Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чащина Виктора Федоровича к Бахтиной Ирине Николаевне о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, судебных, почтовых расходов,

УСТАНОВИЛ:

Чащин В.Ф. обратился в Адлерский районный суд города Сочи с исковым заявлением к Бахтиной Ирине Николаевне о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, судебных, почтовых расходов.

Истец в своем заявлении указал, что Ответчик Бахтина Ирина Николаевна выставила на продажу на электронных сайтах «Авито», «Циан» 3-х комнатную квартиру № № общей площадью 50 кв. м. за 5000000 (пять миллионов) руб. по адресу <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ года между истцом Чащиным Виктором Фёдоровичем и ответчиком Бахтиной Ириной Николаевной заключен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ года купли-продажи квартиры № № расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №.

На основании предварительного договора купли-продажи квартиры, с учетом остающейся в квартире после покупки мебели, оргтехники («все как есть, кроме детской мебели») стоимость квартиры определена в 5550000 (пять миллионов пятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

По соглашению сторон истец Чащин Виктор Фёдорович внес ответчику Бахтиной Ирине Николаевне задаток за указанную квартиру в размере 100000 (сто тысяч) рублей 00 копеек, о чем имеется расписка от 19 июля 2019 года.

В свою очередь ответчик Бахтина Ирина Николаевна в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ года обязуется заключить договор купли-продажи квартиры, подготовить и представить документы, необходимые для регистрации перехода права собственности к истцу.

Во время заключения предварительного договора и в последующие дни открылись следующие обстоятельства, делающие невозможность заключения основного договора:

- ДД.ММ.ГГГГ года Истец запросил у Ответчика предоставить технический паспорт жилого помещения, в котором постройка оказалась ветхим зданием 1917 года с износом на 10 октября 2011 года - 65%. Аварийное состояния дома недопустимо, ветхость здания не позволяет Истцу произвести куплю квартиры, так ка ветхие здания подлежат первоочередному сносу.

В настоящее время на карте электронного сайта «Циан» здание по адресу <адрес>, уже считается нежилым;

- при осмотре продаваемой квартиры с риелтором агентства недвижимости - Лидер» Ответчик заявляла о продаже 3-х комнатной квартиры площадью 50 кв.м. По техническому паспорту квартиры выявилось несоответствие документов на квартиру. По данному адресу зарегистрирована 1-о комнатная квартира с подсобным помещением общей площадью 23,2 кв.м.

По заявлению Ответчика остальная жилая площадь квартиры официально не оформлена;

- открылись скрытые Ответчиком обстоятельства: на сайте Открытого правительства Краснодарского края: http://open.krasnodar.ru/reg_umk в списке незаконных построек г.Сочи подлежащих сносу, по которым уже принято судебное решение, Истцом установлено, что пунктом № № данного списка, по адресу <адрес>, т.е. по адресу дома покупки у Ответчика квартиры, должен производиться снос самовольного строительства по судебному акту одноэтажного капитального строения размерами 6м х 3,6м. Данные обстоятельства, учитывая незаконные постройки Ответчика, также будут подлежать сносу.

- в агентстве недвижимости «Лидер», при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ года Ответчик заявлял, что он продает квартиру с собственностью на землю, документы находятся в доме проживания ответчика. На просьбу Истца ДД.ММ.ГГГГ года представить Ответчику документы собственности на землю и выезде к месту проживания Ответчика, в присутствии риелтора агентства «Лидер» ФИО, Ответчиком предоставлена только копия кадастрового паспорта земельного участка, что является обманом Истца.

Данные открывшиеся обстоятельства являются существенными для Истца.

На основании открывшихся обстоятельств Истец не направлял Ответчику письменное уведомление о заключении основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ года Ответчику Истцом направлено заявление об отказе заключения договора купли-продажи квартиры в связи с открывшимися обстоятельствами и требованием возврата суммы залога в течение 10 дней с момента получения заявления. Ответчик добровольно залог не возвратил, а заявление ставил без ответа. Письмо вернулось по причине «Истек срок хранения». Письмо считается полученным в силу ст. 165.1 ГК РФ и п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25.

