Гражданский кодекс часть 1

15 августа 2018 года гражданское дело по иску Мулкумова Х.М.о. к Геворкян О.Г., Уманцеву А.Е. о признании сделок по продаже недвижимого имущества недействительными, применении последствий недействительности сделок, аннулировании записей о переходе права собственности,

установил:

Мулкумов Х.М.о. обратился с иском (с учетом уточненного искового заявления) к Геворкян О.Г. и Уманцев А.Е., в обоснование требований указал, что ему на праве собственности принадлежали объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Адрес обезличен-а, и нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Адрес обезличен. 19.04.2017 истцом была оформлена доверенность на ответчика Уманцев А.Е. с целью проведения сделок по отчуждению указанного имущества. Поскольку Уманцев А.Е. произвел сделки на заведомо невыгодных для истца условиях, Мулкумов Х.М.о. отменил нотариально оформленную доверенность в связи с утратой доверия к своему поверенному. Заключенные Уманцев А.Е. от имени Мулкумова Х.М.о. сделки истец считает недействительными, поскольку кадастровая стоимость спорного нежилого помещения составляет 25189484,45 руб. (стоимость определена на 04.12.2015), а кадастровая стоимость земельного участка – 3613576,10 руб. (стоимость определена на 28.11.2015), при этом Уманцев А.Е. данные объекты недвижимости были проданы ответчику Геворкян (ранее Станишевская) О.Г. за 11373464,17 руб. и 300000руб. соответственно. То есть сделки заключены на явно невыгодных для истца условиях, следовательно, Уманцев А.Е. действовал в ущерб интересам своего доверителя. На основании изложенного просит признать сделки по продаже спорного недвижимого имущества недействительными, применить последствия их недействительности, а также аннулировать записи о переходе права собственности.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Пацюк И.О. заявленные требования поддержала, приведя в обоснование доводы изложенные в иске. Также указала, что представитель истца Уманцев А.Е. при заключении оспариваемых сделок действовал не в интересах своего доверителя, поскольку продал принадлежащее Мулкумову Х.М.о. недвижимое имущество на заведомо невыгодных условиях по существенно заниженной цене, что причинило истцу явный ущерб.

Истец Мулкумов Х.М.о. в судебном заседании (06.06.2018) отметил, что в 2015г. он обращался за оценкой спорного имущества. На 22.12.2015 рыночная стоимость здания, в котором расположен ТЦ «Москва», составляла около 68000000 руб., а принадлежавшая ему доля на 2015г. стоила 38000000 руб. В 2017г. он договорился с Геворкян Г.М. о продаже здания. Первоначально он хотел продать его за 18000000 руб., а затем они сошлись на 16000000 руб., из них около 8000000 руб. Геворкян Г.М. должен был перечислить истцу, а также он должен был погасить долг по кредитным обязательствам Мулкумова Х.М.о. перед ПАО «ВТБ24». Кроме того, покупатель должен был оплатить долги за тепло в продаваемом здании. Землю он желал продать за 1000000руб.

