Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 ФИО10 обратилась с требованиями к ФИО4 ФИО11 о признании предварительного договора купли продажи квартиры незаключенным и взыскании предоплаты в сумме 30000 рублей. Также просила взыскать с ответчицы штраф в размере 30000 рублей.

В обоснование требований указала, что 09 12 2015г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи согласно которому ответчица приняла обязательства заключить с истицей договор купли продажи квартиры в доме по <адрес> стоимостью 2100000 рублей. На момент заключения предварительного договора прав собственности у ответчицы на квартиру не было и в договоре она обязалась оформить права на квартиру и предоставить документы в срок до 30 12 2015г.

В указанный срок обязательство исполнено не было, попытки связаться по телефону с продавцом к успеху не привели. Позже истице стало известно, что право собственности было зарегистрирована на ответчицу 16 01 2016г.

В связи с тем, что часть оплаты по договору в сумме 570000 рублей должна была быть произведена за счет кредитных средств, а непредставление документов о правах собственности продавца оказалось невозможным, истец была лишена возможности получить согласие на кредитование. Указанное обстоятельство было оговорено в договоре.

В связи с указанным истица считает, что сделка не состоялась по вине продавца и просила взыскать неустойку, предусмотренную п. 14 Договора.

Договор считала незаключенным в силу отсутствия у продавца прав собственности на предмет договора на момент заключения предварительного договора.

В судебном заседании истица и её представитель требования в части основного требования о взыскании 30000 руб- денежных средств, переданных в счет оплаты квартиры поддержали. В части штрафа не настаивали.

Ответчица ФИО5 и её представитель - адвокат Куц О.А., действующая по ордеру, возражали против требований истицы, считали, что сделка не состоялась по вине истицы, поэтому удерживаемая денежная сумма является штрафом согласно п. 13 предварительного договора купли- продажи от 09 12 2015г. Также пояснили, что представление документов о праве собственности на квартиру в срок, предусмотренный договором оказалось невозможными по причине действий застройщика, а не по вине продавца. После получения документов ФИО5 направляла телеграммой приглашение покупателю на сделку, но последняя телеграмму не получила, на сделку не явилась.

Заслушав стороны и исследовав материалы дела, суд находит, что требования истца подлежат частичному удовлетворению: в части взыскания аванса -30000 рублей удовлетворению, в части штрафа и признания договора незаключенным - отклонению.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что 09 12 2015г. стороны спора заключили предварительный договор купли продажи квартиры <адрес>. Согласно п.3 Договора стороны указали, что на момент его подписания право собственности на продавца не зарегистрировано, её права на квартиру подтверждаются договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Квартира не передана застройщиком ФИО5 У продавца отсутствуют как правоустанавливающие документы так и технические документы на квартиру.

Основной договор стороны обязались заключить не позднее 29 02 2016 г. (п.8 Договора). Пунктом 9.1 договора стороны определили обязанность продавца зарегистрировать за собой право собственности на квартиру и представить свидетельство о регистрации права на квартиру до 30 12 2015г.

Порядок оплаты будущей покупки стороны определили в предварительном договоре следующим образом: до подписания предварительного договора в качестве гарантии выполнения сторонами обязательств и в счет оплаты за Объект покупатель передал продавцу 30000 рублей. 1 500 000 рублей Покупатель обязалась передать продавцу в день заключения основного договора купли-продажи за счет собственных средств.

Оставшуюся денежную сумму 570000 рублей покупатель обязуется оплатить продавцу за счет кредитных средств, предоставленных ФИО1 ПАО « <данные изъяты>» ( раздел 5 Договора)

При этом стороны показали, что предметом ипотеки должна была выступить квартира.

Согласно п.1-4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии с п.3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи( о письменной форме соглашения о задатке), эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Переданная истцом сумма является авансом, так как передана в счет будущего платежа. Поскольку сделка, в счет оплаты которой был передан аванс, не состоялась, то аванс подлежит возврату стороне, его оплатившей в силу п.3 ст. 487 ГК РФ. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Сделка купли продажи между сторонами не состоялась, что также не оспаривается обеими сторонами спора. Довод ответной стороны о том, что сделка не состоялась по вине покупателя не нашел подтверждения в суде. Вместе с тем суд находит, что по аналогии с положениями о предварительном договоре и в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные соглашением, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Суд принимает во внимание, что ответчица направляла истице приглашение на сделку, но та его не получила. Согласно условий предварительного договора в случае уклонения от заключения договора заинтересованное лицо вправе обратиться с иском о понуждении к сделке.(п.15 Договора).

Такое обращение не последовало. При таких обстоятельствах суд находит, что обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращены в силу отсутствия заключения основного договора в срок, оговоренный предварительным договором. Довод истцовой стороны о том, что договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия прав у продавца на квартиру на момент заключения сделки, суд находит не состоятельным, поскольку он не основан на законе. Покупатель знала об указанных обстоятельствах и заключила предварительный договор, оговорив условия предоставления документов на квартиру в будущем.

Суд находит, что обе стороны нарушили условия предварительного договора в результате чего основная сделка не состоялась и предварительный договор прекратил свое действие, обязательства по нему прекращены. Продавец не выполнила условия сделки о предоставлении документов в оговоренный законом срок, а покупатель не отреагировала на приглашение на сделку, не получив извещение по адресу регистрации.

В силу изложенного суд находит, что удерживаемая ответчиком сумма является в силу ст. 1102 ГК РФ неосновательным обогащением и подлежит возврату истцу. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:

1) о возврате исполненного по недействительной сделке;

2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;

3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;

4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Передача денежных средств сторонами не оспаривается и подтверждена предварительным договором.

В силу вышеизложенного суд удовлетворяет требования истца в части возврата сумму, оплаченной в счет несостоявшейся сделки.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 ФИО12 к ФИО4 ФИО13 удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО4 ФИО14 в пользу ФИО1 ФИО15 30000 рублей сумму аванса. В остальной части в иске отказать

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 14 06 2016г.

Судья Л.А.Манаева