Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру, указав в заявлении, что ФИО2 на основании договора дарения от 01.02.2014 принадлежала ? доля в праве собственности в 3-х комнатной квартире, общей площадью 60,8 кв.м., расположенной на 5 этаже 5 этажного жилого дома, находящаяся по адресу <адрес>. Собственник ? доли спорного жилого помещения не поставил в письменной форме сособственника ? доли в известность, что намерен продать свою долю, тем самым нарушил его преимущественное право покупки этой доли. 16 января 2020 г. ? доли квартиры была продана ФИО3 Договор купли-продажи был оформлен с нарушением имущественных прав истца-права преимущественной покупки. Просит признать за ФИО1 преимущественное право покупки ? доли в праве общей долевой собственности на 3-комнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес>, принадлежащую ФИО2 и перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя указанной доли.

Истец ФИО1 в судебном заседание на удовлетворении исковых требований настаивала, пояснила, что преимущественное право покупки было нарушено, поскольку она не была поставлена в известность о продаже доли.Доводы, изложенные в исковом заявлении поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском не согласилась, пояснила, что истец знала о продаже доли, поскольку она неоднократно обращалась с истцу, говорила о намерении продать долю. Поскольку сложились неприязненные отношений с другими сособственниками. Так же истцу была направлена корреспонденция по адресу регистрации. Иного адреса проживания истца не было известно.Так же поддержала письменные возражения на исковое заявление, из которых следует, что она продала долю и праве обшей долевой собственности в 3-комнатной квартире, расположенной по адресу <адрес> ФИО3, о чем был составлен договор купли-продажи 16 января 2020года. ФИО1 в данной квартире на праве собственности принадлежит ? доли, а также 1/4 доля принадлежит сестре ФИО5 Квартирой в полной мере она пользоваться не могла. Обстоятельства складывались таким образом, что она все больше хотела продать свою долю. С 2016 года она предлагала ФИО1, а так же её матери ФИО5 в процессе переписки в социальных селях, выкупить её долю. Предлагала разные варианты, особенно не торопилась, давая подумать, принять решение. Конкретных ответов ФИО1 не давала. Так же ею были посланы письма 28 августа 2018 года и 16 марта 2019 где она уведомляла сособственников о продаже своей доли и возможности им выкупить долю. Письма были адресованы обоим сособственникам. Сособственники письма не получали. В конце июля 2019 года она обратилась к риелторам о продаже своей доли. Договаривалась показать квартиру, сообщила ФИО1 в переписке в соц. сети она сказала, что не сможет сама подойти, но сообщила маме. Но ФИО5 устроила очередной скандал и заявила, что продавать ничего не хочет и подписывать ничего не будет. Одновременно с попытками договориться с родственниками о продаже она разместила объявления на Авито о продаже ? доли в праве собственности на квартиру. Так как цена долевой собственности и всегда ниже на рынке недвижимости, устанавливала цену начиная с 850 000 рублей, покупатели приходили, смотрели, но нет покупали по тем или иным причинам. Цену приходилось понижать. При цене 600 000 рублей покупатель был готов купить доли. Когда нашелся покупатель в конце сентября 2019 на ? доли за 600 000 рублей она обратилась к нотариусу. У нотариуса 24 октября 2019 в её присутствии были составлены письма обоим сособственникам о продаже ? доли. С Еленой она не общалась с июня 2019 года, но с Аллой Анатольевной общались очень плотно по данному вопросу, особенно после того, как она получила письмо от нотариуса и попросила встречи поговорить о продаже квартиры. Ориентировочно в 20-х числах ноября она виделась с ФИО6 и ФИО7, где говорили о продаже. ФИО5 предложила снизить цену, но она предложила свой вариант, не закончив разговор ФИО1, ФИО5 ушли.

Считает, что она приложила всевозможные усилия, чтобы сособственники выкупили долю, сособственники игнорировали предложения и письменные обращения. Уведомление о предстоящей продаже доли, условиях, сумме были указаны внотариальном письме. Письмо было отправлено по месту регистрации ФИО1

