушкиной Нине Павловне, Савицкой Елене Станиславовне, Трус Юрию Петровичу, Пиннекеру Виктору Карловичу о признании торгов недействительными, признании недействительными ничтожных сделок, признании права отсутствующим, прекращении права собственности, обременений, и по встречному иску Горбача Николая Ивановича к Хомякову Евгению Владимировичу, Белякову Андрею Борисовичу, Гапеевой Ольге Сергеевне, Селеня Анне Юрьевне, Черниковой Ирине Алексеевне о сохранении сооружения, сохранении права собственности

У С Т А Н О В И Л:

Истцы Хомяков Е.В., Беляков А. Б., Гапеева О. С., Селеня А. Ю., Черникова И. А. обратились в суд с вышеназванным иском, в котором с учетом уточнения требований (т. 1 л.д. 16-25, т. 11 л.д. 45-63) указали, что являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирных жилых домах (далее по тексту – МКД) по адресу и .

Строительство указанных домов осуществлял застройщик ООО «Балтийский квартал».

Несмотря на ввод в эксплуатацию МКД право собственности застройщика на земельный участок, на котором возведены дома, не было прекращено.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 25.03.2019 ООО «Балтийский квартал» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство с назначением конкурсным управляющим Ляпуновой Е. В.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу о банкротстве прекращено в связи с отсутствием финансирования процедуры.

В ходе процедуры банкротства конкурсным управляющим реализовано имущество, оформленное на ООО «Балтийский квартал», одним лотом в составе: нежилое помещение площадью кв.м, по адресу г (не является предметом спора); объект «нежилое сооружение () площадью кв. м по адресу; земельный участок с КН № площадью кв. м. по адресу , посредством публичного предложения на электронной торговой площадке по адресу lot-online.ru, был оформлен протокол о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника ООО «Балтийский квартал».

Из публичных сведений Единого Федерального ресурса о банкротствах следует, что сделка купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ заключена в результате объявленных конкурсным управляющим ответчика ООО «Балтийский квартал» торгов, с покупателем Ермаковым B.C., который приобрел объекты одним лотом.

Ермаков B.C. в течение непродолжительного промежутка времени, произвел отчуждение объекта с КН №, покупателю Медведеву Владиславу Юрьевичу, который ДД.ММ.ГГГГ перепродал объект Горбачу Николаю Ивановичу.

Между тем, ни земельный участок, ни расположенный на нем объект, сведения о котором внесены в ЕГРН фиктивно, не могут быть объектами гражданско-правовых сделок, не могли быть переданы в единоличную собственность ответчиков-физических лиц.

Земельный участок с КН № является земельным участком, предназначенным для обслуживания МКД.

Объект «гостевая стоянка» площадью м., по адресу: согласно сведениям ЕГРН имеет КН №, поименован в ЕГРН «гостевая автостоянка/замощение литер “I”, ограждение литер “III”, ворота литер “IV”, с КН №.

Приводя положения ст. ст. 2, 16, 17, 22, 27, 28, 41 ФЗ «О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним», ст. ст. 130, 130.1, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ указывают, что общее имущество многоквартирного дома должно находится в долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, следует судьбе такого помещения и не может находиться в единоличной собственности иного лица (иных лиц), не подлежит отчуждению, не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта, не подлежат отчуждению и отдельные части общего имущества.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирные жилые дома, объекты инфраструктуры и благоустройства соответствующих жилых домов, по своим специфическим свойствам и функциональному назначению относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома в силу прямого указания в законе.

В силу своего специфического правового статуса общее имущество многоквартирного дома не может быть выделено в натуре, а также поскольку имущество необходимо для обслуживания всех помещений дома, с иском о признании такого имущества общим имуществом многоквартирного дома и об истребовании такого имущества из чужого незаконного владения может обратиться любой собственник помещений в многоквартирном доме как лицо, и законные интересы нарушены в связи с передачей объекта в единоличную собственность третьего лица, а также в связи непрекращением права застройщика на земельный участок.

Земельный участок с кадастровым номером № имеет назначение «под существующие многоэтажные многоквартирные дома, для малоэтажной застройки». Разрешение на строительство застройщик получал для возведения домов с присвоенными адресами А именно на данном участке. На участке расположены элементы дорожной сети и благоустройства многоквартирных жилых домов.

Объект КН № не может быть самостоятельным объектом гражданских прав, не является «сооружением», поскольку представляет собой лишь заасфальтированную площадку, участок дороги, асфальтобетонного покрытия, осуществляющего вспомогательную функцию к назначению земельного участка, на котором производилось строительство МКД, и является элементом его благоустройства, иные конструктивные элементы отсутствуют. Замощение, даже используемое в целях парковки, является частью дорожно-уличной сети, в том числе в границах дворов МКД, в силу приведенных норм закона, не может быть отнесено к объекту недвижимого имущества, границы для такого объекта в соответствии с требованиями законодательства о государственной регистрации, не устанавливаются. Из представленных ответчиком Ермаковым В. С. документов и пояснений также следует, что объект заявленной площади не существует, и по мнению ответчика представляет собой разрозненные по территории земельного участка МКД открытые площадки для временного размещения автотранспорта. Объект всегда являлся территорией земельного участка, использовался жильцами для передвижения и размещения транспортных средств, входил в инфраструктуру, места общего пользования многоквартирных жилых домов, обслуживался за счет жильцов.

Забор-ограждение также не может быть объектом единоличной собственности поскольку установлен застройщиком по периметру земельного участка домовладения, а калитка также используется весь период существования домов для общего доступа на участок.

Кроме того, протоколом от 28.04.2010 ООО «Балтийский квартал» принято решение в целях строительства двух МКД снести все имеющиеся на земельном участке постройки и сооружения, при этом земельный участок под гостевую автостоянку был объединен с иными земельными участками с образованием одного земельного участка с КН №. Что подтверждает, что реализованного на торгах объекта не существует.

Фактическое отсутствие объекта подтверждается и представленным в материалы дела заключением об оценке, где отсутствует действительное описание объекта, результаты его осмотра в целях оценки.

Ссылаясь на ст. ст. 166, 168 ГК РФ указывают, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с действительностью сделки.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с КН № не состоялась. Но при этом и в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме объект не передавался, сделка, заключенная с Ермаковым B.C. в части земельного участка под МКД, не расторгнута и в любой момент может быть исполнена.

Вовлечение замощения в гражданский оборот как объекта недвижимости не только недопустимо ввиду отсутствия признаков недвижимого имущества, но и нарушает права истцов как собственников помещений в многоквартирных жилых домах, поскольку направлено на изъятие части земельного участка под МКД с элементами дорожной сети и благоустройства, позволяет лицу, указанному в качестве собственника данного объекта, единолично им пользоваться, что недопустимо в отношении общего имущества.

Тот факт, что земельный участок предназначен для обслуживания МКД, а замощение является элементом благоустройства, не отвечает признакам сооружения, забор-ограждение распложен вокруг всего участка, калитка для доступа жильцов на земельный участок, являлся явным и очевидным. В этой связи ни один из приобретателей объекта не может быть признан добросовестным.

Включение в состав лота по продаже имущества должника — ответчика ООО Балтийский квартал» земельного участка с КН № и не являющегося объектом недвижимого имущества объекта с КН №, который фактически является частью земельного участка под обслуживание многоквартирного дома, неправомерна и нарушает право собственности истцов на общее имущество.

В связи с чем торги и последовательные сделки по реализации спорных объектов недействительны в силу ничтожности.

Права и законные интересы истцов в части их нарушения в связи с регистрацией права собственности иных лиц на элементы благоустройства земельного участка, могут быть защищены только в порядке признания права собственности отсутствующим. Истцы заявляют требование о признании отсутствующим именно права ООО «Балтийский квартал», которое утратило свою правосубъектность в связи с исключением из ЕГРЮЛ. Вместе с тем, данный факт не препятствует рассмотрению требований в части признания права отсутствующим поскольку само по себе прекращение правосубъектности юридического лица не влечет за собой исключение сведений из ЕГРН и тем более не может быть произведено иначе как в судебном порядке.

Истцы настаивают на удовлетворении требований о признании недействительными торгов и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи в полном объеме, поскольку имущество реализовывалось отдельным лотом, стоимость устанавливалась собранием кредиторов, представленная арбитражным управляющим позиция и определение Арбитражного суда КО от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствуют о согласовании изменения стоимости объекта нежилого помещения и не наделяют правом ее вольно изменять.

Несмотря на то, что ООО «Балтийский квартал» исключено из ЕГРЮЛ, данное обстоятельство не препятствует рассмотрению заявленных требований и не может основанием для отказа в иске. Вопрос о реституции в части возврата нежилого помещения и возврата победителю торгов денежных средств в связи с признанием и торгов недействительными может быть решен ответчиками самостоятельно, а при возникновении спора - в рамках отдельного иска. Действующим законодательством для таких ситуаций предусмотрена процедура распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица, а также в рамках процедуры ответственности арбитражного управляющего (п. 5.2. ст. 64, п. 2 ст. 64 ГК РФ, ст. 20.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве»).

Также при ознакомлении с материалами дела выяснилось, что в отношении земельного участка с КН № зарегистрированы в ЕГРН обременения, указанные в иске, установленные согласно ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

Данные обременения должны быть прекращены в силу положений ч. 8 ст. 13 указанного ФЗ, поскольку все объекты долевого участия на данный момент переданы в собственность участников долевого строительства.

Иным способом, кроме как в судебном порядке, обременения прекращены не могут быть в связи с бездействием ООО « Балтийский квартал» в период после передачи помещений собственникам и поскольку на данный момент застройщик утратил правосубъектность.

С учетом представленных уточнений просят:

Признать недействительными результаты торгов по продаже

имущества ООО «Балтийский квартал» в отношении объектов: нежилое помещение площадью по адресу: нежилое сооружение (гостевая автостоянка) площадью м., по адресу: кадастровый №; земельный участок, кадастровый № площадью кв.м, расположенный по адресу: , проведенных организатором торгов Ляпуновой Еленой Владимировной, посредством публичного предложения на площадке по электронному адресу электронной торговой площадки lot-online.ru, Оператор электронной торговой площадки: », КОД ЛОТА: , код процедуры № Протокол о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника Общество с ограниченной ответственностью "Балтийский квартал" № от 11.06.2020.

2. Признать недействительными в силу ничтожности сделки:

- Договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Балтийский квартал» и Ермаковым Виталием Сергеевичем, по результатам торгов по продаже имущества ООО «Балтийский квартал» в отношении объектов: нежилое помещение площадью кв.м по адресу: ; нежилое сооружение (гостевая автостоянка) площадью ., по адресу: кадастровый №, земельный участок с КН №;

- Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ермаковым Виталием Сергеевичем и Медведевым Владиславом Юрьевичем, в отношении объекта с КН №

- Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Медведевым Владиславом Юрьевичем и Горбач Николаем Ивановичем, в отношении объекта с КН №.

3. Признать отсутствующим право собственности ООО «Балтийский квартал» на нежилое сооружение (гостевая автостоянка) площадью ., по адресу: кадастровый №.

4. Прекратить право собственности ООО «Балтийский квартал» на земельный участок с КН №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .

5. Прекратить установленные в отношении земельного участка с КН № обременения – ипотека в силу закона:

номер государственной регистрации №

Взыскать с ответчиков в пользу истцов судебные расходы по оплате госпошлины в сумме по рублей в пользу каждого истца.

Ответчиком ФИО4 предъявлен встречный иск (т. 25 л.д. 172), в котором указано, что нежилое сооружение с КН №, собственником которого он является, приобретено на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. О его продаже ему стало известно из объявления на сайте «Авито».

Он является добросовестным приобретателем, т.к. на момент приобретения имущества не знал и не мог знать о том, что объект недвижимости является предметом спора. На момент приобретения объекта он убедился в том, что тот является капитальным, признаки капитальности отражены в техническом паспорте, в описательной части сведений об объекте, содержащейся в ЕГРН: у сооружения есть замощения, ограждения, установлена калитка и ворота (демонтированные в процессе эксплуатации). Также при осмотре им было обнаружено нахождение на территории объекта детской горки, установленной по сообщению продавца самовольно в нарушение проекта, монтаж произведен с нарушением существующих норм. Он считает себя добросовестным приобретателем, купившим имущество открыто, после его физического осмотра, изучения документации и узнав о его продаже из публичных средств размещения рекламной информации АВИТО. Данный объект им эксплуатировался и использовался, в том числе для хранения транспортного средства.

Продавец, у которого была приобретена спорная гостевая автостоянка тоже является добросовестным приобретателем, который также узнал о продаже имущества с сайта Авито.

Доводы Истцов об аффилированности его с Продавцом по указанному спору являются надуманными и не соответствующими действительности. Он проживает на , на которой есть одно гаражное общество в котором находится около 1500 гаражей, собственники которых проживают на всей территории , поэтому участие в одном гаражном обществе не может являться подтверждением какой-либо аффилированности между участниками спора.

Согласно выводам эксперта часть гостевой автостоянки, которая представляет собой эксплуатируемую кровлю капитального здания подземной парковки, а совместно с подземной парковкой являются единой конструкцией, состоящей из подземной и надземной частей, которые были изначально предусмотрены проектной документацией.

Гостевая автостоянка в границах эксплуатируемой кровли подземного капитального сооружения с КН №, с расположенными на ней парковочными местами подлежит сохранению. Гостевая автостоянка построена и поставлена на учет застройщиком в соответствии с проектной документацией и техническим паспортом, одномоментно с вводом в эксплуатацию жилого комплекса целиком и на праве собственности принадлежала застройщику ООО «Балтийский квартал», что никем не оспаривалось.

Гостевая автостоянка была спроектирована в составе проектной документации жилого комплекса, что прошло государственную экспертизу и явилось основанием для выдачи разрешения на строительство и последующего ввода в эксплуатацию, в том числе по требуемому количеству парковочных мест в жилом комплексе, что подтверждается проектом переустройства гостевой автостоянки. Переустройство и фактическое сохранение прав на гостевую автостоянку позволило Застройщику выполнить требования по обеспечению жилого комплекса парковочными местами и получить разрешение нa строительство.

Эксплуатируемая кровля здания подземной автостоянки КН № на котором расположены парковочные места по проекту - не может быть имуществом общего пользования собственников помещений многоквартирных домов.

Снаряды «детская горка» и «паучок», расположенные в границах гостевой автостоянки, размещены самовольно неустановленными лицами в нарушении проекта и существующих строительных норм, небезопасны для эксплуатации детьми.

Пропущен срок исковой давности, так как с момента государственной регистрации прав застройщика на гостевую автостоянку в установленных границах до возникновения спора прошёл период времени в размере 9 лет.

Заявителями неверно выбран способ защиты права, следовало обратиться в суд с иском о признании права на гостевую автостоянку отсутствующим, вместо того, чтобы признавать недействительной сделку, участником которой они не являются.

Просит: сохранить сооружение гостевая автостоянка с КН № в границах эксплуатируемой кровли подземного сооружения с КН № в размере кв. м. Сохранить право собственности Горбач Н. И. на гостевую автостоянку с КН № в границах эксплуатируемой кровли подземного сооружения с КН № в размере кв. м.

В судебном заседании представитель истцов Минченкова В. А. требования поддержала по изложенным в иске основаниям, поддержала письменные пояснения, в которых также изложена позиция истцов (т. 12 л.д. 144, том. 33).

Указала в том числе, что ссылки ответчиков на пропуск срока исковой давности необоснованны, срок исковой давности по требованиям о признании недействительными ничтожных сделок с учетом положений ст. 181 ГК РФ составляет три года. Кроме того, о всех сделках, их субъектном составе и характеристиках истцы узнали только в судебном заседании. На требований о признании права отсутствующим, прекращении права собственности и обрменений сроки исковой давности не распространяются, поскольку требования в этой части носят негаторный характер. Кроме того, о том, что именно подразумевалось под объектом с КН № удалось узнать только в ходе судебного разбирательства.

Ответчик Ермаков В. С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Ермаков В. С. свою позицию изложил в письменном отзыве (т. 11 л.д. 15).

Указал, что право на спорное имущество гостевая автостоянка КН № возникло у продавца ООО «Балтийский квартал» до возникновения объектов права истцов, имущество реализовано на открытых электронных торгах в установленном законом порядке. Изначальной целью приобретения лота было нежилое помещение КН № в его составе, в котором Ответчик после ремонта намеревался открыть клинику. Спорная гостевая автостоянка КН №, как пояснял представитель ООО «Балтийский Квартал» представляла собой наземное сооружение, состоящее из парковочных мест для размещения автомобилей. Также на территории сооружения была размещена детская горка в месте, не предусмотренном проектом, к тому же смонтирована непосредственно в межэтажные перекрытие плоской кровли подземного сооружение, что ведёт к его подтоплению. Застройщик ООО «Балтийский Квартал» при строительстве жилого комплекса осуществил строительство и постановку на кадастровый учет парковочных мест как сооружение наземной гостевой автостоянки и помещение подземной парковки, которые впоследствии были ООО «Балтийский Квартал» оформлены в собственность застройщика.

Земельный участок КН № Ответчик не желал приобретать, однако не мог повлиять на процесс его приобретения, так как земельный участок входил в состав единого лота. Ответчик намеревался приобрести нежилое помещение для ведения бизнеса и гостевой автостоянки для последующей продажи парковочных мест гражданам.

После подачи сделок на государственную регистрацию и получения отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок Ответчик и конкурсный управляющий Ляпунова Е.В. заключили дополнительное соглашение об исключении земельного участка из конкурсной массы, при этом цена лота осталась неизменной. Таким образом, стоимость земельного участка пропорционально распределилась между стоимостью нежилого помещения и сооружения гостевой автостоянки.

Указанные элементы капитального сооружения фактически присутствуют на местности и соответствуют тому описанию, которое содержится в ЕГРН и в материалах инвентаризации БТИ. Также при визуальном осмотре сооружения видно, что помимо замощения с четкими границами каждого парковочного места, сооружение также в себе имеет плоскую железобетонную конструкцию над подземным зданием парковки, которое отделено от подземного здания технологическим разрывом в котором расположены инженерные коммуникации подземного здания.

Также согласно ответа № от ДД.ММ.ГГГГ проектной организации, » застройщиком было принято решение о сносе существующих сооружений жилого дома и гостевой автостоянки. Однако в процессе проектирования появилась возможность сохранить автостоянку, выполнив только ее переустройство в соответствии с проектом - перемещение, а также переоборудование части конструкций существующего сооружения гостевой автостоянки путем ее разделения на четыре отдельно расположенные гостевые автостоянки, с образованием в их составе парковочных мест и площадок для разворота и проезда автомобилей. Кроме того на части площади существующей гостевой автостоянки были размещены детские и физкультурные площадки. Ввиду стесненности участка застройки размещение площадок и автостоянок предусмотрено, в том числе, на эксплуатируемой кровле проектируемого здания подземной парковки.

Все проектные решения выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил и иных регламентирующих документов и получили положительное экспертное заключение и разрешение на их реализацию.

Гостевая автостоянка КН № является капитальным сооружением, имеющим в своей основе элементы, образующие общую двухконтурную конструкцию, отвечающую признакам капитальности, права собственности на которую застройщик ООО «Балтийский квартал» приобрел задолго до проектирования и строительства жилого комплекса в 2006 году.

Ермаков B.C. приобрел спорное имущество на открытом аукционе у лица, владеющего гостевой автостоянкой с 2006 года более 14 лет. Перед покупкой дважды имущество было оценено покупателем с выездом на место и проведением консультацией с представителем продавца. Имущество было определено в естественных границах и использовалось по назначению.

Далее ответчик Ермаков B.C. имея намерение компенсировать часть затраченных на ремонт помещения денег, решил продать гостевую автостоянку, о чем разместил соответствующее объявление на Авито, по объявлению позвонил ответчик Медведев В.Ю., изъявивший желание приобрести гостевую автостоянку. Ему были показаны границы сооружения и даны пояснения, что размещение горки в данном месте проектом не предусмотрено, монтаж произведён своевольно без получения необходимых разрешений и согласований. И Ермаков B.C., и Медведев В.Ю. являются добросовестными приобретателями сооружения гостевая автостоянка и при таких обстоятельствах в силу положений действующего законодательствами истребовать указанное имущество у них невозможно.

Заявленное требование о признании недействительными торгов полностью ведёт к правовой неопределенности относительно имущества, которое не находится в споре (КН №), нежелание исключать из иска требование о признании торгов по целому лоту недействительным, при осознании истцами возможных правовых последствий в отношении имущества, которое не находится в споре, является злоупотреблением права.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Как пояснила представитель Истцов в суде, ее доверители узнали о возможных нарушениях права в момент когда Ответчик Ермаков B.C. инициировал общее собрание по домам с целью исключения земельного участка из имущественной массы банкрота, о чем было получено соответствующее письмо управляющей компании. Истцы должны были узнать о нарушенном праве в течение месяца, в котором проводилось общее собрание по форме заочного голосования с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и принять меры для обращения в суд в защиту своих прав до истечения срока исковой давности до ДД.ММ.ГГГГ Однако иск подан был со сроком значительно превышающий установленный законом.

В иске не содержится конкретных фактических оснований для признания торгов недействительными в порядке, установленном законом.

Просит отказать в заявленных исковых требованиях.

Ответчик Конкурсный управляющий ООО «Балтийский квартал» Ляпунова Е. В. просит в удовлетворении иска отказать, позицию изложила в письменных отзывах (т. 4 л.д. 21, т. 4 л.д. 192, т. 10 л.д. 147, т. 25 л.д. 144).

Указала, что истцом не доказано нарушение их прав проведением торгов по продаже имущества ООО «Балтийский квартал», а также заключением договора купли-продажи с Ермаковым B.C.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. с Ермаковым B.C. в части земельного участка был расторгнут 11.05.2021г., в виду чего в части продажи земельного участка он не может быть оспорен.

В отношении нежилых помещений площадью кв.м., которые также были отчуждены Ермакову B.C. по оспариваемым торгам и договору, истцы какой-либо позиции по своей заинтересованности не высказывают, однако и в этой части договор и торги оспаривают.

Спорное сооружение не возводилось при строительстве жилых домов силами застройщика ООО «Балтийский квартал», не являлось частью инфраструктуры домов, т.к. объект был поставлен на кадастровый учет и приобретен ООО «Балтийский квартал» согласно выписке из ЕГРП на основании договора купли-продажи от 26.10.2007г.

Сделки ООО «Балтийский квартал» с собственниками многоквартирных домов не заключались, сооружение не передавалось в общую собственность.

Ввиду чего истцы не могут требовать в отношении данного объекта признания торгов и сделок недействительными, а также требовать исключения из кадастрового учета данного объекта.

Доказательств нарушения правил проведения торгов в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» истцами не доказано.

На момент проведения инвентаризации права на имущество были зарегистрированы за ООО «Балтийский квартал» в установленном порядке, споры в отношении данных объектов отсутствовали.

Был утвержден порядок продажи имущества должника собранием кредиторов 23.09.2019г.

Первые торги и повторные торги (со снижением начальной цены на ) не состоялись по причинам отсутствия заявок для участия в торгах. Далее, в связи с признанием торгов несостоявшимися, торги проводились в форме публичного предложения со снижением цены на каждый пять дней. Минимальная цена была установлена в размере от цены продажи на повторных торгах, т.е. . Торги признаны были несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

После чего собранием кредиторов ООО «Балтийский квартал» было утверждено положение о торгах, которое подразумевало повторные торги в форме публичного предложения с дальнейшим снижением цены. Начальная цена при повторных торгах была установлена в сумме рублей и затем каждые дней снижалась на . Только на 6 периоде снижения цены была подана заявка только Ермаковым, в связи с чем и в соответствии с действующим порядком он был признан победителем, с ним заключен договор купли-продажи.

Довод о занижении рыночной цены продажи объектов опровергается тем, что на открытых электронных торгах данное имущество никто не приобрел.

Цена продажи Ермакову B.C. после расторжения договора имущества ООО «Балтийский квартал» не изменялась. Ермаков B.C. приобрел лот на электронных торгах за рублей. Данная цена не менялась, согласование изменение стоимости соответственно с кредиторами не осуществлялось.

Денежные средства от продажи объектов недвижимости направлены на погашение судебных расходов по делу о банкротстве, а также на погашение задолженности ООО «Балтийский квартал» перед налоговым органом.

В виду указанного торги не могут быть признаны недействительными, поскольку каких- либо нарушений правил их проведения не допущено.

Оснований для признания договора купли-продажи в части сооружения недействительными не усматривается, т.к. истцами не доказаны свои права на сооружение как объект общего имущества собственников многоквартирного дома.

Вопрос в части исключения из договора земельного участка был передан на разрешение в арбитражный суд в дело о банкротстве, определением которого от 30.04.2021г. установлено, что вопрос о расторжении договора в части земельного участка и исключении его из конкурсной массы не относится ни к компетенции суда, ни к компетенции собрания кредиторов, а решается самостоятельно конкурсным управляющим. В виду указанного одобрение исключения земельного участка из договора купли-продажи со стороны кредиторов и арбитражного суда не требуется.

Поскольку в настоящее время ООО «Балтийский квартал» исключен из ЕГРЮЛ, правопреемников у него нет, правосубъектность его прекращена, равно как и его права собственности на земельный участок, производство по иску подлежит прекращению.

Производство по делу в части признания торгов и договоров недействительными подлежит прекращению, поскольку спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде в рамках дела о банкротстве.

Истцами выбран ненадлежащий способ защиты права. Для прекращения права собственности на объект недвижимости его собственник должен выступать ответчиком по соответствующему спору. В данном случае это условие не соблюдено. Исключение застройщика из ЕГРЮЛ не препятствует истцам в подаче заявления на регистрацию за ними права собственности на земельный участок.

Истцом пропущен срок исковой давности, поскольку Истцы приобрели право собственности на жилые помещения в многоквартирных домах в 2013г. В течение 9 лет истцы не обращались в Управление Росреестра с заявлением о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. Общий трехлетний срок исковой давности по требованиям пропущен.

Истцы не доказали своей заинтересованности в оспаривании договора купли-продажи в части нежилых помещений. В иске имеется ссылка на продажу имущества единым лотом и на нарушение прав налогового органа и кредиторов в деле о банкротстве.Однако истцы не приводят нормы материального и процессуального права, по которым они приобрели право выступать в интересах налогового органа и кредиторов ООО "Балтийский квартал" и защищать их права в судебном порядке.

Оспариваемый договор заключен в отношении трех объектов недвижимого имущества, которые представляют собой самостоятельные единицы, с постановкой каждого в отдельности на кадастровый учет, с регистрацией перехода права собственности на каждый объект в отдельности. Исключение одного из объектов из договора и прекращение права собственности не влечет прекращение права на другой и внесение соответствующей записи в ЕГРН. Истцы не представили доказательств того, что без земельного участка и гостевой автостоянки передача нежилых помещений покупателю по договору купли-продажи невозможна.

Торги и договор купли-продажи в части земельного участка не могут быть признаны недействительными, поскольку договор расторгнут.

Доводы истцов о том, что земельный участок предназначен только для эксплуатации многоквартирных домов не соответствует действительности и не подтверждены, поскольку на земельном участке располагалась также собственность ООО "Балтийский квартал" в виде нежилых помещений.

Перед оценкой проводился осмотр имущества, также проводилась фотофиксация. К отчетам прилагались сведения о регистрации права собственности на объекты недвижимости с техпаспортами, кадастровыми номерами. Сведения об объекте, имеющем кадастровый номер находятся в общем доступе. Сведения о нахождении на участке жилых домов доводились до сведения потенциальных покупателей, о чем свидетельствует ссылка на это в договоре купли-продажи с Ермаковым B.C.

Позиция истцов об изменении стоимости объектов в составе лота не имеет правового значения для рассмотрения спора. Интерес истцов должен в данном случае касаться земельного участка, но не стоимости лота.

Право собственности ООО "Балтийский квартал" прекращено в связи с исключением общества из ЕГРЮЛ.

Ответчик Горбач Н. И. просит в удовлетворении требований отказать, позицию изложил в письменном отзыве (т. 11 л.д. 70), в котором приведены доводы, аналогичные доводам встречного иска.

В качестве ответчиков по делу привлечены Точеный А. Г., Савушкина Н. П., Савицкая Е. С. в связи с заявленными требованиями о прекращении обременений.

Представитель ответчика Точеного А.Г. – Репин Е. В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования первоначального иска поддержал. Указал, что гостевая автостоянка не является объектом недвижимого имущества, а является элементом благоустройства. По поводу постановки на учет и внесения точек координат пояснил, что точки координат установлены с 2003 года, а заявление об изменении и установлении по фактически установленным точкам подано только в 2021 году, эти точки координат фактически наложены на контуры только ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый инженер не выезжал на объект.

Третьи лица – собственники помещений по адресу Шарипова Л.Ю., Ефремова Н.Ф., Бурцев М.Ю., Барткевич Е.В., Варежников А.А., Александрович Л.А. ранее в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, указали, что парковка является частью земельного участка и должна остаться в собственности жильцов.