Ответчик Уманцев А.Е. с требованиями истца не согласился и пояснил, что в ноябре 2014г. истец продал ООО «Зеленая Марка», директором которого является Геворкян Г.М., первую часть принадлежавшего ему спорного нежилого здания. Впоследствии он обратился к собственникам ООО «Зеленая Марка», а именно к Геворкян Г.М. с предложением о приобретении второй части данного здания, расположенного по адресу: Адрес обезличен-а. Переговоры велись длительное время примерно около года, т.к. часть принадлежащего истцу имущества находилась в залоге у ПАО «ВТБ 24». Кредит имел категорию «проблемного», поскольку платежи по нему не исполнялись, начислялись пени, неустойка. Покупатель вел переговоры с Банком. Рассматривались различные варианты перехода прав и обязанностей по кредиту, в итоге с Банком была достигнута договоренность о том, что сумма, необходимая в размере для погашения просроченной задолженности по кредиту, неустойки и пени (которая была не фиксированная, поскольку каждый день она обрастала новыми цифрами), около 8000000руб. перечисляется в рамках исполнения договора купли-продажи непосредственно на ссудный счет кредитного договора ПАО «ВТБ 24», а оставшаяся часть в размере 4000000 руб. за все продаваемое имущество должна быть перечислена непосредственно Мулкумову Х.М.о., как продавцу по сделкам. На этих условиях впоследствии и были заключены оспариваемые договоры. Когда 19.04.2017 истец приехал в Адрес обезличен, намереваясь получить деньги и подписать договор купли-продажи, выяснилось, что объект находится в залоге, что не позволило оформить необходимые документы в тот же день. Мулкумов Х.М.о. не желал ждать, т.к. собирался уезжать, тогда ему было предложено оформить нотариально удостоверенную доверенность на представление его интересов. При этом отдельно были оговорены полномочия представителя в части взаимодействия с Банком-кредитором по погашению регистрационных записей по залогу. Согласно доверенности Мулкумов Х.М.о. поручал поверенному продать спорную недвижимость за цену и на условиях по своему усмотрению. При этом по устной договоренности Мулкумов Х.М.о. после расчетов с кредитором хотел, как уже говорилось, получить 4000000 руб. за продаваемое имущество (земельный участок и нежилое помещение). Станишевская (в настоящее время Геворкян) О.Г. в соответствии с договором внесла в Банк через приходный ордер деньги, в размере 7673464,17 руб., т.е. в размере необходимом для погашения долга по кредиту истца. Денежные средства в размере 4000000 руб., как и хотел продавец, в течение трех рабочих дней после регистрации перехода права собственности по сделкам были перечислены Мулкумову Х.М.о. в полном объеме. То есть он действовал в точном соответствии с волеизъявлением истца.

Третье лицо Геворкян Г.М. (в судебном заседании 06.06.2018) с доводами истца и его представителя не согласился и подтвердил сказанное ответчиком Уманцев А.Е.

Представитель третьего лица Геворкян Г.М. по доверенности Шкаредных В.А. в судебном заседании указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости применяется исключительно в публично-правовых отношениях для определения налогооблагаемой базы по налогу на имущество физических и юридических лиц. Продажа имущества по цене ниже ее кадастровой стоимости не свидетельствует о нарушении имущественных интересов истца, поскольку данная цена может не совпадать с реальной рыночной стоимостью спорного имущества, что и произошло в данном случае. На момент заключения сделки у истца имелась просроченная задолженность по кредитному договору, были начислены пени по основному долгу и процентам, имелась просрочка по уплате процентов. Дальнейшее неисполнение обязательств перед Банком неизбежно привело бы продавца к убыткам в виде обращения взыскания кредитором на предмет залога и реализации его на торгах. Реализация имущества на торгах осуществляется всегда по цене спроса, а не по цене предложения и формируется без учета его кадастровой стоимости. То есть для Мулкумова Х.М.о. данные сделки были экономически оправданными, поскольку в результате сделок истец в полном объеме исполнил свои кредитные обязательства перед ПАО «ВТБ 24».

Согласно отзыву на иск Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Адрес обезличен указало, что не является правообладателем спорного недвижимого имущества и лицом, заинтересованным в исходе данного спора, поскольку разрешение требований истца о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности не затрагивает интересов Управления. При этом отметило, что требование истца об исключении из ЕГРН сведений о заключенных сделках считает излишним и не подлежащим удовлетворению.

Истец Мулкумов Х.М.о., третьи лица: Геворкян Г.М., Геворкян Г.М., АО «Тандер», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Адрес обезличен, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, участие в судебном заседании 15.08.2018 не принимали.

Ответчик Геворкян О.Г. извещалась о слушании дела надлежащим образом, однако в судебное заседание не явилась.

Согласно ст.20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

В соответствии со ст.117 ГПК РФ при отказе адресата принять судебную повестку или иное судебное извещение лицо, доставляющее или вручающее их, делает соответствующую отметку на судебной повестке или ином судебном извещении, которые возвращаются в суд. Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности, если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.

В п. 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 разъяснено, что ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Сам факт неполучения извещений, своевременно направленных по месту жительства ответчика заказной корреспонденцией, не свидетельствует о ненадлежащем уведомлении ответчика судом о дате судебного заседания, а расценивается как отказ от получения судебного извещения (ч. 2 ст. 117 ГПК РФ).

Кроме того, в силу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лиц в суд по указанным основаниям является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, в том числе при разрешении встречных исковых требований, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

Местом регистрации ответчика Геворкян О.Г. является Адрес обезличен, что подтверждается материалами дела, а также сведениями, представленными ОАСР УФМС России по РК. Иными данными о местонахождении указанного ответчика суд не располагает. Судебная повестка, направленная ответчику по указанному адресу, согласно сведениям ФГУП «Почта России», Геворкян О.Г. не вручена.

Также секретарем предпринимались попытки уведомить данного ответчика о рассмотрении дела по номеру телефона, имеющемуся в материалах дела, однако на звонки она не ответила.

Соблюдая баланс интересов, с учетом недопущения ограничения прав истца на судебную защиту в сроки, предусмотренные ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в силу ст.167 ГПК РФ в отсутствие третьих лиц и ответчика Геворкян О.Г., признав указанного ответчика надлежащим образом уведомленной о судебном заседании, поскольку судом предприняты все меры для ее надлежащего извещения.

Выслушав представителя истца Пацюк И.О., ответчика Уманцев А.Е., представителя третьего лица Шкаредных В.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, и т.д.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Мулкумову Х.М.о. принадлежали на праве собственности 2/3 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес обезличен-а, и нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Адрес обезличен.

19.04.2017 Мулкумов Х.М.о. выдал нотариально удостоверенную доверенность на имя Уманцев А.Е. сроком на один год на право продажи вышеуказанного земельного участка и нежилого помещения за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом получения причитающегося аванса, задатка, обеспечительного платежа, получения следуемых ему денег, подписания и получения документов о произведенных расчетах по договору и т.д. Для чего предоставил право подписывать договоры купли-продажи, передаточные акты. Также с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашений (договоров) о задатке и об обеспечительном платеже, предварительных договоров с передачей аванса, обеспечительного платежа, заключения дополнительных соглашений к договорам купли-продажи, в том числе связанных с отчуждением недвижимости и получением кредитных средств по договорам, заключаемым покупателем с любым банком и кредитным учреждением, получать необходимые справки, удостоверения и документы, с правом зарегистрировать переход права собственности в органах государственной регистрации, с правом получения выписки из ЕГРН, расписываться и выполнять все действия, связанные с данным поручением.

01.05.2017 Уманцев А.Е., действуя как представитель Мулкумова Х.М.о. (Продавец), на основании доверенности от 19.04.2017, подписал со Станишевской (впоследствии Геворкян) О.Г. (Покупатель) договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес обезличен. за 11373464,17 руб., из них 7673464,17 руб. перечисляется в срок не позднее 30.05.2017 непосредственно на счет ПАО «ВТБ24» для полного погашения задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГ.№, заключенного между ПАО «ВТБ24» и ООО «СпецИнвестПроект» (п.3.2.1) и окончательный расчет в размере 3700000 руб. перечисляется в срок не позднее трех банковских дней с даты регистрации права собственности на объект на любой банковский счет открытый на имя продавца (п.3.2.2). Все расчеты по договору осуществляются в безналичном порядке перечислением денежных средств со счета покупателя (п.3.3). В этот же день подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

31.05.2017 представителем Мулкумова Х.М.о. (Продавец) Уманцев А.Е. на основании указанной доверенности от 19.04.2017 заключен со Станишевской О.Г. (Покупатель) договор купли-продажи 2/3 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес обезличен-а, за 300000 руб. Согласно договору расчет между сторонами производится после подписания договора в течение трех рабочих дней после регистрации перехода права собственности на вышеуказанные доли в праве на земельный участок (п.1.5). В соответствии с п.1.17 договора купли-продажи от 31.05.2017 данный договор является документом, подтверждающим передачу доли в праве общей собственности на земельный участок Станишевской О.Г. без каких-либо актов и дополнительных документов.

Государственная регистрация права собственности Станишевской О.Г. в отношении 2/3 земельного участка с кадастровым номером № состоялась 01.06.2017, на нежилое помещение с кадастровым номером № – 03.06.2017, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

1/3 доли спорного земельного участка с кадастровым номером № с 26.03.2014 принадлежала ООО «Зеленая марка».

На дату рассмотрения дела земельный участок с кадастровым номером № принадлежит по 1/2 доле в праве собственности третьим лицам Геворкяну Г.М. (переход права зарегистрирован 12.02.2018 на основании договора дарения) и Геворкяну Г.М. (переход права зарегистрирован 21.12.2017 на основании договора дарения).

В судебном заседании Мулкумов Х.М.о. подтвердил, что он действительно выдал Уманцев А.Е. доверенность на указанных выше условиях. Также Мулкумов Х.М.о. не отрицал факт получения денежных средств в сумме, указанной в оспариваемых договорах купли-продажи, в качестве оплаты продаваемых объектов недвижимости. Факт оплаты денежных сумм по оспариваемым сделкам подтверждается также представленными в материалы дела: приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГ.№ на сумму 7673464,17руб. (в счет оплаты кредитного договора ПАО «ВТБ24»), платежным поручением от ДД.ММ.ГГ. на сумму 3700000 руб. и приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГ. на сумму 300000 руб.

Частью 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в установленном законом порядке обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ, в том числе и путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из содержания п. 1 ст. 166 ГК РФ следует, что, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Обращаясь с настоящими требованиями, Мулкумов Х.М.о. просит признать недействительными договоры купли-продажи 2/3 земельного участка с кадастровым номером № от 31.05.2017 и нежилого помещения с кадастровым номером № от 01.05.2017 со ссылкой на положения п. 2 ст. 174 ГК РФ, т.е. в связи с совершением представителем сделки в ущерб интересам представляемого.

В обоснование совершения сделки в ущерб его интересам, истец, в том числе указал, что поверенный продал указанные объекты недвижимости Станишевской О.Г., в то время как он желал продать данные объекты Геворкян Г.М., являющемуся директором ООО «Зеленая марка».

В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).

Положениями ст. 973 ГК РФ установлено, что поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Из указанного следует, что исполнение поручения должно соответствовать воле доверителя.

Доверенностью, выданной 19.04.2017 Мулкумовым Х.М.о. на имя Уманцев А.Е., определен состав имущества, в отношении которого Уманцев А.Е. был уполномочен совершать сделки, т.е. в данной доверенности выражена воля доверителя на продажу спорных объектов недвижимости.

При этом указанная доверенность не ограничивала круг лиц, с которыми истец уполномочил своего поверенного заключить договоры купли-продажи, соответственно, доверенность не содержит волеизъявления истца о продаже 2/3 земельного участка с кадастровым номером № и нежилого помещения с кадастровым номером № именно ООО «Зеленая марка» в лице его директора Геворкян Г.М.

Разрешая довод истца и его представителя о заниженной стоимости проданного имущества, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абз.1 п.1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст.10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании ст.ст. 10 и 168 ГК РФ по иску оспаривающего такой договор лица, чьи права и охраняемые законом интересы он нарушает.

В соответствии с п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и пунктов 1 или 2 ст. 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам ст. 170 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст.174 ГК РФ сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

Как следует из правовой позиции, изложенной в п. 93 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, п. 2 ст.174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем. По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

В силу ч.1 ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец и его представитель указывают, что спорное имущество продано по цене значительно ниже кадастровой стоимости.

В то же время, кадастровая стоимость не отражает реальную стоимость спорных объектов, в связи с чем определением суда от 15.06.2018 была назначена оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, производство которой поручено АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по РК.

Согласно отчету специалиста – оценщика указанного учреждения рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес обезличен, на дату его продажи 01.05.2017 составляла 12630000 руб., 2/3 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес обезличен-а, на дату его продажи 31.05.2017 составляла 1953000 руб.

У суда нет оснований сомневаться в законности и обоснованности представленного специалистом отчета, поскольку отчет составлен оценщиком, который является членом саморегулируемой организации оценщиков – НК «Кадастр-оценка», застраховавшим свою ответственность, т.е. в соответствии с требованиями ст.4 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является субъектом оценочной деятельности. Отчет оформлен надлежащим образом, составлен с применением сравнительного и доходного подходов, изложенные в нем выводы мотивированы и обоснованы. При определении рыночная стоимость недвижимого имущества оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральными стандартами оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, существующими принципами и методиками проведения оценки и т.д. Специалист в соответствии с законом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что подтверждается его подпиской.

При этом довод представителя истца со ссылкой на приказ Министерства экономического развития РФ от 12.05.2017 №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» о том, что при определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату, не опровергает отчет специалиста – оценщика, поскольку, как уже отмечалось, данный отчет составлен лицом, имеющим соответствующую специальную подготовку, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Учитывая, что отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу, в силу п.4 ст.35 ЗК РФ, ч.1 ст.552 ГК РФ не допускается, суд рассматривает указанные объекты недвижимого имущества в совокупности.

Таким образом, совокупная рыночная стоимость отчуждаемых объектов на дату их продажи составила 14583000 руб.

Согласно с договорами купли-продажи от 01.05.2017 и 31.05.2017 суммарная стоимость спорного недвижимого имущества составила 11673464,17 руб., что соответствует 80,05 % от его рыночной стоимости и не свидетельствует о совершении оспариваемых сделок на заведомо и значительно невыгодных условиях, причинивших истцу явный ущерб.

Кроме того, доверенность, выданная Мулкумовым Х.М.о. своему поверенному – ответчику Уманцев А.Е., позволяла последнему продавать недвижимое имущество истца по любой цене, т.е. стоимость продаваемого имущества могла не совпадать с его рыночной стоимостью.

В соответствии с ч.1 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Вопреки требованиям ч.1 ст.162 ГК РФ письменных доказательств наличия между доверителем Мулкумовым Х.М.о. и его поверенным Уманцев А.Е. договоренности о продаже имущества по цене не ниже рыночной либо по цене не ниже кадастровой стороной истца не представлено, хотя бремя доказывания названного обстоятельства лежало на истце.

Само по себе отчуждение имущества по цене ниже рыночной при наличии поручения, оформленного доверенностью, продать имущество по любой цене, исключает злонамеренность со стороны Уманцев А.Е., поскольку он действовал строго в рамках предоставленных ему полномочий.

При этом факт отмены 25.09.2017 доверенности, выданной истцом 19.04.2017 на имя Уманцев А.Е., т.е. по прошествии продолжительного времени после ее оформления не свидетельствует об отсутствии намерения на отчуждение имущества в момент оформления доверенности на условиях, указанных в данной доверенности.

Представитель истца Пацюк И.О. в судебном заседании отметила, что о недобросовестных действиях поверенного при продаже спорного имущества свидетельствует заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2017, в соответствии с которым данный договор дополнен пунктом, предусматривающим в случае расторжения договора либо признания его недействительным или ничтожным в судебном порядке, выплату продавцом в пользу покупателя неустойки в размере значительно превышающем цену договора.

Согласно дополнительному соглашению от 02.05.2017 №1 к договору от 01.05.2017 указанный договор дополнен п.4.2, в соответствии с которым в случаях расторжения договора (по иску продавца, либо третьего лица) а равно признания его недействительным или ничтожным в судебном порядке по любым основаниям, предусмотренным законодательством РФ, продавец, после вступления в законную силу соответствующего судебного акта, обязуется уплатить в пользу покупателя неустойку в размере 25000000 руб.

Однако, по мнению суда, в отсутствие доказанности совершения сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, причинивших продавцу явный ущерб, не может свидетельствовать о наличии недобросовестности поверенного при отчуждении спорного имущества заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи нежилого помещения, предусматривающего выплату продавцом неустойки.

В судебном заседании представитель истца Пацюк И.О. также указала, что в действиях поверенного – ответчика Уманцев А.Е., покупателя имущества – ответчика Геворкян (Станишевской) О.Г., а также третьих лиц Геворкян Г.М. и Геворкян Г.М. явно усматривается сговор на причинение ущерба истцу. О сговоре свидетельствует выданная 21.03.2017 Станишевской О.Г. доверенность на имя Уманцев А.Е., из которой следует, что Уманцев А.Е. действовал одновременно по двум доверенностям и представлял интересы двух противоположных сторон по сделке. Также о сговоре свидетельствует и тот факт, что после совершения сделки и регистрации права собственности, ответчик Станишевской О.Г. вышла замуж за третье лицо Геворкян Г.М. и впоследствии подарила спорное имущество своему мужу и его брату.

В то же время, не может свидетельствовать о наличии злонамеренного соглашения, нарушающего права истца, факт заключения после совершения сделки брака между ответчиком Станишевской О.Г. и третьим лицом Геворкян Г.М. Приобретение объектов недвижимости, в том числе и с целью дальнейшего распоряжения ими по своему усмотрению, требованиям закона не противоречит.

Выдача Геворкян (Станишевской) О.Г. 29.03.2017 доверенности на представление ее интересов Уманцев А.Е. также не нарушает прав истца в рамках рассматриваемого спора.

Довод истца о рыночной стоимости отчуждаемой доли нежилого помещения, расположенного по адресу: Адрес обезличен-а, в размере 38000000 руб. документально не подтвержден, поскольку представленная истцом копия сопроводительного письма к отчету об оценке Воркутинского бюро недвижимости не свидетельствует о цене его доли. Как указано в данном письме, стоимость всего здания, расположенного по указанному адресу, составляла 65876000 руб. При этом сведения о стоимости отчуждаемой доли в данном документе не указаны.

Кроме того, рыночная стоимость данного объекта была определена по состоянию на 07.12.2013, что не соответствует дате состоявшейся сделки (01.05.2017).

При этом довод ответчика Уманцев А.Е. и представителя третьего лица Шкаредных В.А. о наличии обстоятельств, позволяющих считать совершенные сделки экономически оправданными для истца, нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. О наличии таких обстоятельств, по мнению суда, свидетельствует требование ПАО «ВТБ24», выставленное истцу 26.10.2016, о досрочном расторжении кредитного соглашения и погашении задолженности по кредиту в полном объеме, которая на 26.10.2016 составляла 8368988,18 руб. и, как следует из материалов дела, не была погашена истцом в полном объеме и на момент совершения сделок (согласно договору купли-продажи от 01.05.2017 приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГ.№) и составляла 7673464,17руб.

Таким образом, довод истца и его представителя о совершении оспариваемых сделок на заведомо и значительно невыгодных для Мулкумова Х.М.о. условиях не нашел своего подтверждения в судебном заседании, в связи с чем суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований Мулкумова Х.М.о. к Геворкян О.Г., Уманцеву А.Е. о признании сделок по продаже недвижимого имущества недействительными, применении последствий недействительности сделок, аннулировании записей о переходе права собственности отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Воркутинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, т.е. с 17.08.2018.

Судья У.Н. Боричева