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, заявленные требования не признает, просит в их удовлетворении отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3- ФИО4 в судебном заседании с иском так же не согласилась, пояснила, что ответчик была собственником доли и имела право её продать, о чем направила уведомление в том числе и истцу. Договор о продаже доли нотариально зарегистрирован, нотариус совершила все предусмотренные законодательством действия. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представителя для участия в судебном заседании не направило, ранее представили пояснения на исковое заявление, из которых следует, что 16 января 2020 г. в Управление обратилась нотариус ПГНО ФИО8, действующая от имени ФИО2, ФИО3 с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи от 16 января 2020 г., зарегистрировано в реестре № 59/79-н/59-2020-1-19 нотариусом ПГНО ФИО8 на указанную квартиру. На государственную регистрацию представлены документы: заявление о проведении государственной регистрации на объект недвижимости в электронном виде, приказ от 14.05.1993 № 105-к, платежный документ об уплате госпошлины, договор купли-продажи от 16.01.2020. Согласно представленным на государственную регистрацию прав документам, продавец, покупатель, лично обращались к нотариусу за совершением юридически значимых действий. Почерк и подпись в договоре купли-продажи написаны разборчиво и понято, и сомнений в том, что данный договор подписан иными лицами у государственного регистратора при проведении правовой экспертизы документов не возникло. Таким образом, продавцами лично было выражено волеизъявление, направленное на отчуждение спорного объекта недвижимого имущества. Согласно п.6 договора купли-продажи, совладельцы продавца (участники долевой собственности):ФИО5 и ФИО1 извещены о предстоящей продаже вышеуказанного недвижимого имущества за 600 000 руб. и на условии единовременной и полной оплаты указанной суммы путем передачи извещения продавца о предстоящей продаже нотариусом Пермского городского нотариального округа ФИО8 24.10.2019. Срок для ответа истек, совладельцы не выразили желание купить вышеуказанное недвижимое имущество на предложенных условиях. Таким образом, во исполнение требований действующего законодательства договором купли-продажи были определены все существенные условия: предусмотренная письменная нотариальная форма договора(ст.ст.163,550 ГК РФ); в достаточной форме указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору ; определена цена, уплачиваемая при подписании договора; условия о передаче квартиры. По результатам проведения правовой экспертизы, 16.01.2020 государственным регистратором было принято решение о проведении государственной регистрации, поскольку приостановление государственной регистрации в соответствии со ст. 26 Закона № 218-ФЗ возможно только при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, а таких сомнений представленные документы не вызвали. В случае нарушения прав преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества, судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Так же просят провести все судебные заседания по настоящему делу в отсутствие представителя Управления.

Выслушав истца, ответчика, представителя ответчика, пояснения свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В судебном заседании установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от 11.11.1998 передана в совместную собственность ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО1, что подтверждается соответствующим договором. Зарегистрировано в БТИ г. Перми 26.11.1998 г.

11 января 2000 г. ФИО9 было составлено завещание, в котором он завещал из принадлежащего ему имущества долю <адрес> жене ФИО10, а в случае её смерти раньше него, вместе с ним или не принятия ею наследства дочери ФИО2( л.д. 23).

03 декабря 2008 г. ФИО2 получено свидетельство о праве на наследство по завещанию, из которого следует, что наследницей указанного в завещании имущества ФИО9 является дочь ФИО2 Наследственное имущество, на которое выдано настоящее свидетельство состоит из ? доли в праве собственности на <адрес>.

01 февраля 2014 г. между ФИО12 и ФИО2 заключен договор дарения, согласно которому даритель безвозмездно передает в собственность одаряемой-дочери ФИО2, а одаряемая принимает в качестве дара недвижимость-1/4 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>( л.д. 25).

21 февраля 2014 г. ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 03.12.2008 получено свидетельство о государственной регистрации права на ? долю в праве на квартиру, расположенную по адресу <адрес>( л.д. 26).

16 января 2020 года между ФИО2(продавец) и ФИО3(покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить ? долю в праве собственности на трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Согласно п.3 договора в вышеуказанной квартире на день заключения настоящего договора зарегистрированы и проживают участники долевой собственности: ФИО5, ФИО1, что подтверждается обоими участниками договора и справкой ТСЖ «ЗАПРУД» от 10 января 2020 г. Данные лица сохраняют право регистрации и проживания в квартире. Так же п.6 договора предусмотрено, что совладельцы продавца (участники долевой собственности): ФИО5 и ФИО1 извещены о предстоящей продаже вышеуказанного недвижимого имущества за 600 000 рублей и на условии и единовременной и полной уплаты указанной суммы путем передачи извещения продавца о предстоящей продаже нотариусом ПГНО ФИО8 24 октября 2019 г. Срок для ответа истек, совладельцы не выразили желание купить вышеуказанное недвижимое имущество на предложенных условиях(л.д. 58-59).

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Так, согласно выписки из Росреестра по Пермскому края на 10.04.2020 собственниками квартиры, находящейся по адресу: <адрес> являются ФИО3( ? доля в праве), ФИО5 ( ? доля в праве), ФИО1 ( ? доля в праве)(л.д. 82-83).

Истец, обращаясь в суд с данным иском ссылается на то, что ответчик в нарушение требований закона не поставила в известность собственника ? доли в праве собственности на квартиру о намерении продать долю, в связи чем просит признать за ней преимущественное право покупки ? доли квартиры по адресу <...> и перевести на нее права и обязанности покупателя указанной доли.

Ответчик ФИО2 в свою очередь представлены доказательства, свидетельствующие о том, что требования ст.250 ч.2 ГК РФ ею были соблюдены.

Так из материалов дела следует, что 24 октября 2019 г. ФИО2 обратилась к нотариусу ПГНО ФИО8 с заявлением о направлении нотариусом её заявлений совладельцам ФИО1, ФИО5 с предложением о покупке её ? доли в квартире, расположенной по адресу <адрес> за 600 000рублей ( л.д. 104).

24 октября 2019 г. в адрес ФИО5, ФИО1 по месту регистрации нотариусом ПГНО ФИО8 были направлены нотариальное уведомление и заявления ФИО2 о продаже принадлежащей ей ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>( л.д. 105, 108).

ФИО5 данное нотариальное уведомление получено лично 22 октября 2019 г., о чем свидетельствует уведомление о вручении ( л.д. 107).

ФИО1 нотариальное уведомление не получено по причине отсутствия дома(л.д. 110).

Из справки о лицах зарегистрированных по месту жительства, представленной нотариусу следует, что по адресу <адрес> зарегистрированы ФИО5, ФИО1 ( л.д. 103).

22 декабря 2019 г. ФИО5 обратилась к нотариусу ФИО8 с заявлением о том, что ФИО2 предлагает покупателям долю за 250 000 рублей.

10 января 2020 г. ФИО5 вновь обратилась к нотариусу ФИО8 с заявлением о том, что в связи с обрушением потолка со смещением плиты перекрытия и нахождением квартиры в аварийном состоянии, стоимость существенно снизилась(л.д. 112).

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО2 надлежащим образом известила истца о намерении продать свою долю с указанием цены, по которой она ее продает. В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ считается полученным. Это извещение содержало все существенные условия продажи доли: продавец, предмет продажи, и продажная цена. В течение месяца после получения извещения истец не приобрела продаваемую долю, свое волеизъявление не высказала, что давало ответчику ФИО2 право продать принадлежащую ей долю любому другому лицу.

Доводы истца, подтвержденные и свидетелем ФИО13, что истец не проживает по месту регистрации, не свидетельствует о том, что ФИО2 не были соблюдены положения ст. 250 ГК РФ. О том, что ФИО2 не было известно место жительство истца, подтвердила сама истица в судебном заседании. Кроме того, истец общается с другим сособственником третьим лицом ФИО5, приходящейся матерью истца, которой было известно о продаже доли.

Согласно ст. 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства гражданина признается место где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

В силу ст. 2,3, Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» местом жительства гражданина является жилой дом, квартира… а также иное жилое помещение в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает, в качестве собственника, на основании договора найма, договора поднайма, аренды, либо на иных основаниях предусмотренных законодательством РФ. В целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином его прав и свобод, также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводиться регистрационный учет граждан РФ по месту пребывания, и по месту жительства в пределах РФ. Граждане РФ обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, таким образом, исходя из смыла вышеприведенных норм, можно сделать вывод, что постоянном местом жительства гражданина является место его регистрационного учета.

Поскольку истец имела регистрацию по адресу <адрес>, что является ее местом жительства, то уведомление о продаже доли в праве собственности обоснованно направлялось по месту регистрации истца. Не получено истцом не по вине ответчика. Требования законодательства ответчиком были соблюдены.

Между тем в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил допустимых, достоверных доказательств, подтверждающих намерение воспользоваться преимущественным правом покупки спорной комнаты в установленные законом сроки.

Таким образом, оценив установленные обстоятельства в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют основания для перевода на истца прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, поскольку в процессе рассмотрения дела не нашли своего подтверждения обстоятельства нарушения его преимущественного права покупки.

При указанных обстоятельствах требования истца о признании за ней преимущественного права покупки ? доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру по адресу <адрес> перевода на истца прав и обязанностей покупателя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2, ФИО3 о признании за ФИО1 преимущественного право покупки ? доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру по адресу <адрес> г.Перми и перевода права и обязанностей покупателя указанной доли - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья подпись копия верна судья