Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды жилого помещения не заключенным, возврате суммы задатка в двойном размере; по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ФИО2, ссылаясь на то, что 01 июня 2019 года между сторонами по делу был подписан договор аренды, по которому истец выступал арендатором, а ответчик – арендодателем, в отношениинежилого здания – здания кафе с меблированными комнатами с кадастровым номером 000, расположенного по адресу: (...), который предусматривал обязательства ответчика по передаче в наем 11 комнат, расположенных на втором этаже в указанном здании; истец на условиях задатка в обеспечение исполнения обязательств арендодателя по договору передал ответчику 200 000 рублей. Подписывая указанный договор, истец исходил из предоставленных ответчиком в ходе переговоров при заключении сделки и указанных в тексте договора сведений о том, что последний является собственником соответствующего объекта недвижимого имущества, однако никаких документов об этом так и не было представлено. Более того, через время стало известно, что указанное имущество, в отношении которого была достигнута договоренность о сдаче в аренду, находится в общей долевой собственности ответчика и Г.Г.Ж. с размером долей по ?, ввиду чего такой договор, не подписанный от имени последнего, в том числе в качестве представителя последнего, нельзя признать заключенным и порождающим правовые последствия. Истец обращался к ответчику с требованием об устранении недостатков, возврате задатка или передаче объекта, однако они оставлены без ответа и исполнения. Нарушенные права истца подлежат защите путем признания указанного договора незаключенным, а также взыскания с ответчика основании п. 2 ст. 381 ГК РФ двойной суммы задатка в размере 400 000 рублей; взыскания денежной компенсации морального вреда, причиненного истцу в результате действий ответчика, в сумме 30 000 рублей. Также подлежат возмещению судебных расходы, понесенные истцом в связи с оплатой государственной пошлины при подаче искового заявления, в размере 7200 рублей.

ФИО2 против иска ФИО1 возражала, ссылаясь на то, что ответчик, вопреки доводам истца, имеет право распоряжаться всем указанным выше недвижимым имуществом, поскольку имеется письменное согласие второго участника долевой собственности, предусматривающее такие ее полномочия в отношении этого объекта. Арендуемые 11 помещений были переданы истцу, что подтверждается выданной ей распиской от 01.06.2019 г. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды – согласован предмет и размер арендной платы. Истец принял исполнение от ответчика в части передачи ему помещений, использовал их по назначению, в связи с чем в силу п. 3 ст. 432 ГК РФ не может ссылаться на то, что договор является незаключенным. Требования являются необоснованными, они не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

ФИО2 также предъявлены встречные требования к ФИО1 о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору от 01 июня 2019 года в сумме 950 000 рублей, в обоснование которого указано, что имущество фактически передано ответчику в аренду, принято им во временное владение и пользование, с согласия второго участника долевой собственности. Факт исполнения договора со стороны наймодателя подтверждается истцом в первоначальном исковом заявлении, где указано, что помещение использовалось ФИО1 по его назначению, в соответствии с достигнутой договоренностью. В то же время, обязательства по оплате предусмотренных договором от 01 июня 2019 года денежных сумм в пользу ФИО2 со стороны ФИО1 не исполнены, ввиду чего она подлежит присуждению к исполнению их в натуре в соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ. С ответчика по встречному иску также подлежит взысканию 12 700 рублей в счет возмещения расходов ФИО2 по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд.

ФИО1 против встречного иска возражала, ссылаясь на то, что исполнение от арендодателя в соответствии с условиями договора от 01 июня 2019 года подлежит принятию по акту приема-передачи, который между сторонами подписан не был, и имущество во временное владение и пользование фактически не предоставлено, сделка от имени всех участников долевой собственности не заключена. Предоставленные помещения не использовались в соответствии с условиями договора ввиду их состояния и существенных недостатков, на наличие которых неоднократно указывалось истцом по первоначальному иску и которые должны были устраняться ответчиком, однако не были устранены, и фактически по назначению объект аренды не использовался. Обязательства по оплате предусмотренных договором денежных сумм в размере 950 000 рублей, о взыскании которых ставится вопрос во встречном иске, не возникли.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, не явились, в связи с чем дело в соответствии с положениями ст.ст. 167, 169 ГПК РФ рассматривается в их отсутствие.

Исследовав и оценив представленные имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО1, об отказе в удовлетворении встречного иска ФИО2, по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства по итогам исследования и оценки собранных по делу доказательств в их совокупности установлено и сторонами не оспаривается, что 01 июня 2019 года между ФИО2 в качестве арендодателя и ФИО1 в качестве арендатора был подписан текст договора аренды жилого помещения, расположенного по адресу: (...)», в соответствии с которым сторонами были согласованы условия передачи во временное пользование ФИО1 за плату 11 помещений на втором этаже в указанном здании на период с 01 июня по 30 сентября 2019 года, на условиях уплаты ей 200 000 рублей в качестве задаткав счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Указанный договор подписан от имени ФИО2 в качестве арендодателя, с указанием на принадлежность ей предмета аренды на праве собственности, без множественности лиц на стороне арендодателя (п. 1.1 договора).