В период действия предварительного договора Ответчик оформленное должным образом, в письменной форме, предложение Истцу заключить основной договор с точным указанием дня, времени и адреса МФЦ не направляла. Основной договор купли-продажи заключен не был, таким образом, обязательства между сторонами, вытекающие из предварительного договора, прекращены.

Истец понес убытки доходности при досрочном закрытии банковских денежных вкладов для осуществления купли-продажи квартиры по адресу <адрес> в сумме 33906,97 (тридцать три тысячи девятьсот шесть) рублей 97 копеек.

Истец понес затраты на почтовые отправления Ответчику в сумме 213,54 (двести тринадцать) рублей 54 коп.

В связи с обращением в суд, Истцом понесены судебные расходы в виде госпошлины в сумме 3882,41 (три тысячи восемьсот восемьдесят два) рубля 41 коп.

Учитывая, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, в том числе связанные с задатком, были прекращены, поскольку в указанный в предварительном договоре срок основной договор не был заключен, то денежные средства, внесенные истцом по предварительному договору, подлежат возврату.

Просит расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ года купли-продажи квартиры № № расположенной по адресу: <адрес>.

Признать соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ г. между Бахтиной Ириной Николаевной и Чащиным Виктором Фёдоровичем недействительной сделкой.

Взыскать с Бахтиной Ирины Николаевны в пользу Чащина Виктора Фёдоровича задаток по предварительному договору купли-продажи квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес>, в сумме 100000 (сто тысяч) рублей.

Взыскать с Бахтиной Ирины Николаевны в пользу Чащина Виктора Фёдоровича убытки доходности при досрочном закрытии банковских денежных вкладов в сумме 33906,97 (тридцать три тысячи девятьсот шесть) рублей 97 копеек.

Взыскать с Бахтиной Ирины Николаевны в пользу Чащина Виктора Федоровича почтовые расходы в сумме 213,54 (двести тринадцать) руб. 54 коп.

Взыскать с Бахтиной Ирины Николаевны в пользу Чащина Виктора Федоровича судебные расходы по уплате госпошлины в размере 3882,41 (три тысячи восемьсот восемьдесят два) рубля 41 коп.

Истец Чащин В.Ф. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещался путем направления судебной корреспонденции, просил в заявлении рассмотреть дело в его отсутствии на удовлетворении исковых требования настаивал.

Ответчик Бахтина И.Н. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела была уведомлена надлежащим образом, согласно возражениям на исковое заявление, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, по доводам, изложенным в возражениях.

Изучив материалы дела, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ответчику Бахтиной И.Н. на праве собственности принадлежит квартира 13, общей площадью 23,2 кв.м., по адресу: <адрес>, что документально подтверждено.

Намереваясь распорядиться своим имуществом, а именно продать квартиру по адресу: <адрес>, ответчик. подала объявление о продаже квартиры на сайт АВИТО.

Спустя некоторое время, с ответчиком связались сотрудники агентства недвижимости «Лидер» и сообщили, что у них имеется покупатель на квартиру, после чего они договорились о встрече. Сотрудники агентства недвижимости «Лидер» и покупатель Чащин В.Ф. осмотрели квартиру и имеющиеся у нее правоудостоверяющие документы на квартиру, в частности свидетельство государственной регистрации права на квартиру, технических паспорт, кадастровый паспорт на земельный участок при многоквартирном доме.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ года купли-продажи квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Так, согласно п. 1.1, предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: квартира, назначение: жилое, площадь: общая 23,2 кв.м., по адресу: <адрес>. Квартира продается с мебелью и бытовой техников согласно описи имущества.

Таким образом, доводы истца о том, что он был введен в заблуждение относительно площади квартиры, не соответствуют действительности и опровергаются предварительным договором.

Согласно п.1.2, стороны приняли на себя обязательство заключить договор купли-продажи квартиры и подать сделку на регистрацию в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК в день полного расчета, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно п. 3.1, стороны пришли к соглашению, что стоимость квартиры составляет сумму в размере 5 550 000 рублей.

Согласно п.3.2, покупатель производит оплату квартиры путем передачи денежных средств продавцу в следующем порядке: 100 000 рублей в наличной форме в качестве задатка при подписании предварительного договора купли-продажи, 5 450 000 рублей в день подписания основного договора и подачи документов на государственную регистрацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ г.

Пунктами 4.2 и. 4.3. указанного предварительного договора стороны определили, что в случае уклонения продавца от заключения основного договора купли-продажи, задаток выплачивается в двойном размере. В случае уклонения покупателя от заключения основного договора купли-продажи, задаток возврату не подлежит.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно части 1 статьи 329 ГК РФ является задаток, которым в силу части 1 статьи 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с ч.4 ст.380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Частью 2 статьи 381 ГК РФ определено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Так, сторонами было подписано соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ г. Согласно п.1 соглашения, покупатель передает продавцу задаток в размере 100 000 рублей в счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи и в качестве обеспечения гарантий своего намерения приобрести в собственность квартиру, назначение: жилое, площадь: общая 23,2 кв.м., по адресу: <адрес>.

Из п. 3 следует, что в случае уклонения продавца от заключения основного договора купли-продажи, задаток выплачивается в двойном размере. В случае уклонения покупателя от заключения основного договора купли-продажи, задаток возврату не подлежит.

Факт передачи задатка в размере 100 000 рублей подтверждается распиской.

После подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., соглашения о задатке, расписки и описи движимого имущества, находящего в квартире, ответчик исполнила все свои обязанности, возложенные предварительным договором. Документы для заключения основного договора купли-продажи были готовы, члены ее семьи были сняты с регистрационного учета, квартира была освобождена от личных вещей.

ДД.ММ.ГГГГ г. истец и ответчик должны были заключить сделку и произвести полный расчет через ДомКлик от Сбербанка.

Однако, основной договор заключен не был, расчет не произведен.

Далее, ответчиком от истца было получено сообщение с требованием возврата переданного им задатка без объяснения причин.

Истцом в качестве довода расторжения предварительного договора указано, что по адресу квартиры расположен объект самовольного строительства, который отрицательно на нем скажется.

Как установлено в настоящем судебном заседании, при многоквартирном доме имеется земельный участок, площадью 756 кв.м. На данном земельном участке собственником одной из квартир - ФИО было возведено отдельно стоящее одноэтажное строение размерами 6х3,6 м. Согласно информации с сайта суда, решением Адлерского районного суда г. Сочи от 10.08.2011 г. было удовлетворено исковое заявление администрации г. Сочи к ФИО о сносе самовольной постройки. Суд решил обязать ФИО осуществить за свой счет снос одноэтажного капитального строения размерами 6 х 3,6 м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 756 кв.м., по адресу: <адрес>. Однако данная постройка не имеет никакого отношения к принадлежащей ответчику квартире.

Таким образом, Чащин В.Ф. нарушил взятые на себя обязательства в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из предварительного договора купли – продажи недвижимого имущества следует, что заключенный между сторонами предварительный договор не предусматривает такого основания как расторжение договора в одностороннем порядке, кроме случаев, предусмотренных п.п.4.2, 4.3.

Утверждение истца о том, что предварительный договор купли-продажи может быть расторгнут, поскольку он был введен в заблуждение относительно площади продаваемой квартиры, ветхости здания, а также сносе объекта, не относящегося в многоквартирном доме, суд воспринимает отрицательно.

Доводы истца, являются необоснованными и не может свидетельствовать о существенном нарушении одной из сторон договора его условий и служить основанием для расторжения договора купли-продажи, исходя из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора.

В силу статьи 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований Чащина Виктора Федоровича к Бахтиной Ирине Николаевне о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, судебных, почтовых расходов - отказать.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Чащина Виктора Федоровича к Бахтиной Ирине Николаевне о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, судебных, почтовых расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись.

Копия верна: Судья- Секретарь-