Представитель третьего лица УК ООО «Лучший дом в » ФИО61, действующая на основании доверенности, поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве (т. 4 л.д. 244-246), в письменных пояснениях (т. 11 л.д. 29).

Указали, что МКД №А по и МКД № по введены в эксплуатацию в 2013 году, с ДД.ММ.ГГГГ обслуживаются компанией ООО «Лучший дом в », расположены на предназначенном для обслуживания МКД земельном участке с КН №.

Тот факт, что земельный участок с КН № является участком для обслуживания МКД следует из сведений ЕГРН, а также из назначения земельного участка. Следовательно, данный объект не мог быть передан на торги и в силу прямого указания закона является общим имуществом и общей совместной собственностью собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных жилых домов. На земельном участке каких-либо сооружений «гостевой автостоянки» площадью м., либо иных объектов такого назначения, имеющих признаков сооружений, иной площади, не имеется.

При передаче многоквартирных жилых домов № по в управление ООО «Лучший дом в Московском районе» была представлена техническая документация и сведения о составе общего имущества собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных жилых домов, в том числе проектная документация, в состав которой входит Схема планировочной организаций земельного участка, из которой следует, что на территории земельного участка с КН № имеются элементы благоустройства, не являющиеся ни фактически, ни по смыслу положений действующего законодательства самостоятельными объектами недвижимого имущества, а именно площади под проездами, площадками, дорожками в т.ч. пандус в подземную парковку ( не является спорной гостевой) общей площадью в границах отвода кв.м, и в границах благоустройства кв.м..

Согласно Схеме «парковочные места», обозначенные на схеме как это не отдельное сооружение, а лишь не имеющие общих границ, стен иных конструктивных элементов разрозненные площади- части земельного участка и участка эксплуатируемой кровли, с нанесением на данный момент силами управляющей компании разметки по правилам нанесения разметки на элементы дорожной сети, с использованием краски и согласно Схеме, представленной как при проектировании, так и при сдаче домов в эксплуатацию, являются элементами благоустройства, относятся к общему имуществу.

ООО «Лучший дом в Московском районе» обслуживает территорию в границах участка общей площадью 6940 кв.м., а именно: осуществляется уборка дворовой территории, ремонт и восстановление элементов благоустройства на эксплуатируемой крыше подземной автостоянки, поскольку согласно договору управления от ДД.ММ.ГГГГ в общее имущество дома включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Истцы - Хомяков Е.В., Беляков А.Б., Гапеева О.С., Селеня А.Ю., Черникова И.А., представитель ответчика ООО «Балтийский квартал», ответчики – Ермаков В. С., Медведев В.Ю., Горбач Н.И., конкурсный управляющий Ляпунова Е.В., Точеный А.Г., Савушкина Н.П., Савицкая Е.С., Трус Ю.П., Пиннекер В.К., третьи лица - представитель Управления Росреестра по Калининградской области, Королёва О.А., Кузнецов Ю.А., Долотов Е.С., Шмелев Е.О., Вдовченков Н.А., Тонких Я.Г., Майструк Н.И., Коой В.В., Кузнецова А.Д., Скок В.О., Скок О.А., Скок О.К., Чейпеш И.С., Савушкина Н.П., Чеботарев И.Н., Чеботарева Л.В., Черкасов В.С., Жекотова Л.В., Камракова Н.М., Баталова Г.С., Баталова А.Д., Баталов Д.В., Баталов Артём Дмитриевич, Петрякова Т.Ю., Петряков О.Ю., Тулупова С.В., Санникова Л.Д., Тяжлова Т.Н., Овчинников А.Д., Грищенков А.А., Воробьёва Н.С., Должук О.И., Должук Н.В., Должук Д.О., Должук Е.О., Рыбицкая Е.Х., Пашигорьева Е.А., Еремеева Ю.А., Ефимов С.С., Ефимова К.В., Муратидис Л.П., Русанов А.А., Пирогов А.В., Дубченко Т.С., Гокова Г.В., Андрейчук Н.В., Точеный А.Г., Пономарева Т.В., Аравин А.Д., Аравин А.Д., Стегниенко И.Г., Воронин А.Н., Суслова Ж.А., Суслов Н.А., Воронин А.А., Онищенко М.Ю., Шаталова В.А., Гурин С.Ю., Спирякин В.В., Аравина И.В., Арсеменко Е.Д., Карасева Н.А., Ефименко Л.А., Чубара Е.Ю., Каленкович И.В., Селеня А.А., Селеня А.А., Дырдина А.Н., Дырдина Н.В., Подолян Ю.И., Чичин К.А., Пак Мен Нок, Щербаченя Д.Н., Анохина М.Ф., Мархаева Л.С., Лутченко А.А., Паневник Д. В., Сутягина И.А., Романовская Е.В., Барсуков П.Л., Некрасова Ж.В., Данченков А.А., Савицкая Е.С., Теллин Е.В.,Гулимов П.С., Тарасова Ю.А., Шведенко В.А., Уварова Т.Н., Исаченко С.В., Трус С.Ю., Гель Е.В., Клюстер В.В., Плескачевская Е.В., Джалодянц М.В., Пардаева В.А., Кушнарев С.С., Сажина Л.С., Российская Федерация Управление Росимущества по Калининградской области, Ахатов А.В., Ахатова О.С., Грибанова Т.С., Савушкина Н.В., Лаврентьева Т.Е., Абрамов И.А., Кругликова С.П., Шувалова В.Я., Крамаренко Д.А., Зайцева О.В., Зайцев Д.А., Зайцев А.Д., Зайцева Д.А., Зайцева С.А., Карева Т.И., Нуркаев И.И., Гапеев А.В., Гапеев М.А., Шураков А.Л., Шевченко М.Ф., Юрчук (Дедик) С.Ю., Долгова Т.Ю., Мартынова Н.В., Васильева Т.Ф., Шутылева М.Ю., Шутылев В.В., Максимов Р.А., Беляев В.А., Беляева С.В., Александрович В.Ю., Первухин Г.В., Шашерин А.Ю., Вилькене О.С., Сахарова С.В., Гапеева К.А., Павлова Н.В., Васенина Е.И., Егорова И.В., Демченко С.В., Барковский А.В., Чепелюк А.А., Курносов С.Г., Курносова П.С., Курносова Т.С., Курносова В.С., Муратидис Л.П., Макаренко А.В., Александров И.С., Ремизов В.А., Терехов В.В., Терехов Д.В., Терехова И.В., Терехов О.В., Красиков А.В., Виниченко Д.В., Шишканов М.Ю., Мезинская С.С., Мезинский Л.Е., Михайлова Л.В., Лосев В.А., Соболев Д.В., Давжинец С.Л., Андреева Ю.С., Неверовская В.Д., Сабельникова А.А., Сабельников Р.Б., Мео Р.Н., Кравченко Л.А., Кравченко В.Н., Шведенко Д.А., Шведенко А.А., Шведенко А.Д., Шведенко В.Д., Ковалев С.В., Ковалева С.А., Ковалева С.А., Ковалев С.В., Блохина В.Я., Данилейко Н.А., Галкина Т.А., Папеско Н.М., Коновалова Т.В., Залесова Е.Н., Шералиева С.Р., Гуреева Е.А., Лицкевич В.В., Наумов А.Ю., Наумова С.А., Борецкая С.А., Шахов А.В., Поддубная О.А., Поддубный О.Ю., Дзендзелюк Н.А., Булыгина В.М., Боброва А.С., Егорова Н.А., Лето Л.В. в судебное заседание не явились, о дате и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Истцы являются собственниками жилых помещений – квартир - в многоквартирных домах по адресу (Хомяков Е. В. – , Селеня А. Ю. – доли ) и (Беляков А. Б. – , Гапеева О. С. – доли в праве , Черникова И. В. – ) (далее по тексту – МКД) на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с ООО «Балтийский квартал» (т 1 л.д. 59-127).

Строительство указанных МКД осуществлял застройщик ООО «Балтийский квартал» на земельном участке с КН №.

В ходе процедуры банкротства ООО «Балтийский квартал» в рамках конкурсного производства конкурсным управляющим реализовано имущество, оформленное на ООО «Балтийский квартал», согласно сообщения о результатах торгов - одним лотом: - нежилое помещение площадью кв. м. по адресу ; - нежилое сооружение (гостевая автостоянка) площадью кв.м. с КН № по адресу г.; земельный участок с КН № площадью кв.м. по адресу -, указанное имущество отчуждено Ермакову В. С.

Согласно сведений ЕГРН на кадастровом учете в ЕГРН состоит как самостоятельный объект недвижимости сооружение с КН № наименование «гостевая автостоянка/замощение Литер «I», ограждение литер «II», калитка литер «III», ворота литер «IV»; площадью кв. м.; количество этажей – 1, в том числе подземных – 0, год завершения строительства – 2004, дата присвоения кадастрового номера 13.12.2013 год, расположено в пределах земельного участка с КН № (т. 1 л.д. 128). Право собственности указанный объект зарегистрировано за Горбач Н. И.

Согласно сведений ЕГРН на кадастровом учете стоит земельный участок с КН № местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира , площадью кв. м., категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под существующие многоэтажные многоквартирные дома, для многоэтажной застройки; образован из объектов недвижимости с КН №, №, №. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ООО «Балтийский квартал» 17.06.2010 года (т. 1 л.д. 138)

В пределах земельного участка с КН № имеются объекты недвижимости с КН № (МКД по ), №(МКД по ); № (нежилое здание пер. Товарный, подземный этаж), №, № (т. 1 л.д. 138, т. 5 л.д. 66,102)

Ранее на кадастровом учете стоял земельный участок КН № площадью кв. м., местоположение , с категорий земель – земли поселений, разрешенным использованием «для устройства гостевой автостоянки» (т. 2 л.д. 169)

Актом государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ принята в эксплуатацию Гостевая автостоянка по адресу (л.д. 153 т. 2), постановлением Мэра № от ДД.ММ.ГГГГ акт утвержден, с указанием – разрешенное использование (целевое назначение) земельного участка площадью ) (том 2 л.д. 153-157).

На основании указанных документов зарегистрировано право собственности » на объект «гостевая автостоянка/замощение Литер «I», ограждение литер «II», калитка литер «III», ворота литер «IV» общей площадью кв.м. (т. 2 л.д. 173).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между » и ООО «Балтийский квартал» указанный объект приобретен в собственность ООО «Балтийский квартал» (т. 2 л.д. 202)

Как следует из протокола Общего собрания участников ООО «Балтийский квартал» от ДД.ММ.ГГГГ, постановлено снести принадлежащие ООО «Балтийский квартал» многоквартирный дом по адресу ; гостевую автостоянку по адресу существующие земельные участки – площадью кв.м с КН № с разрешенным использованием под МКД по адресу Калининград площадью кв.м. с КН; № с разрешенным использованием – для обслуживания МКД по адресу ; площадью кв. м. с КН № с разрешенным использованием – под существующую гостевую автостоянку по адресу г.– в единый земельный участок общей площадью кв. м. с разрешенным использованием – под строительство двух многоквартирных жилых домов (т. 3 лд. 38, 50, т. 5 л.д. 45-58, т. 9 л.д. 194, т. 10 л.д. 40).

Указанные изменения в отношении земельных участок внесены в ЕГРН (л.д. 41 т. 3, т. 9 л.д. 197-213), поставлен на учет в ЕГРН 24.05.2010 года земельный участок с КН №, общей площадью кв.м., образованный из трех приведенных выше земельных участков, с разрешенным использованием – под строительство двух многоквартирных домов.

ООО «Балтийский квартал» 28.06.2011 года выдано разрешение на строительство: жилого дома общей площадью кв.м, жилого дома общей площадью кв.м., автостоянки общей площадью кв. м., из которых ниже отметки куб. м., при этом прямо указано, что весь объем автостоянки расположен ниже отметки (т. 4 л.д. 5). Т.е. разрешения на строительство на земельном участка с КН № гостевой автостоянки площадью кв. м., расположенной на земельном участке выше отметки - не выдавалось.

Разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2013 года введены в эксплуатацию объекты капитального строительства «Жилые дома со встроенными помещениями и автостоянкой по в - , «Жилые дома со встроенными помещениями и автостоянкой по - жилой , «Жилые дома со встроенными помещениями и автостоянкой по в (т. 4 л.д. 2-4).

Решением от 25.03.2019 по делу № ООО «Балтийский квартал» признан несостоятельным (банкротом), утверждена конкурсным управляющим Ляпунова Е. В. (т. 1 л.д. 43-45).

23.09.2019 собранием кредиторов ООО «Балтийский квартал» утверждено Положение о порядке продажи имущества ООО «Балтийский квартал» (т. 24 л.д. 37), в п. 6 которого определен состав реализуемого на торгах имущества (т. 4 л.д. 37-44).

Согласно протоколов от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ торги, проведенные ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ признаны несостоявшимися в связи с отсутствием от участников предложений по цене на торгах (т. 3 л.д. 165-166, 201, т. 4 л.д. 30, 45, 194-206)

ДД.ММ.ГГГГ утверждено Положение о дальнейшем порядке продажи имущества (т. 3 л.д. 166, т. 4 л.д. 45).

Согласно Протокола о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества ООО «Балтийский квартал» от ДД.ММ.ГГГГ, организатором торгов является конкурсный управляющий Ляпунова Е. В., торги проведены в соответствии с ФЗ «О банкротстве», подлежащее продаже имущество единым Лотом № – нежилое помещение площадью 6 кв. м. по адресу г.пом. 1; - нежилое сооружение (гостевая автостоянка) площадью № кв.м. с КН № по адресу г.; земельный участок с КН № площадью кв.м. по адресу , победителем торгов признан Ермаков В. С. (т. 4 л.д. 34, 92-93, 194-206).

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи между ООО «Балтийский квартал» в лице конкурсного управляющего Ляпуновой Е. В. и Ермаковым В. С., на основании которого последний прибрел нежилое помещение с КН № площадью кв.м., стоимостью № руб., сооружение с КН № стоимостью рублей (т. 3 л.д. 171) 03.07.2020 на основании акта приемки-передачи имущество передано Ермакову В. С. (т. 3 л.д. 183).

Также ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи между ООО «Балтийский квартал» в лице конкурсного управляющего и Ермаковым В. С., согласно которого последний прибрел земельный участок с КН № площадью кв.м., стоимостью рублей, согласно акту приема-передачи от указанное имущество принято покупателем (т. 9 л.д. 225-230).

Как следует из представленных ФКП Управления Росреестра материалов, на основании заявления ООО «Балтийский квартал» о переходе права собственности и Ермакова В. С. о регистрации права собственности Уведомлением от 03.12.2020 (после приостановления) было отказано в государственной регистрации права Ермакова В. С. на земельный участок с КН № с указанием, что по сведениям ЕГРН указанный земельный участок имеет разрешенное использование – под существующие МКД, на котором расположены два МКД. Земельный участок является общим имуществом МКД, расположенных на нем и не является самостоятельным объектом права собственности (т. 9 л.д. 234).

Определением от 30.04.2021 года в рамках дела о банкротстве по заявлению конкурсного управляющего о разрешении разногласий установлено, что решение вопросов об исключении имущества должника из конкурсной массы в указанных в определении случаях отнесено к компетенции конкурсного управляющего. Судом указано, что конкурсный управляющий должен самостоятельно принять решение относительно нахождения имущества должника в его конкурсной массе и соответственно о расторжении договора купли-продажи (т. 10 л.д. 169-172).

Соглашением от 11.05.2021 года о расторжении договора купли-продажи земельного участка и увеличении стоимости помещения и сооружения, заключенного между ООО «Балтийский квартал» в лице конкурсного управляющего, и Ермаковым В. С., расторгнут договор купли-продажи земельного участка с КН №. При этом п. 2 Соглашения указано в отношении договора купли-продажи от 15.07.2020 об изложении в иной редакции п. 2.1., предусматривающего стоимость имущества - помещение с КН № площадью кв.м., стоимостью руб., сооружение с КН № стоимостью рублей (т. 4 л.д. 36)

Определением от 27.07.2021 по делу производство по делу о признании ООО «Балтийский квартал» банкротом прекращено (т. 2 л.д. 99-102).

30.12.2020 заключен договор купли-продажи между Ермаковым В. С. (продавец) и Медведевым В. Ю. (покупатель), на основании которого Медведевым В. Ю. приобретено сооружение «гостевая автостоянка общей площадью кв.м. (т. 2 л.д. 136)

18.05.2021 года заключен договор купли-продажи между Медведевым В. Ю. (продавец) и Горбачем Н. И. (покупатель), на основании которого приобретено Горбачем Н. И. сооружение «гостевая автостоянка общей площадью 1963 кв.м. (т 2 л.д. 236, т. 3 л.д. 184)).

Доводы стороны ответчика о неподсудности дела суду общей юрисдикции и прекращении производства по делу в связи с этим несостоятельны.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 9 пункта 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности. При предъявлении в рамках дела о банкротстве заявления об оспаривании сделки по указанным основаниям иным, помимо арбитражного управляющего, лицом, суд оставляет это заявление без рассмотрения применительно к части 4 пункта 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что истцы не являются участниками дела о банкротстве, требования о признании недействительными результатов торгов и недействительными в силу ничтожности сделок по продаже имущества ими заявлены по общим основаниям, предусмотренным ГК РФ, а следовательно указанные требования обоснованно предъявлены для рассмотрения в суд общей юрисдикции.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п. 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В п. 74, 75, 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положениями ч. 1 ст. 174 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ, а также согласно разъяснений, приведенных в п. 40 и п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Положениями ст. 287.6 ГК РФ предусмотрено, что собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении пользуются земельным участком, на котором расположены эти здание или сооружение, в соответствии с правилами, установленными статьей 287.3 настоящего Кодекса (п. 1). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 2).

Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст. 304 - 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно ч. 2 и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.

При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, обладают застройщики, отвечающие требованиям, установленным частью 2 статьи ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) следует, что согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Положениями ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" прямо предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1). Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2). Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5).

Аналогичные положения содержатся в разъяснениях, данных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в котором также указано, что в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, исходя из правовой природы общего имущества такого дома как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, в пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ закреплено правило о принадлежности земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, собственникам помещений в многоквартирном доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По смыслу статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен этот дом, оформляется с использованием процедур формирования земельного участка и последующего проведения его государственного кадастрового учета.

Таким образом, земельный участок с КН №, расположенный под многоквартирными домами, в которых имеются квартиры, принадлежащие на праве собственности истцам, является собственностью в том числе собственников помещений МКД по , и указанное право получено истцами бесплатно с момента ввода многоквартирных домов в эксплуатацию и передачи им объектов долевого строительства.

Поскольку земельный участок с КН № изначально находился в собственности ООО Балтийский квартал» как застройщика МКД, возводимых с заключением договоров долевого участия, на ООО «Балтийский квартал» лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и в общую долевую собственность земельного участка под указанными МКД, сформированного и стоящего на государственном кадастровом учете в ГКН, в установленных границах.

Решений общего собрания об уменьшении общего имущества многоквартирного дома и согласии на отчуждение земельного участка, находящегося под вышеуказанными МКД собственниками помещений не принималось, доказательств обратного стороной ответчиков не представлено.

А следовательно, земельный участок с КН № не мог быть объектом торгов по продаже имущества ООО «Балтийский квартал» и заключенного по его результатам договора купли-продажи, поскольку в силу закона с момента ввода многоквартирных домов и подземной автостоянки в эксплуатацию не принадлежал застройщику многоквартирных домов ООО «Балтийский квартал», а принадлежал собственникам помещений объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке..

А следовательно как торги по продаже указанного земельного участка, так и заключенный по результатам торгов 15.06.2020 договор купли-продажи данного земельного участка, заключенный конкурсным управляющим имуществом застройщика-банкрота по результатам торгов с Ермаковым В. С., в части распоряжения, как имуществом ООО «Балтийский квартал», земельным участком с КН № является ничтожными на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как противоречащие существу законодательного регулирования - закрепленному в статье 290 ГК РФ принципу единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилого доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также как нарушающий охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений многоквартирного дома).

Доводы о выборе истцами ненадлежащего способа защиты своих прав путем заявления требований о недействительности в силу ничтожности договоров купли-продажи и применении последствий недействительности ошибочны. В силу абзаца второго пункта 3 статьи 166 ГК РФ лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании ничтожной сделки недействительной, наделяется правом требовать признания ее таковой.

Вместе с тем, суд учитывает, что договор купли-продажи земельного участка с КН №, заключенный между ООО в лице конкурсного управляющего Ляпуновой Е. В. и Ермаковым В. С., расторгнут соглашением от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 2 и п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Доводы стороны истцов об указании в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ иной даты договора не свидетельствует о незаключенности соглашения, и не свидетельствует о заключенности соглашения о расторжении иного договора, заключенного в между ООО «Балтийский квартал» в лице конкурсного управляющего ФИО11 и ФИО9, поскольку доказательств заключения указанными лицами какого-либо иного договора купли-продажи спорного земельного участка не представлено. Кроме того, суд учитывает, что Конкурсный управляющий обращался в Арбитражный суд с заявлением о разрешении возникших разногласий, ссылаясь именно на заключение договора от ДД.ММ.ГГГГ и отказ в его регистрации, по заявлению принято вышеприведенное определение

Таким образом, поскольку договор от ДД.ММ.ГГГГ в части земельного участка расторгнут, переход права собственности по нему не произошел, право собственности в ЕГРН на данный земельный участок зарегистрировано за ООО «Балтийский квартал» до настоящего времени, оснований к удовлетворению как самостоятельных требований в части признания ничтожным договора купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Балтийский квартал» и Ермаковым В. С. не имеется.

В судебном заседании установлено, что, как указано выше, ООО «Балтийский квартал» признан несостоятельным (банкротом), было открыто конкурсное производство, определением Арбитражного суда Калининградской области от 27.07.2021 года производство по делу о банкротстве прекращено по основаниям абзаца 8 пункта 1 ст. 57 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В ходе рассмотрения данного спора на основании заявления физического лица Ляпуновой Е. В. о недостоверности сведений о физическом лице, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, определения от ДД.ММ.ГГГГ, ранее внесенных записей, решения о предстоящем исключении недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ№, регистрирующим органом ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о прекращении юридического лица ООО «Балтийский квартал» (исключение из ЕГРЮЛ юридического лица в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности (т. 11 л.д. 1-13, т. 12 л.д. 11-16).

Ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения сведений о его прекращении в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном законом о государственной регистрации юридических лиц (п. 9 ст. 63 ГК РФ).

Между тем, указанные обстоятельства не являются основанием к отказу в удовлетворении требований о прекращении права ООО «Балтийский квартал» на земельный участок с КН № и признании права отсутствующим в отношении объекта с КН №.

Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.) (ст. 419 ГК РФ).

Так, само по себе прекращение деятельности юридического лица не влечет выбытие принадлежащих ему объектов гражданских прав (статья 128 ГК РФ).

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению (пункт 2), земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3).

Как указано выше, поскольку в силу закона после сдачи дома в эксплуатацию право собственности на земельный участок с КН № перешло к собственникам помещений многоквартирных домов по , подземной автостоянки, требования истцов о прекращении права собственности ООО «Балтийский квартал» на земельный участок с КН № подлежат удовлетворению, поскольку иного способа восстановления прав истцов на общее имущество, принадлежащее им в силу закона, не имеется.

Между тем, требования о признании недействительными торгов в части объекта недвижимости нежилого помещения с КН №, расположенного в здании подземной автостоянки, удовлетворению не подлежат.

Гражданский кодекс Российской Федерации в пункте 1 статьи 1 провозглашает в числе основных начал гражданского законодательства принципы свободы договора и недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.

По положениям пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в гражданском судопроизводстве осуществляется защита нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Так, истцами не оспаривалось, что каких-либо самостоятельных прав на указанный объект недвижимости ими не заявляется. Продажа данного имущества в рамках торгов по реализации имущества лица, признанного несостоятельным (банкротом) прав истцов по делу не нарушает. Доводы о том, что имущество продавалось в одном лоте с земельным участком с КН КН № и гостевой автостоянкой с КН №, а также доводы об установлении общей цены продажи на все объекты при их реализации на торгах не свидетельствует о недействительности торгов в части продажи объекта с КН №, поскольку в силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, а само по себе изменение цены на объект недвижимости с КН № (равно как и на другие объекты в Лоте №) каких-либо прав истцов, не являющихся участниками дела о банкротстве, не нарушает.

При указанных обстоятельствах с учетом положений п. 1 ст. 11 ГК РФ и ч. ст. 3 ГПК РФ требования истцов в данной части удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием спора о праве.

Требования о признании права отсутствующим подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Как указано выше, на кадастровом учете в ЕГРН состоит как самостоятельный объект недвижимости с датой присвоения кадастрового номер 13.12.2013 года сооружение с КН № наименование «гостевая автостоянка/замощение литер «I», ограждение литер «II», калитка литер «III», ворота литер «IV» площадью кв. м., с указанием год завершения строительства – 2004, которое располагается на земельном участке, отведенном под строительство МКД.

Право собственности на указанное имущество зарегистрировано 27.05.2021 года за Горбач Н. И. на основании приведенного выше договора купли-продажи.

Из представленного в материалы дела сообщения том 9 л.д. 37) следует, что на основании договора на проектирование, заключенного с ООО «Балтийский квартал», ООО «Темп 2002» разработана проектная документация по переустройству гостевой автостоянки по пер. Товарный (инв. № техпаспорт ДД.ММ.ГГГГ) путем ее перемещения, а также переоборудования части конструкций существующего сооружения гостевой автостоянки путем ее разделения три отдельно расположенные гостевые автостоянки с образованием в их составе парковочных мест, и площадей для разворота и проезда автомобилей, а также устройство детских и физкультурных площадок и площадок для отдыха. Размещение площадок и автостоянок частично предусмотрено на эксплуатируемой кровле проектируемого сооружения подземной автостоянки. Территория существующей гостевой автостоянки преобразована в 6 отдельных площадок, а также места для разворота и проезда автомобилей ( парковочных мест), все проектные решения получили разрешение на их реализацию (т. 9 л.д. 37, 56

Ответчик ссылается на то, что гостевая автостоянка при строительстве МКД была сохранена путем реконструирования и осталась таковой как самостоятельный объект недвижимости.

Первоначальный технический паспорт объекта по состоянию на 11.08.2004 года, именуемого как гостевая автостоянка (т. 9. л.д. 75) указывал, что объект состоит из замощения кв. м., ограждения м. п., калитки кв.м., ворот кв. м., при этом согласно ситуационного плана имел единое расположение на земельном участке.

Технический паспорт объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, именуемого как «гостевая автостоянка/замощение Литер «I», ограждение литер «II», калитка литер «III», ворота литер «IV» (т. 9. Л.д. 83) указывал, что объект состоит из замощения кв. м., ограждения длиной м. п., калитки длиной м., ворот длиной м.

Однако, как указано выше, земельный участок с КН № с разрешенным использованием – под существующую гостевую автостоянку по адресу г.– был объединен наряду с другими в единый земельный участок общей площадью кв. м. с разрешенным использованием – под строительство двух многоквартирных жилых домов, указанные изменения внесены в ЕГРН и поставлен на учет в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с КН №, с разрешенным использованием – под строительство двух многоквартирных домов.

Градостроительным планом земельного участка №, утвержденным ДД.ММ.ГГГГ, изготовленного на основании заявления застройщика, в отношении земельного участка с КН № установлено, что в границах земельного участка расположен только один объект капитального строительства – каменное жилое строение литер А инвент. №, технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ. Установленное разрешенное использование земельного участка – под строительство двух многоквартирных жилых домов (т. 9 л.д. 65). Т. е. при утверждении градостроительного плана ДД.ММ.ГГГГ в границах земельного участка не имелось первоначального объекта капитального строительства – гостевой автостоянки.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 19.04.2021 N 14-П указано, что согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации частью общего имущества в многоквартирном доме является земельный участок, на котором он расположен, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на данном земельном участке объекты. Как указано в пункте 6 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (приказ Минстроя России от 7 марта 2019 года N 153/пр), при образовании такого участка в его границы целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

Как следует из представленного управляющей компанией Раздела 2 проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка», автостоянки на 10,9, 6, 16 машин (П-6, П-7, П-8, П-9) входят в объекты благоустройства земельного участка наряду с площадкой для игр детей П-1, площадкой для отдыха П-2, площадкой для чистки ковров П-з, площадки мусоросборника П-4, площадки для физкультуры П-5, т.е. являются элементом благоустройства земельного участка с КН 39:15:141305:26, а не самостоятельным объектом недвижимости. На месте ранее существующей гостевой автостоянки предусмотрено размещение детской и спортивной площадки.

При этом площадь проектируемых автостоянок в совокупности составляет 532,5 кв.м (130+112,5+85+205), т.е. не соответствует площади замощения, указанной изначально в техническом паспорте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) указано, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Кроме того, поскольку спорный объект, права на который в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

В отношении данного объекта стороной истцов представлено заключение кадастрового инженера ООО «Кадастровый центр», согласно которому указанный спорный объект не обладает признаками капитальности и следовательно не относится к категории объектов недвижимости (т. 12 л.д. 37).

Ответчиком Ермаковым В. С. представлено заключение », согласно которому объект с КН № является капитальным (т. 12 л.д. 47).

Судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Как следует из выводов заключения эксперта ООО НЦ «Балтэкспертиза» № № (т. 25 л.д.87), объекты исследования с КН №, расположенные по адресу: : 1-й участок объекта исследования - часть «гостевая автостоянка/замощение Литер «I» (площадки ), ограждение литер II, калитка литер «III», ворота литер «IV», расположенные на эксплуатируемой кровле подземного сооружения с КН №, между №, площадью кв. м. - по совокупности признаков относятся к объекту капитального строительства, недвижимому имуществу; 2-й участок объекта исследования - часть «гостевая автостоянка/замощение Литер «I» (на часть парковки , на парковке , на проезжей части между парковками, расположенными слева от подземного сооружения, если смотреть со стороны №, парковка между № и автодорогой ), расположенный за границей эксплуатируемой кровли, вокруг подземного сооружения с КН №, между № и №, и перед №, параллельно автодороги по , площадью кв.м, (на Рис.№ заштрихован косыми линиями зеленого цвета) относится к неотделимым улучшениям земельного участка, не являются объектами капитального строительства, относятся к движимому имуществу.

Нельзя рассматривать игровую и физкультурную площадки, замощение «гостевые автостоянки/замощение Литер «I» (площадки так же ограждение литер «II» и составляющие данного ограждения (забора) – калитка литер «III», ворота литер «IV», расположенные на эксплуатируемой кровле подземного сооружения с КН 39:15:141305:442, между МКД-14 и №, площадью кв.м, отдельно от данного подземного сооружения. В исследовательской части указано, что конструктивные элементы, каждое их составляющее и комплектующие, входящее и расположенные на 1-м участке исследования, относятся к подземному сооружению с КН № а именно к кровельному покрытию и ограждению кровли. Соответственно подземное сооружение и 1-й участок исследования, соединенные и закрепленные через слои эксплуатируемой кровли к перекрытию, относятся к объектам капитального строительства, являются единым с подземным сооружением, относятся к объектом недвижимого имущества.

Соответственно экспертом установлено, что первоначального объекта недвижимости, ранее стоявшего на учете в ЕГРН не существует, а имеются разрозненные части, расположенные в разных местах земельного участка, при этом 1-й участок объекта исследования, описанный экспертом, отнесен к объектам капитального строительства и недвижимого имущества только в силу его единства с кровлей сооружения подземной автостоянки КН №, при этом включает игровую, детскую площадку.

Оценивая заключение эксперта ООО НЦ «Балтэкспертиза», суд принимает именно его в качестве доказательства по делу, а не представленные сторонами заключения, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется, эксперты является квалифицированными специалистами в требуемой области, эксперт ФИО65 имеет стаж экспертной работы с 2007 года, в исходе дела прямо или косвенно не заинтересованы, доказательств обратного сторонами не представлено и на обстоятельства заинтересованности стороны не ссылались, отводов экспертному учреждению или конкретным экспертам не заявляли.

Тогда как специалисты представленных сторонами заключений, указанных выше, об уголовной ответственности в установленном законом порядке не предупреждались.

Ранее гостевая автостоянка (до строительства МКД) являлась единым объектом, тогда как в настоящее время в таком виде она фактически не существует, имеют место части, находящиеся в разных местах земельного участка, на которых также в указанных в экспертизе местах фактически расположены иные объекты благоустройства МКД в виде игровой и физкультурной площадки, а кроме того, приведенная выше часть объекта исследования № фактически является кровлей иного сооружения.

Гостевую автостоянку нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, поскольку укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня, плитки), в том числе часть которой занимают места для стоянки автомобилей, а часть – другие элементы благоустройства земельного участка, равно устройство ограждения представляют собой улучшение полезных свойств земельного участка (несут вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и являются лишь элементом его благоустройства.

Кроме того, неразрывная связь с землей части объекта или невозможность перемещения не являются единственными и достаточными признаками недвижимого имущества. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

При этом суд учитывает и тот факт, что внесение в ЕГРН сведений о точках координат – а именно внесение сведений о нахождении объекта с КН № в различных частях земельного участка (т.е. изменение основной характеристики объекта недвижимости), принадлежащего на праве собственности собственникам помещений МКД и подземной автостоянки, имело место только в августе 2020 года, уже после совершения сделки купли-продажи по результатам торгов по продаже имущества, зарегистрированного за ООО «Балтийский квартал», по заявлениям лица, действующего от имени конкурсного управляющего ООО «Балтийский квартал» Ляпуновой Е. В. от ДД.ММ.ГГГГ, что следует из представленных документов ФКП Управления Росреестра по Калининградской области (т 11 л.д. 174-192). Т.е. объекта с указанными характеристиками не существовало при совершении торгов и заключении по результатам торгов договора купли-продажи объекта с КН № между ООО «Балтийский квартал» и Ермаковым В.С.

Также из заключения эксперта ООО НЦ «Балтэкспертиза» следует, что ранее имевшие место быть калитка литер «III», ворота литер «IV» - это элементы ограждения литер II имеют общее функциональное назначение – защита ограждаемой территории для безопасного нахождения на ней детской и физкультурной площадки , предусмотрено проектом, предусмотрены для доступа на огороженную детскую и физкультурную площадку. При этом элементы части «гостевой автостоянки/замощение Литер «I» ограждения литер II, калитка литер «III», ворота литер «IV» относятся к эксплуатируемой кровле подземного сооружения, смонтированы на и к перекрытию такового. Объект создан в результате капитального строительства КН №. Т.е. указанные выводы подтверждают, что элементы, зарегистрированные в ЕГРН как составляющие части единого объекта фактически являются элементами благоустройства земельного участка, имеющими функциональное назначение в виде обеспечения безопасности объектов благоустройства в виде детской и физкультурной площадки. Кроме того, вторая часть объекта исследования – указанная как часть парковки , проезжая часть между и рядом с ними относятся к объектам вспомогательного использования, являются элементами благоустройства и не несут самостоятельного функционального назначения.

Учитывая изложенные обстоятельства и представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями абзаца 4 пункта 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд исходит из того, что указанное сооружение относится к неотделимым улучшениям земельного участка, объектом его благоустройства, а в части кровлей иного сооружения, соответственно не относится к объектам капитального строительства и фактически и юридически не является самостоятельным объектом недвижимости. Соответственно требования о признании отсутствующим права собственности на данный объект у ООО «Балтийский квартал» подлежит удовлетворению. Соответственно отсутствующим является и право собственности Ермакова В. С., Медведева В. Ю., Горбача Н. И. на указанный объект с КН №.

Также несостоятельны доводы о пропуске срока исковой давности по данным требованиям. Пунктом 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Согласно правовой позиции Верховного суд РФ, приведенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска. Исковая давность на такое требование не распространяется.

Поскольку объект, зарегистрированный в ЕГРН как самостоятельный объект недвижимости с КН № с описанными в ЕГРН характеристиками фактически не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а следовательно право на него, как на объект недвижимого имущества не могло быть зарегистрировано, указанный объект не мог являться результатом торгов по продаже имущества ООО «Балтийский квартал».

Исходя из разъяснений в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является способом защиты, применение которого возможно, если право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. При этом возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим этим имуществом.

Если ответчиком недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком-приобретателем отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (то есть заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению недвижимого имущества, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, в данном случае установлено, что предметом торгов являлся объект, фактически не являющийся объектом недвижимости и расположенный на земельном участке с КН №, который, как указано выше, в силу закона является общей собственностью в том числе истцов собственников помещений МКД, в том числе истцов, которые фактически и юридически владеют спорным земельным участком.

Права и законные интересы истцов собственников помещений в многоквартирных домах нарушены сделкой застройщика, от имени которого действовал конкурсный управляющий, и победителя торгов, достигших согласия на отчуждение в пользу одного лица объекта, не являющегося самостоятельным объектом недвижимости и находящегося, как следует из сведений ЕГРН, в пределах земельного участка общей собственности собственников помещений МКД.

При указанных обстоятельствах как результаты торгов, так и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи от 15.06.2020 между ООО «Балтийский квартал» в лице конкурсного управляющего и Ермаковым В. С. в части продажи объекта с КН № являются ничтожной сделкой в силу положений ст. 168 ГК РФ как противоречащие существу законодательного регулирования - закрепленному в статье 290 ГК РФ принципу единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилого доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также как нарушающие охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений многоквартирного дома).

В силу того, что объект с КН № не является недвижимым имуществом и соответственно права на указанный объект, как на самостоятельный объект недвижимости, у ООО «Балтийский квартал» отсутствовало, и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, являются недействительными в силу ничтожности и последующие договоры купли-продажи: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ермаковым В. С. и Медведевым В. Ю., договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Медведевым В. Ю. и Горбач Н. И.

При этом как доводы Ермакова В. С., так и Горбач Н. И. о добросовестности приобретения несостоятельны. При приобретении объекта покупатель, действуя добросовестно, должен осмотреть объект недвижимости, чтобы определить его действительные характеристики. Указанные лица пояснили в судебном заседании, что осматривали объект перед продажей, в том числе Медведев В. Ю. по пояснениями Ермакова В, С., а следовательно для них являлось очевидным, что объект расположен на земельном участке, имеющем назначение – под существующие многоэтажные многоквартирные дома. Также Ермаков В. С. указал, что знал о назначении земельного участка, что является также очевидным, поскольку Ермаков В. С. заключал и договор купли-продажи земельного участка. При этом при осмотре объекта также очевидно, что фактически объект как гостевая автостоянка не существует, поскольку на части указанного объекта расположена детская площадка, а на момент приобретения объекта Ермаковым В. С. в ЕГРН не были внесены изменения характеристик объекта в части расположения его на разных частях земельного участка, т.е. Ермаков В. С. приобретал объект, который фактически не существовал в первоначальных границах. Медведев В. Ю., Горбач Н. И., также, действуя добросовестно, по условиям делового оборота недвижимости, должны были осмотреть объект, чтобы убедиться в его наличии в тех границах и частях, которые были внесены в ЕГРН на основании заявления от 21.08.2020 года. С учетом прямого указания в ЕГРН в пределах какого земельного участка расположен приобретаемый объект, покупатели могли и должны были убедиться в назначении земельного участка, в пределах которого расположен приобретаемый объект.

Само по себе наличие зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества также не свидетельствует о добросовестности приобретателей, поскольку запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя, что указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Учитывая характеристики объекта с КН №, его расположение на земельном участке, имеющем назначение - под существующие многоэтажные многоквартирные дома, и прямое указание закона об отнесении земельного участка под МКД к общей собственности собственников помещений МКД, расположение на объекте элементов благоустройства МКД, т.е. фактическое отсутствие приобретаемого объекта в указанных в ЕГРН площадях, оснований для признания добросовестными приобретателями указанных выше лиц не имеется.

Доводы о пропуске истцами срока обращения в суд по требованиям о признании недействительными ничтожных сделок несостоятельны.

Так, согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу положений п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения. По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Поскольку торги по продаже имущества ООО «Балтийский квартал» состоялись ДД.ММ.ГГГГ, договоры по результатам торгов с победителем торгов Ермаковым В. С. заключены ДД.ММ.ГГГГ, акты приема-передачи имущества имели место ДД.ММ.ГГГГ, а последующие сделки имели место позднее – ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, тогда как иск предъявлен в суд ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности истцами не пропущен. Кроме того, суд учитывает, что о датах заключения договоров купли-продажи истцам стало известно только после истребования судом материалов регистрационных дел, уже после обращения в суд.

При этом суд учитывает, что поскольку сделки купли-продажи являются ничтожными, учитывая, что предмет договоров купли-продажи не является объектом недвижимого имущества по указанным выше основаниям, иного способа защиты права, как признание права первоначального продавца отсутствующим, у истцов не имеется, поскольку истцы не истребуют в свою пользу объект, т.к. таковой не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а является частью благоустройства земельного участка, уже находящегося в общей собственности собственников помещений МКД в силу закона.

Вопрос о судьбе денежных средств в связи с признанием недействительными ничтожных сделок при возникновении спора может быть разрешен ответчиками в рамках отдельного иска, с учетом процедуры, приведенной в п. 5.2. ст. 64 ГК РФ; а также учитывает положения ст. 20.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

С учетом того, что объект КН № не является недвижимым имуществом и требования о признании права отсутствующим в отношении данного объекта удовлетворены, равно как удовлетворены и требования о признании недействительными ничтожных сделок, исковые требования Горбача Н. И. удовлетворению не подлежат.

Кроме того, как следует из заявленных требований Горбача Н. И., последний просит сохранить объект и сохранит право собственности на сооружение гостевая автостоянка с КН № в границах эксплуатируемой кровли подземного сооружения с КН № в размере кв. м. Между тем, такого объекта недвижимости с таким техническими характеристиками – указанной площадью объекта, юридически не существует. Из заключения эксперта следует, что указанная площадь 1-го участка приведена, поскольку для удобства проведения анализа экспертом объект с КН № разбит на два участка, 1-й из которых имеет видимые границы в виде наружных стен подземного сооружения, и далее невидимые вокруг него, обозначенные границей просадки грунта. Такой объект не существует юридически, не стоит на учете в ЕГРН, не приобретался Горбач Н. И., на него не регистрировалось право собственности Горбач Н. И., и как указано выше, весь объект КН № не является объектом недвижимости, соответственно не являются объектом недвижимости и какие-либо части данного объекта.

Доводы Горбача Н. И. о самовольности установления снарядов детская горка и паучок не являются основанием для удовлетворения его требований с учетом приведенных выше обстоятельств и представленных доказательств, при этом законность установления таковых предметом настоящего судебного разбирательства не является, таковых требований Горбач Н. И. не заявлено, а в силу положений п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело по заявленным требованиям. Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты.

Учитывая изложенные обстоятельства и приведенные доказательства в их совокупности, учитывая положения ст. ст. 218, 130, 131, 133 ГК РФ, части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вышеприведенные разъяснения Постановлений Пленумов Верховного суда РФ, правовых оснований для удовлетворения требований Горбача Н. И. не имеется.

По требованиям о прекращении обременений суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно ст. 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции на дату возникновения спорных правоотношений исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из предусмотренных законом способов, в том числе залогом в порядке, предусмотренном ст. ст. 13 - 15 настоящего Федерального закона.

Залогом в порядке, предусмотренном вышеуказанным законом, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно ч. 1 ст. 13 вышеназванного закона в редакции, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве, было предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно ч. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ) возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, либо залог права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения названной части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Согласно сведений ЕГРН земельный участок с КН № имеет обременения:

-ипотека в силу закона, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, основание – договор участия в долевом строительств №-П от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Балтийский квартал» и Точеным А. Г., на объект – доля в праве собственности на нежилое помещение (парковку) в подземном этаже дома, выраженную в парковочном месте № площадью . м;

-ипотека в силу закона, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, основание договор участия в долевом строительств №-Т от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Балтийский квартал» и Сабельниковым Б. В., на объект – жилое помещение (3-комнатная квартира) в МКД по строительный № общей площадью предварительно м., с холодными помещениями кв.м.;

-ипотека в силу закона, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, основание договор участия в долевом строительстве №-с от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Балтийский квартал» и Беловым А. Б., на объект – жилое помещение (1-комнатная квартира) в МКД по , строительный №, на 3-м этаже, общей площадью предварительно кв.м., с холодными помещениями кв.м. ( том 4 л.д. 94, том. 5 л.д. 124-162, 181-210).

В настоящее время указанные жилые объекты – жилое помещение в МКД по этаже строительный № принадлежит на праве собственности Савицкой Е. С. (т. 7 л.д. 174-175); жилое помещение в МКД по – принадлежит на праве собственности Савушкиной Н. П. (т. 6 л.д. 59).

Учитывая ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов в 2014 году, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, при наличии подтвержденной материалами дела регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме, право застройщика на земельный участок прекратило свое действие.

Земельный участок под МКД является общим имуществом всех собственников многоквартирного дома с момента ввода дома в эксплуатацию, а следовательно, в настоящее время наличие вышеуказанного обременения земельного участка, зарегистрированного на основании договоров долевого участия в строительстве, имевших место до сдачи домов и автостоянки, расположенной ниже уровня земли (подземной), в эксплуатацию, в настоящее время нарушает права истцов как собственников помещений МКД, на свободное владение общим имуществом МКД в виде земельного участка под МКД с КН № ограничивает возможность реализации имеющихся у них правомочий собственников, а следовательно требования о прекращении обременений подлежат удовлетворению.

Также на основании и в порядке положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчиков, за исключением ООО «Балтийский квартал» ввиду исключения из ЕГРЮЛ, в пользу истцов понесенные последними расходы по уплате государственной пошлины

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными торги по продаже имущества ООО «Балтийский квартал», результаты которых оформлены протоколом о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме от 11.06.2022 года в части объектов недвижимости: нежилое сооружение (гостевая автостоянка) площадью кв. м. по адресу г.

Признать недействительными в силу ничтожности сделки: договор купли-продажи от 15.06.2020, заключенный между ООО «Балтийский квартал» и Ермаковым Виталием Сергеевичем, в части объекта недвижимости с КН №, назначение объекта недвижимости - нежилое, адрес: ; договор купли-продажи от 30.12.2020 года, заключенный между Ермаковым Виталием Сергеевичем и Медведевым Владиславом Юрьевичем в отношении объекта недвижимости с КН № - сооружение: гостевая автостоянка, площадь кв. м, назначение объекта недвижимости - нежилое, адрес: ; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Медведевым Владиславом Юрьевичем и Горбач Николаем Ивановичем, заключенный в отношении объекта недвижимости с КН № - сооружение: гостевая автостоянка, площадь кв. м, назначение объекта недвижимости - нежилое, адрес: .

Признать отсутствующим право собственности ООО «Балтийский квартал» на объект недвижимости - сооружение с КН № наименование «гостевая автостоянка/замощение Литер «I», ограждение литер «II», калитка литер «III», ворота литер «IV»; площадью кв. м.

Прекратить право собственности ООО «Балтийский квартал» на земельный участок с КН № площадью кв. м., местоположение установлено относительное ориентира, находящегося в границах участка, почтовый адрес ориентира: .

Прекратить обременения в отношении земельного участка с КН : - ипотека в силу закона, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 39№; -ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 20.04.2012 года, номер государственной регистрации №; -ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 18.01.2012, номер государственной регистрации №.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

В удовлетворении исковых требований Горбача Николая Ивановича – отказать.

Взыскать расходы по оплате государственной пошлины с Ермакова Виталия Сергеевича, Медведева Владислава Юрьевича, Горбача Николая Ивановича, Ляпуновой Елены Владимировны: в пользу Хомякова Евгения Владимировича – по 882 руб. 24 коп. с каждого; в пользу Белякова Андрея Борисовича – по 882 руб. 24 коп. с каждого; в пользу Гапеевой Ольги Сергеевны – по 882 руб. 24 коп. с каждого; в пользу Селеня Анны Юрьевны - – по 882 руб. 24 коп. с каждого; в пользу Черниковой Ирины Алексеевны – по 882 руб. 24 коп. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21.09.2022 года.

Судья: подпись

Копия верна: судья Вартач-Вартецкая И. З.

Секретарь Потапова В. А.

Решение не вступило в законную силу 21.09.2022 года

Судья: Вартач-Вартецкая И. З.