По делу также не оспаривается то обстоятельство, что спорный объект недвижимости, вопреки условиям договора, находится в общей долевой собственности ФИО2 и Г.Г.Ж., что подтверждается имеющейся в деле выпиской из ЕГРН.

В п. 2.1 договора предусмотрено условие о том, что арендуемое помещение, его оборудование и имущество должны быть переданы арендодателем и приняты арендатором по акту сдачи-приемки, и с момента подписания такого акта арендатору должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в арендуемое помещение.

Не оспаривая факт получения денежных средств от ФИО1 в сумме 200 000 рублей в качестве задатка по указанному договору, ФИО2 указывает в обоснование своих возражений относительно иска и в обоснование встречного иска о взыскании задолженности по договору аренды, что ФИО1 фактически принято исполнение по указанной сделке, несмотря на указанные ей обстоятельства, связанные с отсутствием волеизъявления второго участника долевой собственности на распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, и она в этой связи в силу требований действующего законодательства не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

ФИО1, в свою очередь, указывает, что в отсутствие подписанного в установленном соглашением сторон порядке акт приема-передачи сторонами не подписывался ввиду возникших разногласий в части, касающейся качества передаваемых в аренду помещений, в связи с чем исполнение ей не принято в какой-либо части, и договор нельзя признать заключенным вследствие отсутствия волеизъявления всех участников долевой собственности на недвижимое имущество в части распоряжения им путем сдачи в аренду.

Оценивая соответствующие доводы сторон, суд учитывает следующее.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3 ст. 154 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из требований ст. 434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В свою очередь, согласно требованиям статьи 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Между тем, вопреки этим положениям закона, ФИО2 при подписании текста договора аренды от 01 июня 2019 года действовала в качестве единоличного собственника указанного жилого помещения, не обладая оформленным в установленном законом порядке полномочием по передаче имущества в аренду от имени второго участника долевой собственности – Г.Г.Ж.

Соответствующий текст Г.Г.Ж. не подписан, в качестве стороны договора он не указан и полномочия ФИО2 на представление его интересов в этой сделке соглашением сторон не оговорены.

Само по себе письменное согласие Г.Г.Ж., представленное ответчиком по первоначальному иску, не свидетельствует о совершении сделки с соблюдением требований закона к ее заключению в письменной форме и не влечет за собой признание договора заключенным применительно к указанным выше положениям закона о необходимости наличия согласованной воли сторон договора для его заключения.

При этом нельзя согласиться со ссылкой ФИО2 на положения п. 3 ст. 432 ГК РФ как на основания к отказу в требованиях ФИО1 о признании договора не заключённым.

Согласно указанным положениям закона, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Вместе с тем, в силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По делу установлено, что между сторонами возник спор относительно того, принято ли исполнение по сделке арендатором от лица, выступающего на стороне арендодателя, в части передачи объекта недвижимости, являющегося предметом аренды.

Вместе с тем, в силу прямого указания в п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

По делу не оспаривалось, что соответствующий этим требованиям закона, а также указанным выше условиям п. 2.1 договора акт между ФИО2 и ФИО1 не подписывался; иных допустимых доказательств (статья 60 ГПК РФ), достоверно свидетельствующих о принятии последней имущества в аренду, пригодного для использования в предусмотренных соглашением сторон целях, суду также не представлено.

В указанных условиях являются обоснованными и подлежат удовлетворению требования ФИО1 о признании договора аренды не заключенным вследствие несоблюдения требований к наличию согласованного волеизъявления лиц, являющихся участниками долевой собственности на предусмотренное договором имущество, подлежащее сдаче в аренду.

В равной мере по указанным выше обстоятельствам является обоснованным и требование ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка в размере 400 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В условиях непредоставления спорного имущества в аренду ФИО1 нельзя признать обоснованными заявленные на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ требования встречного иска ФИО2 о присуждении к исполнению денежных обязательств.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В силу пункта 3 той же статьи ГК РФ, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Требования ФИО1 в части взыскания денежной компенсации морального вреда, не связанного с нарушением ее личных неимущественных прав, удовлетворению не подлежат (п. 2 ст. 1099 ГК РФ).

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из положений статьи 98 ГПК РФ, учитывая при этом документально подтвержденные факты несения судебных расходов по делу.

Руководствуясь статьями 196-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к ФИО2 – удовлетворить в части.

Признать незаключенным договор аренды жилого помещения от 01 июня 2019 года между ФИО2 в качестве арендодателя и ФИО1 в качестве арендатора в отношении нежилого здания – здания кафе с меблированными комнатами с кадастровым номером 000, расположенного по адресу: (...)

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 400 000 (четыреста тысяч) рублей в счет двойной суммы задатка, уплаченного ФИО1 по договору аренды жилого помещения от 01 июня 2019 года между ФИО2 в качестве арендодателя и ФИО1 в качестве арендатора в отношении нежилого здания – здания кафе с меблированными комнатами с кадастровым номером 000, расположенного по адресу: (...)

В остальной части иска ФИО1 – отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения – отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 7 200 (семь тысяч двести) рублей в счет возмещения расходов истца по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: